房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

房抵贷优势多，更适合这些人办理

我们生活中总是会遇到资金周转不开的时候，因为额度多少的因素，选择了不同的贷款方式。而房产抵押贷款在额度、门槛、利率、期限等方面相对其他贷款产品更占优势，因此一直备受青睐。

快到年底了，最近有客户上门咨询，不知道自己是否合适办理房抵贷。下面，就和小编一起来了解一下吧！

贷款案例：

赵先生（化名），在东莞厚街拥有一套市值250万的商品房，年底想提前准备120万的备用资金，用于家具厂的资金周转。

通过门梯广告找到了我们，经过询问了解到：他想申请一笔额度高，利息又比较低的贷款，但由于对贷款的认知不足，不清楚自己是否合适办理房抵贷。

我们了解赵先生的情况后，为他量身定制了贷款方案，房抵贷120万，年化利率3.65%，先息后本，每月还款3650元。

哪些人更适合申请房抵贷呢？

01需求周转金额高的群体

信用贷通常可以申请的额度是借款人月收入的10倍；而车辆抵押额度则是根据汽车的评估价，并综合考虑汽车贬值和损耗等问题确定；房产抵押贷款则不同，由于房产本身价值高，相对来说可贷额度都比较高，普遍都能获得房产评估价值7成。

02需求贷款利率低的群体

房抵贷是以房产作为抵押物，在有抵押物的前提下，贷款机构要承担的风险会小很多，也愿意给出借款人更低的利率。目前市面上主流银行年化利率3.45%起。所以如果借款人希望贷款利息少一些，抵押房子是很好的选择。

03需求还款压力小的群体

信用贷和汽车抵押贷的还款期限，通常是3~5年，而房抵贷的年限动辄10年-20年，最高可以达到30年。如果借款人希望贷款年限长一些，这也是个不错的选择。

04信用贷款办理容易被拒的群体

同样是因为贷款机构需要承担的风险较小，所以对于抵押房子贷款的门槛要求，也相对宽松。如果借款人征信一般或有点点瑕疵都可以考虑并了解一下房抵贷。

如今房产抵押贷款已经成为有房者的一种常见融资方式。如果你还不清楚房抵贷是否合适自己，可后台留言咨询小编。

目前房抵贷年化利率3.45%起，执照满半年，房子是新证也能办理。年底需要备用金的老板们，记得提前规划哦！

合肥房屋抵押贷款利率是多少？

合肥房屋抵押贷款利率是多少，我相信很多人都有疑问，具体利率是多少？那么根据目前最新【中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效】来看。比上一次要少了挺多的，一年期是3.7%，五年期以上是4.45%，少了15个BP。这个对购房者来说是非常好的消息，因为这样申请房贷每个月又可以少还一部分钱了。

那么对于办理房屋抵押贷款来说，利率是多少？参考的意义有多大？

其实LPR的下降，对于申请经营性抵押贷款和消费类抵押贷款都有很大的好处，最起码利息上就会有优惠，正常银行都会跟着此次降息来走，比没降之前最起码少了将近0.15%左右。今天奔奔牛就跟大家说说合肥房屋抵押贷款的具体利率大概是多少？

一：房屋经营性抵押贷款利率及要求

①额度：一般最高是2500万（具体额度上限根据资产价值来决定）

②利率：年化利率目前按照常规在3.85%左右，但是个别银行可以申请到最低3.2%左右。如果客户资质不是很好的话，那么利率要超过4%了。

③期限：一般银行先息后本的是1-10年期，超过10年的话大多数都是等额本息的还款方式了。

④成数：抵押的成数一般都是在7成左右，个别银行最高可以做到8.5成。

⑤经营要求：公司法人，股东，个体户，实控人均可申请，部分银行可以放宽至刚过户的新公司。所以进件还是较为宽松的。

⑥还款方式：先息后本，等额本息

⑦房屋性质：住宅，别墅，公寓，厂房，办公楼均可申请。

二：房屋消费类抵押贷款利率及要求

①额度：一般最高是300万（超需具体沟通特批）

②利率：年化利率目前按照常规在4.15%-5.5%左右，但是个别银行利率会更高，但是要求就更松一些。

③期限：一般是1-10年期。

④成数：抵押的成数一般都是在7成左右，个别银行最高可以做到8.5成。

⑤主体要求：本单位工作满半年以上*（一般没有什么硬性要求）

⑥还款方式：先息后本，等额本息

⑦房屋性质：一般都是以住宅，别墅，公寓为主。

三：房屋抵押贷款需要的材料如下图

四：房屋抵押贷款的流程如下图

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