银行想办法把钱贷款出去啊，提前还款房贷的人比贷款的人还要多

2021年银行受到两道红线的影响下，买房贷款难度比想象中要大，审核资质非常的严格，办完了所有手续，等待放款时间，基本上都在三个月。

老百姓为了能够尽快的审核通过，基本上都被迫接受了高利率，2021年全国首套房平均利率5.58%部分城市首套房利率突破了6%，其中惠州的利率是最发展的首套房6.38%，有部分银行甚至去到了6.88%（还要买理财产品）

2022年这个局面发生了翻天覆地的变化，贷款难度高吗？一点都不高，而且银行想尽一切办法的鼓励大家去贷款。

11月份的数据还没出来，先看看10月份的

M2广义货币余额26.29万亿，同比增长11.8%，社会融资规模9,079亿元，机构估算13,800亿元。

关于货币存量，就是理解为央行的印钞速度，印的钱，越越多意味着通胀就变得越厉害，货币多了就会，同样少了就不利于社会经济发展，需要根据社会贷款需求量来衡量货币的供应量。

今年4月份以来重回两位数后，保持资金在过去的20多年时间内M2货币增速一直都保持在两位数，有部分年份甚至高达20%，用这么多钱出来，首先流入到的就是房地产，过去20多年时间中房地产就是最大的蓄水池，1992年全国平均房价不到2000元每平米，现在全国平均房价已经突破万元每平米，整个房地产的估值达到了450万亿元，排名第二的汽车产业也才几十万亿。

从2019年大力度调控房地产开始，就已经回落到个位数，2022年受到特殊情况影响，需要放水刺激经济才重回两位数，2022年下半年伴随着经济的负数，一直都保持在个位数了，另外在2021年下半年后，国内的资金规模迅速膨胀，市场的供应量非常的足。

2022年审批房贷简直就是轻而易举，只要征信没有太大的问题，收入流水还OK的情况下，贷款随时都可以批下来。

除了房贷容易批下来以外，经营贷、抵押贷、装修贷、信用贷等众多贷款方式都很轻松低下来，但有一个前提就是有一定的资产。

2022年降低贷款门槛，降低贷款利率，出台各种利好政策去推动市场依旧回归不到正常的水平，如今越来越多的企业不敢再扩张了，更多都是缩小战略，特别是2021年下半年，开始企业考虑要把规模缩小做精、做细。

老百姓纷纷的选择提前还款房贷。

2012年大家似乎都并不太愿意消费了，而是选择把钱存款起来，前三季度人民币增加了22.77万亿同比增长6.16万亿，其中住户存款增加了13.21万亿。老百姓也知道把钱存款在银行，很容易出水，毕竟利率才那么一点，通胀那么高根本是跑不赢的，但是银行是最安全最稳妥的，因为在这样的大环境下，谁就愿意拿这笔钱去做投资了。

2022年3月份开始大家都选择提前还款房贷了，为什么呢？因为房价不再上涨了吗？根据国有六大行披露的数据显示，今年上半年个人住房贷款较去年同期来说已经出现大幅度的缩水。

13家中型银行，有5家个人住房贷款为负数，也从侧面说明这5家银行贷款的人，还没有存款的人多，比如北京上海、广州、深圳、东莞、佛山、苏州、杭州、惠州、成都、武汉等多个城市都出现了排队提前还款的局面，这也是我国首次出现这样的局面。

为什么大家都选择提前还款呢？

1、房贷利率大幅度下调

2021年购买首套房利率超过6%的人多的是，如今4.1%的利率确实是吸引人了，每个年相差了2%，假设同样贷款100万，2021年的老百姓每个月还款的房贷就是6000元，那么2022年还款房贷的金额是4831元，相差了1150元左右每个月，算下来一年相差的金额就已经高达13,800元，房贷不像车贷，三五年就可以还完了，房贷是二三十年这么长的时间。

2021年，很多高利率的房贷都开始提前还款，然后重新做经营贷、抵押贷看其他方式，重新做一笔贷款出来利率就可以，降到自己理想的范围内3.5%、4.3%，对比之前的5.88%、6.3%、6.8%来说，每个月还款的压力确实出现了大幅度的减少。

2、钱放在那里贬值，还不如提前还了

三年期的定期利率基本上都是在3%左右徘徊，银行产生的利息还覆盖不了房贷产生的利息，这样这笔钱放在银行就没有任何的意义了，还不如提前把这笔钱还款到房贷里面去，这样就不用每年亏中间2%的差额利息了。

提前把钱还上了，无债一身轻，每年也不用为了那2%的利息而发愁，毕竟2%也是几千~几万元的。

3、房价不上涨了，贷款没有任何的意义。

过去每年房价平均上涨都达到5%~6%，有部分城市和地区甚至高达20%，这个涨幅远远超于房贷的利息水平，而且都是只用30%的首付款去撬动这么高的收益回报，所以房贷在这些涨幅面前根本不值得一提。

2022年市场大变天了，房价不再上涨了，反而还出现下跌，所以提前把房贷还清才是最明智的选择，不然房价下跌的同时还要支付这么高的利息，购房者又不是傻。

在这样的大背景下，2023年的房地产市场是否会得到好转？

2023年的房地产市场肯定是会得到好转的，并不是说房价会出现上涨，而是整个房地产市场会倾向于稳定的状态。

一方面是房地产企业的资金得到了短暂的解决，毕竟有这么多家银行放水出来给到房地产企业，而且又可以延展还款，让房地产企业慢慢的把房子卖出去，回笼资金，再拿土地，市场平稳健康发展。

另外一方面，炒房者不敢进场的同时，慢慢的把手中的房产销售出去了，这样迫使整个二手房将会进入到供大于求的局面，对于刚需购房者来说，可选择的空间很大。

进一步的降低购房成本，2022年购房成本不够低吗？相对以往来说是很低了，但是2023年的购房成本将会更低，12月5日让他宣布将乘12月20日，大概率会跟着降机，2022年首套房的利率也许会跌破4%，2023年利率不可能会出现反弹，也不可能出现反弹的机会。

银行贷款利率上浮20-30%，全款买房划算吗？

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔您好!成都户口在成都购房,想请教:1、从纯投资的角度看，在不考虑房票区域的情况下，下列板块如何排序?新川板块、怡心湖板块、锦江生态带板块，攀成钢板块、三圣乡板块、大面板块以及三环路内的核心区。2、纯投资的话,每套面积应该在哪个区段好呢?3、看了麓湖大平层湖景精装房，好梦想拥有一套,纯住并考虑传承哈，麓湖生态城您怎么看?新手问题多，给您添麻烦了，谢谢您!

回答：新川锦江生态带，还可以，其他不行。怡心湖双流什么都没有价格却已经冲上去了。三圣乡,大面已经是过去时。纯投资以90到110平三房两卫房型为主。麓湖不可以投资，盘，如果有买麓湖的钱可以买深圳去吧，不能在成都买。

提问：雕叔你好！请问西派金沙，凤起兰庭，还有青云阙可以帮忙分析一下吗？

回答：西派金沙体量比较大，有规模，周边公园和学校也有配备,不足在于地铁，出行不便，而且楼面价16700,实际价格会在3w左右。凤起兰庭，价格确实开得很高了，楼面价12600，现在卖3.4w这个价格确实高，优势在于绿城风，采光、外立面、户型都有一定优势。周边的老破小是不足。青云阙是龙湖14300拿下的精装现房交付地块，全部是改善大户型，低密,优势在于现房和学区，并且很可能交房即交证。预计开到3.5万，周边优品道四期差不多才能达到这个价位，其余基本还是2万多的价格，单纯从改善产品的角度来说，值得1-1.5万的溢价吗?加上大户型，640万起步价，达到了区域天花板，从投资角度来看，短期已经很难有上涨空间。加上小体量的楼盘，是区域内的贵妇盘，慎重。

提问：雕叔你好！新人首问？我在金牛有两套房，离地铁站都很近，周边生活便利。一套房龄15年的小两室，出租中，房租稳定。一套三室房龄8年自住。现在想把房龄长的小房子出掉在高新区置换一套投资。子弹80w。但是今年卖房卖不上价，而高新区价格很高，如果不卖房又没有购房资格。看了高新区两个公寓，不限购总价也比较低，但是不懂,心里没谱。可以投公寓吗？如果投资住宅哪片儿有潜力？怎么操作比较好？雕叔给点儿建议。

回答：首先作为公寓投资不要买，今年可以进行置换，建议出手15年房龄的小户型，买入高新区住宅，优化资产配置。为什么不建议买公寓，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，成都住宅的租金回报率在2-3%徘徊，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房看的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，也不是什么好事。你普通资格自住加投资，买在高新长期看升值是没有太大问题的，其他区域能买到新盘也可考虑，这两年时间，成都的新房品质提升非常明显。

提问：雕叔你好！目前我是成华区三顺，想买套纯投资房，因为倒挂盘基本没有了，成华最近会开的几个盘。麒麟源滩会，TOD十里风和，首钢璟辰里，雪松雅居乐IN天府，这些盘适合投资吗?像我这个顺位成都买房投资，是优先考虑摇前面这些盘呢?还是先考虑优质地段的二手?比如万年场，攀成钢这些地段的二手。

回答：你好！纯投资自然是建议首先考虑有性价比的新房的，但你三顺的资格，如果是买神盘，的确中签几率会比较小，反正都是投资区碰下运气也是可以的。你说的这四个盘，个人觉得性价比的就是麒麟源滩会和十里风和，可优先考虑麒麟源滩会，地段更好，周边可开发的空地也多，另外两个项目，首钢和雪松应该价格不会低，打算长持二手房就不像新房，增值空间就比较有限了。

提问：雕叔你好！想问问关于购房贷款，是等额本金好，还是等额本息好？以后的发展趋势，是贷款按期还款好，还是提前还款好？

回答：对于房贷这件事上，有且仅有选择一种贷款：30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样，房贷30年，前面10年基本都在还利息等额本金，就是每个月还贷的本金是一样的，但是由于前期的贷款金额大，所以利息比较多，前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外，只要时间拉得足够长，涨幅就会足够大，而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此，买房要尽量的多用、善用贷款，锁定债务，随着时间的推移，债务被稀释掉了，资产价格越来越高，收益也就越大。现在限购限贷的，即使你再有钱，也只能让你享有两次的贷款机会，所以贷款永远不要提前还。

提问：雕叔你好，普通资格，户口成华，主要是投资，总价400万可以全款,想买天府新区,请给些建议，或者哪些区域楼盘值得看呢？

回答：普通资格，目前看天新,大概率只有两个楼盘，一是佳兆业麓山一号，二是鹿溪樾府，其他的，大概率普通资格都不容易买到。但是，如果不着急，也可以观望一下，毕竟现在市场趋冷，未来不知道会不会普通资格会更容易买到，我觉得也可以试试，例如麓湖、招商时代公园，中海天府里等楼盘。如果买二手就以捡漏为主。

提问：雕叔你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万问题1.套二套三还是套四2.哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的3.电建洺悦御府值得买不4.或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是最好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建洺悦御府不属于大面版块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。

提问：雕叔你好！关注你很久了，想问下洋房和高层哪个更适合投资？

回答：洋房以自住为主，得房的几率更高，面积大，由于楼层低、容积率小，单价通常高于同一小区的高层建筑。但在二手房市场，只要你看过几个小区，洋房的状况就很尴尬，高不成低不就的。如果投资，我建议选择高层电梯房。洋房还有一个产品叫做叠野，也是坑得很。投资没有性价比，上下单层面积不大，自住性非常局促,还要爬楼。我建议如果你投资保值，应该尽量选择市场普遍接受的产品。豪宅、别墅只是身份的象征、财富的标志，但相信我，这些绝不是投资的好标的。

提问：感谢雕叔之前的回复。由于在苏州置业是异地作战，而且计划即买即租，所以找个专业靠谱的中介就很重要。请教雕叔，有什么方法能快速从众多中介中找出有合作价值的中介，毕竟大家的时间都很宝贵。谢谢雕叔耐心看完我的提问。

回答：首先你要明白，什么才是好的中介？这个问题的关键，在于你怎么理解中介？在大多数人眼里，中介是一个帮别人「买房」的角色。这种观念是错的。由于买房是一项远超普通人理解能力预估范围的工程，大部分人会把「买房」看得过于简单，从而产生了一种误解：中介是帮我买房的。买房，需要一个将军视角统筹规划，执行不同的步骤。中介是分工职业，可以找房，处理贷款，带客卖房。能真正理解客户的需求，帮客户寻找房源的；业务素质过硬，能掐住卖家或第一时间找到新出房源的；银行沟通过硬，原本只能贷500的，硬能给你沟通找到贷足700的；卖房别找你砍价，找客户软磨硬泡，找你密谋划策的。都是好中介！

提问：雕叔你好！成都主城区哪里的房子升值潜力大？

回答：具体要看你的子弹情况，主城区最好买三环内，尽量靠近地铁和商区，升值空间大。中部南边东边西边2北边。学区另说。三环内值得购买的区域，主要有2个城区:1.青羊区:青羊区的住房供应量较低，但所有的配套设施已经足够完善且价格相对稳定。综合来讲:性价比较高，优先推荐购买。2.成华区:成华区现在的住房供应量较大，且所供应的房源大都以刚需房为主虽然成华区的建设不如其他主城区的完善，但成华区已被划为成都市重点发展城区。所以,整体来说成华区绝对是刚需买房性价比较高的区域。成都投资建议：150万以内三河场，大丰，150万以上200万以下昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回。200万以上250万以下驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店。250万以上300万以下，韦家輾，槐树店，杉板桥，华润24城，国宾，洪河。300万到350万，24城，杉板桥，国宾，高新地铁站。

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提前还房贷，违约金和利息怎么算？

最近，跟一位客户聊天，他说刚刚提前还了一笔贷款，在他看来，目前的经济形势不明朗，手上正好有余钱，就提前把房贷还了。

其实跟我这位客户情况的相同的人很多，有些人为了提前还房贷，还向银行交了一笔不小的违约金，那么，针对越来越多的提前还贷族，违约金跟利息怎么收？违约金可以免除吗？提前还款为什么要收利息？下面我就这几个问题给大家解答一下。

违约金跟利息怎么收？

首先来说违约金问题，提前还房贷收取违约金是否合理，怎么个收法，有没有办法可以免除？首先，几乎所有的银行都是要收的，而且在你的贷款合同中会有这方面的条款约定，属于合规操作。

各银行也略有不同，有些银行是按提前还款金额的2%、3%或者5%来收取，有的是按照你提前还款额一个月或者三个月的利息来收取，还有一些银行会限制你的还款次数跟还款金额。各银行都不一样，大家可以看下你跟银行签的贷款合同中是怎么约定的，如果说看不懂或者找不到这项条款的，那就直接去银行问一下。

违约金可以免除吗？

是这样的，有些银行是有减免政策，比如贷款满一年或者说满五年以后办理提前还款，是不收取任何违约金的。还有的银行规定，在这家银行的近三个月或者近半年，日均总资产达到了30万或者50万，可以免除部分或者说全部减免。所以如果想提前还房贷的话，可以提前联系银行的工作人员，具体问问有没有这个减免政策，怎么个减免法。

提前还款为什么要收利息？

我来举个例，比如你最近一次是7月21号还房贷，那8月6号办理提前还款100000元，7月22号至8月6号这些天，这十万是要收取你的贷款利息的，到下个月21号再还房贷，是已经提前还款的十万本金，就不收利息了，明白了吧。

大家如果还有其他问题可以在评论区留言互相讨论。