刚刚，最新LPR公布！全国首套房贷利率已升至5.4%

贷款市场报价利率（LPR）连续18个月按兵不动。

刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年9月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，两个期限品种报价均与上个月持平。

贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由全国银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

10月15日，央行对到期的中期借贷便利（MLF）开展了全额续作，5000亿元1年期MLF操作利率为2.95%，与9月持平，并连续多月保持在这一水平。市场已预计今日出炉的10月LPR也不会发生变化。

全国首套二套利率还在缓慢爬升

对于房地产行业，央行再次强调两个“维护”，意即维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

对此机构分析认为，居民购房信贷政策有望适度松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度，缩短放贷周期等，尤其要提高首套房按揭贷款的授信额度，二手房阶段性停贷的现象也将明显改善，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，不能突破市场平稳健康发展的下限。

具体来看，据保利投顾研究院监测，全国首二套房贷利率在7月短暂企稳后再次缓慢爬升，但涨幅放缓。9月，全国首套房贷平均利率由7月份的5.38%涨至5.4%，全国二套房贷平均利率由5.65%涨至5.7%。月底央行两次提及房地产，首提“维护住房消费者合法权益”，预计未来按揭贷款或边际松动，具体举措仍未出台，但居民信贷偏紧态势不改，短期利率上升趋势维持。

一线城市首套二套房贷利率整体走稳，其中广州9月份四大行的首套二套利率均下调10BP，利率出现松动。二线城市中，重庆涨幅明显，环比8月提高10BP，武汉环比8月小幅提高2BP。三、四线佛山信贷环境有所改善，首套利率环比8月下调10BP。

LPR房贷计算器帮你算月供

南方都市报正式推出“LPR房贷计算器”，扫码下方海报二维码进入后，只要你输入商贷金额、年限、原商贷利率，轻轻松松一键搞明白。

第一步：打开“LPR房贷计算器”，点击“对比看看”，如图：

第二步：输入你的商业贷款金额，贷款年限、贷款利率。

假设：商业贷款200万元，贷款年限30年，转换前你的商业贷款利率上浮5%，那么就会自动计算出LPR加点数值和LPR商贷利率，如图：

值得提醒的是，原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

第三步，最后点击“查看对比”，进入“对比结果”页面。在此，你还可以选择“等额本息还款”和“等额本金还款”两种贷款方式的对比结果，实在是太方便！

仍以上述假设为例，可以看到，转LPR定价，重定价日后，月供可减少190.15元。

在图示之下，你还可以了解关于利息总额的详细情况！轻轻松松三步，算明白“你的月供是减少还是增加了”！

更方便购房者的是，如果你还想了解关于LPR转换更多的资讯，此款计算器功能强大，就存量房为什么要“换锚”？公积金贷款要不要转LPR等一系列问题，都能搞明白。快来分享吧。

南都记者王艳玲

“房贷置换”套路起底：中介费逾万、需反复“倒贷”、或被追刑责

在高息房贷下，营业贷违规流入楼市再次“死灰复燃”，这次经营贷的“化身”不是首付“帮手”，而是“房贷置换”。

简单来讲，“房贷置换”指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的经营贷。在高息房贷较为普遍的情况下，这种号称由专业中介做的转贷生意越来越多。

那么，对于贷款人来说，转为经营贷成本真的降低了吗？这其中又有什么风险？

高息房贷转贷，一次“中介费”就上万

“只需换息不还本金”“利率3.5%，速度快额度高”“500万元房贷可省去百万元利息”……近期，“房贷置换”的广告充斥在社交媒体中。

对于中介机构如何进行高息房贷转贷营业贷操作，新京报记者联系上一家专门做转贷生意的中介。该中介的工作人员称，第一步，由中介方借“过桥资金”先把房贷结清；第二步，通过中介“包装”成经营者，“包装”资料包括“营业执照”“经营流水”等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。

事实上，经营贷指的是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。为了扶植中小经营者，经营贷的利率普遍较低，一般为3%-4%之间。

按照上述中介人员的推算，若一套房产需要贷款100万元，期限10年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为6.37%、3.6%计算，贷款置换之后，贷款人最多每个月可以少偿还近2000元的利息。

不仅如此，对于贷款人眼下缺钱的现状，上述中介人员还向记者介绍了一款“先息后本”的经营贷还款方式：“在贷款期间，你只需要还息，不需要还本，在贷款期限到期时，再还本即可。比如，以100万元的经营贷为例，贷款期限为3年，年利率为3.1%，每月只需要两千多元的利息，到期后需要偿还本金。如果你觉得3年期限短，可以申请10年的期限，利率为3.7%左右，10年后才需要偿还本金。”

那么，这样一套包办的转贷操作需要收取多少中介费呢？上述中介人员表示，“中介费包括两个部分，一是包装费，单独收取5000元，另外一笔是过桥资金利息费用。假设借中介100万元的“过桥资金”就需要支付1.5万元的利息，那么包装费加上利息费用共计2万元。”这仅仅是一次性办理的中介费，如果经营贷到期仍然需要续贷的话，同等条件不变的话，还将收取同样的中介费，这样下来，中介费是叠加的，“越滚越大”。

对于此中存在的风险，这名中介人员称：“我做这个有2年了，经手很多客户的成功案例，营业执照也都是现办的，没什么风险。”

每隔固定年限需再次“倒贷”

根据不同银行的要求，经营贷一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，时间越长利率越高。一旦固定期限到期，就面临着“倒贷”，依然需要再次借“过桥资金”和付中介费用，也就是说，此后每次申请经营贷，都需要再次支付中介费用。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，市场上又产生很多“贷款置换”的生意，主要是由于利差的存在，经营贷主要是支持中小微企业的，其贷款利率都在4%以下，而不少“高位站岗”购房者的房贷利率可能在5%甚至6%以上，所以从需求端来讲，市场是有这个需求的。

“经营贷是支持中小微企业的，国家也控制流入房地产的资金比例，而经营贷转房贷的做法相当于资金变相地流入了房地产，对房地产行业本身带来资金风险。同时，如果用经营贷去炒房，也加大了银行贷款的风险，一旦购房人资金链断裂，银行就会受到冲击。”李宇嘉如是说。

值得一提的是，就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。

《通知》规定，要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外,《通知》还明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

从银行角度来讲，其对于经营贷的审核也是非常严格，一旦发现经营贷出现了比较严重的违规现象，银行就会立刻进行市场的终止，并要求借款人在短时间内必须还清贷款。

律师：以欺骗手段获取贷款或被追刑责

从法律层面来讲，这种以高息房贷置换低息经营贷的做法也面临着风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“对于购房人而言，这种行为有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临已抵押的房产被拍卖。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或金融机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，情节严重的，甚至还可能受到刑罚制裁。”

王玉臣进一步指出，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

河南融业律师事务所王海涛分析称：“一般来说，房贷是长期贷款，但是经营贷是短期贷款，即便是有较长期的循环贷，可能也需要每年或每几年进行倒贷、需要资金过桥、产生一定的额外费用。如果经营贷到期后，银行贷款政策的调整或者贷款人资信的变化，可能会面临到期后，银行拒绝续贷，那么贷款人就需要偿清贷款，否则面临违约风险。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对柳宝庆

房贷利率降了！算算你能省多少？

LPR降了，房贷也会跟着降吗？我想这是大家都关心的问题吧。下面就来一起聊聊吧！

01什么是LPR

所谓LPR指的是「贷款市场报价利率」，每个月20号更新。

LPR分1年期和5年期。贷款期限在5年及5年以内的，以1年期为基准，比如企业找商业银行贷款，5年以上的长期贷款，以5年期为基准，比如

普通人买房找银行贷款。

目前购房者的房贷利率分为两种。

1、浮动利率(LPR+基点):换成LPR计价方式，未来利率会随LPR浮动:2、固定利率:跟以前保持一致，按同一个利率一直执行下去。

需要注意，LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR，公积金贷款部分不变。

02房贷能省多少?

假设贷款100万，房贷年限30年，还款方式为等额本息。用安居客的房贷计算器可得，5年期以上LPR下调15个基点后，房贷利率从4.6%下降至4.45%，则每月月供节省89元，30年可省下3.2万元的房贷利息。

贷款总额100万

首付35%、商业贷100万·30年·利率4.45%

等额本息等额本金

每月应还(元)首月应还(元)

50376486

利息总额(万元)利息总额(万元)

81.366.9

特点特点

每月月供稳定每月递减10元

优先看等额本息优先看等额本金

03房贷一定降吗?

这次LPR下调，没买房/没办理贷款(未网签)的是可以享受的。

已经买房且放款了的，如果选的是浮动利率，则在2023年才能享受。如果刚买完房利率就降了，则以网签当月的贷款合同利率为准。

如果选择的是固定利率，就享受不到降息的优惠了，后续如果加息也不会受影响。另外，如果当初确实高位入手的话，部分购房者再三衡量后，也开始选择提前还贷。

快来算算你能省多少钱？属于哪种情况能省下多少钱吧？

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