一分钟读懂银行房产抵押贷款的基本流程与常见问题！

一、我想贷款，怎么办？

当出现这个最为宽泛的需求时，你接下来需要弄懂下面几点：

1、我想贷多少钱？用多久？

2、我是做什么工作的？

3、我名下有没有可以抵押的抵押物？

从贷款角度，这是三个最基本的问题。

如果你想贷款的金额比较小，一般在30万以下，那么基本不在本文需要探讨的范围内了，在这个金额水平上，如果你的信用不是太差，一般都是可以通过信用贷款来解决的。一般情况下小金额的资金需求其期限要求也比较短。

我想用的金额比较大，这就进入了本文要讨论的问题了。金额比较大的话，一般需要房产抵押进行贷款。如果金额不是太大一般来说不超过100万，又有正当的工作，可以尝试选择房产抵押消费贷款。如果你是自己做的，建议你办理房产抵押经营贷款。我们接下来就以房产抵押经营贷款来梳理一下整个贷款的流程。

二做房产抵押贷款前你需要梳理的几个问题

1、房子的性质及土地性质

手里拿着房本，首先查看下房子的性质。目前出让土地性质的成套住宅是郑州现房抵押市场上最主流的抵押物。写字楼，商铺则会有所甄别，大部分银行目前不接受作为抵押物，只有少数银行可以做。如果是房改售房则能接受的银行就更少了。经济适用房大部分银行补完差价变更为出让土地性质后是可以接受作为抵押物的。科研楼，工业用地一般是作为申请公司贷款的抵押物。

2、房子的房龄

房子的房龄是确定你抵押成数的最基础要求，郑州市场上大部分银行对房子房龄的要求基本都不超过25年，严格些的字20年以内。这一点在你房本的最后户型图也可以查看到建成年份。一般来讲，15年房龄以内的房子郑州的主流银行都可以给你做到不低于7成的贷款成数。

3、房子的面积

房子面积的大小决定了你能贷款金额的多少。大部分银行对抵押物设有起点的要求，比如面积不低于50平方米或者评估价不低于50万等。并不是越大的抵押物银行越愿意接受，抵押物面积越大意味着其在贷款发生问题时处置难度越大，当然你拿200平的房子只贷50万银行肯定是乐呵呵的接受。

4、抵押物的疑难杂症

并不是所有的房子都是这么标准的成套住宅的，郑州市场上有很多性质各异的房子。房改房，自建房，安置房，非常套住宅，成套住宅的别墅等等。针对以上的疑难杂症银行都会从法律，风险处置等角度去考虑其抵押价值。比如房改房作为划拨土地的住宅，其基本都不再予以接受作为抵押物了。安置房目前已经有很多以正常商品房的形式拿到房本这一种也不存在太大问题。非成套住宅目前已经很少见。成套住宅的别墅大部分银行都会做降成处理。

5、自身的征信状况

征信是你一定要考虑的基础问题，征信如果没法通过银行的审核那么是无法沟通的，目前银行对于征信的要求一般都有一个宽限。比如大部分银行更重视两年内的征信，它代表了你最近的还款习惯。两年外则一般要求你不要有恶劣记录。

三你需要准备哪些资料呢？

大部分银行最资料的要求都比较简单，只是在审批上会有差异而已。

1、基础资料

借款人及配偶（或第三方抵押人及配偶）的身份证，户口本，结婚证（如为离婚则提供离婚证及离婚协议），房本，征信，营业执照及贷款用途类资料。

2、附加类资料

收入证明、流水，公司章程，股东协议，公司流水，纳税证明，公章，销售收入类证明、财务报表......

3、入账类资料

一般需要提供与上下游公司签订的购货合同

四面签时你会遇到的问题

1、你目前从事的行业及收入来源情况

这一点是客户经理在面谈时提出的基本问题，你是做什么的，收入怎么样，是客户经理对你了解的第一步，也是确定是否能够还款的最基本的问题，如实回答即可。

2、贷款用来做什么用呢？

贷款用来做什么是对你是做什么的一个问题的承接，这是一个很简单的逻辑连接。如果你能够对你做的行业侃侃而谈，一点也不生疏，那么客户经理自然不会担心你是用来做什么的。相反如果你随便拿了一个营业执照来贷款必然不了解你所经营的行业，那么谁还敢贷款给你呢?在这一点上是一个自然连接，如实回答即可。

3、家庭的基本情况

这一点也是面谈常问问题稳定的家庭状况是有利于还款的

4、针对你提供的贷款申请资料作出提问

比如，婚姻状况，房子状况，家庭状况等等都是有可能的。

5、与你确定贷款时间、利率、还款方式等。

一般来讲面谈时遵循逻辑一致的原则，你的回答必然应该是前后逻辑一致，回答与所提供纸质资料保持逻辑一致

五贷款审批

你提供的申请资料齐全后，提交审批，这个过程一般是需要时间的，快的话一天，慢的话一周。在这里给大多数贷款申请者指出：如果你的房子是按揭房或者在其他行在押，不要急于解押，等当前的贷款审批通过了再去解押。

六放款

在这一步目前很多银行为了更好的服务客户，提供了很多创新的方式，比如有审批通过后的提放业务（放款后抵押），有抵押后见受理通知单放款等等。一般流程都是先抵押，出抵押权证后进行放款。

怎样办理房屋抵押贷款，手续麻烦吗？

房屋抵押贷款是金融机构针对已取得房产证的客户，推出的个人或企业融资业务。

借款人只须将自己或企业名下的房产经过价值评估，然后到所在区的房产交易中心办理抵押登记手续，即可得到一定额度的贷款。

房屋抵押贷款主要分为个人贷款和公司贷款两类，而贷款机构分为银行，非银行机构与民间个人配资。

个人贷款是指以个人名义申请的房屋抵押贷款，也叫个人消费贷款，因为是消费贷款所以用途只能作为消费使用，额度会有一定的限制，目前消费贷最高一般可以贷到300万。

公司抵押贷款，也叫企业经营性贷款，额度方面没有太大限制，主要还是看抵押物价值，企业还款来源方面，考察企业的经营情况，企业负债以及银行流水，一般要求流水能两倍覆盖贷款金额，目前银行政策比较宽松，贷款金额500万以下基本上审批很方便，时间2到3周左右就能办好。

因为是经营用途，人民银行规定30万以上都要受托支付，只能把款项打给第三方企业，金融机构一方，贷款企业一方，贷款企业的购销客户为第三方。

贷款机构常见的有银行，机构，个人三大类。

首先是银行，我们国家64%的社会资金掌握在银行手里，目前市场上有工、农、中、建、交、邮储国有6大行，12家股份制银行，城商行，农商行，村镇银行都有房产抵押产品，大部分银行还是以企业经营性抵押贷款为主。

如果客户时间不太急，资质能达到银行的标准肯定是首选银行，毕竟利率低，物业抵押在银行有保障。

今年银行抵押最低年化3.65%，比买房按揭贷款利率还要低，2022年2月公布的LPR5年期基准利率4.6,稍微一上浮，按揭贷款利率已达年化5%左右，而二套房按揭贷款利率会更高。

并且经营性贷款有的银行还可以随借随还，额度批下来后支用多少算多少利息，不支用不算利息。

不过银行收单到放款最快也要2周时间，中间补补材料啥的一个月时间也有可能，看前期准备，客户配合。

另外银行对于客户要求也高一些，比如个人征信是否有即期逾期，往期逾期次数，查询次数，负债比例是多少，近半年流水情况，还款意愿，还款能力，是否涉诉限高等等，所以有一部分客户并不能在银行拿到贷款，就只能退而求其次选机构资金了。

非银机构主要有信托资金，保险资金，典当行，小额贷款公司等有金融牌照的非银行机构。

这类资金一般时间要快一些，最快三天，慢的的话一周时间，要求也宽松一些，主要看抵押物情况，要求也相对于银行宽松很多，当然利息比银行也要高出一些了，一般月利息在0.5-0.9厘之间。期限最长五年先息后本或十年等额本息，还款方式也比较灵活，可以谈。

个人配资这类资金是以公司为平台，匹配出借人和借款人，所以资金是来自于个人，个人配资操作时间和机构差不多，最快一两天，慢的话一周放款，月息1-1.28分之间。主要看抵押物变现能力，对客户资质要求宽松。

个人消费贷款需要的材料比较简单，房产证、主贷人及配偶身份证、户口薄、结婚证、个人消费用途的相应合同等就差不多了。

企业经营性贷款需要的材料多一些，大致有房产证、主贷人及其配偶身份证、户口薄、结婚证、营业执照、近六个月的流水、年度财务报表和近一个月的财务报表等。

都是一些常规资料，一般出纳、会计很快都能提供到位。

我们常驻上海，专注企业贷款融资，自有资金充裕，各种非标产品都可以谈，期盼与您携手共进，共谋发展。本文由金一先生2022原创并首发，微信公众号同名。

抵押贷款所需要的条件及对应的银行及流程「全网最详细」

前言：这是作者第12篇原创文章分享。

房屋抵押贷款是银行最常见的一种借款方式。通过用名下的房产作为抵押物，让银行有保障，从而享受较低的利率，也不影响自己名下的房子正常居住。下面用一篇文章分享一下抵押贷款相关的问题，供参考。

抵押的类别

抵押贷款又分为经营性和消费性两种，消费性就是贷款的用途是消费，抵押物为产权清晰，可交易的房产。额度一般zi高是500w，年化利率3.75-5.5%，还款方式先息后本和等额本息。年限1-10年。

经营性抵押，因为享受了普惠政策，所以利率偏低。年化利率从3.2-4.5%都有，额度最高4000w，年限最长可以30年。

抵押贷款能否自己去银行办理?

如果说相应条件都满足的情况下，是可以自己去银行办理的，比如你的房子是正常的，然后有执照，真实在经营（消费抵押不用执照和经营），流水都是符合要求的，征信也是正常的，那这种情况是完全可以自己去银行咨询了解，并且直接办理的。

银行这么多，应该怎么选择？

其实选择银行的话，我们要往细的看，就是我们要了解我们贷款的一整套流程，那就是贷前、贷中、贷后，那贷款并不是说把i贷出来就完事了，后续还要涉及到还款，年限、以及提前还款的问题，像年限和还款方式的不同，也关系到我们以后贷后的方便与否。

比如说从利率角度来说，那当然是越低越好，还款方式有等额本息、先息后本以及随借随还，这三种应该如何选择？那每个人的情况是不一样的，比如有些朋友他本身就是短期使用，半年或一年就够了，其他条件也满足的情况下，那这种就可以选择期限较短，年限利率更低的银行，比如说市面有一年期年化3.2%的则更为合适。

再比如有些朋友他每个月收入不稳定，有时候有i，有时候没i，那这样的话就可以选择先息后本，随借随还的这种还款方式。再比如有的客户用款的周期非常长，但是每个月都有固定的收入进来，那这种就可以选等额本息的还款方式更为妥当。

抵押贷款的相关要求

人的要求：年龄18至65周岁，且至贷款到期不得超过70周岁（个别银行可突破75，征信良好（近两年不要有连续三次累计六次逾期，），查询近半年少于6次，对于征信来说，不同银行要求不一样，一般来说，利率越低的银行，征信要求越高，总之对于征信不好的，绝大多数情况都能银行抵押，主要还是根据不好的程度，选择不同的银行，利率也会有不同，个人不能有被告的借贷诉讼，民事纠纷的看综合情况及涉诉金额。

房子的要求：产权清晰，产权人无未成年和70岁以上老人。70年产权的住宅，以及排屋、别墅、办公楼、商铺、厂房、40-50年产权公寓、综合楼等有房产证，且支持上市交i的房产。房龄一般25-30年，个别可放宽至40年或不看房龄。

公司的要求：新执照或老执照，有正式的经营和相应的流水(也有个别不看流水）。公司名下没有被告的借贷纠纷，及金额较大的经济经济、民事纠纷(50w以上），具体根据不同的程度和性质，视综合情况定。如采用消费抵押，公司执照这些就不需要，消费抵押提供收入证明及流水。

抵押贷款的额度和期限

额度：大部分银行的抵押额度一般是100w-1000w，也有的是50w-500w，zi低的20w也k，zi高单笔4000w。

年限：一般是1年，3年，5年，7年，10年，20年，30年，总体来说，年限越长，利率越高。当然选择短期限的不是说到期了就贷不了，而是到期了需要再去银行走一个续贷流程。相比长期限的稍微麻烦一些。

抵押贷款有哪些银行可以操作一、首先是国有六大行；

他们分别是中、农、工、建、交、邮。一般年化在3.2-4.5%左右。这类国有银行利率相比其他商业银行要低，但对于用户的要求也高。如果房子，企业经营都非常好的，可以选择。

二、全国性的股份制商业银行；

他们分别有华夏、中信、民生、招商、光大、平安、浙商、广发、渤海、恒丰、兴业等。一般年化在3.5-5%。这类银行相比国有行，还款方式更多样化。

三、地方性城商行；

以杭州为例，比如像杭州银行、江苏银行、上海银行、南京银行、温州银行、稠州银行等。一般年化在3.8-5.5%。这类银行利率相对更高一些，对于要求，则相对松一些。

四、区县级农商银行；

就是我们以前所说的信用社，以杭州为例，比如说杭州联合、萧山、余杭、桐庐、临安、建德、千岛湖农商行。一般年化在4-7%。

五、村镇银行；

以杭州为例，比如萧湖商、余杭德商，临安的中信、桐庐的恒丰村镇。一般年化在5-8%。

房屋抵押放款的途径一、银行。

银行相对来说利率比较低。大部分的选择。要求高，利率低。

二、持牌的非银的金融机构。

如担保公司，典当行，信保类公司。非银的金融机构利息相对来说比银行的要高，但是要求，没有银行的严，比如说对于一些征信不好的，或者说流水不多的。简单来说就是银行不好消化的这种，会选择非银的金融机构，金融机构个别的会上征信，大部分不会上征信。

三、民间的个人配资。

就是把房子抵押给个人，贷款由个人发放，那这种的话相对来说。个人的资金，这种不会上征信，相对来说比金融机构流程更简单，更快，效率高，利率弹性则更高，没有一个具体的利率报价，根据综合情况看利息，相对来说更加地灵活。

以上三种其实各有各的优势，那按照实际的经验来说，抵押贷款，首选肯定是银行。现在银行的政策相对来说也比较宽松，大部分是都是可以的，只有少数有疑难问题的，（如房龄老，或小、不想上征信、想当天用款、征信特别差、房产证有小孩名字、婚前的房子一个签字、有未结清的纠纷、但涉及的金额小，借款的金额过大等等），需要通过其他机构渠道或个人配资来消化。

房屋抵押的流程及需要的资料

第一步：根据自身的情况及要求，匹配、确认好银行。

第二步：准备银行所要求的资料，比如身份证、户口本、结婚证、房产证、营业执照、流水、采购货品清单，购销合同，收款委托书。

第三步：去银行签字、开户和卡。

第四步：下户拍照、就是银行上门对于抵押物、经营场所的核实。

第五步：写调查报告，开始审批。

第六步：审批好了之后，如果有尾款的，还清尾款，没有尾款的，直接约定好时间，办理抵押登记。

第七步：放款。每月按时还款。

其实，以上是理论上的流程，从实际的经验来说，对于用户来说，就是抽出1-2个不同的时间段出来就行。大多数银行，一般是去两次，有个别银行能一次弄完。相对来说比想象中的简单。

其他相关的问题

问题1、经营性抵押对于借款人的职业或执照的经营范围有没特别的要求？

有的，对于从事金融(如股票、期货，借贷），房产行业，是禁止准入的，当然也有银行可接受再新办一个其它正常类目的执照（具体需要沟通），以及本身就是公职单位的，在事业单位上班的人是不允许经营性DK。

问题2、征信特别不好的那种也可以银行抵押么？

这个要具体看征信了，目前较宽松的是贷款和信用卡逾期近两年各不超30次，且当前逾期已结清的可准。额度相对会低一些。还有一种，如果是已婚，其中一方征信不要太差，另一方征信好的，也k。

问题3、抵押贷出的i可以用来还网贷吗？

抵押贷出的i是可以还网贷的，当贷款放下来的时候，多转几手再去还网贷是不受影响的，目前已有很多真实的案例。

问题4、房子已经在银行做了抵押，还能再贷出i来么？

这就要看房子之前的折扣是多少，如果是7折内，综合情况满足，可提高至8-85折。

最后我是杭州的程凯，银行金融从业，如果觉得这篇文章对你有启发，别忘了点赞转发哦。赠人玫瑰，手留余香！

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