部分银行提前还房贷需排队到明年 4 月，银行为何不愿即时批准呢？

2022年下半年，“提前还贷”这个词热度越来越高，很多购房者正加入提前还房贷大军。据报道，各大一二线城市愈发普遍，比如杭州部分银行提前还房贷已排到明年4月；北京有市民反映某国有大行要排到明年3月；广州则有银行称要等30至40天左右等等。

恰好身边有同事在说，当她还在和老公商量，明年要不要提前还贷时，没想到提前还贷已经开始排队啦？那么，我们就来看看：此时银行为何不愿意即时批准提前还款呢？

一、现象：银行门口再次大排长龙，客户经理表示不可思议据北京青年报的报道，因为提前还房贷的人数过多，北京一家银行门口大排长龙，就连银行的客户经理也觉得不可思议。

客户经理说，今年选择提前还贷的数量相比往年整体增长了20%，有的网点单月提前还款金额比正常月份要多出一倍。

同时，也有媒体报道指出，全国范围内有银行直接拒绝客户提前还款的要求，如果提前还房贷有银行要收高额违约金。

可以看出，这些大部分购房者以前的房贷都是五六个点以上，银行又不肯给存量房贷降息，那就只能先还掉房贷，再去换利率更低的经营贷。毕竟现在经营贷最低可以做到3.7%，比房贷便宜两个点，一年确实可以省下不少利息。

部分以投资为目的的房贷客户，最为关注的是房价能否上涨。但今年以来，各地的房贷不仅没有上涨，还出现了不同程度的下跌。

面临“房价上涨跑不赢房贷利息”的情况，而且对于房价上涨没有预期的情况下，“提前还贷”似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。比如今年不少大企业降薪，导致很多高收入家庭难以支付月供，想要减轻负担是许多家庭考虑的首要问题。对于已经有房还在供房的家庭，大多会选择将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来，办理提前还贷。

二、案例：银行员工不容易，我也是要赚钱的，也要考核CPI的毫无疑问，大批量的提前还房贷，银行贷款经理是要扣钱的。那么，银行领导要扣钱，银行工作人员只能告诉你没有额度了。

我有个亲戚前段时间准备去银行存3年期，邮政银行工作人员说没有了。我打电话给其银行营业点负责人，他让我亲戚去存，但告诉我存一笔钱，他们要上报，而且他要扣钱，银行工作人员要扣钱，这是事实。同时，它潜台词是我在2020年左右给他拉不少存款，他其实是在还我人情。

毫无疑问，商业银行目前是一个大型公司，它是要赚钱的，他们员工也要考察CPI，各种指标去考核。以前利息6.3%，6.88%（二套上浮40%）。目前消费贷款利率都是4%到5%，装修贷款也可以做到5%，所以房贷这肯定是优质指标啊。这时，许多有钱人自然还掉贷款了，可银行任务是一级级下达的：

A指标，银行工作人员拿多少钱奖励；

B指标，银行工作人员扣多少钱；

C指标，银行工作人员扣多少钱，直属领导扣多少钱；

D指标，银行工作人员扣多少钱，直属领导扣多少钱，再上级扣多少钱。

比如达到C指标，领导肯定不愿意自己扣钱，其次影响自己业绩、考核和晋升。所以银行工作人员告诉你提前还贷需要排队，因为这关系银行工作人员切实利益。其实，我们要知道，自从2020年新冠疫情以后，大部分银行工作人员收入已经在减少了。你是想还可否不？当然可以的。

三、分析：不要低估市场的决策，准确来说，不要低估居民的算帐能力要知道，居民追求的无非是少花钱，而银行要的更多的是高质量的贷款和利息，这两者之间本身是存在矛盾的。

在涨价去库存后，市场需求端被点燃，投资者和刚需构成购房需求，信贷需求激增，即便是不断基准利率在上浮，信贷都是供不应求，房地产充分发挥着印钞的职能，每发放一笔贷款就创造了一笔货币供应。这也创造了一个传导，房价涨得越快，购房需求越旺盛，信贷需求越旺盛，信贷需求越旺盛，执行利率越高，基准利率上浮10%就是5.39，上浮20%就是5.88%，上浮30%就是6.37%。即便如此，只要房价增速高于这个数字，6~7%的利息大家都是抢着要，要知道涨价去库存很多城市按天张，2016年70城数据平均增速都高达两位数，大量高利率房贷被创造出来。

等潮水退了，大家发现房价高增长不能持续了，可借的债总要还的，尤其收入预期不涨的时候，拿什么还债，加杠杆一方面是对未来房价的乐观预期，另一方面是对收入的乐观预期，这两年客观现状是两个前提都不存在了，越来越多的人开始算细账。

前几年上车的群体，增值根本就无法抹平利息和中间产生的税收，绝大多数的城市都是在替银行打工，拿着5~6%的资金成本去投资每年2~3%增速的房子，今年70城数据多数处于负的0~3%，持续个几年算上利息基本把首付就消耗完了。

政策为了托市，只有一个办法，就是宽松信贷，降低利息和贷款的门槛，而且利率算了下，不管是首套房还是二套房，执行利率一年内普遍下跌100个，前几年购房者面临高房价、高利率和高违约风险，100万贷款20年多还接近13~14万利息，30年分期的话则省大概20万左右利息，这就是晚买一两年的利息成本下降，还不包括房价的直接下跌。相反，再看投资收益，经济下行带来投资收益下降，现在什么投资可以做到5~6%的低风险收益，挺难的，连银行净值型理财都亏钱，一进一出，提前还款也就成了很多人的选择。

最后的话：晴天送伞、雨天收伞，银行就是这么干的

总之，当前房贷利率大幅高于理财收益率，还贷比存理财是“赚的”。而且现在新旧房贷利率差拉大，真要买房的人，肯定是把过去房贷还掉，再借新的低利率房贷。对银行而言，存量房贷那可真是优质中的优质资产，贷款利率还比较高，性价比如此之高的资产能轻易让你还了吗，肯定要想方设法设置门槛。

但是，退一万步讲，对于真正有刚性需求和改善的群体，至少今年比过去几年要好的多，今年70城数据就在那里，房企为了回款不仅不会加附加条款，还会额外送些物业之类的东西，多数城市利率下行至少100等等，其实这都是隐形的利好。

首付交了，房贷批不下来怎么办？这4种情况可退款退房

根据现在的买房流程，无论是买新房，还是二手房，都是在选完房、签订好购房合同、交完首付款之后，才去银行申请贷款。所以申请房贷是在交完定金和首付款之后才进行的。

这样一来，就经常会出现首付款交了，但是房贷却批不下来的情况。在房产相关平台的问答频道里，也能看到不少用户在提问“房贷批不下来，首付怎么办？”的问题。难道就要看着定金和首付款“打水漂”了吗？答案当然是否定的。具体怎么办，我们接着往下看。

明确房贷申请被拒的原因一旦遇到房贷批不下来的情况，要先明确是谁的问题。一般导致房贷批不下来的原因主要有两种情况。

一种是购房者所购买的房子不符合贷款的规定。例如房子没有房产证、土地证，或是开发商的手续证件不齐全、信誉较低等等。

另一种则是购房者自身资质和条件不符合贷款的要求。例如购房者不具备购房资格、个人信用记录不好、贷款材料不完整、首付款不足、个人收入与月供不匹配等等。

如果是第一种情况导致房贷批不下来的，那么购房者完全可以要求解除合同，并要求开发商全额退还相应的款项，包括首付、定金等等，甚至还有利息损失。但如果是购房者自身原因导致房贷批不下来的，那么购房者就需要承担相应的违约责任了，这种情况下的首付款就无法全额退回，一般会损失部分资金，严重的可能会全部损失。

不过，购房者自身原因导致房贷申请被拒，也需要分情况来处理。如果是因为贷款资料不完整被拒，那么购房者尽快补齐所需材料就可以；如果是因为首付款不足被拒，那么购房者可以先找开发商协商追加首付，但在半年内或一年内购房者都无法补足首付的话，那购房者能做的就只有和开发商协商更换银行；而如果是因为其他情况被拒的，那么购房者一般就需要自己承担相应责任了。

最后提醒购房者的是，为防止房贷批不下来产生纠纷，最好在签订购房合同时，与卖方提前约定好“若是贷款不能办理”的后续解决措施。

4种情况可要求退房退定金购房者在买完房后，如果遇到了以下4种情况，则可以要求退房退定金。

01房子质量有问题

在交房时，开发商交付的房子应当是经验收合格的房子，如果购房者发现交付的房子不符合合同约定的标准，那购房者就有权单方面要求解除合同。

此外，如果房子在交付使用后，出现主体结构的质量问题，且委托工程质量检测机构重新核验后仍不合格的，那么购房者也有权要求退房。

02套型相差太大

按套计价的预售商品房，在交房时，如果购房者发现所交付的房子和设计图纸不一致，或者相关尺寸超出约定的误差范围的，同时合同中也没有约定相关处理方式，那么购房者就可以要求退房，或者也可以和开发商重新协商总价款。

03开发商擅自变更规划设计

根据相关规定，开发商如果变更规划设计的，在经规划部门批准后，需在确定变更之日起10日内书面通知购房者，而购房者则应在接到通知后15日内作出是否退房的书面答复，如果未答复的，则视为同意变更。另外，如果开发商没有通知购房者的话，那么购房者也有权要求退房。

04房子面积误差过大

在交房时，如果开发商所交付房子的产权登记面积与合同约定的面积发生误差，且误差比绝对值超出3%，同时合同中也未约定相应的处理方式的，那么购房者有权要求退房。

总而言之，在买房时，如果遇到交了首付，但房贷却批不下来的情况，购房者先不要慌，应该先明确房贷被拒是谁的问题导致的，然后再根据具体情况做出相应的解决措施。

对此，你怎么看？欢迎下方留言。

“房贷”没有通过怎么办？4个小妙招轻松应对

很多买房者会遇见已交付定金，但是到银行房贷未审批通过的尴尬局面。

正常情况下，售楼处会在银行确认房贷审批资格后才会要求客户缴纳首付款，如果房贷审批存在困难，则会要求客户补充提供如银行流水、资产证明等资料。

但也有的即便补充仍未能审批，或者补充提供资料虚假，银行不愿再审批贷款。

遇见这种情况，有什么办法可以解决呢？

换家银行重新申请

售楼处合作的银行都有多家。

一般情况下，因为房贷有房子做抵押，银行对客户资质要求相对较低，这也是大多数房贷都能通过审批的原因。

但是银行审批房贷也不只看抵押不关注个人收入，如客户存在收入过低或者负债过大，有不良记录等情况的，依然可能通不过贷款审批。

一些银行信贷额度多，审批速度快，且利率还比较低，作为楼盘走量银行通道。

但这些银行一般对客户资质要求比较高。

如果首次申请不能通过审批，可以向其他银行申请。

有些银行对客户资质审查相对宽松，在其他利率较低的国有银行审批不通过，可以试试部分股份制银行，如兴业银行等股份制银行，按揭贷款非常专业，但利率可能也相对较高。

虽然增加了利率成本，但减少了等待期，不失为一个好办法。

增加银行流水

如果是因为收入不足或不稳定的原因，可以和售楼处协商，半年以后再重新申请。

半年内在主要使用银行卡增加转款频率，交易流水一定程度上代表客户的收入和支出水平，是银行评价客户还款来源和还款能力的重要参考。

当然，部分客户因为着急或者受售楼处诱导做假流水，意图蒙混过关，这样做法律风险是非常大的。

如果被发现，可能面临银行提前收回贷款的局面，到头来可能房财两空。

增加首付比例

如果首次申请不通过，可以和银行协商增加首付款比例。

这样贷款额度就小了，对银行来说风险降低，对客户收入水平等资质要求也随之降低。

但是这样做，需要占用客户更多的资金成本，如果有能力的话可以尝试。

当然现在消费贷利率比较低，有些人考虑使用消费贷凑够首付，直接这样做同样存在法律风险。

如果使用周转资金来缴纳首付，再使用经营贷或消费贷弥补资金缺口，短期周转使用可以一试。

补充共同借款人

如果客户本身收入水平有限，可以补充直系亲属，如父亲、母亲等，或者配偶作为共同借款人。

从法律和情理上来讲，虽然配偶两人贷款，都具有还款责任，父母亲也会为孩子购房承担还款义务，但是作为共同借款人的效力更足。

对于银行来说，更是多了一份保障。

结语

总之，遇到房贷审批不通过，不要着急退房。可以和银行沟通询问未通过的原因，针对性地补充提供银行流水、增加首付比例、补充资产证明、追加共同借款人等方法予以应对。