个人房屋怎么样做经营性抵押贷款呢？房贷置换到底合不合理呢？

首先，随着社会的基本设施的完善，人们的生活质量越来越高，导致了很多人提前消费，比如刷信用卡，花呗，借呗，白条，金条等等，最后很多人沦陷到贷款的深渊，也就是压倒现代青年的最后一根稻草。在这我想说的是贷款是把双刃剑，有利有弊，没有控制能力的朋友，建议不要轻易碰它哦。那么当普通老百姓的我们在人生中难免会遇到要用大笔资金解决问题的时候，我的建议是首选和亲戚朋友借下，其次可以考虑下在银行做笔个人房屋抵押贷款。那么我先简单地讲下这个流程是什么样的？

一，借款人提出申请，递交相关资料；

提出申请简而言之是银行会给你发一个太阳码（这儿就要说到太阳码就是相当于查大数据看你符不符合，从而进行评分判定做什么类型的产品）。其次就是提前将需要递交的资料准备好；资料有夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房产证，营业执照（有就提供），近一年流水，贷款用途等等。

二，进行房屋评估，贷前审查，审批

有的银行会有评估公司需要线下去家里进行评估房子价值，有的是线上评估。最后会根据房子的总价值最终判定能批多少额度。审查的就是你的贷款用途是否真实，所以很多客户自己去银行就办理不下来，毕竟90%的客户贷出来的资金都是用到其它的地方，其次放款后银行还会在一个礼拜左右做次贷后管理，就是查验你的贷款用在哪里，有没有什么佐证，这个都是需要操作的。提交的资料齐全的话审查一般在一个工作日左右就能完成，之后就能出批复啦！

三，审批通过，办理抵押登记手续

审批通过银行就是已经出了批复，就会显示能贷多少资金啦，办理入押之后就是能放款。

四，发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息

五，贷款本息结清，办理抵押房屋的解押手续。

以上就是一个办理房屋抵押贷款的整体流程，如果自己的房产是按揭房的话，想做银行房屋抵押贷款，就会涉及到一个过桥的手续，在这可以和大家说下，武汉的过桥一般在千一一天，过桥的周期具体看上家隐行解押的快慢，我有做过过桥只用了4天的，但是也有遇到过过桥用10几天的，

房贷置换到底合不合理?

首先在这要讲到一个常识，银行房屋抵押贷款分消费型贷款和经营性抵押贷款。

消费型贷款最高的是10年期，20年分摊式还款，讲白了就是你前十年按照20年房贷月供还款，到了第十年就需要归还房贷的剩余本金，市面上最常见的就是平安银行的气球贷。

经营性抵押贷款最高的是可以做到30年期，就是汉口银行的产品，像其他的银行一般都是20年期，10年年底归还本金的方式，宁外也有四大行和一些商业银行的先息后本产品，这个具体情况会根据客户的实际情况来匹配。

说到这儿就会有一个疑难点，所以经营贷需要贷款人有经营实体的，但是很多客户没有经营实体，想做经营贷，这个就涉及到办理一年以上的经营执照，如果客户的房贷尾款不多，利率不高，我们也是不建议客户做房贷置换，毕竟办执照，办理抵押贷款也是有成本的。

如果大家有想法的话可以随时咨询，最终做不做都好说，起码自己了解到这个方式，能节省多少肯定是大家最终想要了解的。最终看划不划算，划算的话，有实际经营的话，个人还是建议客户做的。

按揭贷款抵押已预告登记，开发商配合办理正式登记担保责任免除

被告马某莹、高某系夫妻关系。2017年2月17日，原告商业银行(贷款人即抵押权人)与被告马某莹、高某(借款人即抵押人)、吉夏置业(担保人即保证人)签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告马某莹、高某提供贷款23万元用于购买坐落于市南江区、面积81.94平方米的住宅房屋，贷款期限为120个月，利率为人民银行基准利率下浮10%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法，每期还款2373.72元；其中第五条保证5.5条约定：“借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。合同第十三条约定借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息，视为本合同的“提前到期事件”，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告高某、马某莹在借款人处签字，吉夏置业在担保人处盖章确认。

当日，原告商业银行(抵押权人)与被告马某莹、高某(抵押人)签订《抵押合同》，并附抵押物清单，约定为担保上述23万元主债权的履行，以位于市南江区、面积81.94平方米住宅房屋一处作为上述借款的抵押物，被告高某、马某莹在抵押人处签字。2017年3月2日，市房屋交易和产权管理中心对上述房产出具了《房屋交易和产权确认书(预告登记抵押)》，抵押权人为原告商业银行，抵押人为马某莹、高某，抵押期限2017年2月17日-2027年2月17日，权证号20××03，房屋状况权利类型为“他项权证”。截至起诉日，案涉房屋所有权仍登记在吉夏置业名下，未办理转移登记。

上述合同签订后，原告于2017年3月8日向被告马某莹的账户发放贷款23万元，二被告签署了借款凭证。被告马某莹、高某在偿还部分贷款后从2020年10月开始逾期还款，现被告共欠原告贷款本金160705.72元，及截至2022年2月21日的利息8899.51元、罚息1455.58元、复利479.72元(利息复利435.03元+罚息复利44.69元)，合计171540.53元。原告为此诉至法院。

一审法院认为，原告商业银行与被告高某、马某莹、吉夏置业之间的《个人房产抵押贷款合同》、《抵押合同》，与被告吉夏置业签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同明确约定了利率及罚息的计算标准，故应按合同约定履行。合同签订后，原告商业银行已经按合同约定向被告马某莹发放贷款，被告高某、马某莹逾期还款，根据合同约定，原告商业银行有权提前收回贷款，故原告商业银行要求被告高某、马某莹立即偿还贷款本金160705.72元及至还清之日止的利息、罚息、复利的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

被告高某、马某莹系夫妻关系，共同在《个人房产抵押贷款合同》及借款凭证上签字，对贷款进行了确认，故二被告应承担共同还款责任。二被告以共有房屋为其贷款提供抵押担保，并于2017年3月2日办理了《房屋交易和产权确认书(预告登记抵押)》》，明确抵押权人为原告商业银行、房屋状况权利类型为“他项权证”，即该房屋的抵押权自此登记时设立，故原告要求就该抵押物优先受偿的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院应予支持。

关于被告吉夏置业应否承担连带偿还责任，根据《个人房产抵押贷款合同》5.5条和《个人住房抵押贷款业务合作协议》1.3.1条款的约定，“贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除”，结合本案，原告已经就被告马某莹、高某的抵押担保房屋办理了《房屋交易和产权确认书(抵押)》，原告作为抵押权人已经取得了证明抵押权设立的证明文件，因此被告吉夏置业的保证责任应依约解除，故原告要求被告吉夏置业承担连带偿还责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

一审判决：一、被告高某、马某莹于本判决生效之日起七日内共同偿还原告商业银行股份有限公司借款本金160705.72元及截至2022年2月21日的利息8899.51元、罚息1455.58元、复利479.72元，本息合计171540.53元；并自2022年2月22日起按《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算利息、罚息、复利至全部偿还之日止；二、如被告高某、马某莹未按本判决第一项履行，原告商业银行股份有限公司有权就被告高某、马某莹购买的坐落于市南江区、面积81.94平方米、权证号20××03的住宅房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

本院认为，关于优先受偿权。案涉房屋首次登记已经完成，现该房屋所有权登记在吉夏置业名下。二审庭审中，吉夏置业明确表示“我方愿意配合上诉人办理抵押登记”。案涉房屋预告抵押登记尚在有效期内，且不存在抵押预告登记已经失效的情形。商业银行一审中提出的第2项诉讼请求为“对马某莹、高某位于市南江区住宅(房权证：20××**)房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，因此，一审法院基于商业银行的诉讼主张，判决其就案涉房屋享有优先受偿权，吉夏置业作为阶段性担保人免除担保责任，合法有据。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

一文读懂银行房产抵押贷款审核规则大纲

房产抵押贷款审核规则大纲

很多客户提供房产证到银行办理房产抵押贷款，会因为各种原因被拒绝，很多客户也会疑问，为什么各家银行的抵押贷款审核规则千差万别，差异那么大？下面我们就从银行的审核角度来跟大家解释为什么各家银行的房产抵押贷款会各不相同。也能够通过几个简单的知识点了解清楚银行的审核规则，提前向能够通过的规则靠拢，争取到更好的贷款政策和贷款利息。

银行房产抵押贷款通常会从6个主要的审核方向进行审核分别是：

1.人

2.财

3.物

4.经营主体

5.贷款用途

6.合规管理

以上六个方面对贷款进行审核。

下面用几张图片简单进行解释。

银行房产抵押贷款审核主体

第一部分：人

贷款申请人也就是贷款主体的要求：

银行房产抵押贷款审核主体（人财物）

人包括：主借人，共借人，担保人，相关联的配偶，子女，共有人，股东，父母，其他法律关系人。审核人的点有：国籍，年龄，婚姻关系，占股信息，身份信息，外部信息（审核面包括：1.诉讼信息2负面信息3.犯罪信息4.执行信息5.大数据信息6.企业经营信息）以上的所有审核点都是一票否决机制，也就是如果其中的某一个人，某一个点，某一个原因不符合银行的贷款审核规则，会直接做拒绝处理。

注：所以，你的房产抵押贷款拒绝原因可能不是自己的愿意，二是配偶，子女，父母，或者股东，其他关系人因为某一个原因不符合，直接拒绝的。

第二部分：财

财包括：财力证明，偿还能力证明等。这部分需要从个人流水，公司流水，征信记录，等各个方面来进行评估。评估的主要指标包括：1.资产负债比2.收入负债比3.对外担保4.潜在经营风险5.大数据信息。关键的排除的指标主要包括：1.资不抵债2.借新还旧3.收入小于负债4.企业经营风险5.政策风险6.行业风险。

第三部分：物

物简单值提供给抵押物的价值判定。

主要包括抵押物类型和价值，产权关系是否清晰，为了价值升降潜力，是否利于变现等。

抵押物类型常规包括：普通住宅，别墅，商铺，写字楼，公寓，商住楼，其他特殊房产（房改房，集资房，单位福利房，小产权房和其他特殊房产）

抵押物价值判断还要审核房龄（一般指房龄25年以内的房子）因为超过25年的房龄，代表这个房子太老旧，不利于变现和风险较高，很多银行已经不会接受这样的抵押物了。还包括持证时间，大部分银行对持证时间的要求是必须满足半年以上。

共有权人信息：房子的共有人通常包括子女，配偶，父母，兄弟姐妹。年龄通常要求在18岁以上，70岁以下。这里有个特殊的要求，即贷款人年龄+贷款年限不能超过70岁。也就是如果贷款人如果有65岁，或共有人65岁，贷款期限不会超过5年。

产权是否清晰：通常涉及的是多段婚姻关系。也就是在婚姻存续期间，如果前配偶承担了偿还责任，那需要重新进行析产换证以后才可以进行二次抵押贷款。如果产权不清晰，会有侵犯其他隐形共有人权利的潜在风险。银行不会接受抵押的。

房产来源还包括买卖，赠与，继承，析产。房产来源必须合法合理才可进行抵押贷款。

抵押物本身风险：房子是否有重大改动，是否有拆迁风险等等也是在审核范围内的。

银行房产抵押贷款审核主体（经营主体，贷款用途，合规管理）

第四部分：经营主体

经营主体主要理解为，能否合理支撑贷款金额。比如一个夫妻店的个体户，每个月流水就1万元。想要贷款500万，提供1000万的抵押物。那这个贷款主体是支撑不了那么大金额的贷款的。也就是贷款金额和贷款主体要相互匹配。保证偿还能力和风险可控，贷款合理。

经营主体主要审核的点有公司规模，人员规模，经营规模，潜在风险，行业风险，政策风险等，也包括对股东资产，隐形资产等的审核。还需要审核股东，是否涉诉，是否有股权冻结，股权抵押，对公流水经营规模，上下游合作规模，应收应付是否合理。通过银行审核系统和外部大数据关联，还需要审核诉讼信息，负面信息，执行信息，大数据信息，企业历史经营信息等关键点，判断识别潜在风险。

第五部分：贷款用途

常规的房产抵押贷款合理的贷款用途指的是用于小金额消费或者是大金额贷款用于扩大经营。银保监会有规定，禁止贷款用于炒房，炒股，转放高利贷，贷款借新还旧等高风险用途，扰乱国家宏观经济调控政策，市场秩序等不合理不合规的贷款用途都是不允许的。所以还需要审核贷款用途，需要提供相应的购销合同进行证明贷款用途合理合规。

第六部分：合规管理

合规管理指的是银行内部对于整个贷款审核流程是否做到贷前调查合规，贷中管理合规，贷后管理合规等自查自纠管理动作，防止客户经理伙同贷款申请人骗贷，资料虚假，贷款用途虚假，授信金额过度等问题，保证真个贷款审核过程做到合理合规，公平公正客观。

这就是以上六个贷款审核主要的规则和要求。各位朋友可以从上面六个部分去理解银行贷款流程。做到心中有数，有章法，有规矩，为贷款提前做准备。

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