经营性抵押贷款操作流程全解析

坐标北京：

今时今日，当企业出现资金周转不灵的情况时，大多都会选择去利用贷款来解决眼下的难关。而关于企业经营性贷款，除了常见的信贷、税票贷之外，还要抵押贷也被广泛应用在经营发展中。

企业经营性抵押贷款一般指的是中小企业主或个体工商户通过房产抵押等方式获得银行贷款，资金可用于购买设备、原材料或扩建厂房等。

哪些房产可用作经营性抵押贷款？

首先，从房产性质上划分，有商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等，而生活中最为常见的就是商品房、公寓、别墅、商铺这几种。

①商品房

商品房在抵押贷款中基本只能做7成，部分优质房源的成数会再高一点，借款时限多在三十年之内，常见的为二十年左右。需要注意的是，部分银行的经营性抵押贷款只适用于在本行白名单楼盘内的房产，因此如有贷款需要，最好先行确认房产所在楼盘是否在白名单内。

②公寓、别墅

这两种类型的房产因为在市场上的流动性相对较差，大多只能申请5成，且银行的准入要求也会更加严格。

③商铺、写字楼

商铺和写字楼最高也是只能做5成，相对于上述几种房产，可接受的银行也会更少。并且，大部分银行都会要求商铺或写字楼现阶段是处于收租状态才会同意用作抵押。

总的来说，要做经营性抵押贷款，除了需要满足银行规定的抵押物类型之外，对房产的状态、楼龄等也会有一定要求。

从目前来说，很多银行对按揭房转做抵押的要求和限制会比较多，大多数只有在房贷还清之后才能用于抵押。如果必需要把按揭房用作抵押，则要满足两个条件，一是房产证出了或者押在银行，二是还要额度空间。至于全款房的话就没有这些顾虑了，直接出证抵押就好了。

除此之外，一般太新或太老的房子也都不接受。尤其是一些全款购入后直接就做抵押的房子，最好等半年后再操作，可选择的产品会更多。

经营性抵押贷款，还要看什么？

在申请经营性抵押贷款时，既要考察房产的准入是否符合条件，还要考察企业和企业主的情况是否符合标准，包括企业的经营状况、财务状况，以及企业主的个人资信情况。

②营业执照

对于营业执照，一般会看经营时长、是否真实控股等要素。通常经营时限需要满一年，且拥有真实经营的场所。至于营业执照不满一年，又或是自己做老板但法人却不是自己等情况，那就需要另行讨论了。

②银行流水

既然是经营性抵押贷款，那就肯定要有经营性流水可看。通过流水记录，是可以看出借款人的真实身份。除了要观察流水是否持续且稳定外，还包括进账额、月结息等，并且流水最好要能覆盖负债2倍或以上。

③借款主体

对于借款人的要求，一般年龄会限制在65周岁以内，如果年龄偏大或偏小，都需要提供共借人或担保人。如果是已婚，还需要提供结婚证等证件，并且不管房子夫妻一方独有的还是共有的，签约时都需要双方同时在场。需要注意的是，一般经营性贷款会反映在主借人的征信上，可以选择收入较高且征信较干净的一方作为主借人。

④征信情况

做经营性贷款，对于征信方面的考量会侧重在负债上。毕竟，抵押贷对于大部分人来说已经算得上是最后的选择了，说明借款人已经出现了资不抵债的情况或者苗头。所以，银行一般会要求资产负债比不能高于70%，否则出现坏账的几率极高。

除此之外，查询次数只要控制在合理范围内，当前也没有逾期之类的不良记录，基本问题不大。

如何操作经营性抵押贷款？

①明确贷款需求

大家都喜欢高额低息放款快、先息后本时限长的产品，但现实中能同时满足这些条件的产品却并不多，况且也不是每个人都有良好的资信能够申请成功。因此，在申请贷款前，一定要明确自己的实际需求。譬如想要月供压力小，就先考虑能不能先息后本。

②准备贷款材料

具体的材料根据银行的要求去准备就可以了，这里提几个可能会被大家忽略的细节。首先，营业执照不能涉及敏感行业，房地产、夜总会这些都是不可以的。其次，流水在近半年内最好也不要和房地产行业有往来。再者，如果房产证已出但押在了银行，要提前准备加盖了银行公章的复印件。

③上门评估房产

银行一般会把房产评估这个事情委托给第三方公司，评估费用大部分是免费的。上门前评估公司会先和借款人沟通上门时间，拍照也会尽量在十分钟内完成，需要注意的是，拍照现场最好呈现为居家状态，而不是出租状态。

如果是营业场所，现场还需要有营业招牌以及具体的门牌号，同时业主本人也要在场。

④签约并等待批复

在下户考察完毕后，就需要到银行现场签约，一般房产证上有几个人，就要有几个人到现场。如果是夫妻的话，不管房子是不是共有的，双方都需要同时到场。签约完成后就是等待批复了，通常会需要10个工作日左右，结果出来后银行会以短信等形式通知借款人。

⑤房管局入押

房子入押需要去当地的房管局，每个城市或区域都有不同的划分，但整体流程是大同小异的。不过，按揭房在入押前还需要结清房贷，并拿回他项。但也有银行是凭借入押后的回执再给回他项，具体以银行方面的要求为准。

⑥提款

最后一步就是等待放款了，这里需要注意的是，银行对于企业经营性抵押贷款基本均是采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户，而不是企业主的个人账户。

如何申请银行抵押经营贷款

抵押经营贷款操作流程

向银行申请房屋抵押贷款的流程手续一般步骤如下：

1.向银行提交贷款申请

内容要说明贷款的用途、金额及期限等。如果贷款申请符合银行贷款范畴，那么接下来就需要准备相关的资料。

2.递交贷款资料

如果是个人申请房屋抵押贷款，则需要提供以下资料：

借款人身份证、近半年的流水、工作证明、征信报告、房屋产权证等。

如果是企业需要抵押房产，应提供的材料有：

企业营业执照、企业章程、企业验资报告、购销合同、近半年的流水、去年的年度财务报表和近半年的财务报表、资产证明等。

3.房屋评估

以上材料全部交齐后，银行会对抵押的房产进行实地勘察、评估。这是房屋抵押贷款流程中重要的一环，此环节将直接决定着所抵押房产的贷款额度。

4.报批贷款

房屋评估公司会将评估报告或勘估意见书报送至银行进行审批。

5.签订借款合同

借款人与贷款机构签订借款合同及所有相关文件、签字、盖手印，由公证人员对其进行公证。

6.抵押登记手续

银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房产处办理抵押登记手续。

7.银行放款

由于各银行规定不同，其会将资金以现金、打卡或汇入合作商户账户等形式放款。

什么是房产抵押经营贷款，如何申请？

本篇我们以北京为例为大家梳理下，什么是房产抵押经营贷款？

一、房产抵押贷款名词解释？

房产抵押经营贷：借款人用自己的房产或者朋友的房产向银行申请一笔大额贷款，贷款用途是企业使用，可以用来支付上游订单，企业采购.....等活动。

2015年以后随着房产快速升值，部分银行对于目前有按揭贷款房产还款满18个月以后，可以申请二次抵押贷款（比如：招商银行，中信银行等）

二、房产抵押经营贷款进件标准呢？

1、企业成立时间和收购时间需要满6个月以上，有一定对公流水和纳税证明。

2、房产必须是可以上市交易的房产，比如住宅，公寓，厂房等，都必须有大红本。

3、能提供历史1年经营流水和历史来往合同，合计金额能覆盖本次贷款额2倍以上。

4、企业征信和借款人征信良好，不可以出现法律诉讼和行政处罚，地址异常等情况。

5、负债方面：综合负债率不超过70%，小微企业综合负债不超过4000万（部分银行规定）

6、申请经营贷款企业有固定办公场所。

7、对于新过户房产必须满6个月才可以申请，而且需要提供买卖合同

只有满足以上7点才可以申请房产抵押贷款，而且在办理过程中需要借款人夫妻双方出面，如果是企业股东申请，部分银行还需要企业法人出面开设对公企业账户。

三、在贷款利率方面：

1、对于特别优质企业和房产客户依然可以享受比较低利率优惠，年息3.65%-4.35%左右，年限为3年期先息后本，适合短周期需求中小微企业客户。

2、对于企业用款周期比较长，而且投资回报比较慢的客户群来说，其实利率低短周期的产品并不适合，建议办理年息为4.3%-5.25%，20年长期贷款，这样避免资金回款比较慢，银行到期无法偿还本金尴尬局面。

PS:申请银行类房产抵押贷款用款慢1年以上可以提前还款，而且是没有违约金（并不是很多粉丝理解合约20年就收20年利息）

四、在贷款额度方面：

1、房产抵押经营贷的额度是按照房产最近半年成交价格来定，70年产权的住宅和别墅7成，商业办公楼可以做到5成，小微企业经营贷款额度为3000万，如果申请房产抵押贷款客户房产多，企业优质最高可以贷房产评估8成，学区房最高评估9成。

2、银行给予额度越多，利率也自然会提升，一般来说房产抵押贷款利率为3.85%-5.25%区间，根据央行公布LPR利率适当减30-50个BP，但是如果企业希望用房产贷更多资金，那么就会增加BP。

3、房产抵押贷款影响贷款额度还有一个比较大硬伤：借款人企业负债+个人信用贷款负债+信用卡负债+经营贷款负债

在办理房产抵押贷款时候，建议不要去申请过多个人信用贷款，信用卡负债，通过信用贷款和信用卡去置换银行其他贷款，这样不仅不利于房产抵押贷款办理，而且还会占用自己征信查询次数。

4、别墅和大面积房产也会影响贷款额度

对于别墅、房产面积超过200平以上，由于房产变现比较困难，那么在申请房产抵押贷款时候银行会适当降低额度，一般为评估值5-6成

五、房产抵押贷款办理要求

1、房产要求：房龄通常要求在30年以内，部分优质学区房50年，但是这种产品极少，主要是集中在北上广深这类的一线城市中；要抵押房产除了房龄以外，还要求面积，最低面积基本是30平米以上，当然也有特殊情况，和房龄一样，相关产品特别少；越容易交易的房产越容易接受抵押，所以普通住宅是最受欢迎的，额度也给的较高。

2、借款人要求：借款人年龄范围要在18-65岁，但小于22岁或者大于60岁以上的借款人往往会被要求父母或子女共签；借款人还需要有良好的征信，这里主要是指查询次数、负债情况、逾期等不良记录，一般来说抵押贷款对查询次数要求会比较放松，比如近2个月达到8次左右都可以获批，但对存在逾期的情况就要求比较严，只要有存在连续逾期超过90天的情况，正常都不会批款；借款人还需要有足够的收入，因为银行需要收入覆盖每月还款额度才能批款；最后是对部分高危行业或者公检法军等职业不会放款，特别是公检法军这种岗位本身就要求不能从商，所以更不能以经营的名义进行贷款。

3、企业要求：房产抵押经营贷必须要有公司营业执照，注册和新加股东满6个月以上，房产抵押经营贷是一种专项贷款，在申请资料方面2021年新增：提供完税证明，提供公司1年对公流水、提供上下游合同、提供实际经营地照片，最近2年财务报表等等，而过去只需要提供:新办营业执照+上下游合同+流水等等。

六、房产抵押贷款办理流程：

申请房产抵押贷款部分银行需要开设对公账户，不过整体流程基本是一样的，办理流程如下：

了解完房产抵押经营贷的基本情况，您还会认为办理房产抵押贷款那么容易吗？而随着新监管政策变化，2021年不仅银行贷款利率在上涨，在准备资料方面也不断增加，如果您只有房产和企业，企业没有营业收入等等，也是没办法申请房产抵押贷款的。

不过，随着金融科技发展，很多客户通过金融PP去申请房产抵押贷款，在这里需要注意：在申请的时候需要了解清楚贷款利率，是不是银行产品，别申请完毕以后才发现还款方式和贷款利率不适合自己。