农商银行应重视房产抵押贷款风险防范

来源：农村金融时报

■倪利平

近年来农商银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合风险相对较小，但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，价值波动大，如果不注意办理中存在的如下风险点，不采取有效措施防范，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。

一是调查清楚借款人的房产数量并防止“先租后抵”。发放房产抵押贷款时，应详细调查清楚借款人的实际房产数量，查看有无弄虚作假、欺骗隐瞒的现象。如果借款人仅有一套基本居住房屋，除按揭贷款外，一般不予办理经营性抵押贷款如果借款人有多套居住房屋，但存在法律纠纷，应在法律纠纷解决后，才能确定是否办理。农商银行办理房产抵押贷款前，还应详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁给他人。对已经出租的房产，必须取得承租人承诺优先处置的保证函，否则不予办理抵押贷款，防止出现“先租后抵”问题。如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。

二是认真办理抵押登记，确保手续的完整性。办理房产抵押登记前，要调查清楚抵押的房产是否属于“一物多押”?如果属于“一物多押”，要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。在办理房产抵押贷款时，应通过房产证和其他途径详细了解房产的实际所有权情况。对共有财产，要真正掌握究竟有多少个财产共有人?财产共有人是否同意用房产抵押办理贷款?只有经全部财产共有人当面签字同意，才可以给予办理抵押，避免产生法律纠纷。

三是注意土地的性质和使用期限。办理抵押贷款前，要查清房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。对于划拨用地性质的房屋土地，应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金，并相应降低抵押折率，以确保抵押贷款风险全覆盖。

四是加强贷后抵押物检查，防止土地用途性质变更。办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，也应在贷款发放后定期进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据变化情况及时采取有效措施。对在建工程抵押贷款重点管理，由于在建工程具有特殊性对发放的在建工程抵押贷款，应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本单位，往来款项要通过本单位办理，全程监督借款人资金使用情况。

五是注重培养自己的房产评估师，重视第一还款来源。为准确获得抵押房产的评估价格，农商银行应加快培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。现阶段，虽然无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的折率。在房产评估中介机构作出评估报告后，内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款额度控制的主动权，以防范信贷风险。发放房产抵押贷款时，更应重视第一还款来源不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查分析，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。

可以做房产抵押和房产二押吗？老管教你

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前几天有粉丝私信问老管关于如何做房产抵押的事情，今天我们用一篇文章把关于房产抵押和房产二押的若干问题说明一下。以下内容都是基于老管同学多年工作经验和所在城市政策而谈，大家懂得基本流程可以举一反三。下面是整理的5个问题，我们一一解答。

资金需要，可不可以做房产抵押/去哪里做抵押比较安全？房产抵押按照什么参考标准来放款？审核周期长吗？房产抵押和二押一般的利率是多少？房产抵押后多久可以一次性还清？可不可以分几次还清？房产抵押需要抵押房产证和土地证吗？哪里会显示出房子正在抵押状态？

关于第一个问题：如果是因为临时资金周转资金需要，在有稳定收入、具备偿还能力的情况下，是可以做房产抵押的。相比较民间借款、平安贷款、信用卡准备金，抵押车，还是去银行做房产抵押的还款周期长、借款利率低、还款方式灵活。房产抵押业务一般可以做10年和15年，可以选择先息后本或者等额本息/等额本金。我们建议去正规银行做抵押业务，比如农业银行、工商银行、邮政储蓄银行、农商银行这几个都是做上述业务的，不建议去一些民营股份制银行，因为民营的利率都会相对高一些。

关于第二个问题：房产价格在银行内部会有一个评估审核系统，银行审核本套房产，不会给予评估太高也不会太低，但都是按照好楼层底层顶层，电梯房步梯房来评估房产价值的。然后按照相应的60%-70%来放款。抵押业务审核通过一般一周内放款，资金充足有额度的银行当天就会放款。

关于第三个问题：房产抵押的利率一般和按揭的利率差不多，部分地区抵押房产利率会低于按揭购房利率低至4%。做房产二押因为房屋的残值少了、客户还款的违约风险高了，所以银行会将二押利率提高，而且同一套房产二押的放款金额肯定低于第一次房产抵押，利率一般是6.5%-7%左右。房屋残值的意思就是：比如一套房产的评估市值100万元，抵押借款了60万，那么本套房屋残值就是40万。

关于第四个问题：房产抵押可以提前还款一次性还清，也可以分两次三次还清，每次提前还款后，因为借款的本金减少了，所以利息也变少了。但是银行一般会有一个违约周期要求，比如你借款1年内一次性还款的话，需要支付1-2个月的利息作为违约金。毕竟银行是靠着利息赚钱的。

关于第五个问题：之前做房产抵押业务，需要押房产证。现在都是留房产证的复印件，房主本人在房产证复印件上签字按手印以备银行留档案。我们可以去房产局查本套房产的档案状态有无抵押和抵押次数、抵押周期与抵押金额。

今天的问题到这里就解答完毕了，老管祝各位安居乐业、家和万事兴~！

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便民新举措！重庆农商行成功发放全市首笔“带押过户”二手房贷款

近日，笔者从重庆本土最大的地方金融机构——重庆农村商业银行（下称重庆农商行）获悉：10月9日，重庆农商行成功发放重庆市首笔“带押过户”二手房按揭贷款，实现市民在不归还原房贷的前提下，完成过户、抵押、新贷款的发放，进一步提升了二手房交易安全性，并大大降低交易时间和成本，为提升社会民生金融服务质效又添新举措。

“不用提前结清房贷就能过户交易，而且一天就走完了全套流程，真是太方便了。”市民杨先生激动地对笔者说。原来，在不用提前垫资的情况下，杨先生成功完成了二手房交易，成为全市首个二手房“带押过户”登记和按揭业务的受益者。

据了解，“带押过户”二手房按揭贷款业务是重庆农商行联合重庆市规划和自然资源局、重庆市税务局等多部门，共同探索二手房“带押过户”登记、放款的服务新模式，线上线下均可办理。该业务整合了还款、注销、过户、抵押、放款等多个环节，市民买卖房屋只需“进一个窗口、提交一套材料、办理一次业务”，解决了二手房交易资金垫付问题、降低了二手房交易难度、防范了二手房交易风险、有助于释放二手房交易市场活力。

笔者了解到，在此前的二手房交易中，若卖方已有银行贷款，需先将房产解押后才能过户交易，而解押需要卖方先将银行贷款还清。在这一过程中，买卖双方要在不动产登记机构和银行之间来往多次，卖方还需先行筹措资金，导致交易周期较长。而“带押过户”模式则不需要卖方先解押，也无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款，使交易变得更加便利。

“下一步，重庆农商行将继续加强与相关部门的联动合作，积极推行‘带押过户’业务模式，让这一新的服务模式惠及更多客户。同时，重庆农商行也将继续加快金融产品和服务创新，通过一系列金融惠民新服务、新举措，提升市民金融服务便利度、获得感，为全市经济社会高质量发展贡献力量！”重庆农商行相关负责人表示。

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