还不上房贷房子被拍卖还要还200多万房贷 有三种方法自救
小鹏的房子在16年底17年初买的，那个时候正是燕郊房价的高点。300多万的房子，每平米2万8出头，首付了90多万，剩下的200多万用30年等额本息贷款，每个月还1万大几要还。
但慢慢的，最初的欣喜就变成了对每个月开销的惊恐。光是房贷、房租就让他的生活质量直线下降，仿佛一夜回到了解放前。即便他过得小心翼翼，终究逃不过大环境的变迁。
2021年小鹏的公司也陷入了互联网裁员的风暴之中，小鹏失业了。因为去公司的时间不长，他只得到了2个月的补偿。小鹏在这家公司的工资不算低,应该是3W打底，这也是小鹏敢贷款200多万，一个月还款一万大几的底气。可是现在，他却被裁员来了个釜底抽薪。
因为小鹏在进入这家公司之前的工资收入并不高，所以也没攒下什么积蓄，父母作为地地道道的农村人，更是帮不上什么忙。所以对小鹏来说，完全是靠当前这家公司的工资支撑着他的“还贷人生”。现在失业了，没有了收入来源，房贷该从哪里出...
没有了收入，疫情让断供成了不得不面对的现实。
回头看看自己的房子，房价掉了多少不说，光是要还的贷款总额竟然还有340万+，当时买房的时候，整个房子价格不过310多万。还了4、5年钱不说，还欠银行340多万！而他当时买的这套房子，按照现在掉价后的房价算，居然100万都不到！就是在这样的情形下，没有了收入来源同时又不知将来会是什么样子的小鹏只能选择断供。拿小鹏的这套房产，现在市场价100万，如果走法拍，能卖出70万就算理想价位了。上面我们算过，小鹏房贷还差300多万，通过法拍一进一出，房没了，他还欠银行200多万的“饥荒”要还！
房贷还不上而选择断供，原本以为这样就躺平了。事实并非如此，不但自己的征信出问题，还承担着一大笔费用。
然而，这位35岁的断供业主并不是个例。这一数据，可能还在激增。
近日，有两个截图刷屏：
1、中央财经大学金融学院的韩复龄教授在微博上发了这么一段话：“2022年刚开年，四大行已经起诉20万断供业主”。
同时，记者还注意到，目前司法拍卖网上，光是住宅的房子就有近172万套。而有网友列出数据显示：4年的时间，法拍房的数量增长186倍！2018年，数量为2万套；去年12月中旬，有机构数据显示，全国31省市司法拍卖住宅数量总计超过了160万套，创下历史新高！
嘉宾：张异律师
上海华勤基信律师事务所高级合伙人
方弘：小鹏断供以后会面临怎样的处境？
张异律师：首先是经济损失，购房者断供将被银行起诉。房产会被法院拍卖，但是拍卖的价格可能会略低于房产的市场价格。而且法院的执行费用以及律师费、诉讼费、保全费等费用也需要断供者负担。同时，房贷逾期罚息水平较高，时间拖得越久，对断供者越不利。
断供除了将蒙受经济上的损失之外，还将对个人信用记录产生极大的伤害。现在银行越来越注重诚信体系，逾期或者违约情况严重的客户会被计入银行征信体系的黑名单，成为银行的禁入类客户，很难再办理其他贷款。
如果拍卖房产后，对于拍卖价额和贷款余额之间的差额近200万，小鹏还得以其他财产进行偿还，并不是说房子拍卖了，剩余贷款就不需要还了，银行仍然可以要求小鹏就剩余房贷进行偿还。如果也没有其他财产能偿还剩余房贷，小鹏还会被法院列入限制高消费和失信被执行人名单，生活、出行等各方面都会受到很大的限制。
方弘：小鹏遭遇这个结局的原因，其实就在于现在房价降了。如果房价上涨了，房子被拍卖出去，可能至少不用再往里搭钱。但是，如果面临像小鹏这种状况，房价已经跌了这么厉害了。即便房贷不还了，房子还要交给银行，之前交的首付和后来还的房贷也都相当于是白付了，而且还要额外还相应的差额。这个代价确实是很多人想不到的。所以，房贷看上去很美，很容易，但是还是有代价的。在面临无法还贷的情况的话，您认为购房者还有其他的办法可以选择吗？
张异律师：对于断贷，购房者可以采用几种方式争取一下。本案中，小鹏断供是因为他失业了，暂时性失业以及房产下跌的情况。如果小鹏能够争取到更多的时间，第一他可能会恢复还款能力，第二房屋价值可能会升值，从而弥补他的损失。
那么，怎么去争取更多的时间？有几个方法：
第一、向银行去申请暂停归还本金，只归还利息。因为，作为贷款人一旦发生这个情况，他（她）可以去跟银行协商，要求只还利息，暂时不还本金。银行因为也有房子在作为抵押物，也有可能会接受借款人的提议，而且银行也能多赚一点利息。对银行来说，只要贷款人不恶性逃债，银行就不会有很大的损失。
第二，向银行申请延长还款期限。比如，之前的还款期限可能约定的不是那么长，比较短。贷款人可以向银行申请延长还款期限，最长的贷款年限是30年。如果你原来是20年，变成30年后，每个月的还款额就会相应降低，贷款人可能就会有更多的机会和能力延长还贷的时间。
第三，如果一旦还不上，进入了司法程序，被银行起诉了，购房者可以在进入法院审理阶段的时候向法院申请调解，与银行协商一个可以实现的还款计划。法官一般会积极促成调解。因为，在疫情影响的期间，司法上通常要求法官对于贷款类案件尽量避免断贷抽贷的情况发生。
所以，大家可以通过以上三个方式尽量争取时间获得还款能力，以及争取房屋能够有升值的空间和机会，可能是现在来看唯一的方法。
方弘：前段时间也有朋友咨询说她的房子拖延还贷了三个月，就接到了银行的起诉书，被起诉了以后还有没有商量的余地。一旦面临断供，会有一个怎么样的流程？
张异律师：一般来说的话，银行会有一个催收流程。如果贷款人停止按期还贷，银行会有预警。它会有几个催收环节，先是银行内部的电话、短信催收，如果经过催收无效的话，它可能会转到外包的律所或者相关的催收机构进行第二轮催收。
经过几轮催收之后，如果仍然没有任何效果，根据双方约定的贷款合同中逾期违约责任的约定，如果超过了逾期的最长期限，贷款机构就可以起诉终止合同，并且进入司法流程，最严重的可能会拍卖房产。
所以，作为贷款人来说，他（她）在当时签购房贷款合同的时候，也要仔细的阅读相应的贷款合同条款，对于违约责任逾期多少天数，银行或贷款机构可以终止合同，这个时间点必须要非常的清楚和了解。否则，可能稍不注意逾期了，导致贷款机构抽贷、断贷直接起诉拍卖房产的情况就有可能发生。
方弘：咨询我的朋友说，她把三个月的贷款凑齐了，但是对方还要起诉。不起诉的条件是对方要她承担律师费。否则，就拍卖房子。作为购房者来说，显得非常被动，律师费购房者也要来承担吗？
张异律师：法律上没有明确要哪一方承担律师费。因为这取决于在当时的贷款合同里面有没有约定。如果没有约定，银行是不能向贷款人主张律师费用的。但，是如果贷款合同里面约定了相关的费用，一旦到了司法程序即起诉阶段，银行是可以向贷款人主张律师费用的。
但是，这位朋友的情况并没有到司法程序，只是银行进行催收。我认为对方并不是银行的内部人员在进行催收，而是已经转到了外部机构，而外包机构大概率是一家律师事务所。它为了争取律师费，就以这个理由要求贷款人承担这笔费用。
但我认为这种情况下支付律师费是没有任何道理的。因为，这个案件还没有到起诉阶段，银行主张的律师费用其实并没有产生。所以，购房者是可以不认可这笔费用的，建议购房者直接找到银行的内部负责人，而不是直接跟外部的催收人员沟通。
相对来说，如果购房者愿意按时继续还房贷，我相信银行是不会额外要求贷款人承担所谓的额外律师费用的。
方弘：就像小鹏的遭遇，现在可能很多人都会觉得购房贷款这个事儿是一件看起来很美好，但是在实际体验上应该说比较失望，甚至是让人饱受打击的事情。作为房产律师，您怎么看购房贷款这个事儿？
张异律师：为什么我们对于购房贷款这个事情还是要慎重？
因为，如果房产价值上涨，购房贷款没有任何风险。因为有房屋价值的支撑，无论如何这个房贷是不可能变成负债的，最坏的结果就是房屋被拍卖。这对于购房者来说，起码还有一个溢价的收入。而一旦房价剧烈下跌的时候，房贷的风险凸显出来，甚至可能像我们这个案例中，房屋价值远低于房贷的情况发生。这种情况下，购房者就会陷入一种两难局面。如果选择还贷，贷款的金额远超过房屋的实际价值，如果选择不还贷，可能结果更糟，房子被拍卖都不足以偿还贷款，还得继续以其他财产来还房贷。
如果其他财产还不足以偿还房贷，购房者将面临失信被执行人的风险。毕竟房屋价值的下跌，本质上是市场风险！
如果我们要求银行免除贷款债务，确实也很难实现。所以，我们建议对于房贷资金能力不是非常充裕的购房者务必谨慎。除了考虑未来收入能力变化的风险，更要考虑市场变化的风险。毕竟风险一旦发生，便足以摧毁整个家庭。
所以，我们要居安思危，量力而行。同时，我们也要呼吁国家出台相关的政策，进一步稳定房产市场，尽量避免房屋价值大起大落。
方弘：作为购房者确实要把这个事情想明白，买房贷款就和刷信用卡一样，买的时候特别爽，但是一旦涉及还钱却往往入不敷出。这就是借债还钱天经地义。所以，现在还不上也就不能有太多怨言！说到底，房奴是我们自己选的！
受疫情影响不能按时还房贷怎么办？五大行回应来了
新华社北京4月7日电（记者李延霞、吴雨）受疫情影响不能按时还房贷怎么办？中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行五大国有商业银行7日独家回应新华社记者，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
中国工商银行表示，工行高度重视个人贷款客户服务，对于受疫情影响的个人贷款客户，给予个人贷款延期还款服务支持。
中国农业银行表示，对于因疫情原因提出延后还款时间、减免罚息、消除逾期征信记录等诉求的客户，符合相关条件的均可享受个人住房贷款客户关怀政策。客户可直接与贷款经办行或客户经理联系，咨询相关办理条件和办理流程。也可致电农行客服中心，客服人员收集完信息后发送给客户贷款经办行。
中国银行表示，中行专门出台了包括手机银行线上还款、延长贷款期限、延迟还本付息、设置还款优惠期在内的一揽子个人住房贷款保障政策，指导上海、吉林等疫情防控重点地区分支机构积极响应客户诉求，针对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户，落实政策安排，持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。
中国建设银行表示，自新冠肺炎疫情暴发，建行便针对住房按揭、消费贷款等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。主要提供三类服务：一是最长至28天的短期延后还款，延期期间内不催收、不影响征信；二是调整账单计划，根据各地疫情情况，可选阶段性调整账单计划，降低当期分期还款额，降低部分延后至以后月份归还；三是延长贷款总体期限，推迟到期日，降低分期还款额。
交通银行表示，自新冠肺炎疫情开始即出台疫情期间按揭贷款客户纾困政策，允许对于确受疫情影响还款能力暂时下降的客户给予一定的宽限期安排。重点针对参加防疫工作的医护人员、政府工作人员及其配偶，确诊患者、被隔离人员，以及受疫情影响较大行业的从业人员等。客户可向贷款归属分行申请，各地分行将根据总行政策进行审核，对于满足条件的，给予一定的宽限期。
目前申请延期还房贷的人群多不多？建行表示，截至今年3月末，已累计为约100万户、超过4300亿元的房贷提供了延后还款服务。今年以来，在疫情形势较为严峻的吉林地区，已为超过1150户的客户办理延后还款服务。
交通银行表示，今年以来，上海、深圳、吉林等地受疫情影响较为严重，该行陆续接到了一些客户的申请，分行已结合当前政策及时予以处理。目前来看，总体占比不高。目前住房按揭贷款资产质量整体稳定优良，不良率保持低位运行。
贷款逾期是否会影响征信记录？工行表示，延期还款期间，客户不列入违约客户名单，同时对客户做好征信保护，持续加强客户服务。建行表示，针对受疫情影响、符合延期还款条件的客户，实施征信保护措施，并开通征信异议受理绿色通道，全力保障客户权益。
来源：新华网
因疫情不能按时还房贷怎么办？五大行回应
来源：昆明日报-掌上春城
部分人群受疫情影响不能按时还房贷怎么办？工、农、中、建、交五大行7日独家回应新华社记者，对受疫情影响的个人住房贷款客户，可提供包括延后还款时间、延长贷款期限、调整账单计划等在内的服务支持。
中国工商银行表示，对于受疫情影响的个人贷款客户，给予个人贷款延期还款服务支持，延期还款期间，客户不列入违约客户名单，同时对客户做好征信保护，持续加强客户服务。
中国农业银行表示，对于因疫情原因提出延后还款时间、减免罚息、消除逾期征信记录等诉求的客户，符合相关条件的均可享受个人住房贷款客户关怀政策。客户可直接与贷款经办行或客户经理联系，咨询相关办理条件和办理流程。也可致电农行客服中心，客服人员收集完信息后发送给客户贷款经办行。
中国银行表示，中行专门出台了包括手机银行线上还款、延长贷款期限、延迟还本付息、设置还款优惠期在内的一揽子个人住房贷款保障政策，指导上海、吉林等疫情防控重点地区分支机构积极响应客户诉求，针对因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、参加疫情防控工作人员和受疫情影响暂时失去收入来源的客户，落实政策安排，持续做好受疫情影响的社会民生领域的金融服务。
中国建设银行表示，自新冠肺炎疫情暴发伊始，建行便针对住房按揭、消费贷款等业务出台了疫情期间延期还款等相关服务政策，并一直延续至今。主要提供三类服务：一是最长至28天的短期延后还款，延期期间内不催收、不影响征信；二是调整账单计划。根据各地疫情情况，可选阶段性调整账单计划，降低当期分期还款额，降低部分延后至以后月份归还；三是延长贷款总体期限，推迟到期日，降低分期还款额。
交通银行表示，自新冠肺炎疫情开始即出台疫情期间按揭贷款客户纾困政策，允许对于确受疫情影响还款能力暂时下降的客户给予一定的宽限期安排。重点针对参加防疫工作的医护人员、政府工作人员及其配偶，确诊患者、被隔离人员，以及受疫情影响较大行业的从业人员等。客户可向贷款归属分行申请，各地分行将根据总行政策进行审核，对于满足条件的，给予一定的宽限期。
来源：新华社
责编：陈鹏
编审：符亚丽
终审：周建军
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