等等党又赢了，晚一年买房，按揭30年与按揭100年月供居然相同
这段时间的事实告诉我们，买房和买显卡一样。
早买早享受，晚买有折扣。
并且买房的折扣不仅体现在房价上，还体现在了贷款利率上。
2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
简单地说，就是房价还在下降的城市，地方对于首套房的商业贷款利率可以继续下调。
根据统计数据显示，从70个大中城市来看，包括天津、武汉、石家庄等8个二线城市，秦皇岛、安庆、宜昌等15个三四线城市满足上述条件。而从全国来看，预计大部分三四线城市也都还处于持续下跌的态势。
自房地产市场下行以来，因城施策的政策工具箱，主要是针对于限购政策的松绑。其他想动金融杠杆，比如降低首付比例念头的城市，几乎都收到了政策一日游。
如今把按揭贷款利率下调权限下放给了地方政府，必然又将掀起新的一波“满足人民合理住房需求”的运动。
首先我们要明确的是，房屋按揭贷款利率，对于个人影响极大。并且超出很多人的实际感受。
前段时间，董藩教授建议将还贷时间延长至40年，从而减轻年轻人购房压力。
贷款的本质，就是未来现金流当期折现。提前消费，其实并没有什么。但是如今的经济环境，越来越多的人对贷款产生反感。以至于以前认为按揭贷款，贷到就是赚到的人，如今都开始了恶意提前还款。所以董潘教授的言论，放在现在显得格外刺耳。最后登上了热搜，并收获了全平台禁言的奖励。
关于是否应该贷款的话题，以前聊过很多，就不细说了。这里就董藩教授提到的，延年贷款年限是否可以减轻年轻人的购房压力展开一下。
按照常规理解，借100万，10年还清，一年要还10万。如果20年还清，那么一年只用还5万，还款压力就可以减小一半。延长贷款年限，确实可以减轻不少月供压力。
但这里面，忽视了按揭贷款中极其重要的一个组成部分，那就是利息。
我们来对比一下去年5.8利率，与现在4.2利率的还款情况。
按照贷款100万，30年期等额本息计算，5.8%的月供为5867元，4.2%的月供为4890元。也就是说，因为晚1年贷款，利率少了1.6%，同样100万，每个月将少支出1000元，30年一共可以节约35万元。
并且你如果突然发达了，想要提前还款，前期的按揭支出大部分也都是利息。
例如以4.2%利率计算，前6年按揭还款约35.2万元，其中利息支出就达到23.8万元，本金仅偿还了11.4万元。
如果你是去年5.8利率贷的款，那么你总按揭在多出7万的情况下，本金还会少还2.5万。也就是说，你利率越高，前期还款中包含本金的比例反而越低。
如果把香港房贷利率1.5%，公积金贷款利率3.2%，去年同期的5.8%，还有如今的4.2%一起对比，我们就能得出以下结论：
1.以如今4.2%利率计算，按照董藩教授的意思，贷款年限由30年，延长到40年，月供仅能减少10%不到。对于所谓减轻压力一说，基本不存在。
2.而去年5.8%利率的购房者，按照董潘教授的建议，改为祖孙贷，时间延长到100年。月供也仅能减少20%不到，甚至只能和现在4.2%利率30年期持平。3.对比香港房贷利率与公积金贷款利率可以发现，只有利率降低，月供压力才能有实质性的降低。最主要的，利率越低，你提前还款的损失才会更小。董藩作为北师大的经济学专家，专业能力肯定还是毋庸置疑的，以上的道理不可能不懂。减轻购房者负担的最好方法，无疑就是降低房价还有降低利率。
但问题是降低房价，就会让持有房产的人资产价值缩水，同时带来的还有天量存在抵押的房子还有土地资不抵债，从而引发金融风险。
而高额的放贷利率，就是银行的利润，也是吃利息储户的利益。降低房贷利率，无疑就必须降低银行利润，或者降低储户的利率。
董藩教授根据多方权衡之后，发现这些都不能提。所以只有得出一个“还是靠后来人接盘”的结论，同时还假惺惺地表示，一切为了年轻人。
如今政策主动提出降利率，对购房者而言，显然是比降低首付比例更有诚意的方式。
并且从现在银行的情况来看，他们也是愿意让利的。
如今社融数据全面下滑，银行的钱贷不出去，不能产生任何收益。哪怕如今断供率提升，但与其他的商业贷款而言，按揭贷款对银行来说还是最为优质安全的贷款产品。
只要降低一点利率，有人愿意贷款买房，从银行的角度考虑，也是有利可图的。并且只要降低存款利率，也就是吸储成本，银行的利益也并不会受到影响。
所以说，只要能刺激购房者按揭贷款的意愿，银行也是非常愿意配合的。
不过房子因为成了金融产品，涨价的预期，占了极大的购买权重。
前两年房价上蹿下跳的时候，借高利贷撸首付的猛人也有不少。因为他们相信，只要交易，所有的成本都可以由下一个接盘者埋单。
但如今买到即贬值的预期下，哪怕负利率，购房者可能也会掂量一下。因为绝大多数购房者，已经没有拿房子当成消费品，愿意支付早买早享受的溢价了。
这种心态的博弈之下，房价下跌的城市，用利率下降去对冲，能够起到多大的刺激效果呢，这个不得而知。
与现在跃跃欲试的购房者相对的，最难受的还是涨价去库存到21年之间的购房者。
他们承担了最高的房价、最高的利率，还有最高的烂尾楼风险。
并且他们签订的通常是LPR基准利率+浮动BP贷款合同。前者变动幅度极小，去年高点到现在仅有20BP的浮动。而后者与去年高点相比，部分城市差值达到了惊人的200BP，这一部分到你还清贷款之前都不会变动。
所以今天的各种利好对于去年的购房者来说，反而是一个悲伤的故事。
这样还房贷，竟然轻轻松松节省了几十万的利息
今天，带大家来揭秘在银行贷款中省钱的几个小细节。记不住的，你一定要先喜欢再收藏，注意多看两遍，否则你可能会找不到它。如果你贷款买房，如果条件允许，你必须提前还款。如果你不提前还款，你将在下半辈子为银行工作还款。
大家都知道，银行贷款买房利息是相当高的，假如你贷款50万按30年来还，整个周期下来还款总额近100万，也就是说30年的利息总额基本赶上本金了。就是因为这个，导致很多人一直不敢买房，但是其实大多消费者都不懂，房贷都是可以提前还的。怎么还更合适更划算呢？那么首先带大家认识一下生活中常用的两种还款方式：
第一种：等额本金还款方式
在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
第一种：等额本息还款方式
在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。
你要知道，无论你是选择哪种还款方式，你想提前还的时候，还款金额后期的利息都是不用再还的。
那么想要提前还房贷，什么时间还，针对以上两种还款方式我为大家整理了几个还款小窍门，比如：等额本金贷款20年的，选择第五年还清最划算；等额本金贷款30年的，选择第七年还清最划算；等额本息贷款20年的，选择第六年还清最划算；等额本息贷款30年，选择第八年还清最划算；
如果你的条件不允许提前还清贷款，那么提前偿还部分贷款也是非常划算的。对于提前偿还部分贷款的朋友们要注意的是：无论银行是否会告诉你，你都要选择月供不变，还款期限缩短的还款方式。不要选择银行默认月供减少，年限不变。例如，如果贷款是100万元，抵押贷款是30年，已经偿还了两年，并准备提前偿还10万元。如果选择期限不变，月供减少，那么利息只能节省几万元，但是如果你选择月供不变，年限减少，那么有可能会节省几十万元的利息。
大家一定要注意的是：还清贷款之后，一定要带上你的身份证、房产证、购房合同、抵押合同、注销申请书等资料及时去银行办理解压手续，再去房管局办理抵押注销手续就可以了。
大家看一下，在以上还款方式的对比下，你认为哪种还款方式更省钱呢。
钱云解读：房龄超过30能否抵押贷款「申请房屋抵押贷款注意事项」
一般来说，房子的房龄是从竣工日期算起的，竣工时间会清楚地显示在产权证上，一目了然。所以，不要想当然地认为房龄的起始时间就是你拿到房产证或者搬进来的时间，这显然是一个不科学的理论。
为控制资金风险，大部分银行都不受理30年以上房龄的房子抵押贷款。比如工商银行、建设银行、渤海银行等会因为担心房子的流动性而将你拒之门外。
不过有的银行比较宽松，40年以内的房贷也可以按揭，只是额度会低一些，利率也会相应提高。
房屋抵押贷款要注意什么?1、注意房屋产权
并不是所有的房子都可以抵押。首先大家要搞清楚房子的产权是否有问题。银行严格要求申请抵押的房屋必须符合国家规定的可以在房地产市场上交易的条件。
2.注意银行贷款要求
银行对贷方也有要求。为确保他们借出的钱能及时收回，银行将重点考察贷方的还款能力。一般来说，银行要求贷款人有稳定的经济收入、良好的信用和还款能力，没有任何违法行为或逾期还款记录。例如，一些贷方个人信用不佳，逾期还款记录的存在会影响抵押贷款的处理。
3.了解还款方式
银行按揭贷款的还款方式主要有两种，一种是先付息后还本，另一种是等额本息还款。先付息后还本方式的好处是借款人每月只能还利息，这样还款压力会比较小，最后还本金。等额本息还款方式更适合还款能力强的贷款人，因为等额本息还款方式的还款金额较大，还款压力也较大。
4、记得按时还款
我们应该注意还款日期的问题。贷款人应在还款日前将还款金额存入相应账户。另外需要注意的是，如果中间遇到困难，无法按时还款，买家可以向银行提出变更贷款期限的申请，如果贷款银行同意，可以延期。
房子抵押贷款期限是多久?房子抵押贷款的最长期限一般为30年。用户办理房产抵押贷款的前提条件是，在办理房产抵押贷款时，实际贷款年限与借款人的实际年龄不得超过70岁。所以抵押贷款的长短不仅取决于贷款人本身的年龄，还取决于申请人的年龄。
