原来月供是这么算的！房贷计算器都OUT了！（收藏）

有很多“小白”看到身边的人都在考虑买房，自己手头上也有一些闲钱，但是不知道到底够不够。

看到大家对长沙买房银行贷款概念特别模糊，事儿君特意帮大家整理了一下，我们分别计算一下首付、等额本息还款月供计算方式（最简单的方式）、各银行利率上浮情况。

新房贷款比例计算方式首套房贷款

首套房贷款70%，首付就是30%

例如100万的房子，首付就是30%*100万=30万

二套房贷款（首套未还清）

二套房贷款在首套房贷款【未】还清的情况下，二套房的首付比例为45%

例如100万的房子，首付就是45%*100万=45万

二套房贷款（首套已还清）

二套房贷款在首套房贷款【已】还清的情况下，二套房的首付比例为35%

例如100万的房子，首付就是35%*100万=35万

二手房贷款比例计算方式首套房贷款

首套房贷款70%，但首付不等于30%，这是为什么呢？

二手一般不是按成交价格来计算贷款的，银行会委托评估机构进行房屋价格评估。所以我们一般是先算贷款金额（比例与新房一致），再拿成交价格减去能贷款的额度就是我们的首付了。

例设该房屋的成交价格为100万，实际银行评估为85万。

那么我们在银行贷款的额度为：85万（评估价）*70%≈59万（取整）

那么首付=100万（成交价）-59万（贷款金额）=41万（首付）

二套房贷款（首套未还清）

二套房贷款在首套房贷款【未】还清的情况下，二套房的贷款比例为55%（具体算法与首套房贷款算法一致）

例设该房屋的成交价格为100万，实际银行评估为85万。

那么我们在银行贷款的额度为：85万（评估价）*55%≈46万（取整）

那么首付=100万（成交价）-46万（贷款金额）=54万（首付）

二套房贷款（首套已还清）

二套房贷款在首套房贷款【已】还清的情况下，二套房的贷款比例为65%（具体算法与首套房贷款算法一致）

例设该房屋的成交价格为100万，实际银行评估为85万。

那么我们在银行贷款的额度为：85万（评估价）*65%≈55万（取整）

那么首付=100万（成交价）-55万（贷款金额）=45万（首付）

通过对比，新房计算贷款额度是很简单的，而二手房要稍微复杂一些，但对于专业中介经纪人来讲，通过比对周边二手房的成交价格和评估价格来计算，基本上用房子多大面积，就知道首付要多少钱了。

长沙买房银行利率上浮情况长沙：首套房普遍上浮15%

根据最新统计，目前长沙首套房贷款利率普遍上浮15%，最高上浮20%，最低的是建设银行，上浮10%；而二套房方面普遍上浮25%，最低的是交通银行，上浮20%。

拿贷款50万和100万计算，与基准利率（4.9%）之间，贷款20年、等额本息计算，每个月到底要多还多少钱？怎么最快速计算月供呢？

基准利率还贷（4.9%）50万，月供：3272元/月

100万，月供：6544元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按基准年利率4.9%算）：

贷款10年，基数：94.7例如：贷款50万，月供=50万/94.7（基数）=5279元

贷款15年，基数：127.3例如：贷款50万，月供=50万/127.3（基数）=3928元

贷款20年，基数：152.8例如：贷款50万，月供=50万/152.8（基数）=3272元

贷款30年，基数：188.4例如：贷款50万，月供=50万/188.4（基数）=2654元

基准利率上浮15%还贷（4.9%*115%=5.635%）50万，月供：3479元/月

100万，月供：6958元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按年利率5.635%算）：

贷款10年，基数：91.6例如：贷款50万，月供=50万/91.6（基数）=5461元

贷款15年，基数：121.3例如：贷款50万，月供=50万/121.3（基数）=4123元

贷款20年，基数：143.7例如：贷款50万，月供=50万/143.7（基数）=3479元

贷款30年，基数：173.4例如：贷款50万，月供=50万/173.4（基数）=2883元

基准利率上浮20%还贷（4.9%*12%=5.88%）50万，月供：3548元/月

100万，月供：7095元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按年利率5.88%算）：

贷款10年，基数：90.6例如：贷款50万，月供=50万/90.6（基数）=5521元

贷款15年，基数：119.4例如：贷款50万，月供=50万/119.4（基数）=187元

贷款20年，基数：140.9例如：贷款50万，月供=50万/140.9（基数）=3548元

贷款30年，基数：169.0例如：贷款50万，月供=50万/169.0（基数）=2959元

基准利率上浮25%还贷（4.9%*125%=6.125%）50万，月供：3620元/月

100万，月供：7240元/月

等额本息还款方式

告诉大家算月供的方法（按年利率6.125%算）：

贷款10年，基数：89.6例如：贷款50万，月供=50万/89.6（基数）=5583元

贷款15年，基数：117.5例如：贷款50万，月供=50万/117.5（基数）=4254元

贷款20年，基数：138.1例如：贷款50万，月供=50万/138.1（基数）=3620元

贷款30年，基数：164.5例如：贷款50万，月供=50万/164.5（基数）=3040元

最直观的看利率上浮后月供到底差多少

如果要算总利息，计算方式为：月供*贷款年限（年）*12（月/年）-贷款金额=总利息

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综合整理：房子那些事儿（事儿君整理）

无需房贷计算器，一招算出整个楼盘的等额本息还款月供金额

对于我们刚需买房，最重要的限制因素还是钱！钱！！钱！！！

首付和月供是我们买房时很看中的因素，首付够不够，代表我们能不能顺利的买房上车；月供代表我们能持续承受的定期支出。因此拿到开发商备案价后，如果想要快速的算出所有房号的首付和月供，定位自己可以购买的单元，可以参考如下方式哦。

一般参照房产政策可以知道自己是几成首付，首付=备案价格*建筑面积*首付成数，很快就能算出首付的金额。

深圳购房首付比例及贷款利率

结合自己的现存资金和借贷款能力，算出自己的首付可承受最大极限值；筛选出小于首付可承受最大极限值的房号即可。

筛选出可承受的首付区间

月供的计算比较复杂，之前都是通过直接在网页端的房贷计算器上查询。但是如果一个一个粘到房贷计算器上查询真的太累了。为了偷懒想到了如下计算方式。

我们知道，房贷还款方式有2种：

①等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

②等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

这个等额本息还款方式下，在还款期内每期的还款额是一样的，这个概念跟财务管理里的年金概念是相似的。

年金（Ai）是指一定时期内每次等额收付的系列款项，通常用A来表示；年金按照收付时点和方式的不同可以将年金分为普通年金、预付年金、递延年金和永续年金等四种。

月供每月末还款，月供额就是这个等额付款的A值，贷款总额就是现值P

贷款总额=月供额*年金现值系数→P=A*(1-〖(1+i)〗^(-))/i

买房的时候贷款额是已知的，我们现在想要求月供额，因此公式可以转化为：

A=P*i/(1-〖(1+i)〗^(-))=P*(i*〖(1+i)〗^)/(〖(1+i)〗^-1)

月供系数就是(i*〖(1+i)〗^)/(〖(1+i)〗^-1)

这个公式里，由于是每月还款，因此i对应着贷款月利率，i=贷款年利率/12个月；是还款的期数，如果贷款是30年，=贷款年数*12=30*12=360月。计算的时候要注意都换算成月相对应的数据。

计算的时候可以利用Ex的幂函数w（，w）来计算次幂的结果。

月供系数计算公式

算出商贷月供系数和公积金贷款月供系数后，就可以直接一次性算出整个楼盘的月供金额。

总月供金额=商贷月供金额+公积金贷款月供金额=商贷金额*商贷月供系数+公积金贷款金额*公积金月供系数。

商贷：目前LPR=4.65%，首套房上浮30BP，贷款利率为4.95%；按30年还款期计算，得到商贷月供系数为0.0053377

公积金贷款：利率为3.25%；按30年还款期计算，得到公积金贷款月供系数为0.004352063

算出整个楼盘每个单元的首付和月供金额

这样子就可以快速算出等额本息还款方式下每期的月供额啦，是不是比粘到房贷计算器上快很多呢。

算出来数据后，就可以在Ex中做快速的筛选和排序，选择自己可以上车和后续可承受月供金额的单元啦。

房贷的月供怎么算的？有两种计算方式

【吉屋】很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？

今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。

等额本息

等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。

大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。

言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个

其中

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。

下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，

那么根据复利公式，银行要获得的本息为

S=P×（1+i）

按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）-2

第3个月×（1+i）-3

第4个月×（1+i）-4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

等额本金

等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。

月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。

第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；

第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i

第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i

……

第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i

所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。

3

月供系数表的制作

因为等额本金的计算比较简单，首月月供=+P×i，月供递减×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。

只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。

以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。

假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。

如果我们套用公式

那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，=30×12=360,

经计算，最终月供=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。

例2：

假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。

他的月供就是：

首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

即

第1个月的月供：7269.44；

第2个月的月供：7256.96；

第3个月的月供：7244.48；

……

余此类推，依次递减12.48元。

等额本金和等额本息的优劣

等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。

要不要提前还款

其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！

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