提前还是延期？揭秘当前房贷的AB面

当前，房贷市场有两种现象正在交汇：一面是提前还贷；一面是延期还贷。

这截然不同的现象背后叠加着多种因素。

提前还贷主要是因为，今年LPR利率持续下降，很多城市首套房利率都可以低于4%。2017年以来高息按揭贷款发放较多，房贷高利率对部分刚需阶层造成“误伤”，造成今年不少居民提前还房贷。

另一边，银行业正面向一部分受到疫情影响的居民推出延期还房贷的服务。这是银行响应“金融16条”等政策，针对受疫情影响的特定人群的金融纾困行动。

提前还房贷，最近有点难！

“当日申请预约的金额已经约满，请更换预约日期。”广州的梁女士最近打算提前偿还部分房贷时，遇到银行的“闭门羹”。

今年以来，“提前还贷”成为一个热词，随着广东部分地区房贷利率跌破4%。此前房贷利率在高位站岗的客户越来越倾向于提前还贷。

“买亏了！”一年前在珠江新城购房的梁女士表示，去年初买的房子当时贷款利率高达5.65%。今年以来，广州首套房利率下降到4.3%。今年身边几个朋友都一次性结清了房贷。一年前贷款要排队，没想到还款也要排队。她提前还房贷的需求从11月到现在没搞定。

上证报记者走访多家银行发现，今年以来，提前还房贷的客户增多了。时近年末，大部分银行房贷提前偿还额度相对紧张。

“我们的提前还贷额度相对紧张，现在提交资料估计要等到明年了。”一家股份制银行客户经理陈经理称。另一家国有大行深圳某支行行长表示，该支行的客户大概提前还了1亿多房贷。

上海易居房地产研究院总监严跃进表示，银行从放贷工作指标和经营成本等角度出发，是不太欢迎购房者提前偿还贷款的。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，提前还款可以释放银行的放贷空间，优化信贷结构。不过银行确实少了一部分优质资产，银行放贷压力不小。

光大证券分析师王一峰称，2017年以来高息按揭贷款发放较多，而且新发放按揭贷款约90%为首套房贷款，这部分刚需阶层更容易受到“误伤”。伴随着外需趋弱，宏观经济下行压力进一步加大，居民收入、就业承压，早偿意愿或明显提升。

他建议，通过下调存量房贷利率，从“防风险、扩消费、促公平”的角度看，具有现实意义。存量按揭贷款的降息，一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力，进而促进按揭贷款平稳增长，甚至能够促进住房销售尽快复苏。

另一方面，今年广州地产销售面积下滑，银行贷款额度非常充裕，房贷政策也在持续调整。广州主流银行首套房利率维持在4.3%。广东部分地市首套房利率跌破4%，清远首套房利率为3.7%，江门首套房利率为3.85%。房贷利率水平处于低位的同时，银行放款速度也在加快。不少银行表示，一周能够放款。

延期还房贷，广深等大城市可以！

一部分客户在烦恼提前还贷的问题时，另一部分客户却在考虑能否推迟还房贷。

还好银行给的答案越来越肯定，而且操作方式也更加清晰。

近日，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(简称“金融16条”)，鼓励依法自主协商延期还本付息。

上证报获悉，在广州推出了延期还房贷之后，深圳也向外公告推出了相同的政策。

据悉，农行、工行、建行、中行、邮储银行，兴业、中信、光大、民生、招商等银行的广州和深圳分行均推出延期还房贷的业务。

延期还贷面向的人群主要包括：参与疫情防控的各类工作人员；感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员；疫情防控需要隔离观察人员；受疫情及防控措施暂时失去收入来源或者影响较大的人员，包括小微企业主、个体工商户、农户等。

在具体的政策方面，各家银行大多采取延期归还房贷(提供宽限期)、延长还款期限、变更还款方式、征信异议申请等措施。延期时间(宽限期)按客户的实际情况灵活处理，最短1个月，多数在3个月至6个月之间，有少数银行可以放宽到12个月到36个月。在宽展期间不计逾期、不计罚息、不上报征信。

实行3年宽限期的兴业银行广州分行表示，受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期3年。不过该新政下发以来，暂未有客户申请。

深圳多家银行表示，符合政策的客户可以申请房贷延期，房贷延期政策在媒体大规模宣传后，近期不少客户咨询和办理业务。

记者梳理发现，除了广州、深圳外，北京、上海、重庆、郑州等多地已经有相关延期还款政策。

“对于房贷偿还问题，‘金融16条’以及此前的一系列政策明确提出解决办法，指导银行后续业务操作，对于减缓疫情带来的冲击，防范房贷领域出现违约风险等都带来积极的作用。”国有大行一位个贷负责人对记者表示。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，允许个人房贷申请延期，可以有效保障购房者不受不可控因素冲击；有助于稳定房价，避免较大规模的止赎现象给楼市带来新的下行压力。后期会有更多城市、银行跟进这项政策。

4天就办完贷款延期6个月

得知广州房贷可以宽限之后，广州居民张先生联系其办理贷款的银行经理办理该业务。

客户经理告诉他，需要找街道办或者相关部门开具失业证明、收入下降证明或还款困难证明。另外，对于高风险行业群体已经简化了材料提供要求。

张先生称，在递交了银行流水等资料后，用了4天就办完了贷款延期6个月。其总贷款期限没有变化，在延期结束后，将一次性还清半年的本息，之后会恢复每月供款方式。

“如果延期到期前，客户依然受到影响，可以提前协商将延期期间的本金均摊至剩余期限每月归还。这样可以减轻客户一次性归还的负担。”该行的客户经理表示，不少客户在办理之前担忧延期后本息一次性偿还的资金压力。

事实上，延期还房贷在广东部分城市实施已久，此次延期还款业务客户范围有所扩大。广州地区银行的申请客户数量也在增多。记者从建行广东分行获悉，截至10月末该行已累计为1962名房贷客户办理纾困服务，涉及按揭贷款超15亿元，其中办理账单调整客户1136名超8.9亿元，暂停月供款客户693名超5.5亿元。

农行广州分行表示，今年以来该行已累计为252位客户办理各类形式的个人房贷延期等纾困，涉及贷款本金约2.75亿元。中信银行广州分行表示，截至目前今年共有近150位客户向该行提出的房贷延期还款申请均获批。（上海证券报）

用按揭房办理贷款

1、按揭房还款时间短剩余本金多，

、贷款人每月收入稳定。如果贷款人资金需要用两到三年，建议选择等额本息还款或者等额本金，但通常银行基本上很少提供等额本金的消费贷款（等额本金多见于买房做按揭）；如果贷款人只是短期用，时间不超过一年，可以选择等额本息，先息后本，等本等息。

、如果客户收入来源不稳定，但是可以保证在贷款周期内肯定会有一笔大的回款，可以选择先息后本，此处的贷款周期并不是只授信期限，而是指需要归还本金的时间（先息后本信贷产品基本上都是授信两年或者三年，一年需要归还一次本金）。

2、按揭房还款六年以上或者剩余本金很少，可以选择做信贷或者抵押贷信贷如上所述，抵押贷，即房抵贷，分为一押和二押。

、一押是指，可以选择结清房贷重新入押，选择结清再贷是因为市场价值升高，结清再办理可以拿到更多的资金。还款方式为先息后本，等额本息，随借随还。

目前为止市面上经营性房抵贷产品较多，消费型房抵贷产品相对较少，主要看贷款人是否为经营人士，即是否做生意。且房抵贷目前为止先息后本产品较多，等额本息产品较少，通常先息后本产品具有也可以随借随还，看银行具体规定。目前市面上有先息后本授信三年、五年、十年、二十年等，办理时需要注意，是否需要一年归还一次本金，尽量选择授信几年、几年归本的产品。一年需要归还一次本金的产品，可能会在还上本金之后，因为自身原因或者银行审批规则变化导致无法续贷。等额本息的房抵贷产品，通常时间也会长一点，可以给到十年甚至二十年，和还房贷是一样的。

、二押即直接将房本进行二次抵押，二押还款方式有两种，一种为先息后本，通常为一年一倒，一种为等额本息，可以做到三年期，五年期，甚至十年期，具体根据自己的收入情况以及用款周期来决定

每个人贷款用途不同，收入来源不同，回款周期不同，选择还款方式一定是根据自身实际情况来定，而不是盲目的追求先息后本。

什么贷款千万别碰？什么贷款能贷？

大家好，我是老詹。

昨天，8月LPR公布：1年期LPR3.65%；5年期LPR4.3%。相比较上个月，1年期和3年期双双下调。

下半年开厂3个月，央行已经送了来第三份大礼，今年的贷款市场波涛汹涌。

处在这个提前消费时代，又活在大放水的周期中，贷款已经越来越普遍。

但是贷款要怎么选择？哪些贷款能贷哪些不能？今天老詹给大家一文讲透。

虽然现在我们平时能接触到成百上千的贷款，但其实归根结底只能分为三大类：1、银行贷款2、消费金融公司3、小贷公司以及网贷。

按照推荐程度排名也依次是：银行贷款消费金融公司小贷网贷

不论什么情况下，银行贷款永远排在第一位，因为它有其它贷款无法比拟的利率与安全度。

01

银行贷款

1.房贷

房贷几乎是每个中国人都会接触到的大额贷款，房子是始终绕不过去的大山。

目前商业银行的贷款利率在LPR下调后，应当在4.25%-6.25%间。

其中公积金贷的利率在3.3%左右，年限30年，这应该普通人这辈子能接触到的最优质的贷款之一。

2.抵押贷款

其实严格来说房贷应该纳入到抵押贷内，房贷本质上就是一种抵押模式。

抵押抵款分为经营性抵押贷和消费类抵押贷。

顾名思义一个贷款用途用于企业经营，另一个用于日常消费，两者的差距体现在额度、利率和年限。

抵押经营贷利率在3.3%-6%之间，额度2000万以内，年限目前有三大类，一是真实1-5年期的贷款，二是授信1-20的授信，三是10-30年的气球贷。

而消费类抵押贷利率在4.25%-8%之间，额度1000万，年限最长授信10年。

这两种贷款虽然额度高利率低，但是必须要求名下有一套房，所以这并不是适合普通人的贷款，更适合企业老板或者生意人。

3.信用贷

信用贷指的是各个银行开发的一些消费贷，大部分可以通过银行APP直接申请，个别需要到银行的信贷部咨询。银行给出的最低利率表是4%左右，但实际能够贷出来的利率区间在6%-18%之间。

信用贷中还有一类比较特殊的分支，信用卡。

信用卡大家都比较了解就不多赘述，如果给银行的这些贷款排个名。

有大额资金需求：抵押贷信用贷信用卡

有日常消费需求：信用贷信用卡抵押贷

贷款难易程度排名：信用贷信用卡抵押贷

优质利率排名：抵押贷房贷信用贷

02

金融消费贷

这种贷款就是我们在手机中经常刷到的广告，大致可分为银行系和非银行系。

1.银行系

银行系主要是一些消费金融贷，也就是我们常看到的中邮消金、兴业消金、中信消金等等，他们是银行投资的消费金融公司，是正规贷款。

但在利率和额度方面，和信贷没有可比性。一般额度不会超过50万，利率在7-24%。唯一的优势就是申请方便，在APP上填写资料，审核通过就能下款。

2.非银行系

这些贷款的来源是非银系消费金融公司，他们的成本来源可能比较高，所以相比较而言利率要高1-1.5倍，通常在10%-24%。

这类贷款的优势在于放款简单，毕竟相对于银行，他们有更高的收益率，所以门槛也相对较低，更适合普通人去申请。

03

小贷、网贷、私人借贷

我把省下所有的贷款归到这一栏的原因，是因为这些贷款统统不推荐做。

我不否认现在不少小贷网贷公司在监管后规范了不少，但高额的利息实在是没有贷的必要。尤其是在办理贷款后遭到的电话轰炸，确实是十分恶心。

早年的砍头息经常出现在这类贷款中，虽然现没了，但还是有一些套路。

比如他们会对外宣传利率不高，可能日息万三万五左右，但其实它们会在每个月里，把所谓的利息拆分成“利息+平台管理费或担保费”等，管理费≠利息。

这种贷款往往很容易陷进去，如果只是临时需要资金，那建议用完立马能够提前还款补上，不要过多向小贷公司借款，很容易以贷养贷陷进去。

除了小贷网贷之外，还有一些民间借贷、现金贷、职业放贷人等等，统统不要碰。如果你急需的资金只是几万块，完全可以通过银行旗下的信贷解决，再不济跑两部办张信用卡。如果需求的资金超过30万了，那建议有房产的人走银行的抵押贷，没有房产的选择信贷，资质不好的选择消金。