房贷今起换锚！利率如何计算，怎样更省钱？(附计算公式、案例)

备受万千购房者关注的房贷利率“换锚”，今日正式启动！根据央行安排，整个定价转换工作将持续6个月，于8月31日前完成。

以前，房贷都是以基准利率+上浮（或下浮）的方式定价，但新政规定，日后将转换为LPR+加点数值或固定利率的方式定价。

换言之，选择定价基准转换为LPR后，房贷利率不再是一成不变，而是会随着LPR的浮动而改变（不包括公积金个人住房贷款）。

哪种情况需要重新签订合同？

先给大家普及一下存量房贷的含义，目前国内房贷利率主要有两种：1），贷款改革之前在基准利率上下浮动；2），按照LPR利率（去年10月8日起实施）加减点，或转换为固定利率。

如果你的房贷是按照第一种计算方式的，那么就属于存量浮动利率贷款范围，可适用于新政，那你就要重新签订贷款合同了（还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用户除外）。

去年8月25日，央行发布了房贷利率与LPR挂钩的具体执行政策，并要求去年10月8日后的新发放商业性个人住房贷款均按此标准执行。

对此，不少银行着手开始调整房贷利率合同，新发放贷款的利率参考LPR定价。

对于10月8日后和银行签订贷款合同的客户可以咨询银行，是否签订的是参考LPR定价的贷款合同，如果是则无需更改，如果不是则需要与银行协商修改贷款合同。

新政合同有哪些选择？

房贷利率不挂钩基准利率，挂钩LPR后，你会有两种选择：

一是选择固定利率，以后还房贷期限内就不浮动了；

二是从基准利率切换LPR，把LPR价格与你当前的房贷利率“多退少补”出差值（即“加点数值”）。以后LPR变化了，就用新的LPR价格加这个差值（即“加点数值”），得出最新的房贷利率。

简单而言，计算公式如下：

如果约定2020年3月1日转换为LPR，每年1月1日为重定价日，重定价周期为1年。

加点数值(可为负值）=原合同最近的执行利率水平-2019年12月20日发布的相应期限LPR（4.8%）

从转换时点至此后的第一个重定价日（不含，也就是今年），新执行的利率=2019年12月20日相应期限LPR+加点数值。

之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价周期的重定价日，实际利率=重定价日最近一个月相应期限LPR+加点数值。

图星耀长沙

这里看不懂没关系，举个例子你就懂了。

案例1

侯先生5年前买了一套房，并幸运地赶上了房贷利率打折，即基准利率4.9%打8折，只有3.92%。

侯先生的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

央行要求，在转换时点的利率水平应保持不变。所以侯先生之前享受3.92%的房贷利率水平，在2020年切换时依然维持3.92%，只是“基准换LPR、折扣换差值”。

那具体加点多少呢？

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果侯先生和银行确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为-0.88%（3.92%-4.8%=-0.88%）。也就是2020年3月30日至12月31日期间，执行的利率水平仍是3.92%（4.8%－0.88%）。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+（－0.88%），此后每年以此类推。

案例2

李小姐是在2018年刚买上房，按首套房贷利率较基准利率上浮10%，为5.39%。

李小姐的贷款合同需要在2020年8月31日前和银行重新约定协商确定具体转换条款。约定的内容包括参考LPR的期限品种、加点数值、重定价周期、重定价日等，或转为固定利率。

与大多数这两年买房的年轻人一样，李小姐买房时已经处于楼市调控期了，基准利率大多都是上浮。她的房贷利率是基准上浮10%。

按照上述同样的计算方法，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。李小姐和银行确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59%（5.39%-4.8%=0.59%）。

2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

而未来不论LPR怎么变动，李小姐的实际住房利率为LPR+0.59%。

案例3

周女士是在2019年10月购房，并与银行签订了挂钩LPR的按揭贷款合同。

周女士与银行签订的按揭贷款合同不需要修改。因为央行此次要求修改合同的是签订浮动贷款合同的购房用户，而自今年10月8日央行要求新发放商业性个人住房贷款均需与LPR挂钩，所以不少银行对于按揭贷款合同已经进行调整。

周女士的加点数值，与银行签订的合同为准。不同银行、不同客户的加点数值有所不同。

案例4

王先生是20年前买了一套房，目前按揭贷款的还款时间仅剩不到一年。

王先生与银行签订的按揭贷款合同也不需要修改。对于还款时间仅剩不到一年的按揭贷款用户来说，央行规定已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

简言之，之前有利率优惠的，换锚之后继续优惠；之前利率上浮的，换锚之后继续上浮。只有两个变化：1，利率优惠和上浮的计算方式，有百分比变成了加点。2，之前不变的基准利率由动态的LPR利率取代，利率水平将有市场决定。

从目前利率市场现状和政策导向来看，利率是下行趋势，选择LPR浮动利率应该是最佳选项。贷款期限较短的话，必须选LPR浮动利率。长期的话，可能也要考虑经济未来发展趋势，需要结合自己的实际情况决定。

银行切换工作安排

贷款定价转换工作将持续6个月，这期间各家银行将通过哪些方式通知房贷客户？房贷客户又如何办理房贷转换业务？如果在规定期限内未约定好转换事宜银行将会怎么处理？

南都记者汇总整理了主要商业银行的切换工作安排，以下几个要点注意看好！

不动=不换？或被批量转为新定价基准

根据当前各家银行的公告来看，目前各家银行为了能在8月31日完成存量房贷用户的转换工作，主要采取一对一和批量转换两种方式。其中大多数银行在前期均采取一对一转换方式，即银行通知到客户，或客户自行联系银行协商办理定价基准转换事宜。

而个别银行则直接采取批量转换的方式，直接将存量房贷客户的定价基准转换为LPR。

比如，招商银行将于4月上旬统一将转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。如果希望不做转换，仍维持原合同安排招商银行表示可在2020年8月31日前与该行联系。

值得注意的是，还有部分银行则设置了时间点，在某一时间点过后，将采取批量转换方式。其中，兴业银行是要求截止2020年7月31日客户尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，该行将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换。

同样，中信银行也表示，将于2020年7月21日对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。

一对一通知？要看准，银行各有安排

从通知方式来看，部分银行主要通过线上自有渠道发布公告方式来通知相关客户。比如光大银行就是通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布公告。

则另一部分银行则在自有电子渠道上发布公告外，还会通过电话、短信和电子邮件等方式通知到相关客户。比如，华夏银行在公告中就表示，届时将通过网站公告、电话、短信和手机银行等渠道通知办理。

不过，要留心部分银行是需要客户看到相关公告后与贷款银行自行联系办理相关业务。

比如，邮储银行在公告中就表示：“我行客户可登录网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构，查询您的存量贷款业务明细，并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。”

要等线下办理？推荐线上渠道

目前各家银行公告的办理渠道主要分为线上、线下两种方式。其中，线上主要包括手机银行APP和网上银行两种方式，而线下则通过智能机具或柜台办理。

比如，工行的办理渠道就包括手机银行、网上银行和现场办理三种方式。其中，工行手机银行预计在4月中旬上线定价基准“一键转换”功能；也将在网上银行对客户进行弹窗提示。此外，客户也可到贷款经办行现场协商办理定价基准转换事宜。

不过由于受到疫情影响，部分银行则暂未开通线下渠道。

比如建行的公告就提到，支持客户通过建设银行手机银行、网上银行等两个线上渠道办理业务。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。

那么银行对于转换工作准备如何？工商银行广东省分行负责人就向南都记者表示，该行已开展系统改造、人员培训等一系列工作，3月1日起即可办理个人住房贷款定价基准转换。

对号入座！看看你的房贷受理银行是怎么安排的？

工商银行

切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

通知方式：贷款经办行客户经理主动与客户联系

办理渠道：客户经理一对一与客户协商办理相关转换事宜，可通过工行手机银行、智能柜员机、贷款服务行等多种渠道办理。

注意了！南都记者从工行广东省分行了解到，就线下办理而言，可以在疫情结束后就近选择任意一家工行贷款服务行预约后办理，无需到原贷款经办行。

农业银行

切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

通知方式：以短信等方式通知

办理渠道：客户通过掌上银行自助操作办理。后续会增加网上银行、网点超级柜台自助办理和网点柜面人工办理渠道。

中国银行

切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道：自3月1日7时起，可通过我行手机银行、网上银行申请办理；视疫情防控情况，再行开放线下受理渠道。

建设银行

切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

办理渠道：主要手机银行、网上银行办理。后续将根据疫情防控进展情况，逐步开通线下渠道，支持客户到全国任一建设银行营业网点智慧柜员机（STM）、柜台、个贷中心办理业务，具体开通时间将另行通知。

交通银行

切换时间：2020年3月1日正式启动

切换渠道：满足人行公告要求的个人贷款，其中剩余期限在1年以上的，客户可登录手机银行贷款栏目自助转换

中国邮政储蓄银行

切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

切换渠道：网上银行、手机银行或联系原贷款业务办理机构，客户自行查询存量贷款业务明细，并就需转换定价基准的业务与我行协商具体转换条款。

招商银行

切换时间：4月上旬统一切换

通知方式：通过招商银行A、招贷A、短信、电子邮件等方式中的一种或多种向您发出此次浮动利率贷款定价基准转换的通知

切换渠道：统一将在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR。

若不想做转换、仍维持原合同安排，请在2020年8月31日前联系招行各分支机构贷后服务中心申请处理。

民生银行

切换时间：2020年3月1日起至2020年8月31日

切换渠道：除营业网点柜台办理外，我行还可提供远程面签、手机银行线上签约等调整方式，其中手机银行线上签约服务开通时间将另行公告。

光大银行

切换时间：2020年7月21日批量转换

通知方式：通过门户网站、营业网点、手机银行、个人网银等方式发布此公告

切换渠道：公告期内无意见，将于2020年7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换

如不同意转换，需在我行规定的时间起至2020年8月31日前登录中国光大银行网上银行(专业版)或中国光大银行手机银行APP(专业版)签订《人民币个人存量浮动利率住房贷款定价基准转换意见确认书》进行登记。

兴业银行

切换时间：截止2020年7月31日尚未进行个人贷款定价基准利率转换补充协议签订确认的，将参考银行业普遍做法，进行个人存量贷款批量转换，

切换渠道：通过营业网点、手机银行、网上银行等渠道进行贷款定价基准利率转换补充协议签订确认。其中，手机银行、网上银行等渠道将于4月15日起开展定价基准转换工作，营业网点将结合新冠肺炎疫情控制情况。

华夏银行

通知方式：客户经理主动联系、协商转换条款内容，签订相关补充协议文本。

中信银行

切换时间：2020年3月1日-2020年8月31日

切换办法：1、线上办理时间截至2020年7月21日，线下办理时间截至2020年8月31日

2、2020年7月21日，对未办理转换的商业性个人住房贷款，按照标准化转换规则统一调整为LPR浮动利率定价。如有异议，可通过“线下办理”方式与另行进行协商。（综合南都、一财等报道）

关于买房贷款，房贷利率是什么呢？

现在买房，基本上都是选择银行按揭贷款，毕竟全款的不多，那么现在经常说的房贷5.8%是什么呢？2019年8月份之前买房都是房贷利率上浮15%也就是5.63%，20%也就是5.88%，以及2016年还打85折呢，也就是4.17%等等固定利率。

现在房贷利率是以加点模式来计算，然而习惯了固定利率，对是没什么概念的，也不太理解，今天就整理一下什么是

是什么

2019年8月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。

以上LPR在下一次发布LPR之前有效

简单的说，就是一个市场化利率，是随着市场的变化而变化，那么我们看一下近年来的变化

通过图片数据，我们可以看出五年期从2020年4月份降为4.65后，已经连续21月没变化了，一年期近期调整为3.8。

那这个调整对还房贷有影响吗？

其实影响不大，因为房贷我们基本上都是贷款5年以上的，所以一年期的调整对贷款买房的人来说没什么变化。

那近年来佛山房贷利率是一个怎样的情况呢？让我们来看一看数据吧！

佛山房贷利率变化

现在贷款利率以加点形式来计算，比如说2021年年初的利率5.05%相当于4.65%+40，也就是说100万的贷款，如果供30年。每个月月供约5400元/月。

贷款100万30年月供，5.05利率

那么如果是现在，四大行利率5.8%，也就是4.65%+115，同样我们算一下贷款100万，供30年，那么月供5867元/月。相差了460元/月，总的利息差了16.87万！

贷款100万30年月供，5.8利率

也就是说银行每加点10，月供多64元，总的利息多2.3万。有时候房价没涨，但贷款成本却高了。所以说为什么去年年初买房的人那么多，可能是因为房贷利率还比较低！

这个房贷利率有的银行是以你前银行为准的，不过基本上都是以放款为准，放款是什么利率，以后就按照这个利率定下来去供房，所以买房签银行按揭一定要先问清楚银行利率是什么情况。

那么银行利率定下来了，月供还会不会变化呢？

基本上是不变的，除非调整啦！

比如说以后某个月，五年期调整为4.6，那么的月供就会少一点点，100万的月供每个月就少32元这样子！

今年佛山银行利率首套房5.6-5.8左右，每个银行接件标准不太一样，适合自己的就好了！

刚刚，最新LPR房贷利率曝光！依然是历史新低

在2月和4月两次降息后，5月和6月LPR报价如市场所预期，没有再度出现连续下降。

刚刚，全国银行间同业拆借中心发布最新数据，6月一年期贷款市场报价利率(LPR)维持3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)维持4.65，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

五年期贷款市场报价利率(LPR)4.65%，创新房贷利率历史新低。伴随存量浮动利率贷款定价基准转换工作，房奴们每个月房贷能省多少钱？LPR计算神器帮你算算月供。

符合预期！MLF和LPR按兵不动

MLF（中期借贷便利）作为LPR报价的参考基础，可以从央行对于MLF的操作中窥探出当月LPR的大概率变化。

6月15日，为维护银行体系流动性合理充裕，央行开展2000亿元中期借贷便利（MLF）操作。此次MLF操作为一年期，利率为2.95%，与上次持平。

与此同时，根据央行18日公告，为维护半年末流动性平稳，当日以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作，包括500亿元7天期和700亿元14天期，7天期中标利率2.20%，14天期中标利率2.35%。上次7天和14天期逆回购中标利率分别为2.20%、2.55%，这也意味着央行下调了14天逆回购中标利率20个基点。

在市场流动性充裕的情况下，专家此前预测，6月1年期LPR报价下调概率较大，而5年期LPR报价可能维持不变。总体来看，6月LPR按兵不动符合市场预期。

2020至今，主要针对实体经济的1年期LPR累计下调30个基点，从4.15%降到3.85%；而主要针对居民房贷的5年期LPR利率也已经下调20个基点，从4.85%降到4.65%。

房贷利率历史新低！LPR房贷计算器帮你算月供

据中原地产首席分析师张大伟计算，当下约有30万亿元的房贷“总盘子”，自LPR改革以来5年期以上LPR共降低20个基点。如果按存量贷款全部转化成浮动、30年贷款期计算，合计将减少9100亿元的利息支出，平均到每年为300亿元。

那么具体到个人呢？五年期贷款市场报价利率(LPR)4.65%，创新房贷利率历史新低。伴随存量浮动利率贷款定价基准转换工作，房奴们每个月房贷能省多少钱？

南方都市报正式推出了“LPR房贷计算器”，扫码下方海报二维码进入后，只要你输入商贷金额、年限、原商贷利率，轻轻松松一键搞明白。

第一步：打开“LPR房贷计算器”，点击“对比看看”，如图：

第二步：输入你的商业贷款金额，贷款年限、贷款利率。

假设：商业贷款200万元，贷款年限30年，转换前你的商业贷款利率上浮5%，那么就会自动计算出LPR加点数值和LPR商贷利率，如图：

值得提醒的是，原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)，加点数值在合同剩余期限内固定不变。

第三步，最后点击“查看对比”，进入“对比结果”页面。在此，你还可以选择“等额本息还款”和“等额本金还款”两种贷款方式的对比结果，实在是太方便！

仍以上述假设为例，可以看到，转LPR定价，重定价日后，月供可减少190.15元。

在图示之下，你还可以了解关于利息总额的详细情况！轻轻松松三步，算明白“你的月供是减少还是增加了”！

更方便购房者的是，如果你还想了解关于LPR转换更多的资讯，此款计算器功能强大，就存量房为什么要“换锚”？公积金贷款要不要转LPR等一系列问题，都能搞明白。快来分享吧。

南都记者王艳玲林广