什么样的房子可以做抵押贷款？又该怎么做？

最近有客户问到致享融，如果有一套闲置的房产，那么是否可以拿来办理抵押贷款呢？其实能否做抵押贷款和是否闲置无关，主要和以下几方面因素有关：

1、是否能够上市交易，如果不能上市交易的话，就不能做抵押贷款。

2、房屋的性质，是住宅，商住两用，办公用房还是别墅等，这几种类型都可以办理抵押贷款。

3、房龄，一般房龄在40年内的住宅都可以办理抵押贷款。

能否办理抵押贷款，更重要的一条是看你在哪个城市，不同的城市各家银行的贷款政策完全不同，下面以北京为例来具体说说，这里只包括个人抵押贷款，未包括企业贷款。

1、个人房屋抵押贷款分为抵押消费贷和抵押经营贷，抵押消费贷一般额度都在100万，最高的也就200万，在这里就重点讲解个人抵押经营贷款。

2、个人抵押经营贷款分为一抵和二抵（或者叫着一押或者二押），二抵是指有按揭贷款的情况下，再办理抵押贷款，反之，就是没有按揭贷款的情况下，办理抵押贷款叫着一抵。

3、抵押经营贷办理的条件：

1）房龄，一般不能超过40年，当然也有些银行或者机构会针对房龄超过40年的房子放款，这个就需要找特定的银行办理了。

2）房屋面积，一般要超过40平米，如果房屋面积低于40平米很难办理抵押贷款，当然也有特殊的银行或者机构可以办理。

3）房屋性质，70年住宅、别墅、商住和办公用房，对于住宅所有银行都可以办理抵押贷款，别墅也有绝大部分银行可以做，对于商住和办公用房只有少量银行可以做。

4）借款人本人名下或者直系亲属名下必须有公司，关于经营的公司，不同的银行要求完全不同，有些银行还可以做实控（顾名思义，就是可以是某家公司的实际控制人即可），有些银行要求是公司的股东或者法人（不一定是真实经营，也就是我们说的壳公司），最为严格的是有些银行要求是真实经营的，这个就比较麻烦，而且要求提供财务报表和纳税申请表等。

4、北京地区抵押经营贷产品的重要参数：

1）贷款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，当然各种产品都有自己的优劣势，没有绝对的优势或者劣势，要么就是被市场淘汰，要么就是一统江湖了，两者都不太好，产品优势过大，很容易出现坏账和呆账。

2）贷款年限，北京抵押贷款最长的20年，大部分银行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根据自己需要选择年限，也是各有优劣势的。

3）还款方式，多种还款方式，先息后本，等额本息，等额本金等多种方式，有些先息后本的产品还需要一年一归本。

4）贷款金额，不同银行贷款限额不同，大部分银行限额1000万，有少量银行1500万，最高的可以做到3000万。

5）贷款成数，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，实控的一般可以做5成，具体成数和房屋的性质还有关系，一般别墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。

在这里致享融也顺便将北京的部分主流抵押贷款产品汇总一下，大家可以参考一下市面上有哪些相关产品：

1、银行1，壳公司法人或者即可，利率3.86%，年限20年，等额本息还款，最高额度1500万。

2、银行2，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率4.35%，年限20年，等额本息还款，额度最高1500万。

3、银行3，壳公司法人或者股东或者直接包装实控，利率3.7%，年限10年，等额本金还款（额度的一半），额度最高1000万。

4、银行4，壳公司法人或者股东，利率3.7%-4%，年限5年，等额本息还款（月供按20年计算的气球贷），5年之后还可以不归本续贷，额度最高1000万，可以做二抵。

5、银行5，壳公司法人或者股东，或者实控，但是需要公司共借，利率4.37%，等额本息还款，年限10年（月供按20年计算的气球贷），最高额度1500万。

6、银行6，真实经营公司（需要下户），可以做真实经营公司的实控，但是需要法人共借，利率4.5%-5.3%，先息后本或者等额本息均可，额度最高3000万，可以做二抵。

7、银行7，可以做实控，利率4.5%，额度最高1500万，年限5年授信，一年一归本，先息后本还款，最高可以做到75成。

关于抵押经营贷款，建议大家找专业的机构办理，不要盲目地去办理，尤其是自己办理非常麻烦，原因如下：

1、首先抵押经营贷款办理的周期会比较长，其次是需要的材料会非常多，然后就是有些材料可能还需要zji，所以做抵押经营贷款银行经理不一定会接待，因为一个银行经理做一笔抵押贷款本身业绩并不多，但是对于自己去办理的，客服经理还不敢收钱，所以为你办理会很麻烦，还不赚钱，将来如果出现逾期，扣的钱远比他赚的钱多。

2、很多客户会比较盲目地去注册壳公司，每家银行对于公司的要求都完全不同，包括营业范围，因为还会涉及到上下游合同，不是单纯的注册一个壳公司就可以，注册了壳公司还需要去和下游合同的公司匹配，经常出现客户自己注册了公司用不了。

房屋抵押怎么贷款？要满足这些条件

幸福里百科词条：房屋抵押贷款最长年限为20年，贷款额度以房产市值评估价格的6-7成，另外还要求房龄最高在40年内，以及借款人年龄69周岁以内。

对于贷款流程中需要注意的几个重要点：1、贷款前，全面了解自己的信用，如果遇到征信不良或其他异常情况，都提前处理下。

2、提出贷款申请时，最重要的就是面签，最好在贷款前，先计划好自己的融资用途，偿还能力，贷款额度等等。

3、确保自己提供资料的真实性，便于银行分析借款人的固定资产及财务状况，对借款人的信用等级进行评估。

4、签订合同银行对借款人提交的申请资料进行调查、审批后，双方签订借款合同、担保合同，并视情况办理相关公证、抵押登记等手续。

就贷款的种类、金额、利率、用途、还款方式、期限等事项在《借款合同》中进行了约定。

5，房子抵押贷款所需要材料：房产所有人及配偶身份证、户口薄、已婚提供(婚姻状况证明)房屋所有权证(房本)个人消费用途的相应合同收入与工作证明。

6、发放抵押贷款的手续办理完毕后，双方可按合同规定进行核对。银行将根据您提供的借款用途合同中指定的账户进行放款，银行贷款将从提款日开始计算利息。

抵押贷款两种常见贷款计算公式：1、等额本息：〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕。

2、等额本金：每月还款金额=(贷款本金/还款月数)+(本金—已归还本金累计额)×每月利率

利率方面一般参照央行发布的2021年最新基准利率，不同银行会有不同程度的上下浮动。一年以下（含一年）利率为3.85%；

一年至五年(含五年)利率为4.65%

五年以上为4.65%。

注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。

银行房产抵押贷款条件，流程和注意事项

[比心]银行房产抵押贷款的条件：

1，借款人年龄在18-55周岁,

2，借款人具有稳定、合法的收入来源

3，抵押房产有房地产证，产权明晰，可上市流通

4,一般房屋抵押贷款额度为房产评估价格的50～70%(部分银行可能会有所增加)

5，房屋抵押贷款的期限一般为1年-10年；

6，房龄在20年内(少数银行可做30年内、多数有备用房更容易审批)

7，有一定还款来源(有效证明主要为银行流水、至少每月有效进账大于房屋抵押贷款月还款的2倍)

[比心]北京房产抵押贷款流程

1、房产抵押贷款办理先要贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间。

2、准备贷款材料：借款人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全。

3、看房评估：房产抵押贷款由相关机构对抵押房进行实地勘查、评估。

4、报批贷款：房产抵押贷款将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批。

5、借款合同公证：房产抵押贷款办理借款人及抵押人填写(借款合同)及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证。

6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房管部门办理抵押登记手续。

7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户。

[比心]北京房产抵押贷款5个注意事项

[撒花]一，银行对成数要求住宅类的一般是70%，公寓和写字楼一般是60%，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是50%!

[撒花]二，银行对年龄的要求借款人及抵押人年龄是18--70岁，原则上最好25-55岁之间，其他年龄最好增加直系亲属作为担保人。

[撒花]三，银行对征信的要求当前不能有逾期，历史逾期不能有3，半年内征信查询小于5次。如客户历史征信有5，逾期在房贷之前可以沟通，其他情况不接受。小额多笔的需要结清部分，一般最多不超3笔小额。

这是银行对征信的基本要求，已婚人士，银行需看夫妻双方的征信报告。不房权人是您还是您爱人，还是夫妻双方各占50%，如果房产在您名下，您就让您爱人做借款人，您做抵押人。

如果房产在您爱人名下，就让您爱人做借款人做抵押人。不同的方案对征信的要求不太一样，有些银行的征信是可以沟通。

[撒花]四，银行对公司要求

1.公司注册时间：大于1年，可新购买，对持股时间没有要求，持股5%及以上即可。

2.经营范围：个体户及小微企业，公司最好是科技类和贸易类。

国家支持中小企，房产抵押经营贷可以享受比较利率优惠。当然啦，有的工薪朋友名下没有公司，可以新注册或者用新朋友好友的公司或者可以开实控。不同的银行政策不一样，这里不举例说明。

[撒花]五，银行对流水要求

银行流水包括个人流水和公司对公流水，是每个月月供的2倍即可。

流水要求：真实网核，流水不足可用其他资产来凑。

除了以上五个注意事项外，在实际贷款过程中肯定还会遇到其他方面的疑问，有任何问题都可以免费咨询！[比心][比心]