按揭中的房子能做抵押贷吗？什么情况下适合做抵押经营贷？

坐标深圳。

很多客户对房产抵押贷不了解，习惯性的认为还在还银行按揭款的房子就不能做房产抵押贷，实际上按揭中的房子完全是可以做抵押贷的。

一套房能否做抵押贷的前提条件是有房产证，也就是说未出房产证的房子是无法做抵押贷的。

除了有房产证这个前提条件外，只要房子还有空间可贷就都可以做抵押贷。

因为一般抵押贷额度并不是市场价来决定的，而是根据评估价或者指导价一定的比值来确定可贷额度。

以深圳为例，一般是评估价7成或者是指导价9成，取低原则。

比如一套房产评估总价500万，指导价450万，按照评7指9来算，按评估价能贷350万，指导价405万，这种情况下这套房子抵押贷就只能贷350万。当然评估价因为评估机构的不同有一定的浮动空间。但总体相差不大。

这套房子，如果业主还欠银行按揭款350万，抵押贷可贷总额也才350万，因为抵押贷需要赎楼还清银行按揭欠款。这个房子就没有空间套现了。

那么什么情况下适合做抵押贷呢？，一般有如下三种情况适合做抵押经营贷。

第一，如果业主做抵押贷的目的是减轻目前还款压力，或者说需要部分资金周转，我们通过渠道，尽量把评估价拉高，这样就还有部分套现空间。因为抵押贷很多都可以做先息后本还款方式，前期每个月都只需要还利息，最后才需要还本金，而抵押贷利息又明显低于房贷，所以就能实现大幅减轻目前还款压力的目的。

比如深圳前两年普遍房贷利率在5.0左右，欠银行贷款300万，20年等额本息还款，月还款将近2万，

转换成抵押贷300万，先息后本，随借随还，每个月还款8790，前期每个月减少月供1.1万，可以大幅缓解短期资金压力。

尤其是现在房产市场普遍不景气情况下，短期难转手又面临高额月供，一旦收入不稳定就会面临较大还款压力。

这种方式就能够很好的解决这个问题，如果后续房价回暖能够保值增值，可以通过卖掉房子来实现还本。

第二，如果业主做抵押贷的目的是平转降息，即使已经没有套现空间仍然是可以做的。

这种适合房贷利率较高的客户群体通过较低的抵押贷利率实现降低总利息和减轻月供压力目的。

比如，房子银行按揭贷款300万，贷款利率年化5.5，如果转换成抵押贷300万，年化3.7，存在1.8的利率差，300万一年可以省5.4万利息，10年能省54万。20年30年省的更多。

当然房贷相比抵押贷最大的优势是贷款周期长，而抵押贷普遍在3-5年，长点的可以做到10-20年甚至25年。但一般10-20年这么长周期的授信的的抵押贷中途都是需要还本过桥再续贷的。

比如3年内需要一次性还本续，或者5年一次还本续贷，它的风险在于如果银行不续贷，客户短期内就面临高额的还本压力。

另外一个风险点在于利率变化，比如今年跟银行做抵押贷利率年化3.7，授信10年，每3年一过桥续签，3年后跟银行续签时是要以当时银行抵押贷利率为准的，并不意味着授信10年就一直是3.7年化。未来利率可高可低，长期看趋势是向下走的。

需要说明的是，只要客户正常还款，征信负债和逾期没有大幅度增加，银行一般都是愿意续贷的，因为银行放贷也是为了盈利，正常合作的优质客户银行是非常愿意继续合作的。

最坏的情况是被银行抽贷或者不续，在这种情况下可以找其他银行继续做抵押贷。

只要不是太大的问题一般经过渠道包装后是可以继续做的。

第三，房子有可贷空间情况下，可以通过抵押贷套现。

比如全款购买的红本在手房，或者是首付比例较高的房子，还有就是已经升值的房产，只要是经过评估后仍然有套现空间就可以做。

比如房子还欠银行200万，但抵押贷能贷500万，这样就有了300万的现金可使用。

其实很多深圳的业主都是通过抵押贷去套现的。有些客户会问抵押贷套出来的钱能用来买房吗？能用来还债吗？能用来投资吗？

这个问题我在另一篇文章中有详细讲述过了，简单来说，名义上肯定是不允许的，但现实中，通过合理方式的规避，是基本不存在问题的。现实中绝大部分抵押贷都是以这种方式去进行的。

名下有房可以申请哪些贷款？

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大家都知道有房可以贷款，但是可以申请什么贷款可能很多人都不是很清楚。（注意：不是所有的房产都可以贷款，像小产权房、自建房这种就不行，而这里所说的房产是指可以交易的房产）

今天就跟大家介绍下如果名下有房产的话，可以申请哪些贷款。其实我们可以分为两大类：一种是信用类贷款；另外一种是抵押类贷款。

一、信用类贷款

1、装修贷（也叫家装贷）

装修贷在信用类贷款里算是利息比较低的，月息一般在0.25-0.3%之间，期限一般5年，有些银行最长可以做到8年，额度最高50万。大部分银行接受全款房或按揭中的房产，少部分银行也能接受抵押中的房产（如建行）。

2、月供贷

一般房贷月供满半年（以广州为例：月供满半年需要广州本地房产才可以）或一年以上就可以申请，额度最高50万，一般期限最长3年。

3、各大银行的信用贷

如果你的房产按揭或抵押在某家银行，正常月供满半年或一年后，银行会根据你的情况给你授信一笔信用类贷款（也可以说是追加一笔信用贷款），这种利息也是比较低的。比如按揭在建行的话，后期可能会给你追加一笔建行快贷。

P：后期如果你要提前结清房贷的话，这笔追加的信用类贷款也是需要一起结清。

二、抵押类贷款

1、全款房抵押或转抵押

抵押也分消费贷跟经营贷两种，前者无需提供营业执照，最高额度会有限制，一般不超过100万；后者需要提供营业执照，最高额度没有前者严格，一般500-1000万，具体看各家银行政策。

现在市面上做得比较多的还是经营贷，一般可贷额度为评估价的6.5-7成（有些银行可以做到8成，有可能是加上了配备的一笔信用贷）。还款方式也很灵活：先息、等额、组合还款等（上期内容有介绍，有兴趣的朋友可以看下上篇内容）。

先息期限一般1-5年（有些中间需要倒本，具体看银行政策，因为每家银行每个产品政策可能都不一样），当然期限越短费率也会相对较低，而等额期限一般在10-20年，费率上会比先息的高。

2、按揭房产二次抵押

银行二押只接受按揭中的房产，有些甚至会要求该笔按揭须在本银行的才可以，年化3.5-4.6%之间，期限一般比较短1-3年，还款方式也有先息跟等额。

机构要求就没那么多，但是费率上肯定比银行的贵，可以参考第3条。

3、抵押中的房产二次抵押

这种就是大家比较常说的二押，一般机构做得会比较多，一押按揭或抵押在银行亦或是机构都可以。但是这种利息就比较高，先息一般在1-1.58%，1年期；等额3-8年，月息0.77-0.98%，费用可能会涉及到下户费、公证费等。

综上所述，可选择的方案还是比较多的，不过大家还是需要根据自己的自身情况选择适合自己的方案。

（以上内容仅供参考）

往期精彩内容回顾：

教你如何算银行贷款利率

银行贷款被拒的原因哪些？

为什么办理经营性贷款需要提供第三方账户？

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没错，房子在按揭，还能再贷款

日益高涨的房价让年轻朋友们对买房望而却步，而那些通过贷款买房的朋友，虽然拿到房子心里挺乐呵呵，但是钱包却是扁扁的，一旦碰上一些急需钱的情况，手上还在按揭的房子还能申请贷款吗？不少人有这样的疑问？下面让小编给大家伙捋一捋。

什么是按揭房“二次抵押”？

简单地说就是房贷在按揭中还没结清的情况下，把已抵押的房子再次抵押给银行从而获取资金的方式，因为是第二次抵押，所以叫“二押”。

如何计算按揭房“二次抵押”的额度？

贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额

按揭房“二次抵押”的优点

1、不需要结清按揭尾款可再贷

按揭的房子想做一押就必须要结清房贷尾款变成全款房。如果尾款较多，那还款成本就很高。如果选择做二押，就无需结清按揭可再贷，流程简单，手续便捷。

2、节省垫资成本和时间成本

不需要过桥转为一押，就能节省一大笔过桥垫资费用。二次抵押对征信要求比较宽松，放款时间比较快，一般3-7个工作日即可放款，比较适合急需用钱的用户。

3、把房子升值空间贷出来

二次抵押，既能享受到抵押贷款的低利息，还可以把房子增值部分贷出来，实现房子价值最大化。

按揭房“二次抵押”的局限性

1、申请额度不高

二次抵押虽然手续简单，但所能申请到的贷款额度并不高。根据规定，二次抵押贷款的额度不得超过抵押物原值减去原贷款的额度。一般情况下，所能申请到的贷款在减去原贷款额度的情况下还会大打折扣。

2、贷款利率偏高

不管是银行，还是一些贷款机构，办理二次抵押贷款所需要承受的压力都是很大的，正因如此，所以一般来说，二次抵押贷款的利率都会高一点。

3、贷款期限短

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定。一般来说，二次抵押贷款年限最长10年。

以上就是小编为大家详细介绍的关于按揭房“二次抵押”的相关知识。大家在办理前遇到问题，可先咨询当地的银行、金融机构或者贷款中介，让专业人士根据你的实际情况进行分析，切勿盲目申请。