违规！中介强推“房抵贷”，利率低至3.85%？

今年以来，金融监管部门严查严防各类资金违规流入楼市。

但上有政策，下有对策。昆明依然有不少贷款中介在推房抵贷。

宣称最快一周放款，还能随借随还。那这事靠谱吗？是否违规呢？

利率低至3.85%

房抵贷买房，中介支招

楼市君从朋友圈搜索发现，可办理房抵贷业务的贷款中介机构还真不少。

可不能小看这中介的业务能力，可谓无所不能。宣称一抵、二抵额度30-1000万。

可随借随还，先息后本多种还款，最快单天审核，一周放款，还能垫资再贷。

来源：楼市君朋友圈搜索

更有中介放出贷款评估额度为证。

一套价值148.7万的房产，最高可贷104万。10年期等额本息，每个月利息2千多。

来源：中介朋友圈

那，房抵贷业务具体怎么申请呢？

楼市君从中介了解到，如果是全款房或者有营业执照，利率最低（3.85%）且能直接办理。

此类贷款对客户的征信要求也不是特别高，就算有逾期等小瑕疵也容易审批，因为有房屋抵押。

当然，即便没有营业执照，个人也能办理房抵贷，但利息要偏高一些。

具体办理房抵贷，需提供房产证、户口本、身份证、结婚证（已婚）、银行卡、征信报告几类材料。最长期限为15年，利息具体看银行。

聊天截图

中介还表示，自家机构能提供多家银行产品，比银行更专业，且能帮客户“美化包装”。

最厉害的是，中介还能替客户利用房抵贷购置房产。

在贷款过程中，中介自有妙招，通过教客户如何回答银行问题，贷款到账后帮忙处理等方式，防止银行查出贷款用途。

说到风险，中介直言会比客户直接去银行贷款要高，但可以有效规避。

来源：中介朋友圈

属消费、经营贷

房抵贷违规流入楼市

楼市君发现，中介所提供的房抵贷业务，更多针对的是购房客户。

主要帮助这类客户用房抵贷款曲线买房，一旦贷款成功，这笔资金就有可能违规流入楼市。

为什么说违规呢？先解释下，房抵贷指的是自然人以房产作抵押，向银行申请使用消费或经营用途的贷款。

这类贷款主要用于小微企业经营和个人消费使用。

作为金融产品，房抵贷本身是合法的，且贷款额度也不低，为房屋评估价的70%，但用于购房显然是违规的。

房抵贷最大优势就是利率低。这笔账中介就算得明明白白。

同样800万的贷款，房贷年息5.35%，1年支付利息42.8万。以抵押贷3.85%计算，1年支付利息30.8万。比较下来，使用抵押贷一年就能省下12万。

房抵贷宣传海报（来源中介）

贷款中介正是抓住房抵贷款金额高、低利率的优势，诱导客户办理或者进行置换。

房抵贷本意是抵押房子做生意，如今却让不少人钻空子，通过抵押房子炒房子。

而今年以来，监管部门一再强调严查违规资金流入楼市，经营、消费性贷款就在严查范围。

比如，昆明今年不少退房客户中，就存在因为使用消费贷而被银行拒绝的情况。

来源：昆明房产信息网

占银行业贷款的39%

我国房地产贷款比例过高

金融监管部门严堵资金违规入楼市，一方面是坚持房住不炒，另一方面则是存在很大风险。

要知道，房地产属于重要行业，一旦出现问题将直接关系整个经济盘。

此前，银监会就指出我国房地产存在重大泡沫，光房地产相关贷款就占到银行业贷款的39%。

昆明楼市一线摄

房地产贷款占比过高，会有什么隐患呢？

看一看2008年美国次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%，由此引发金融市场危机。

所以，像房抵贷这类资金如果大量流入楼市，必然会影响房地产未来走势。

而为了有效控制房地产贷款规模，央行、银保监会在2020年最后一天就祭出重大政策，给各大银行设置“两道红线”。

中国人民银行发文截图

回到房抵贷问题，此时中介还在顶风作案，通过骗取银行经营贷帮助客户购房，同属不合规行为。

房抵贷流入楼市，你怎么看？

来留言区和楼市君说说吧！

房产抵押贷款利率是多少？都与哪些因素有关？

现在很多人们生活中都会遇到一些麻烦的事情，比如急需贷款等。贷款的话是可以通过房产抵押来办理贷款，但是在办理贷款时候，很多的人们不太了解贷款利率的计算方法，那么房产抵押贷款利率是多少?都与哪些因素有关?我们来了解下吧。

房产抵押贷款利率是多少?

1、说起房产抵押，有好多种形式，一般我们买新房的时候，当然这里说的新房，不是全款购房，而是贷款购房。我们买新房，交完首付，接下来就是办理贷款了，如果单位有给缴纳公积金，那可以办理公积金贷款。

2、公积金贷款，房屋也是抵押的，这个要清楚，公积金贷款利率比银行等机构利率低很多，一般是3点几的利率。如果单位没有给缴纳公积金，那只能进行商业贷款了，银行商业贷款一般利率在5点几的左右。在银行进行商业贷款，房子也是要抵押的，什么时候贷款还完了，房屋抵押才可以解除。

3、如果不是买新房，有自己的房屋，没有抵押的，也可以去银行抵押房产进行贷款，一般这样的都是做买卖的。随着存款利率的下降，贷款利率也是日益下降，所以办理房产抵押贷款还是比较好办理的。

房产抵押贷款利率与哪些因素有关?

1、央行贷款基准利率

这个在一定时期内是固定不变的，这个就是标准，所有的贷款利率都要以这个为基础做上下浮动，法律上不允许超过这个基准利率的规定的范围。

2、不同的放款主体也会有不同的实际贷款执行利率

从大的层面上来讲，银行的放款利率会相对低一些，在银行之间，由于各个银行的资金存量，不同时期的政策等的不同，也会有同样的贷款条件执行的不同的实际贷款利率的情况。但是都会以央行公布的基准利率为准，同时受监管政策的约束。比如前段时间要求的首套房贷款利率要求上浮10%或者是15%等。

3、自身的贷款资质和要抵押的房产条件

个人资质包括你的个人征信情况、收入情况，还款实力如何，婚姻情况，年龄，职业等等，具体到每个细节，这里举一个例子，如果你是公务员或者是军人，那么对比同等条件下，你的贷款利率有可能就会获得某种优惠，相反如果你是一个无业游民，银行可能就直接拒贷，更谈不上贷款利率高低的问题了。

办理房产抵押贷款的时候，大家要根据自己的实际情况来进行申请，真实的材料才能保证贷款的顺利实施。

年利率3.6%笋过房贷？想薅装修贷的羊毛，小心被反薅

全文1425字，阅读约需3分钟

上周，陪朋友去看东部新盘，某盘80多㎡的小3房，总价300万，首付不到100万就能拿下。

重点来了，装修费单独算，3000元/㎡，一次性付款那种。

朋友刚听到这个就懵了，这意味着首付+装修，成本就要120多万，超了预算。

销售小哥见我们犹豫不决，立马助攻，“可以分期的，5年，利息比房贷低。”

我和朋友一听就来劲了，忙问，利息是多少？每个月要还多少钱？

小哥演示了下：

总额度：20万，还款年限：5年

月利率0.3%，年利率3.6%

月供：本金3333.33+利息600=3933.33元

乍一看，装修贷的年利率只要3.6%，的确比深圳主流首套房贷利率4.95%低不少。

看着很心动，但是……总感觉哪里有问题？

“笋”过房贷的信用贷，实际利率有点吓人既然是拿房贷利率做对比，我们就不妨来算一下两者的利率。

算完后，不比不知道，一比吓一跳。

以同样贷20万，按深圳房贷主流利率4.95%，贷款5年为例。

等额本息的还款方式，则月供3769.66元、利息总额2.62万。

对比销售小哥说的年利率3.6%，月供3933.33元，4.95%利率的房贷月供反而少了，有点不对劲儿。

这里就涉及到还款方式了。

目前市面上还款方式包括：等额本息、等额本金、等本等息、一次还本付息等等。

通常情况下，房贷的还款方式主要是等额本息，也就是每月还款金额不变，还款本金逐月递增，利息逐月递减。适用于现期收入不高但预期收入稳定增加的借款人，比如年轻人。缺点就是总利息高。

那么问题来了，这个装修贷每月还的金额比房贷高，那实际利率是多少？

我在网上下载了个贷款计算器，输入贷款金额、每月还款金额和借款期限，得出年化利率6.71%。这才是实际利率。

再通过贷款计算器反推，借20万，年化利率3.6%，还款方式等本等息，算出的月供刚好是3933.33元。

也就是说，所谓的年利率3.6%，是按照等本等息方式计算出来的。

等本等息相比等额本息，每月的本金相等，利息也相等。

但20万元本金并没有使用5年，因为你每月都会还一部分本金。还掉的本金部分，仍按照总的借款额计利息。这导致标注的年化看起来低，实际利率却很高。

除了用贷款计算器计算实际利率，也可以使用Ex中的XIRR函数来计算。

第一步，输入每个月的固定月供。

第二步，分设两列，输入对应的还款时间和借款/还款金额。

第三步，代入XIRR公式：“=XIRR(投资金额区域，对应的时间区域)”。选中还款金额明细，再选中日期，按回车，月利率再乘以12就可以得出年利率。

为了推广，业务员换了计算方式迷惑大家。如果说年利率3.6%，怕是不少人忍不住去申请，但实际利率是6.71%，不知道你还会考虑吗？

市面上除了不要抵押，只需要“信用”的装修贷、车贷等，还有其他抵押贷款，比如房产抵押贷、按揭房再贷款。

在这里简单的说下常见的两种贷款。

房产抵押贷。

顾名思义，就是以全款房作为抵押向银行贷款，或者按揭房通过赎楼后，再做抵押。比如：某套房子500万，按房屋评估价的70%左右。500*70%=350万。

还有一种就是二押，也就是加按揭。

比如，抵押物房产随着市场升值，房产现价大于已有贷款金额，也就是有残值。经银行评估后，同意给客户贷出更多款来。

计算方式：二押可贷额度=目前房产评估价格×可贷比例—按揭未还余额

需要注意的是，上述信用贷款严禁流入楼市，一旦被银行发现，抽贷是必然情况。

自古深情留不住，总是套路得客户？深入了解后，发现贷款真是套路满满，一不小心就会着了道。

朋友发现猫腻后，果断放弃这个楼盘。

但看了东部另外几个盘，发现都要另付装修费。少则3000元/㎡，多则4400元/㎡，个别的楼盘还不允许买房人使用装修贷，这导致的后果就是买房人资金成本上升。

事实上，不少买东部的朋友，无非就是图价格便宜好上车。因为西部总价贵，起码要有首付140万的预算才能买个3房。东部只需要首付100万上下，就可以来一套3房2厅2卫。

只是，要另付装修费，首付资金成本就多出了20-30万，再垫垫都可以上车西部了。哪怕装修可以分期，前5年的月供也呛人。

就像近期的沙井某盘，带装修却不需要另付，最低总价411万，首付只要120万起，月供14945元。

对比下东部300万，却需要另付带装修费的新盘。房贷月供11209.17元+装修贷3933.33元=15142.5元，可以说两者的月供成本实际上是差不多的。

天下没有免费的馅饼，如果有，请告诉我。