等额本息还款，提前还房贷，为什么非常的不划算？

一个买过房子的朋友，贷款还了5年了，也没有使用公积金贷款，最近资金宽裕了；

他就想背着一身的债务，不舒服，想把房贷全部还完，顺便把公积金账户的钱也取出来，还多余出来很多；

他心里窃喜，后来理智之后，问阿永哥；

他说：现在把剩下的贷款全部还完，我还能有剩余一些钱，该不该把贷款还完呢？

我说：还款几年了？

他说：还款5年多了；

我说：每次还款都是一样的金额吗？

他说：是的，每次还款都是一个金额，从来没有变过；

我说：为什么没有使用公积金贷款？

他说：用老婆的名字贷款，没有使用公积金贷款；

我说：您工作多久了，有10年吗？

他说：工作已经快15年以上了，最近拆迁了一套房子，才有了这么多钱；

我说：您是暴发户了，一下有钱的感觉不是滋味是吧？

他说：不想背那么多的债务，把房贷还了，把公积金取出来，还能买一辆不错的车；

能做到这样的家庭，真的已经是小康水平了，不得不说得祝福人家；

从他的信息来看，得出几点判断，不论对错，仅供查考一下，哈！

第一：贷款的形式有什么问题？

还款每次都一样的金额的还款方式，叫做等额本息的还款模式；

这个还款模式，也是一般的银行使用的最主流的模式，为什么呢？

一是每次还款金额都一样，不至于导致家庭的支出不稳定；

二是这类还款模式，一般前3-5年的还款，70%全部都是利息居多，也就是说前几年还款的金额大多数是利息，本金占不到30%还少；

这就意味着什么呢？

提前还款的这类客户，实际在这种还款模式下提前还款，实际利息并没看有少还多少；

这位网友的还款模式，就是属于等额本息模式，正好还款5年多，已还款的金额70%都是利息；

银行已经赚足了你的钱，哈哈，有意思吧？

第二：思维的不开放；

这是什么意思呢？

传统的思想认为负债就是一种不光彩的事情，导致很多人并不像负债，想一身轻；

这个没错，这也是传统思想的一种传承；

可是现在是一个负债的时代，你才能够过上好日子，这个理论不一定对；

但是透支，已经成为这个社会的的主流；

要接纳有钱和透支是两种不同的有钱模式，就可以了。

也就是说，有钱人不一定不负债务；

房贷是家庭的支出，是非常明智的一种透支，而且利息真心不多，是最划算的一种；

第三：自我规划理财要合理？

换做是我，我不会还款，也不会投资股票和黄金白银，而是什么呢？

可以投资理财，甚至购买银行的理财产品，为什么呢？

房贷的利息是4.9%左右，最高的时候是6.5%左右，这也是总房款的一个利息；

理财最高的收益是多少？

最高5%左右，一般不会超过5%，但是如果用100万理财，会不会低的过房贷利息呢？

我认为能，而且是远远的要超越房贷的利息的，为什么呢？

100万拿出来理财，每年5%的收益率，第二年变成了105万，第三年变成了110.25万，第四年，第五年，第20年的收益率一定超过150%以上，相比那点利息稳赚不赔；

还一个就是买房，买了房租出去；

每月租金还贷，房价增长可以赚取收益，也可以有不错的收入；

阿永哥点评：

一是有钱还贷款，也还是要慎重，不过管不了自己的人，还是还贷款吧！

二是理财对抗房贷利息，那是一件非常牛的事情，收益率350%，记得有一个哥们说，每月存5000块钱，5%复利收益率是345%可怕吗，据说巴菲特就是这么玩的？

三是等额本息的还款方式，前期还款利息居多，说白了前几年的还款7成以上是利息，提前还款非常不划算；

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在个人住房贷款中，等额本息还款方式提前还款吃亏吗？

等额本息方式提前还款吃亏。这要从等额本息的计算公式说起。

一、等额本息的计算公式等额本息还款法，是指在贷款期内，每月以相等的额度平均偿还贷款本息。等额本息的计算公式为：

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数－1]上面的公式有点复杂，我就用白话文解释主要点。等额本息还款法是每月以相等的额度来偿还贷款本息，

虽然月度总还款额是固定的，但是其中的本金和利息的占比是不同的，逐月变化。利息逐月减少，而本金逐月增加。

二、等额本息法已经先行计算好全部的利息，并优先归还利息等额本息法最大的特点是先把全部的贷款本金和全部应还的利息额都算好，然后分摊到每个月中。

所以，银行才能计算出来借款人每个月应还的钱数，还是一成不变的金额。

而且在还款的结构里面，是期初多还利息，后期多还本金。如果我们现在想要提前还本金，

那么，这部分提前还款的本金其实利息已经在前期付过了，或者已经支付了一部分。

即使现在提前还了本金，银行也不会把这部分本金已经支付过的利息再退给借款人。

所以，已经付出了利息成本，支付了对价，还要提前归还本金，就不划算了。

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房贷别随便“提前还”，这3个时间还款，可能白白损失10万元！

有的人说，按揭贷款买房是白送银行钱，如果自己存够了钱，那么一次性全款购房，这样岂不是省掉了很多应该给银行的利息费用？确实是这样的，但是我们需要知道的一个问题是，现在的购房贷款利率其实是相对比较低的，对刚需购房者是有利的；并且如果购房者比较有理财头脑的话，随随便便拿出钱都可以赚回来贷款利率的收益，这也就是为什么有很多人明明可以全款买房，却偏偏要贷款买房的原因。

而在按揭贷款买房之后，很多人往往感觉到贷款压力比较大，或者是受到传统经验和观念的影响，总是认为身上有贷款是一件不好的事情，总想着怎么地尽快把银行贷款给还清了，这样就省去了贷款压力，生活也就更加多姿多彩。其实，楼市指闻提示，这种观念在以前适用，在现在看来有点过时了，因为按揭贷款提前还也是需要讲究的，并不是随随便便还掉，房贷别随便“提前还”，这3个时间还款，可能是白送银行钱！

第一个时间：还款要看清购房贷款变化形式，不要随随便便提前还款了。我们知道贷款与贷款利率挂钩的，贷款利率低的话，则贷款还款利息比较少，如果贷款利率高的话，则还款的利息多，而贷款利率并不是一成不变的，贷款利率是受央行的基准利率变化影响的，例如你在2018年购买了一套房子，利率是基准利率。

但是过了几年后，央行下调了贷款基准利率10个点，那么购房者在基准利率变化后的第二年开始就自然更换为新的利率基准，根据新的贷款利率来进行还款，这样购房者往往就能少还不少钱。所以说在贷款利率宽松的情况下，购房者尽量避免提前还款，今天还了款，明天基准下调了，是不是亏掉了？就拿贷款本金70万元计算，贷款30年总利息接近70万元，利率变动10个点的话，利息就会增减大约10万元，所以说，如果这样提前还款，很有可能白白损失10万元！

第二个时间：等额本息贷款法，还款超过50%贷款年限的时候，就不建议提前还款了。等额本息还款法是每个月还款金额一致的贷款法，但是我们需要知道的是，在贷款的前半段时间里，利息占据大多数，本金占据少数，等到总体划款年限达到一半的时候，总利息就还了差不多超过60%了，省下的利息只有40%左右，省下的本金超过50%。总利息都快还没了，省下本金了，干啥还要提前还呢，这样就是白送银行钱！

第三个时间：等额本金还款法，当还款期限超过三分之一的时候，就不建议提前还款了。等额本金还款法又称之为递减还款法，每个月会减少8至10元左右。楼市指闻提示的是，等额本金还款法，每个月还款的本金一样的，但是还款的利息是依次减少（也就是说一开始还的利息多、利息还的快），这样一来，等到还款年限接近33%的时候，利息就还了差不多70%左右了。

房贷别随便“提前还”，这3个时间还款，可能白白损失10万元！等到等额本金还款达到贷款总期限的33%左右，利息已经还了绝大部分，省下的基本上都是本金和极少数的利息，那么为什么还要提前还款呢。