商业贷款买房的利息是怎么算的？银行贷款怎么还款最划算？

在考虑贷款买房时，购房者去银行申请房贷的时候，一般都会提前计算一下商业贷款利率，然后再选择适合自己的还款方式。很多人在办理房贷之后，平时只管按期足额还款，可还来还去却发现，剩余贷款本金还是没怎么减少。那么商业贷款买房的利息是怎么算的?银行贷款怎么还款最划算?

一、商业贷款买房的利息是怎么算的

商业贷款就是按照银行发布的基准利率来贷款，按揭银行的贷款利率按照中央银行人民贷款利率执行。

1、等额本息法

银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金利息在月供款中的比例随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

计算公式：月还款额=本金×月利率×[(1+月利率)^/[(1+月利率)^-1]

式中表示贷款月数，^表示次方，如^240，表示240次方(贷款20年、240个月)，月利率=年利率/12

总利息=月还款额×贷款月数-本金

2、等额本金法

每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

计算公式：月还款额=本金/+剩余本金×月利率

总利息=本金×月利率×(贷款月数/2+0.5)。

二、银行贷款怎么还款最划算

具体情况还要具体分析，对不同情况下的银行贷款，自然要根据情况选择合适的还款方式，主要有以下四种还款方式：

1、等额本息还款

这种方式每月还相同的额度，本金和利息的数额会不同，前期还本金额大于利息额后期还利息额大于本金额。这种还款方式适合有稳定收入的贷款申请人，安排收支比较方便它的缺点在于所还利息额比较多，利息不会随本金的减少而减少，还款总利息较高。

2、等额本金还款

这种方式是贷款申请人每月所还本金相同，每个月利息会随本金额的减少而减少。前期支付的本金和利息较多，但是所需支付的利息总额相对较少，还款负担逐月递减。这种还款方式适合贷款后手头资金充裕的贷款申请人，前期还款能力要求高。

3、一次性还本付息

贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。这种还款方式一般只对小额短期贷款开放。适用性不强。

4、按期付息还本

这种方式是贷款申请人自主决定按月或季度或每年时间的间隔还款。简单的说，就是贷款申请人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。这种还款方式适合收入不稳定的人群。

以上就是关于“商业贷款买房的利息是怎么算的?银行贷款怎么还款最划算?”的一些内容，借款人去银行申请房贷，银行一般会根据借款人的个人资质和其他方面来进行综合评估，评估后会得到具体的贷款年利率，借款人的商业贷款买房的利息就要根据贷款年利率和还款方式来进行计算。

每月还贷金额是怎么算出来的？商业贷款哪一种形式最“合适”

面对现在市场与房价，相信大部分敢于买房的人都选择采用贷款方式，而贷款购房分公积金贷款和商业贷款。其中公积金的利率最为合适。而很多没有公积金或者公积金不足的人只能选择商业贷款或者是组合贷款。大部分人都知道，商业贷款分为等额本息和等额本金。但是月供该怎么算呢？今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。适合有一定存款，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。如果购房者手头资金不足，考虑到经济压力和准备提前还款，或者所能承受到的月供不是很多，等额本息是个不错的选择。这种还款方式适合刚需族，年轻人。言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）-2

第3个月×（1+i）-3

第4个月×（1+i）-4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

PS.这里用了等比数列求和公式

同时又有银行本息S=P×（1+i）

因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：

：表示月供，是月字的首个拼音字母

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.5%）上浮10%，i=4.5×（1+10%）÷12=0.4125

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。因此，如果借款人本金还得比较快，利息付的就少。但是前期的还贷额度较大，比较适合当前收入高或者预计将来收入会大幅提升的并且有提前还贷打算的人群。

月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。

第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；

第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i

第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i

……

第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。

等额本金和等额本息不分好坏各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。单从利息金额来考虑等额本金比较合适。所以，购房者在选择贷款的时候首先要根据自身的实际情况选择适合的贷款方式。其次，自己也要学会计算一下每个月要承担的月供是多少，是否自己在承受范围之内，以免将来出现捉襟见肘的情况。

PS：在过去的8月中国人民银行最新一期的贷款利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%（上月为3.7%），5年期以上LPR为4.3%（上月为4.45%）。

「帝都买房攻略—基础篇3」贷款总额如何计算

上两篇购房攻略基础篇，给大家介绍了购房资格、什么才是真正首付比例、各种税费的计算方式......今天给大家介绍一下；在买房的时候，不同性质的房产，我们可以做到的贷款上限是多少。

一、不同产权、资格上限成数：

【首套资格】

1、经济适用房：贷款总额最高为网签价的80%。

2、共有产权房：贷款总额最高为网签价的70%。

3、普通商品房：贷款总额最高为网签价65%。

4、非普商品房：贷款总额最高为网签价60%。

【二套房资格】

1、购买普通自住房且为第二套住房的，贷款总额最高为网签价40%

2、购买非普通自住房且为第二套住房，可做到贷款总额最高网签价20%。

二、贷款总额上限条件：

【首套资格】

5环内最多可贷304万，5-6环最多可贷243万，6环外最多可贷182万

【二套房资格】

5环内最多可贷187万，5-6环最多可贷149万，6环外最多可贷112万

三、贷款期限（最高值、人、房龄）

理论上讲我们最高可贷25年，但是还有两个值会卡我们的可贷年限（即：57减房龄、65减借款人年龄），算法取三者最低数值，即是我们的可贷额度。

总结：虽然上面有三大条件，但是最根本的问题还是要参考夫妻双方过去一年的收入、流水以及公司出具的收入证明（假定：在月供2万的情况下，夫妻双方税前月均收入要在4万流水以上才能申请：含公积金收入）

最后提醒大家现在，对于二套用户来讲，3成首付也可以完成✅二套购买。首付不足还可以使用首付贷解决。希望大家都可以买到自己心仪的好房子。