“房抵贷”代替房贷，是蛋糕还是毒药？

君子爱财，取之有道。

房子一直是市场永恒的话题，近期关于“曲线买房”的讨论就很热，其中“房抵贷”模式究竟是陷阱还是馅饼，成为大家关注的焦点。

什么是“房抵贷”？

那么，什么是“房抵贷”呢？

说白了，“房抵贷”就是中介为买房者提供的一种新的贷款方式。具体操作就是中介帮助买房者申请贷款买房，然后中介机构给买房者提供过桥资金，让客户向银行申请提前还清房贷，之后再让买房者进一步抵押，获得“房抵贷”，最后买房者再用这笔“房抵贷”资金偿还中介机构提供的过桥资金和服务费，剩余的资金就是买房者赚得的“差价”。

这里所谓的“差价”，主要是两次贷款之间的利息差，比如现在各银行房贷的平均年利率是在5.6%到6.2%之间，而“房抵贷”的平均年利率是在3.74%到4.9%之间。两次贷款之间存在中间差，理想状态下确实可以节省一笔钱。

关于这种模式，有的中介机构的广告语是：房贷转“房抵贷”能够让200万元的贷款一年“节省”数万元的利息。不得不说，这样的广告语会让很多人心动。

现实很骨感

不过，我们前面也说了，理想状态下才可以实现这份美好，现实生活中更多的却是骨感。

房贷与房抵贷虽然是一字之差，但是两者的意义却差别很大。房贷，也被称为住房抵押贷款，顾名思义是为了买房而设计，相当于专款专用。

而“房抵贷”属于二次抵押贷款，是指借款人以自然人名下的房产(住房、商住两用房)作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。前提是该住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明和土地证。贷款用途为消费经验，包括买车、装修、教育、医疗、旅游等用途，但是不能用于买房。

也就是说，房贷与房抵贷的用途是有明确规定的，不是想当然的就可以赚“差价”。

金融环境趋严

市场上之所以有“房抵贷”买房的行为，是因为银行与中介在受托支付上发明多种规避之道，银行难以对贷款去向进行监督。

这种“房抵贷”买房模式，降低了买房和首付的门槛，其实是一种加杠杆行为，从长期来看风险很大。如果这种资金大规模进入楼市，整个社会的金融风险可想而知，一旦有一个环节资金链条断裂，那么很有可能会引爆系统性风险。

针对这种现象银保监会表示，如果是通过房产抵押申请的贷款，包括经营和按揭贷款都必须要真实遵循申请时的资金用途。银行一定要监控资金流向，确保资金运用在申请贷款时的标的上。

很大多银行也有明文规定，“房抵贷”抵押金额不能用于买房，一旦监控到违规使用，就会进行催收，情节严重的，还将提起法律诉讼。

所以，在买房问题上，我们应该量力而行，钻漏洞“曲线买房”是不靠谱的，稍有不慎满盘皆输，还会因此而上征信，得不偿失。

作者：水皮杂谈工作室

编辑：李勇

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

摘要:业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

文｜严沁雯

编辑｜张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

这样操作买套房能省10多万，银行的“房抵贷”是良方还是毒药？

今年深圳楼市火爆，躁动且头脑灵活的头脑们，利用房抵贷的套利操作，引起了监管部门的警觉。

人民银行深圳市中心支行下发通知，要求紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。今天我们就来吃“房抵贷”这个瓜。

01、什么是“房抵贷”？“房抵贷”是指借款人以自然人名下的房产（住房、商住两用房）作抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。

房抵贷和房贷虽然只有一字之差，但却是两种完全不同的物种。

房贷是个人住房按揭贷款，贷款只能用于买房。

而房抵贷是将房子抵押给银行，银行放款给你，你只能用这笔钱来做生意。

“房抵贷”并不是现在才有的金融产品，很多年前的温州炒房团，太太炒房团们用的也是这种模式——太太们先买一套房，然后以房产抵押在银行继续贷款，款到手后继续买房，然后继续房抵贷，就这样循环操作放大杠杆，一套房就像滚雪球一样滚出N套房。

近几年，国家对房产市场的管控日趋严格，“房抵贷”沉寂了一阵，但为什么今年又热起来了？

原因之一是在今年疫情期间，消费者不出门消费，导致很多本就业绩不好的企业更是本来命悬一线。于是不少银行针对小微企业通过房抵贷给予支持，比如提供3-12个月不同比例，贴息降息之类的优惠政策。但在实际操作中，这个金融产品却成为了炒房客的工具。

炒房客怎么用“房抵贷”获利？

我们来算一笔账，房抵贷的利率一般在3.85%左右，远低于房贷利率的5.50%。把贷出来的钱拿去买房，由于利差的存在，一套房至少能省下10万的按揭费用，如果再碰上房价上涨，套利空间还将更大。

因此，有不少人抓住这个机会，自己注册公司或购买空壳公司，把自己的住房，或是通过过桥资金购买的房子，以“房抵贷”的形式向银行贷款去炒房。

注意，这样操作会有很大风险，大家不要轻易去尝试。

看到这你也许会问，为什么要注册公司呢，因为想要拿到“房抵贷”的贷款，必须满足以下条件：

第一，想要靠“房抵贷”买房，必须要把贷款用途包装为经营性贷款，这就要求你必须要有一家公司。而且你拿去抵押的房子还得是现房。

第二，银行在审批贷款时有一些硬性要求。如：抵押房子性质、贷款年限、企业法人征信、公司规模、流水等。

第三，通过房产抵押申请的贷款，银行会对贷款的流向进行监管。禁止流向房地产市场、股市去套利。

也就是说，你要是还不起贷款，房子又不能及时出手，很有可能导致资金链的问题，影响个人征信，对情节严重的，银行还会走司法程序。

虽然“房抵贷”在申请上有种种限制，但这些都难不倒聪明的国人，于是又催生了一条地下产业链来帮助有需求的人拿到贷款。

这波操作就会导致一个非常严重的问题：“房抵贷”让还款能力不足的人进入了房地产市场，一旦房地产市场走势逆转，开发商卖完房套现离场，这些还款能力不足的人就有可能产生违约风险，从而造成金融机构坏账，带来系统性金融风险。

这也就是文章开头说的，相关监管部门为什么会出台一系列政策来严管“房抵贷”业务。

深圳市中小企业服务局甚至发布通告，用词严厉的表示，“骗取财政资金的行为，一经发现查实，将给予失信惩戒。涉嫌犯罪的，移交司法机关”。

紧接着，四川、上海等地也采取类似的自查自纠措施，摸底辖内银行“房抵贷”业务。

所以，在买房问题上，我们应该量力而行，钻漏洞“曲线买房”是不靠谱的，稍有不慎满盘皆输。

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