按揭房是一抵好还是二抵好？

有些小伙伴因为需求资金比较大，会选择抵押房产，按揭房抵押成为了很多小伙伴的选择之一，那么按揭房是一抵好还是二抵好？今天我就来回答下这个问题。

首先按揭房是一抵好还是二抵好，要分情况，如果说尾款不多的情况下，肯定是选一抵比较好的，假如尾款就30或50万，选一抵利率低。以100万为例，一抵的话年化利率可以3.85%，或者4.25%，是比较合适的。

如果用款不多，建议选二抵，假如房子的按揭有200万，这个房子值600万，只用100万，可以不用结清，直接做二次抵押，二次抵押的利率可能会高一些，年利率5.5%。但是也能满足资金需求。

所以要记住一个定律，尾款不多选一抵，用款不多选二抵。

另外，一抵和二抵还有一些流程上的区别：

1、可贷额度不同

一抵指的是打算把这个房子所有的可贷额度给贷出来。

二抵指的是将房子现在的余值进行二次抵押，也可以在原银行，也可以换别的银行。

2、贷款利息不同

一抵的利息一般在年化3.7-5%

二抵的则在年化5-8%

3、申请手续不同

一抵是需要将原先的所有贷款结清的，房子必须是全款的状态。

二抵是将房产余值进行二次抵押，不需要还清原先的贷款。

所以选择一抵还是二抵，主要取决于你现在尾款还剩多少，目前需要多少钱以及申请时效快慢程度等。

当然，如果想不抵押房产，也有月供放大贷可以考虑，是以月供金额作为放款依据的信用贷款，不用还清按揭贷款，也不用再做抵押。信用贷款的利率虽然普遍高于抵押贷款，但是放款速度却是非常快的！

以上就是一抵和二抵的内容了，大家要是有什么疑问的话可以在评论区留言讨论。

贷款未还清怎么办理房屋抵押？

买房难度大，是众所周知的问题，有些人在贷款买房后，遇到困难急需用钱，会考虑降房子抵押或者出售转让。

有贷款的房子如何做抵押？

第一种是直接办理房屋二次抵押。房屋办理二次抵押需要满足下面两个条件：一是房本已经到手，二是房屋有剩余额度，一般房贷要还满四年以上才会有一定的剩余额度。

房屋二抵的剩余额度计算公式：房屋价值*70%-房贷尾款

举例：房屋价值100w，房贷尾款还有50w，那么这个房屋二抵的剩余额度就是：100w*70%-50w=20w

那么这个房屋的剩余额度就是20w。

但是二抵这个业务在一些城市是没有开通的，所以有些城市是做不了这个业务的，而且在不少城市里面只有结清房贷尾款才能拿到房本。

做二抵受的限制比较多，比如有些房屋做二抵的时候，要取得原房贷银行的同意，如果原房贷银行不同意，依然做不了二抵。

而且做二抵的一大多数是非银行的金融机构，利息要比房屋一抵高出不少，所以二抵比较适合非常着急短期资金周转的，办理的比较快，节省时间，但是利息高，所以不适合长期使用。

第二种方法是还清尾款之后办理一抵结清房贷再贷一般都会涉及到垫资这个过程，因为很多人无法短时间内结清这么多房贷尾款，所以大多数还是通过垫资还清尾款。

大致的流程就是：通过垫资还清A银行贷款，再想B银行贷款，放款后再还垫资的部分。

这种方式比较适合房贷尾款少，需要资金数量比较大的。

比如：房子价值300w，房贷尾款只剩下80万，但是需要100w的资金周转，如果做二抵的话利息有些高，不太划算。

这种情况适合垫资还掉尾款，再办理B银行的一抵。

房子300w，B银行按照正常评估房子可以贷210万，等放款之后再把垫资的80w还掉。

这种方法比较适合大额的资金需要、房贷利息置换、负债整合这几种情况，一是可以满足额度的需求，二可以顺便降低一下原贷款的利率。

在垫资的过程中需要注意一点：先等新银行的贷款批复拿到之后再垫资，以防先还清尾款之后，新银行不给你批贷款或者额度不够，到时候会面临两难的境地。

这两种方法各有利弊，没有一种方法是两全其美的，根据个人资金计划选择合适的方式。

按揭房还能做抵押贷款吗？

按揭买房已经是一种越来越普遍的现象。在给有按揭房的客户做贷款方案时，一般都会给到抵押方案。客户就会有一个疑问，我的房子按揭的时候就已经抵押给银行了，还能再做抵押贷款吗？

按揭中的房子可以做抵押的，前提是有足够的余值。余值=房产评估价值×70%-按揭贷款剩余价值。

假设一套房子现在评估价值100万，按揭贷款余额为50万。那么这套房的余值为100万×70%-50万=20万。余值为20万，用这套房子去做抵押能做的额度也就是20万左右。

正常情况下按揭还了2，3年的房子都是可以做抵押的。现在按揭买房基本都是给3成首付，按揭贷款7成。所以刚办完按揭的房子一般都是没余值的。但是房子是会涨价的，而抵押是按现在的评估价来做的这样就会有余值了。

假设一套房子价值100万，买的时候给了30万首付按揭贷了70万。这种情况下房产当然没有余值。但是几年后房子涨到了200万，这时候就算按揭还欠70万余值也有70万了。（200万×70%-70万=70万）

接下来给大家分享两种按揭房做抵押的方法。

抵押转贷

抵押转贷就是去新的银行申请贷款，批下来后垫资还掉剩余的按揭贷款再去新的银行入押。

假设客户房子价值200万，现在在A银行还欠按揭贷款50万。现在客户可以拿这套房子去B银行申请140万贷款。贷款批下来后，再去垫资公司借50万还掉欠A银行的50万拿到房产证。接着再去B银行把房子抵押了拿140万。放款后还掉之前借垫资公司的50万，到手90万。这就是抵押转贷的流程。

整个转押流程在15-30天。在新银行拿到批复后去做垫资的成本也是很低的。一个月成本大概1.5%，如果半个月就能搞定垫资半个月也可以。上面这个客户如果一个月走完流程那他大概的垫资成本是7500。（50万×1.5%=7500）

房产二次抵押

房产二次抵押就是在不还掉按揭的情况下直接去贷款做抵押的二次登记。

假设客户房子价值200万，现在按揭还欠50万。那客户可以去申请90万二押贷款。批款后客户需要去房管局做房产的二次抵押登记。这就是房产二次抵押的流程。

房产二次抵押因为不涉及到提还按揭贷款，所以流程非常简单。不过二押的利息是要比正常的抵押贷款要高很多。因为二押是在客户已经有抵押的情况下再放款，二押放款方作为第二债权人风险要更高。

银行转押

二押

办理时间

15-30天

1-3天

利息

年化3.7%-5.5%

年化6%-15%

还款时间

先息可10年

等额可30年

先息可1年

等额可10年

成本

需要垫资费用

无成本

上图是转贷和二押之间的特点。

二押和转贷都有不同的优势。从利息和还款方式来考虑转贷银行肯定是有优势的，利息低年限也长。

但是二押的优势是放款快，如果资金是短期周转的又比较急用钱二押也是可以考虑的。

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