提前还贷到底合不合算？手把手教你对比计算公式

上次关于提前还贷避坑的文章之后，很多人朋友来私信问，自己是否适合提前还贷，我具体是怎么计算的？今天来详细说下提前还贷的相关问题：

内容大纲

一、34是什么意思

二、为什么之前很少有人提出这个问题？

三、为什么有的人坚持34？

四、为什么用储蓄型保险做对比？

五、如何用公式计算提前还贷合不合算？

六、懒人式的提前还贷对比计算器！x版本

正文

一、34是什么意思

神翻译一下：

我现在手上有一笔钱，如果一次性还给银行，

可以节省下未来N年产生的M元利息，

有什么确认收益的赚钱方法，可以让这笔钱在N年稳赚的钱大于M元？

如果赚的钱大于银行贷款利息就是投资合算，如果小于银行贷款利息就是提前还贷合算。

二、为什么之前很少有人提出这个问题？

其实也就这一两年提前还贷变得“流行”起来，之前虽然也有人提到，

但是，并不至于大家排除去提前还贷，甚至上新闻的现象。

这是为啥呢？

以前房价涨得快，闭眼买房赚的钱都远大于利息。如今房价稳定甚至下降，靠房价赚的钱弥补不了房贷利息损失了，这时候找到个稳定赚钱的方法就显得非常重要了！

三、为什么有的人坚持34？

很多人对提前还贷存在以下几个误区：

认为提前还贷是有最佳时间认为房贷的贷款利率低，所以不建议提前还觉得有贷款在，就可以抵抗通货膨胀觉得提前还房贷有违约金觉得提前还贷后公积金没有办法抵扣个税关于这方面误区，可以看看上次发的文章《提前还贷的七大误区》，链接我放在文章的最后了。

四、为什么用储蓄型保险做对比？

1.安全性高。安全性是个前提，安全性高也意味着收益是确定的，不是浮动收益。

现在R2级风险的理财产品都因跌幅大且跌的产品多而上新闻了，可见大家还是更习惯保本保息类的产品。

但是，2022年资管新规全面执行后，所有理财产品都不保本保息了。所以，没有选择理财产品做对比。

保险为什么安全？

保险和银行都是同一机构”银保监会“（中国银行保险监督管理委员会）监督管理。保险公司的信用是由法律背书的。保险公司信誉高于银行，保险产品仅次于国债。保险法第89条规定，即使解散了，国家也会让其他公司来接，持有保单的被保人的利益是不会遭受损失的。保险公司成立的时候，必须给保监会缴纳保证金，除非保险公司清算清偿债务，否则不准动用保证金。如果保险公司清算清偿债务，那么，中国保监会可以拿出钱来赔付保险公司的客户。保险公司有双重保障，保险公司为了分散风险，会给保险再买一份保险，也就是保险机构中的再保险公司。保险公司的监管是很严格的，银保监会对保险公司偿付能力充足率最低是100%，过低的话会是重点监管对象，还有其他一系列的监管措施。2.收益高。

这边说的收益高是指在安全性一样的前提下再去对比收益。

用股市这种风险高、收益高的工具来对比就没意义了。

而目前三大安全工具：国债、人寿保险、银行存款。

为什么一样的安全性，保险的收益会更高呢？

这就涉及“投资不可能三角”理论见下图。

当我们想要高收益、也想要保证高安全性，就要牺牲“高流动性”，

而我们在考虑提前还贷，正好就意味着我们不那么在意这部分钱的流动性。

3.方案可落地。

网上有很多人只给结论“只要投资收益能跑赢房贷利息，就不要提前还贷“，但是，具体怎么落地呢？要么说股票，要么说理财。

但是，理财都是不保本保息了，你的股票收益并不代表每个人都有一样的投资能力。

而保险，只要确定性别、年龄、缴费金额，每年的收益是完全确定的。所以用保险做对比，人人可落地，并且收益明确。

当然，

对于风险偏好高，希望高风险博高收益的朋友，这个方案不太适合你。

它只适合，不希望损失本金，并且，没有太多时间精力放投资上的朋友。

五、如何用公式计算提前还贷合不合算？

前面的逻辑如果都可以理解，那就进入到下一个核心部分：

对比：经过一样的时间后，银行的剩余贷款的利息，和剩余贷款投入保险后的收益，哪个更高？

如果贷款的利息高我就提前还贷，

如果保险的利息高我就投入保险。

（插个小提示：提前还贷就是指，将银行剩余贷款还掉，不用再问要不要还利息了。如果贷款合同有提到手续费，需要另外再交费，具体看合同）

下面分别以小A和小B的房贷为例

拿小A的等额本息房贷款为例：

剩余贷款金额79.7w，还款剩余240期，即20年，每款还款金额4978元。

（以上这些信息去银行A里找）

算出剩余贷款利息39.7w元这意味着，小A如果把79.7w还银行，20年可省利息39.7w如果小A把79.7w放到保险中，20年的收益有75.2w所以小A的这笔75.2w还了银行的39.7w，利息有剩。

小A的情况说明，放到保险的收益比提前还贷合算。

小B的等额本息房贷款为例：

剩余贷款金额39.9w，还款剩余90期，即7.5年，每款还款金额5307元。

（以上这些信息去银行A里找）

算出剩余贷款利息7.8w元这意味着，小A如果把39.9w还银行，7年可省利息7.8w如果小A把39.9w放到保险中，7年的收益有6.8w所以小B拿着39.9w钱赶紧还银行吧。

小B的情况说明，提前还贷比较合算。

因为每个人的贷款利率，剩余还款期数都不一样，

所以，并没有统一的答案，需要根据自己的房贷计算下看看

另外，

保险的流动性相对更高。通常储蓄险在7年之后就可以灵活取用，而提前还贷要取出来，得做房屋抵押贷款或把房子卖了。当然它也有缺点，在回本期以前如果这笔钱要取出来会损失本金。不过，对于考虑提前还贷的人来说，这笔钱也不应该计划在短期内使用。总结：能找到个靠谱的而且收益比较高的产品，才是对比提前还贷合不合算的关键！

六、懒人式的提前还贷与保险收益对比计算器！x版本

最后，给大家提供懒人式的提前还贷与保险收益对比的计算器，使用如下：

需要表格做对比的同学，可以来领取

欢迎关注我，了解和咨询更多理财知识。

西安房贷利率最低4.1%，高利率站岗提前还贷能省多少钱？

近日，贷款市场报价利率（LPR）迎来了历史上最大幅度的下降，房贷利率创10年内新低。

8月20日LPR发布后，房博士摸底西安首套房贷利率，最低至4.1%（中行）。

对于正在买房路上的购房者来说是个很好的机会，利率下降以为这月供随之减少，而已经买房的人更关心的是自己的房贷利率还会不会降，或者提前还贷是否划算？

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西安首套利率最低4.1%

月供5000以内还有哪些楼盘？

随着8月22日中国人民银行公布最新一期LPR利率，五年期LPR第三次下调后，西安房贷利率进一步下调。

据最新摸底的西安各家银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下“4.3”，多数在4.2%左右，最低为4.1%；二套房的房贷利率普遍在5%左右。

相较于7月初摸底的情况来看（首套房贷利率4.45%左右，二套房贷利率5.15%左右），首套房和二套房的利率均有比较明显的下调，特别是首套房贷款利率的基点BP，已经开始负增长。

对于正在买房路上的人来说，史上最低房贷利率+史上最疯狂政策轰炸，降首付、放开限购、降利率！极大利好购房者，买房成本骤降！

很多首次置业者都会将关注点放在首付上，事实上，月供能力才是关键。毕竟每个月不管你见或者不见，它都在那里准时扣你的款。

房博士整理了西安50+低门槛项目，一起来看下哪些项目符合你的上车“标准”？

上河雲璟均价13922.96元/㎡，按照4.2%利率，首付30%计算入手98㎡户型，月供大约4646元/㎡；华安紫竹苑入手102㎡的房源，30%首付计算，月供大约需3863元/㎡；中铁琉森水岸88㎡房源，首付约38万，月供约4254……目前西安楼市这样的项目约有超50个

在LPR下降后，存量商业性个人住房贷款客户的利率并不会马上下调。“对于已经办理住房贷款的客户来说，房贷利率将在购房人与商业银行合同约定的利率重定价日之后进行调整。”也就是说，如果客户的房贷利率调整日为每年的9月25日，则实际利率调整将以当年9月20日公布的5年期以上LPR为准。

对于已经买了房也放款了的人今年是不能享受这个利好了。当然，选择固定利率的人群同样无法享受。

所以很多高利率站岗的部分人群，尤其是当下没有更好投资理财渠道的购房者，都在考虑提前还贷。

“钱握在手里不能增值，房贷利息又高，所以还不如提前还贷，自己把房贷利息压下来。”，是大部分考虑提前还贷购房者的心声。

那么房贷到底要不要提前还？提前还贷需要满足哪些条件？

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房贷到底要不要提前还？提前还贷要满足什么条件？

随着LPR的多次下降，越来越多的购房者加入了提前还贷的行列，甚至出现了罕见的“提前还贷潮”。

归咎其中的原因，主要还是因为信贷环境的动荡，动摇到了买房人长期贷款的决心。

在当前的利率水平下，提前还款到底划算吗？一定要结合自身财务状况合理评估，并且衡量提前还贷是否安全划算。

1、提前还贷实力，如果手上资金现金比较多，对未来的投资收益率预期又比较低，这种情况下，提前归还按揭贷款也是无可厚非的

2、是否影响生活质量和幸福感，收入稳定，这笔资金的清出不会影响到你的生活

3、家庭日常储备金是否够用，对于很多家庭，尤其是有娃、又有老人、工作压力大的人，手上还是要有一笔存储才安心。

4，现在所还贷款对于未来购买力的贬值程度，要考虑期限、未来再融资的风险，以及整个家庭的财务安排

5，是否影响其他可拓展的投资机会，手上的闲置资金没有办法寻找到更好的理财方式

如果满足以上条件并考量清楚，提前还清房贷也未尝不可。

房贷分等额本金、等额本息两种，提前还贷根据还贷时间和还贷的方式，也会有几种不同的还贷方式。

我们以贷款总额100万，贷款年限30年为例（具体到个人，大家可以使用“365淘房”小程序内的房贷计算器来计算），如果按利率5.85%计算，选择等额本息的方式，需要支付利息总额约112.38万，月供为5899.41元；

选择等额本金的方式，需要支付利息总额约87.99万，月供从首期的7652.78元开始，每月递减约13.54元，到最后一期还款额为2791.32元。

等额本息还款压力稳定，便于家庭资金规划，但是利息总额高；等额本金利息总额低，但是月供水平时刻变化，前期还款压力较大。

若要提前还款，最为省钱的方法，自然是一次性还清，后续也不会有新的利息成本产生，但是这种还款方式产生的经济压力也是最大的，因此更多人会选择适量部分提前还款，用以减轻后续的月供水平。

部分提前还款有两种方式，一种是选择月供水平不变，缩短还款年限；一种是选择还款年限不变，降低月供水平。

两者节省利息的水平有所区别，比如上面的贷款信息，等额本息的方式，在还款10年后，选择一次性还款50万，第一种方式可节省利息约36.20万，第二种方式可节省约29.13万元。

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提前多久还贷才合适？

提前还款有违约金吗？

不管出于何种目的，如果决定了要提前还贷，肯定是越早越好。

银行的利息计算方法是尚未归还的本金*利率，即无论是等额本息还是等额本金，还款的前期大部分支出其实都是利息，对于已经还了较长年限，再选择提前还款，更多还的已经是本金，在降利率方面并没有太大空间。反之，前期归还的本金越多，后期的利息则越低。

一般而言，大部分人会选择部分提前还款，部分提前还款有两种方式，一种是部分提前还，剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；另一种则是剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。

两种方式，一种可减少月供压力，另一种则是减少总利息，可综合考虑资金情况选择。

除此之外，在还款时间上，如果你是等额本息的还款方式，利息的大头主要包含在前中期，所以如果是后期提前还款的话，节约的利息不多，不划算。

100万贷款，利息总额约112.38万，贷款5年后一次性结清，节约利息约83.65万；贷款10年后，节约利息约57.43万；贷款15年后，节约利息约34.57万。

等额本金因为还款金额是递减的，同样利息大头也是在前期，这个节点大概在你还款1/3时，利息就已经还掉过半了；100万贷款，利息总额约87.99万，贷款5年后一次性还清，节约利息约60.73万；贷款10年后，约38.51万；贷款15年后，节约利息约21.33万。

如果要提前还款，还要考虑一点，是否需要向银行缴纳违约金。

实际情况是，不少银行在签订贷款合同时，都会规定提前还款的期限，你在约定的时间前提前还款，就需要支付违约金。

因此如果考虑提前还款，那么一定要先详细了解违约金情况，并综合利弊来考虑是否要在约定期限前提前还款。

那么，您会考虑提前还款吗？

提前还款需要注意这些方面？房贷提前还款需要全部还清吗？

在现实生活中，很多贷款买房的朋友可能都会考虑过要不要提前还款，那么房贷提前还款需要全部还清吗？房贷提前还款要注意哪些方面？下面，就让我们一起来了解一下吧。

房贷提前还款需要全部还清吗？

房贷提前还款可以选择全部还清，也可以选择提前部分还款。如果选择提前还款后面所有本金的利息不需要再计算，借贷人在办理手续后，需要办理解押手续。但如果选择部分提前还款，则就要考虑是缩短还款年限还是减少每月月供额。

房贷提前还款要注意哪些方面？

一、提前还贷必须问清楚要求

借款人想提前还房贷，必须是在还款半年以上，甚至个别银行要求已经还款一年以上。银行一般要求借款人提前15个工作日提交书面或电话申请，银行接到借款人房贷提请还款申请后要审批，所以一般需要一个月左右的时间。此外，各家银行对于提前还房贷的要求有所不同，比如有的银行规定提前还贷是1万的整数倍，有的银行需要收取一定数额的违约金。

二、房贷提前还款文件需要准备好

借款人如果要提前还房贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。如果是转按揭业务的客户和业主，最好找专业的担保机构做委托公证，以免出现业主提前还款后，客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。

三、房贷提前还款勿忘退保及解除抵押

贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行会办理抵押登记。客户结清贷款后，一定不要忘记去解抵押。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理抵押。这样自己的房产才可以说是完全属于自己的财产。

四、并非所有人都最适宜提前还贷

已经签约的7折利率贷款客户，相比目前的CPI，现在的7折利率可以说非常低，这部分购房者的资金利用成本很低，所以不建议提前还房贷。

等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

五、提前还贷后别忘了到保险公司退还提前期内的保险费

在借款人提前还贷后，贷款机构将同时交还给借款人原一直由贷款机构保管着的个人住房贷款房屋保险单正本。而由于借款人原在办理贷款时已一次性付清了借款期限内的所有保险费，故原个人住房贷款房屋保险合同此时已提前终止。按有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前期的保费。

六、在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还贷应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。还有一点是，借款合同中规定提前还款者不应出现逾期不还的情况，如果有逾期不还，应先还完欠款再申请提前还贷。

以上就是关于房贷提前还款需要全部还清，以及房贷提前还款要注意哪些方面等相关内容，希望本篇文章能帮助到有相关方面需求的朋友。