房贷计算器到底怎么用？

俗话说金九银十，国内房地产市场已经回暖，不少人加入到了“房奴”大军中。相信不少人买房前要先算清楚自己房贷的月供是多少，看看自己有没有足够的还款能力。市面上的房贷计算器有很多种，现在为大家介绍一款比较实用的一款“金拐棍-房贷计算器”。

“金拐棍-房贷计算器”包含两款不同的还款方式，等额本息和等额本金；等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；而等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

如图，“”是指还款月份数，比如贷款期限为15年，则=15*12=180；“I”是指房贷的利率，如房贷利率为6%，则I=6%/12=0.5%。“PV”是指房子贷款现值，即现在要还款金额，也就是房贷金额；而“FV”是指房子贷款终值，即未来需还款金额；计算月供在PV输入框中输入房贷金额，FV不输入值。

开始期数与结束期数是用来计算某一时间段内累计偿还本金和累计偿还利息；对于想提前还款的用户，可以计算出剩余贷款本金。

举例：开始期数为1，结束期数为60；其中为180，也就是贷款15年，I为0.5%，PV为1000000，也就是贷款100万，点击每期还款额右侧的“=”，则计算结果如下：

每期摊还额，也就是每月月供，计算数值为8438.57；

累计偿还本金，是指从第1期至第60期的累计还款，计算数值为239909.01；

累计偿还利息，是指从第1期至第60期的累计偿还利息，计算数值为266405.08；

剩余贷款本金，是指贷款中未偿还的金额，等于贷款总额-累计偿还本金，计算数值为760090.99=1000000-239909.01

“金拐棍-房贷计算器”不仅能够计算每月还款金额，还能计算某段时间内偿还的本金，偿还的利息和未偿还的贷款金额，这也是金拐棍-房贷计算器相对于其他房贷计算器的优势。

提前还房贷一定划算吗？有人提前还了却后悔

今年以来，选择提前还贷的客户数量相比以往有明显增加。为什么这么多房贷客户现在选择提前还贷？提前还贷到底划不划算？需要考虑哪些因素？有没有额外收费？北青报记者近日进行了调查。

提前还80万少还利息111万

提前还贷省利息

李女士在2019年买了第二套房，银行最终审批的利率是6.2%，贷款金额186万元，期限25年，还款方式是等额本息，月供11700余元。今年李女士细查银行明细发现，原来月供里利息占了8000多元，本金也就3000元左右，还了三年本金只少了10万元。看着每月高额的利息，再想想买基金和股票的亏损以及日益下降的定存利率，李女士决定申请提前还贷。

在提前还掉80万元后，李女士的还款计划表显示，房贷利息少了111万元。兴奋不已的她在社交平台上分享了这份喜悦：“提前还了80万房贷，利息少了111万，这不比理财赚钱？”她计划再加把劲攒钱，争取明年把剩余的本金都还了，“彻底解脱”。

央行数据显示，今年2月、4月居民中长期贷款出现负增长，为2007年有统计以来唯二两次。这说明居民按揭贷款的偿还量已经高于了新增按揭贷款量。方正证券研报指出，居民提前偿还房贷的能力来自储蓄率处于高位。疫情冲击下，经济疲弱，居民收入承压，照理是没有余力提前偿还房贷的。但是因为居民消费下行的更快，这使得居民的储蓄率持续处于高位。疫情反复，居民对未来经济信心和收入增长预期减弱，防风险的诉求提升，从而增加了储蓄。储蓄率处于高位，居民偿还房贷的能力增加。

“居民提前偿还房贷意愿提升是因为低风险资产收益率降低，而按揭利率刚性偏高。”方正证券固收分析师张伟指出，今年以来，作为存款替代产品的货基收益率和理财收益率也逐步下行。截至4月11日，全市场理财产品收益率为2.8%，回落至3%以下。面对5.5%的住房贷款加权平均利率，资产收益率和负债成本率的缺口不断扩大，居民提前偿还房贷的意愿提升。

房贷利率低于5.7%

提前还贷可能并不划算

房贷利率比理财收益率高，提前还贷就一定划算吗？方正证券研报举例认为事实并非如此。假设一些居民在2018年10月购买了房子，需还100万元商业贷，贷款年限30年，房贷利率为5.7%。这个时点是2016年新一轮房地产上行周期中的按揭利率的绝对高点。

居民面临两种选择，一是将现金用于一次性还清房贷；二是购买理财产品。如果选择方案一，通过房贷计算器算得最后一次性还款（剩余26年）94.94万元，节省86.14万元的利息。平均每年节约利息3.31万元。而选择方案二，以94.94万元用于理财，按当前的年化收益率3%~4%的水平计算，一年的收益能有2.85万~3.8万元。

通过以上案例，方正证券研报认为，当理财收益率为3.5%时，与5.7%的房贷利率提前还款节省的收益基本打平。这意味着，如果你的理财收益率比3.5%高或者你的房贷利率比5.7%要低，提前还贷也许并不划算。

不过，方正证券同时指出，不能直接对比房贷利率与理财收益率，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。当前出现提前还贷的情况也可能说明居民对于远期是否能保证每年3%～4%的理财收益持怀疑态度。

不过，业内人士指出，虽然理财收益率是下行趋势，但与LPR挂钩的房贷利率也有下调空间。当前全国首套房按揭利率下限为4.25%。3月份全国首套房贷款平均利率为5.28%，首套房贷款利率在理论上还有较大下调空间。

有人提前还了却后悔

提前还贷要综合考量

北京青年报记者了解到，提前还贷后，不少人觉得每月负担小了，轻松多了；不过，也有人觉得后悔。

因为整个部门被裁而失去工作的赵先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房贷利率太高。去年年末，想着年终奖马上要到账，一笔50万的理财又马上到期，他毫不犹豫地选择了提前还贷。然而，春节之后，公司每况愈下，说好的年终奖迟迟不见踪影，最后连工作都没了。家里“余粮”已经不多，月供还在继续，赵先生只能马不停蹄地找工作，有时一天要奔波好几个地方。焦虑疲惫的时候，他总会想：“如果去年年底不还那50万，现在是不是可以从容许多？”

某国有大行理财师陈先生提醒大家，无论是否选择提前还贷，每个家庭都要保持比较充裕的现金流来应对各种变故，不能因为省利息，就把所有闲钱都还了房贷，那只会让自己非常被动。如果一年内有资金需求的按揭者，比如住房装修等需要大笔开支，提前还款可能不利于家庭的财务安排。

此外，还款时间已经较长的贷款者，因为在贷款期限后期的还款中，大部分都是本金的偿还，此时通过提前还贷达到节省利息的作用不大。陈先生认为，贷款者采用等额本息还款法还贷，如果已经超过了三分之一年限，比如贷了20年，已经还了7年以上，提前还贷的意义就不太大了。

提示

提前还贷要预约

北京地区普遍不收费

北青报记者了解到，各家银行都要求提前还贷客户要预约申请，具体流程各家银行差异很大，有的可以完全线上办理，有的需要去网点柜面签字才行。客户在申请之前最好与自己的贷款经理或贷款支行联系，问清楚细节。至于大家关心的收费问题，工行、建行、中行、农行、交行、招行等北京地区主流银行的相关人士均表示，不会收取任何费用。

不过，也有读者反映，自己3月份曾在一家全国性股份银行的北京分行办过提前还款。当时贷款经理说，要先到网点找他签字，全款到账后，15个工作日左右扣款，一年内提前还款有违约金，超过一年就不用了。

提前还贷后，后续还款会怎么变呢？据了解，大部分银行会提供两种选择，一种是月供不变，缩短年限，一种是年限不变，减少月供。前者节省的利息会更多，可以尽早结束还款；后者则减小了每月供款的压力，贷款者会轻松许多。客户可以根据自己的实际情况进行选择。

本组文/本报记者程婕

来源：北京青年报

“手机公积金”上线运行！

11日，最泰安全媒体记者从泰安市住房公积金管理中心获悉，市住房公积金管理中心"手机公积金"APP客户端以及"爱山东"APP客户端的公积金查询功能上线运行。通过客户端自助操作，职工足不出户即可随时随地查询、办理自己的公积金业务。

手机应用商城APP下载截图》》》》》

据了解，为加强和改进公积金服务，市住房公积金管理中心深入落实"放管服"改革要求，进一步加强信息化建设和综合服务平台建设，信息化服务水平不断提升。"手机公积金"APP客户端以及"爱山东"APP客户端的公积金查询功能，将能更好地为全市住房公积金缴存职工提供方便、快捷、高效、优质的服务。

安装注册登录具体步骤》》》》》

据市住房公积金管理中心信息科张炳刚介绍，公积金手机客户端上线运行后，市民可通过两个渠道查询、办理自己的公积金。一个是"手机公积金"APP客户端，另一个是"爱山东"APP客户端的公积金查询功能。其中，"手机公积金"APP客户端不仅具备查询功能，还能在线办理"偿还住房公积金贷款提取"、"贷款提前还款"以及"冲还贷签约、解约"三项业务。

记者体验了"手机公积金"APP客户端的注册、登录流程，仅需3步就完成注册。首先通过手机应用商店搜索"手机公积金"客户端或扫描二维码下载、安装。打开软件后搜索"泰安"，切换至"泰安市住房公积金管理中心"手机公积金APP登录界面。填写姓名、身份证并进行人脸识别认证，填写密码等信息后就完成了注册。登录后，系统便自动跳转到"账户查询"页面，显示缴存职工的详细缴存信息。仅需两三分钟，就完成了整个注册、登录流程，非常便捷。除了查询功能，在"业务办理"模块，市民还可以办理"贷款提前还款"等三项业务。此外，该模块上还设置了"服务网点查询""房贷计算器"等便民工具，非常贴心。

"手机公积金"下载二维码》》》》》

据工作人员介绍，"爱山东"APP客户端的公积金查询功能是缴存职工通过手机查询公积金的另一个渠道。据悉，"爱山东"APP与山东政务服务网为同一个用户体系，如果缴存职工在山东政务服务网上已经注册了用户账户，可直接用该账户登录"爱山东"APP，但需要升级到高级认证。若用户账户已经是高级认证，可忽略验证并直接使用"爱山东"APP查询自己的公积金。

附操作流程图：

安装注册登录具体步骤》》》》》》》

偿还住房公积金贷款提取》》》》》》

提前还款》》》》》》

按月抵扣签约》》》》》》