股份制银行发力个人经营贷，谁的力度最大？

4月6日，中国银保监会印发了《关于2022年进一步强化金融支持小微企业发展工作的通知》（以下简称《通知》），强化金融支持小微企业。

值得关注的是，《通知》中还提到，要扩大对新市民、个体工商户等微观主体的金融覆盖，要求银行业金融机构切实加大对个体工商户的信贷投放。

消金界注意到，《通知》点名大型银行与股份制银行，要求大型银行与股份制银行进一步健全普惠金融事业部的专门机制，向欠发达地区的小微企业倾斜信贷支持。

之前我们关注了国有六大行个人经营贷的投放情况，作为金融国家队，2021年，国有六大行都大幅度加大了个人经营贷的投放。

而股份制银行这边，除了个别银行在规模达到国有大行中部水平之外，其余绝大部分，无论是规模、还是增速，都远远不及国有大行。

被监管点名要求在普惠小微贷方面发挥更大作用之后，2022年，股份制银行应该会加速小微贷，尤其是零售小微贷的投放。

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监管给股份行下任务

《通知》明确了小微贷三个全面工作目标。

总量方面，实现普惠型小微企业贷款增速、户数“两增”。

结构方面，普惠型小微企业贷款余额中信用贷款占比持续提高，提升小微企业贷款户中首贷户的比重。在这里尤其强调了，大型银行、股份制银行实现全年新增小微企业法人“首贷户”数量高于上年。

成本方面，力争全年银行业总体新发放普惠型小微企业贷款利率较2021年有所下降。

一直以来在小微贷领域，针对小微企业主自然人的个人经营贷一直是一个重要的组成。《通知》强调了对新市民、个体工商户、依法无需申领营业执照的个体经营者的金融需求积极响应，而这一群体正是个人经营贷的主要客群。

《通知》指出，要扩大对新市民、个体工商户等微观主体的金融覆盖。要求银行保险机构，聚焦新市民群体，针对其创业就业、购房安居、教育培训、医疗和养老保障等方面的金融需求强化产品和服务创新。切实加大对个体工商户的信贷投放，根据个体工商户生产经营特点改进信用评价和授信管理，确保2022年个体工商户贷款余额、户数持续增长。

作为银行业的主力军，《通知》对大型银行与股份制银行单独做了要求。

《通知》还要求大型银行、股份制银行要进一步健全普惠金融事业部的专门机制，发挥网点、技术、人才、信息系统等优势，下沉服务重心，更好地服务小微企业，拓展首贷户。并且，提高普惠型小微企业信用贷款占比。

与此同时，为了改善金融资源投放的区域均衡性，《通知》要求，大型银行、股份制银行制定普惠型小微企业信贷计划，要向欠发达地区的一级分行压实信贷投放任务，并明确要求各一级分行在向下分解信贷计划时，优先满足辖内相对欠发达地区信贷需求。

很明显，除了国有大行之外，监管希望股份制银行在普惠小微贷方面也能够发挥更大的作用。

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增速低于国有行，2022年将发力

因为要降低个人住房按揭贷款的集中度，在零售金融方面，2021年，各大股份制银行，已经普遍加大了个人经营贷的投放。

民生银行零售贷款下的小微贷款，是面向小微企业、个体商户等企业主的贷款产品。截至2021年末，民生银行个人小微贷款余额为5773.27亿元，同比增长12.9%。从规模上看，在目前公布数据的股份行中，民生银行的个人经营贷余额最大。

其次是招商银行，招商银行表示，2021年，零售贷款方面，在个人住房贷款增速放缓的情况下，其通过小微贷款、消费贷款和信用卡贷款的增长，来带动零售贷款的增长。

其中，截至2021年末，小微贷款5618.71亿元，同比增长18.11%。

值得注意的是，招行的小微贷专属渠道——招贷A，总注册用户突破了200万人，全年通过招贷A申请并获得的小微贷款授信额度达1647.41亿元。

然后是光大银行，截至2021年末，光大银行的个人经营贷余额为2036亿元，同比增长了18.83%。

据了解，光大银行开发零售金融产品，支持民营小微企业经营，主要产品是“阳光助业贷”，面向社会自然人发放，用于补充其经营活动所需要的周转资金。据了解，阳光助业贷支持的主要行业是为大中型企业进行长期配套生产的上下游企业、流通业、餐饮业。

截至2021年底，兴业银行的个人经营贷余额为2031.02亿元，同比增加44.21%。在个人贷款中，个人经营贷占比较上年末提升了2.59个百分点，与之相比，个人住房贷款下降了1.78个百分点，信用卡余额占比下降了0.68个百分点。

根据浙商银行的披露，截至2021年底，其个人经营贷余额为1696.75亿元，同比增长12.15%。

平安银行将向小微个人客户发放的经营性贷款，与个人小额消费贷款和其他保证或抵押类贷款，一起放在了个人贷款下的“其他”项目下披露，没有单独披露个人经营贷的余额。截至2021年底，三项相加余额仅为1737.93亿元。

但为了推进普惠金融的管理和营销，平安银行将普惠金融事业部由批发金融业务条线，调整到了零售业务条线。

中信银行将个人经营贷款列为个人贷款业务的三大助力产品之一，但是其2021年年报并没有披露个人经营贷的规模。

仅看规模的话，民生银行、招商银行的个人经营贷规模已经超越农业银行，仅仅比邮储银行、工商银行低。其他的股份制银行个人经营贷规模就相对比较低了，但由于资金等方面的原因，股份制银行低于国有大行是可以理解的。

从增速上来看的话，2021年，股份制银行个人经营贷的增速，总体上要远远低于国有六大行。

现在《通知》点名要求股份制银行，要和国有大型银行一起，在普惠小微贷上发挥更大的作用。那么2022年，股份行们势必会加速个人经营贷的投放。

还有一个值得注意的点是，个人经营贷产品的平均利率要高于对公的小微企业贷的平均利率，对于有“小微贷”考核任务在身的股份制银行来说，出于盈利的需求，其投放个人经营贷的动力也会大增。

中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川

按揭贷置换企业经营贷？且看来龙去脉

现在网络上有很多贷款广告、贷款销售电话，通过降低贷款成本诱导用户，将按揭贷款置换成企业经营贷从而达到降低贷款成本的诉求。这种目的能达到吗？答案是“能”。

按揭置换经营贷的实现逻辑是：按揭贷款的利率水平高于企业经营贷的利率水平，两者之间有很大的息差关系，部分借款用户为了减少利率成本，将原本的按揭贷款转换成企业经营贷。

举个例子：北京地区目前首套房屋商业贷款按揭利率是年化5.15%，二套房屋商业贷款利率是5.65%，而招商银行经营性商业贷款利率是年化3.7%，其他行普遍在3.85%-4.35%之间，也就是说，符合条件的按揭贷款置换成企业经营贷，每年能节省最多接近2%的利息，最少也能节省1%利息，房屋贷款是数年的事，累计节省下来的钱可想而知。

为什么会有这种情况发生？还是疫情闹的。疫情发生之前，按揭贷款和企业经营贷之间的利息差距非常小，但是疫情发生后，小微企业的整体形势下行，央行只能通过调节货币杠杆、激发货币流动速度，降低经营贷借款利率刺激中小微企业发展，但为了同时保证“房住不炒”政策的实行，一直没有大幅度降低按揭贷款利率水平，所以两种贷款方式之间出现了巨大利率息差。

按揭置换企业经营贷，还有一个至关重要的构成因素，就是还款方式和借款合同期限。随着金融行业有序发展，金融行业利润的持续下行，银行间的竞争也越来越严重，这些问题倒逼着银行研发新的符合银行长期发展的贷款产品，也就是中长期企业经营性抵押贷款产品。效仿按揭贷款设计几款类似的企业经营贷产品，一方面有着抵押物，不担心坏账率上行，一方面可以在账面上看到持续稳定的利润，还可以长期留存客户，降低维护客群关系成本，一举多得，也就有了今天的三年‬五年期先息后本、十年期先息后本、分段式百分比归本、20年等额本息、20年自主月供等企业经营贷产品。

按揭和经营贷之间有了巨大息差，银行经营贷借款时限也能被借款人接受，只差一个行业将之串联起来，就可以形成一个完整的利益链条，就是中介。房屋中介和贷款中介通过给借款人过户符合要求的营业执照、编辑借款资料、提供收款账户等行为给借款人提供全流程办理业务；也衍生出了房屋全款代购、赎楼过桥垫资、信贷抵押贷垫资回本等。中介会收取各项费用，其中有些过程是灰色的，但是市场是逐利的，有利可图，中介才会铤而走险，借款用户也是。

原来我以为金税四期上线，会打击一批按揭置换经营贷用户，稍加惩处，以示警告，但是现在疫情这么严重，估计短时间内就隐而不发了吧。