再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

以上，如果本文对各位看官有用，点赞支持后，可以收藏起来以备不时之需。

房屋抵押贷款流程详解

为了让大家尽快致富，今天就简单介绍一下房屋抵押贷款流程和一些注意事项，记得回来点赞(笑)。

而且慢又慢，贷款前，先看看申请条件，看看自己是否符合要求:

1)中国公民(不含香港、澳门、台湾)18-65岁，在本单位连续工作6个月以上(如果不到6个月，但本单位的工作内容与上一单位相同，可累计上一单位的工作期限)和经营一年以上的经营者；

2)抵押8岁以下的未成年人和70岁以上(含70岁)的成年人；

3)房次抵押的，房屋抵押的第一权利人必须是银行；

4)借款人需要有一套或多套名下所有权房(至少一套是本市所有权房)；

如果符合条件，请到银行或机构申请。让我们正式开始这个过程。

1

提交申请

如果你需要资本周转，第一步是向银行或金融机构提交申请，主要包括抵押品（财产）、目的、金额和贷款期限。由于各银行的申请格式不同，如果您遇到不清楚的地方，您可以咨询银行员工（大多数是女孩），这通常很容易处理。

2

准备材料

申请通过后，可以准备材料，个人和企业需要准备的材料有很大的不同，分别列出如下。

个人房地产抵押所需材料主要包括：

1)房屋产权证、购房合同及发票原件；

2)身份证原件，户口簿原件；

3)配偶身份证原件/房地产共有人身份证原件；

4)婚姻证明(结婚或未婚证明)；

5)收入证明和工资流(同时最好提供加盖公章的单位营业执照复印件)；

6)房地产内有银行贷款的，请提供原贷款合同及最后一期银行对账单；

7)个人消费用途证明。

加分:为了提高贷款通过率，请尽可能多地提供其他家庭财产证明，如另一个房产证、股票、基金、现金存折、车辆驾驶证等。

企业房地产抵押材料：

1)房屋产权证、国有土地使用权证、购房合同及发票原件；

2)企业法人身份证、法人授权委托书、经办人身份证原件；

3)企业营业执照、企业组织机构代码证、国家税务登记证；

4)公司章程、验资报告、股东会决议/董事会决议；

5)中国人民银行发放的贷款卡无不良信用记录；

以上是基本材料，如果企业经营良好，则以下是加分项：

6)企业财务证明和银行对账单近12个月；

7)近两年及近一个月的资产负债表、利润表；

8)近两年及近三个月的纳税申报表及缴款单；

准备材料是贷款过程中最重要的环节，影响贷款金额、贷款期限、利息等。所以要认真对待。

3

房产评估

数据准备好后，银行或机构将带领专业团队到抵押房屋现场进行评估，主要考虑的因素与每个人购买房屋、房屋位置、装修、方向、房屋类型、楼层、物业、绿化、周边设施等相似，然后进行整体估值。一般来说，估值会低于市场价格，这是可以理解的，毕竟，风险因素也会增加到房价中。

需要注意的是，并不是所有的财产都可以抵押贷款。一般来说，小产权房、五年以下的经济适用房、部分购买的公共住房等都不能抵押。此外，房地产面积小于50平方米，住房年限超过20年，银行或机构不太愿意借给你。关于这方面，财富兄弟会打开另一章来详细解释。

嗯，评估完成后，会有相应的评估报告。如果你对评估结果没有意见，你可以进入下一个环节批准资金。

4

签合同，做公平。

贷款审计材料准备好了，评估报告也出来了，然后打包到银行或机构进行审批。正如蔡大哥之前提到的，信息必须完整，奖金项目的材料最好尽可能多，如果你去银行或机构发现缺乏东西，或者想添加材料，它会延迟很多时间，也许拖你十天半月，这很尴尬。

如果贷款人提交的材料符合要求，下一步是填写贷款合同及所有相关文件，签字，盖上手印，并提交公证人进行公证。需要提醒的是，在签订合同之前，有必要详细阅读合同条款，并仔细填写各种签名和材料，以避免错误。例如，如果抵押人和贷款人是同一个人，否则合同将无法生效。

嗯，合同签订后，也是公平的，那么接下来就是一步抵押登记手续。

5

抵押登记手续。

签订抵押合同、贷款合同，完成公平，最后到房屋管理局和国土资源局进行房地产抵押登记。

房地产抵押办理贷款时，必须办理房地产抵押登记手续。未办理此手续的，抵押无效，也是维护贷款机构权益的必要手续。

借款人在办理房地产抵押登记手续时，应提交以下资料：

(1)抵押贷款合同；

(2)借款人有效身份证复印件；

(3)房产证(原件)、国有土地使用证；

(4)抵押登记申请表；房地产评估报告。

拿到他项权证后，可以安心等待贷款，关于这个他项权证，有机会我们详细讲解。

结尾还是啰嗦。

贷款是信用的双刃剑。如果按时还款，信用价值会增加，然后将来有机会贷款。这个信用价值可以加分；相反，如果你经常逾期还款或不能全额还款，就会出现信用污点，影响未来的贷款等与信用相关的业务，逾期处理有点麻烦。因此，如果没有特殊情况，你必须按时还款，这对你的余生有很多好处。

住房抵押贷款怎么办理，需要哪些流程？

房屋抵押涉及的要素如下

涉及到的因素

以下是步骤

第一步：明确需求

首先根据上面所说的所有资料做一个自身条件的评估

且中心思想更多的是，自己去尽力符合产品的要求，而不是臆想产品。

抵押贷分为标件和非标件

标件的就是房子，房产，流水，营业执照，经营场地，征信满足大部分银行的要求.

房产：广州佛山深圳地区的房产，证在手，有空间

流水：流水既能符合资产负债比，又能体现经营流水；

营业执照：行业和经营时间满足要求，一般都是要一年期；

经营场所：可上门经营场地，尽量和抵押银行在同一城市。

征信：征信干净，负债、查询干净

主体：贷款人没有案件，没有犯罪记录

但是隔行如隔山，大部分人的情况都是非标件，有个房子就想去做抵押，不管你到底是经营者身份还是工薪族身份。

所以一般非标情况是：

房产：可能是新房本，未满三个月，全款i后去抵押；

流水：从流水就暴露了一个工薪族身份的人，一个月就1-2w的工资收入，根本找不到其他流水作为辅助说明经营者身份；

经营执照：压根就没有执照，想着新注册执照，直接包装一个身份。身份执照没满3个月或者一年。

经营场所：工薪身份的人基本没有经营场所，然后去跟做生意的朋友借场地也是百般为难，还不如花点钱，留个体面。

征信：工薪族这征信这块都是挺干净，就是有些年轻人，会和消费金融有千丝万缕的关系。

主体：主要是职业的问题，有些贷款主借人，自己和配偶都是事业单位或者机关人士，单位不给注册营业执照，现在消费性抵押D可以做200w，不用营业执照。

需求建议：

大部分人对于贷款，都喜欢长年限，低年化，高成数额度，放款快，麻烦少，先息后本。

理想是很饱满的，但是现实是几乎极少能符合这个需求的，即使符合，也是要极好的资质，所以我们这里只说些大概率事件

第二步：准备资料

准备资料这一步一般都不难，但是也有一些踩坑的点，在这里要说明下注意点

资料：

1.房产证：如果房产证出了押在银行要提供复印件加盖银行公章，但是如果还没出证，比如新盘，还没出证就不用考虑到了。

2.营业执照：没有特别的要求，不要是敏感行业，投资、房地产、夜总会、娱乐业等。

3.流水：是坑最多的，近半年不要有与房地产之间的关系，首付，定金，都不要有，提前做好准备.

4.婚姻资料：单身就不用考虑了，单身狗不配有婚姻资料。婚姻记录要提供：双方结婚证，单方离婚证。家庭户口本。

5.收入证明：部分银行因为客户流水不足需要提供收入证明。

6.其他

第三步：上门评估

1.房产评估：一般都是银行委托给第三方评估公司，大部分免费，部分银行会收取一定的评估费用500-1000元不等，上门拍照前评估公司的人员会和业主进行协商时间，拍照5分钟内完成，拍照现场尽量是居家状态，不说是出租状态.

2.营业场所上门：现场要具备营业招牌，具体的门牌号。还要有业主本人在场，和银行经办的拍照。

第四步：签约和批复

签约：收集好所有的纸质资料和电子资料，就和银行签约，银行签约有几个注意点就是，房本上有多少人的名字，就要多少人出面，特殊情况下不方便出面可以进行委托，就比如疫情期间，有些业主在国外没办法回国，可以远程授权后公证。

批复：一般操作下进件后8-10个工作日可以出批复，批复以短信或者纸质资料为准，除了批复虽然是板上钉钉的事，但是距离放款还有步骤，这期间切忌瞎操作，作死自己的征信。

第五步：确认同贷书并签约

银行人员会跟你确认同贷书，有些银行还需要去银行签一次。大部分不需要，直接安排后面工作就可以。

第六步：房管局入押拿他项

按揭房：需要向原来按揭的银行提交申请还款，确认还款周期，广州商贷一般是15-30个工作日；公积金是15个工作日左右。确认出结清证明就是所谓的涂销资料的周期，安排垫资，现阶段广州的垫资成本是1%每月起。

现在市面上对于银行按揭结清有加急业务，也就是一个花钱的事，权衡垫资和费用之间的费用长短，节省费用。

全款房：不存在按揭结清的事，直接入押就可以。

入押：房子入押，要直接去到当地的房管局，比如天河的房子要去珠江新城，也就是华夏路那边的房管局进行办理，番禺的房子要去到番禺区的房管局。各个城市或者区域有自己的划分，但是流程大同小异。也有线上入押，不用去房管局。

广州入押后有回执，银行凭回执后续拿他项，银行凭他项放款，广州老六区的他项现在是一个入押一个小时后出。

来到了最后一步，也就是放款，这里也有几个小注意点。

第三方账户：顾名思义你是经营贷，那么你跟别人做生意，钱肯定是打到别人的账户去，可以大白话这样理解。但是市面上现在是个人账户能收，部分银行对第三方账户有要求，要求打到公户，或者第三方要符合经营身份。

取现：放到的卡要求是一类卡，没有取现限额，取现这个事的意义我就不在这里累赘说了。

以下解答一些朋友关于抵押贷的问题：

Q

我打算全款买房子，然后再抵押，可以做多少成？

打算买就是还没买，如果全款买了后要马上抵押，建议现在你就要着手准备下营业执照还有流水

新房本现在接受的银行不多，有按照7成评估的，也有6成，但是如果这期间有涨幅的房子，你又买到一定的溢价的，你可以参考半年前房子市值，因为银行比你精，大多数不接受泡沫。

我是事业单位，单位对于注册营业执照有要求，不支持在外面有经营活动，难道我在这单位一天，就跟经营贷无关吗？

首先：你的情况就算不注册营业执照也可以做，有不用营业执照的抵押贷，只是年限比较短，费率是2.61%左右，年化是4.68%左右

再者：你爱人或者直系亲属有营业执照也是可以接受的，有股份参股也是接受的

最后：单位可协商的情况可以安排清楚。

有中介跟我说抵押贷月利息只有3厘2，年化就3.85%就是说月费率是0.32%，那我100w，一个月的利息是不是就是3200元？

你好，对于信用贷和抵押贷的算法是不同的，一旦中介这样给你算，其实在偷换概念。

懂行的人都知道年化和费率不是同一个概念。

信用贷说费率。因为这过程中本金是一直在还，但是利息一直都是按照全额在给，市面大部分的信用贷等额本息都是如此设计的，少部分是按照随借随还计算。

抵押贷：抵押贷需要用房贷计算器，类似按揭算法，利息其实是前置的，不是每个月一样。所以对于这个3厘2的算法，中介应该是3.85%除12了。这水平你要放心就找他呗。

已经是大白话说法了，听不懂再看几遍

我的房子在按揭，我一定要赎楼了后再抵押吗？

不是的，你房子在抵押，可以准备好资料，先走流程，批款了之后再赎楼，这个时候，批复出了，批款板上钉钉，你再去赎楼，是不是更稳得一批。

相反，你赎楼了，再去走流程，万一贷不下来，你赎楼的资金不白耽误了吗？资金也是有成本的。

我房子在按揭10年了，证在手，用公积金供的，公积金利率3.25%，我不想赎楼，可以直接抵押吗？

可以的，你证已经在手了，而且你的考虑是非常正确的，公积金利率那么低，也不建议置换，但是又想把涨幅的溢价泵出来，你可以考虑二押，就是二次抵押，市面上现在也有20年等额本息，年化4.65%左右。具体可咨询细讲。

你好，我现在想抵押后再去买一套房子，可行吗？

虽然现在很多人并不是拿存款去买房子，而是负债撬动更多的负债，对于经营贷不能流入房地产的这个事大家都知道。但是不管怎么说LH虽然不能让你获得低层数首付，但是可以让你隔离负债。隔离单独房票。但是如果一定要去顶这个风头，建议先买再抵押。先挪钱，再还债，我也就只能说到这里了。

抵押贷如何防止银行抽贷？

首选抽贷这个事情，每年都有，但是对于2022年的抽贷话题，仿佛和房贷按揭一样，受到更多讨论，所以会有所放大。

按照正常的流程进行申请贷款，放贷，并且做好贷后管理工作，不能在半年内注销营业执照，部分银行会进行抽查去看场地。如实使用好资金就可以。