贷款买房这些房子不能碰！因为银行不批贷款

说起现在的房价，相信大多数的人都会认为目前的房价高，但是它牵扯到的资源太多了，婚姻、校区、户籍这三项就足以让人不得不买。值得庆幸的是，还有房屋贷款，所以在这种情况下，有很多朋友不得不选择申请购房贷款，但是，贷款通过率并非是100％的，更何况，有些房子还是不能贷款，比如下面这几种房子不要买，因为银行不批贷款。

一、证件不齐的楼盘

买房一定要看“五证”，这点相信大家在买房的时候也会多加留意的，因为开发商想要合规合法的进行楼盘销售，就必须是五证齐全。如果开发商的房子五证不全不仅银行不批贷款，而且后续也无法正常办理产权证。

但是，有些朋友会贪图便宜或者是粗心大意的就忽略查看开发商五证，所以在这里提醒大家，买房一定要看五证，对于证件不齐的楼盘，银行是不批贷款的。

二、小产权房

这种房屋，大家其实是很熟悉的，在实际生活中也是很常见的，但是，它并非国家承认的商品房，所以它是肯定不能办理购房贷款的。不过小产权房价格的优势还是吸引不少人购买，毕竟以居住为目的小产权房子还是可以满足的。

因此，在这里小编想提醒一下大家，小产权房的风险是不可忽略的，大家在购买之前也要提前了解，它实际上是不受法律保护的，将来要是被拆了可能跟你没有半毛钱关系，而且因为没有产权证，也是不能办房贷的。

三、性质特殊的房产

这种类型的房屋就有些复杂了，不少人都分不清，就拿经济适用房来说，这种房子需要满足一定的年限之后才能交易，如果在年限不满足的情况下银行是不可能放款的，同时过户也是无法完成的。

还有，现在楼市仍然还是在调控之中，不少城市还是有着限售的政策，所以大家在买二手房的时候一定要检查好房主的不动产权证是否已经满足了限售年限，若没有满足银行是肯定不放款的。

四、产权年限剩余较短的房子

比较常见的就是，市区的老破大或者是一些建设比较久的房子。申请购房贷款的年限一定是在剩余产权年限之内的，这一个大家也要注意一下，而且申请房鍈的时候，房子年龄太大银行也是不批贷款的。

以上就是本文的全部内容了。如果你想要贷款购房，那么上面这几种房子就基本上可以不用考虑的，因为银行不会批贷款的，此外，这些只是房子的问题，还有关于自己的个人征信，大家一定要认真对待，就算你选到再好的房子，如果房贷拿不下来的话，那么也就是白做了。

专家总结：全款买房还是贷款买房？这才是真相

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好！成华区中环十里风和近期开盘，售楼部说的预估单价2万清水，这个时候投资吗？听说它的地下是地铁车辆段，会有震动和噪音的影响吗？

回答：你好！从轨道的走向来说，震动问题不大，有一定距离。高层楼下是民用停车场，没有震动之类的担忧，十里风和地铁资源丰富，教育配套一般。小户型总价不到200W，投资的话还是比较合适的，加装修2.1-2.2左右还是比较有竞争力的。

提问：雕叔你好！请问，保利和光屿湖，153平米，四百一十多万,低楼层值不值得投资，以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得，总价400左右的房子，有没有哪个楼盘推荐，我是高新区普通资格，谢谢!

回答：2.7万接近清水房，这个价格就不算太便宜了，我不知道这个户型有没有赠送，如果有就可以买，如果没有，就是普通平层的话，价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的，但你说的这套房源感觉价格有点贵，你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外，普通资格400万，金隅金成府，鹿溪樾府，天府里，招商时代公园可以对比考虑。

提问：雕叔你好1.本人在白沙有一套四十多平小房子，由于当初买房小白，70年民水民电双气，结果房本下来写的住宅公寓。当初买的时候还说占首套名额（因为当时单身着急住没想太多就买了）现在卖不出去，因为写的公寓二字银行不贷款。2.男朋友在高新区有套房子，当时18年买的二手房，一切都是正常买房首付贷款，由于也是买房小白房本过户后写的是非成套住宅，现在想卖也是不好贷款。3.现在由于我们都在东区上班，想置换买套东区二手房或者距离东区片区周围的新房，首付60（前提还得是高新区房子卖掉）贷款月供6000，都有省直公积金，应该怎么选择？感觉我跟男朋友的人生也太苦了

回答：你买这两套房的经历，大概率是因为图便宜造成的，过去的成本就沉没掉吧，打好当下的牌才最重要。东区有价值、流通性高、好变现的房子目前东区高铁站板块的二手房还可以。想在中州大道以东进行新房选择的话，东北方向的金水科教园区就成了首选。1、北龙湖是地王区，属于终极置业，一般人只能敬而远之，所以距离北龙湖最近的金水科教园区就成为第一价值外溢之处，未来，房价自然而然会被带动。2、金水科教园区是有中原科技城、金融岛作为价值支撑的，周边全部是高端办公群，有大量的高收入人群支撑。高收入产生高消费就会带动这个区域的高房价，未来因为郑州转型，中原科技城和金融岛的存在，这个板块会成为除北龙湖之外郑州的领涨板块。3、这个区域的房子整体容积率不超过2.5和2.0，属于片区改善的房子。郑州不缺房子，缺的是改善型的房子，更缺的是片区改善有产业支撑的房子。区域整体密度没有那么大，附近也有多个公园和贾鲁河水系，整个区域的业主群体层次都比较高，远胜于其它区域，无论是自住的舒适度还是房屋的增值能力。具体价值高的楼盘推荐，知识星球内部有。

提问：雕叔你好，总价预算120w-130w，在考虑增值空间和自住情况下，还可看哪些区域或者有没有其他建议?

回答：你这预算，我个人觉得投资为主优先考虑东部新区，或者新津。如果你要考虑自住，可以考虑主城区二手东门安置房，因为主城区生活配套比较丰富，烟火气重，交通也方便，更有利于自住。太远太偏生活是无配套的,不适合自住。

提问：雕叔老师您好，上个月刚买了一个2015年小区的二手房，已付定金，正在凑首付，一套房还在还贷期间，因此这是二套房，首付四成，总价100万。房子加上赠送面积约190平，装修可能都需要贷款。我们夫妻两人月薪共一万左右，公积金没用过，打算组合贷款。关于贷款有些疑问，之前有看到网上说公积金尽量拉长贷款时间，商贷可以短一些，不知道您怎么看？以我们现在的经济情况，有没有推荐的贷款方案？

回答：首先关于公积金要注意以下几点：1、很多公积金都有贷款额度的，有的限制40万，60。对于一些刚参加工作不久，缴存系数低的人群，有时候公积金贷款额度只有十几二十万，也就是说，除了最大的贷款额，剩下的都是你的首付，无形之中，这条规定将很多人，拒之门外。2、公积金贷款，在考察征信方面，要求更严格。有时候商业银行，为了完成贷款任务，偶尔的一些小黑点，银H基本也能放过，但是公积金要求就更加严格了。逾期出现连三累六者，第一关就直接PASS掉，根本不用等着后期的审核。3、公积金，不要随便提取，一旦提取，会影响贷款额度。其次组合贷款的话，公积金最长的年限是20年。而商业部分的年限最长是可以30年。贷款的年限，会根据借款人的年龄，还有房子评估报告的楼龄来定的。根据你的情况来看，可以选择公+商组合贷，贷款时间越长越好，负债会被通货膨胀给不断稀释买房核心还是房产升值的能力，远远大于公积金贷省下的利息，所以选择时，不能一叶障目，忘记买房的初衷。

提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？

回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。

提问：雕叔您好！坐标成都，首套房名额父母使用了，用拆迁补偿置换一套市中心三套。实现二套房，首套商贷70W，贷款20年还贷。为了有资金全款买两套房子，商贷收益报虚增，这样还贷压力不小。现在想赶紧用70W，买小面积套二投资或盘活房子（兼顾工作生活，自有一套，出租一套）。找市区二手房，整体价格多在超预算二三十万以上，且房源都是十多年的，要么地段不好，要么郊区（配套不完善）。看了新都郫县新盘房价格与预算大致持平，但在目前的建设中，短期内不可能实现租金和利息支撑，缓解还贷。郁闷，现在不知道要去哪里买房子？感觉钱在手时间越长越缩水，不赚钱就变成了利息亏损。请雕叔建议找房思路！

回答：你的购买贷款想法是错误的，贷款时间越长，贷款越好，债务就回摊越薄，再加上30年的通货膨胀债务将被稀释，你的第一笔贷款只有20年，自然每月的贷款就会很高，压力很大。第二，购房投资不建议全款，全款房子没有杠杆，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆，一旦上涨的房价资产将会被放大，那么第二套购买住房的投资必然是贷款，首付50%。而70W的购房全额购买一套房子根本买不到有价值的产品。新都可以考虑三河大丰那一带，靠近金牛的天回也不错。优先考虑的是二手的房屋，首付50%，选筹控制目标的总价在140万左右，这样购买房子的选择就会更多。

提问：雕叔你好！在高新区和青羊区上班，预算400万，套三套四均可的新盘。或者小区环境好，教育资源优的二手房请推荐。

回答：你好，预算达到400万的话，高新、青羊或者居中的武侯都还是有好些可选的楼盘，但主要也看你是否是刚需，甚至刚几，社保时长等，暂且先不管这些细节上的入围难度，统一来说，高新区可以看凯德世纪名邸（极致网红)、麓鸣九天(TOD大盘)、金隅金成府（热度很高）和保利和光逸境（楼盘体量不大，主打别墅)，基本都需要较高的顺位度武侯可以看当代璞誉(刚改大盘)、武侯金茂府以（改善大盘)及凤舞七里（稍微刚需)﹔青羊可以看玉润金沙(西三环外的小高层)、鹭岛金沙壹品（教育刚改)以及建发央著（价格待定)。二手房400万的话，还是建议可以看大源的华润凤凰城、雅颂居等。或者青羊五区的包括中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列以及西子香荷、保利贝森公馆、天合凯旋城这类，都是可以考虑的。

提问：雕叔你好！投资别墅，洋房或改善型住房前景如何？成都未来别墅会不会成为下一个风口。

回答：别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，装修成本较高的同时，租售比很不理想，当你需要资金周转时，又很难出手，只会逐渐残旧，越来越掉价，豪宅，郊区独栋别墅，洋房本质是一种奢侈品的市场，当你需要资金周转时，装修成本较高的同时，又很难出手，所以并不取决于租售比，人均收入。而是取决于消费的起人群，巨富群体，这些产品完全可以和普通住宅分割成两个市场。这类小众市场边际效应巨大，稍微增加的需求，可以把价格拉起很多。成都现别墅，常见于两种情况：1.整个产品的价格都保持在一个高大上；2.产品内部存在有15-30%的差价，还有些可能因为结构户型等因素有50%的价差。买别墅，首先绝大部分别墅都不适合投资，别墅是一个以消费为主的小众市场。别墅本身的流动小，金融属性也差，别墅的本质是一种奢侈品，其一次投入资金相对较大，如果不是有高净值的底仓打底，很难扛过风险。而目前成都绝大部分的别墅，关注度高的别墅市场，又都处于郊区，反而进一步放大了泡沫和接盘的风险。未来如果不是自住，放着也是生草长青苔。目前成都只有较少的别墅还是有投资价值的，但是这产品却混杂在一个迷惑性很强的市场里，需要有专业眼光和熟练的市场经验来辨别，这一点和新手又是对立的存在。所以，想要性价比高的别墅，类似于在五星酒店里找人均99的自助餐。

提问：雕叔你好，结婚前老公有一套全款房，我们现在想买二套，可以考虑离婚两年后我去摇号吗？我有高新南户口和十几年高新社保，本人名下无房无贷款。

回答：家庭户口下你们现在就可以买第二套啊，只是首付比例高一些。如果离婚满2年，你作为单独是高新户口和高新社保，可以当做高新刚需第一顺位，自然是可以去摇号的，虽然现在政策首付比例低，但是到时候市场环境又变成了什么样了。

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“全款买房”和“贷款30年”买房，差别有多大？曹德旺给出建议

房子是我们安家立业的基础，买房对于很多人来说正是每天努力工作的目标。不过比起日常吃喝玩乐的消费，房价则要昂贵很多倍，恐怕存了好几年的钱也只够付个首付。

当然在经济能力不足以全款买房的时候，我们也可以选择贷款买房来及早实现住房自由的理想。不过你要知道，全款买房和贷款买房是有差别的。在住房问题上，民企大佬曹德旺给出了这样的建议。

那么我们到底该如何选择才是正确的？

全款买房的优劣势全款买房最主要的一点优势就是买得更省心，其次是能够省下很多杂费，更不需要向银行支付贷款所需的利息。一次性全款拿下房子后，我们就能安安心心地开始准备装修新房的事情了，不用为后续的还房贷问题而犯愁，不需要承担什么经济压力和心理压力。那么全款买房能省下多少钱呢？

据了解，全款买房的话，一般能够享受到开发商所给予的5万到10万元的优惠，或者说给房价打95折。而且全款买房的话，交易流程也会相对简单一些。在买卖双方签订了售房合同后，一个月左右的时间（通常情况下）付清房款的95%，等到交房后一次性付清剩余的5%即可。

假如买的是现房，也能因此快速拿到房子的产权；买的是期房，则能享受到最低的房价。未来如果遇到问题需要卖房周转资金，也能更快捷地进行二次交易。至于全款买房的弊端，主要是可能一下子会让自己承担较大的经济负担，会有种“被掏空”的感觉。

如果自己存的钱只是够买房，而没有为之后的生活、装修等准备相对充裕的资金，那么未来也会因为钱陷入窘迫中。当然从理财规划的角度看，选择全款可能会比较亏。不如选择贷款买房，然后将这笔房钱进行拆解，一部分用来付房子首付，一部分用于投资理财。这样理财收益的在支付利息后，剩余的就是自己所赚的。

相比之下，贷款买房又有什么好处和坏处？

贷款买房的优劣势下面我们来看看贷款买房的好处和存在的弊端。与全款买房不同的是，贷款买房一般是在付清首期房款后根据工程进度分多期进行付款，直至最后交房全部付清。贷款买房的优势在于，可以让购房者的经济压力分散，通过杠杆的方式弥补眼下资金的不足。不过与此同时，我们也必须按时向银行还月供。

这就要求我们要确保每个月的进账收入是稳定的，至少不能差下月供的费用。因此如果你是打工族，就要守好自己的饭碗，如果你是创业者，自己做生意，就更需要做好长期的资金规划，避免因为经营的风险和亏损而影响到还贷。而对于经济能力较强的人来说，贷款买房可以让自己有更充足的现金流去做更重要的事。

一般而言，贷款去购买期房预售为主的楼盘相对更有利。一方面这样房价更低，一方面假如不幸遇到房子烂尾的问题，损失也比全款付的更少一些。

若是之后想要把房子转手，在贷款未还清的情况下，手续的办理上要相对更复杂一些。要注意个人住房贷款在借款期限、借款人或抵押物信息的变更。具体需要怎么办，以贷款银行的规定为主。

在住房问题上，难道说买房才是最后的归宿？

曹德旺的建议曹德旺在住房问题上，是这样给予年轻人建议的。他认为，其实租房子要比买房子更划算。他曾说，房子不过是一堆钢筋混凝土，现在所谓的价值都是被炒高的，不过是给市场堆起了一堆泡沫，长久不了的。以后房子还是会回到居住的属性上来。

所以买房的意义不大，租房是更省钱、给自己减轻负担的居住方式。对于这样的建议，大家的看法也是褒贬不一。毕竟自己有房，生活更有底气，但持有成本也是要大很多的。

对于这个问题，你怎么看？

解决住房问题，基本以租房和买房为主。至于要怎么选择其实也没有什么绝对对错的答案，一切还是看自己的实际能力，适合自己的就是正确的。相比租房，买房长久看更划算，生活也更加稳定。相比买房，租房可能在经济压力上承担要小很多，但长期算下来，支付的租金也是一笔可观的数字。