重磅！LPR降息来了，首套房贷利率最低至4.1%，房贷利率影响解读
10月LPR报价保持不变！1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%
最新央行基准利率，银行工作人员不会告诉你的贷款利率规则
重磅！LPR降息来了，首套房贷利率最低至4.1%，房贷利率影响解读
就在刚刚，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：一年期贷款市场报价利率(LPR)从3.70%下调至3.65%，将五年期贷款市场报价利率(LPR)从4.45%下调至4.3%。也即，本月一年期LPR下调了5个BP，五年期LPR下调了15个BP。
本次LPR报价下调是非对称式下调，五年期LPR下调幅度比一年期多10个BP。一年期LPR影响的是短期贷款，五年期LPR主要影响的是企业长期贷款和居民住房按揭贷款。
一方面是因为上周一（8月15日）央行曾分别下调7天期逆回购利率和MLF利率10个BP，一般MLF利率下调，LPR利率也会跟着下调。MLF利率是政策利率，LPR利率是市场利率，央行是通过MLF利率来影响LPR利率，这也是利率市场化的传导机制。
另一方面是七月份经济数据显示国内宏观经济复苏力度走弱，企业中长期资本开支和居民消费信心不足，老百姓宁愿提前还款也不愿意贷款，整个实体经济融资需求疲软。本月五年期LPR利率下调，更多是针对企业中长期信贷和居民房贷，将进一步降低实体经济融资成本，刺激企业和居民部门的内生性融资需求。
根据房贷利率（浮动利率）的计算公式，房贷利率=基准利率*(1±浮动比例)，此处的基准利率是指5年期LPR，房贷利率是商业银行基于5年期LPR报价浮动。
本月五年期LPR报价下调15个基点至4.3%，再加上5月15日央行曾将首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调了20个BP。所以，最新的首套住房商业性个人住房贷款利率最低可以到4.1%。
如果看不懂上面的解释，可以直接看结论。今天之后，大家的首套住房商业性个人住房贷款利率（浮动计息方式）下降了0.1%，最低的可以达到4.1%，二套房房贷利率也跟着下调了0.1%，但是没有调降下限。
以上虽然说了房贷利率的最低下限，但由于一线城市和其他城市房地产调控程度不同，一线城市首套房贷利率离下限还有距离，而多数二线城市已经降到下限了。
根据最新的数据，2022年7月，103重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为4.35%和5.07%，这是没算上今天LPR调降。具体来看，7月份一线城市北京、上海、广州、深圳的首套房贷利率为LPR加点55、35、20、30，二套房利率为LPR加点105、105、60、60；二线城市如天津、重庆等首套房利率为LPR加点-20，二套房利率为LPR加点60。
可以看到，北上广深的首套房贷利率是在LPR基础上上浮的，更别说下调到利率下限了。而天津、郑州、重庆、青岛等二线城市已经下浮到利率下限了。从二套房利率来看，不论是一线城市还是二线城市都还是比较高的，没有下浮。
历史上，商业性个人住房贷款利率下限为3.43%。根据上面表格各城市房贷利率推算，目前市场利率与历史低值相比还有下降空间。
如果房地产一直都没有起色，那么房贷利率就会有进一步下调的空间。怎么说呢，早买早享受，晚买享折扣吧。
注意，以上都是针对浮动利率来说的，如果是固定利率无法享受LPR下调带来的折扣。而且就算是浮动利率，新买的房才可以享受，以前买的房的房贷需要等下一个计息周期（一年）做调整。
风险提示：
股市有风险，投资需谨慎，本文不构成投资建议，读者需独立思考。
10月LPR报价保持不变！1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%
金融界10月20日消息今日，10月LPR报价落地。据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65％；5年期以上LPR为4.30％，均维持不变。
MLF利率是LPR的风向标。10月17日，央行公开市场开展5000亿元中期借贷便利（MLF）操作和20亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.75％、2.00％，与此前持平。
东方金诚首席宏观分析师王青表示，10月MLF利率保持不变，意味着当月LPR报价基础未发生变化。不过，9月包括活期存款利率在内，商业银行启动新一轮存款利率下调，而且下调幅度整体上明显大于4月开启的年内首轮存款利率下调；另外，4月以来DR007、商业银行（AAA级）1年期同业存单收益率持续处于低位。这意味着近期银行资金成本会出现较大幅度的边际下行，会增加报价行下调LPR报价加点的动力。
民生银行首席经济学家温彬提到，尽管今年以来5年期以上LPR已累计调降35，但考虑到在上一轮地产周期中，购房者不仅承担了高房价，而且普遍贷款“加点”较高，导致在过去近4年时间里，个人住房贷款加权平均利率高出5年期贷款利率及LPR基准平均大约80，且这部分加点为“永久性”的高成本，LPR降息效果有所“打折”。同时，今年大类资产波动加剧，投资难度加大，同业存单、余额宝年化收益率降幅大约70，而且收益率目前呈现趋势性下降，并非2020年短期下降后迅速反弹。相比较之下，目前作为有优质抵押物的房贷利率仍然偏高，在预期收益率降幅超过贷款成本降幅的情况下，提前还贷意愿可能会进一步增强。
为此，温彬认为若后续居民端需求恢复力度持续偏弱，为降低贷款负担、降低储蓄意愿、提振消费意愿，在政策利率不变下，仍可能通过银行对前期高加点按揭贷款进行让利，继续调降5Y-LPR的方式来推动。
最新央行基准利率，银行工作人员不会告诉你的贷款利率规则
每个人都必须了解银行工作人员不会告诉你的贷款利率规则：
1，所有商业银行贷款产品遵循央行利率指导：
商业贷款利率以基准利率LPR上下浮动—20%到70%，实际操作过程中一般上下浮动-10%到40%（少数领域除外，比如科创企业有免息贷款，甚至财政补贴）。
2，什么意思？
央行贷款基准利率
意思是:所有的银行贷款利率都必须在这个范围内，超过这个范围的要么是民间借贷，小额贷款，要么是高利贷！！
所以，贷款申请在没有经过银行风控审批出来前，所有低利率承诺的都是忽悠！！你相信了很多极地利率的银行贷款，叫幸存者偏差
最新贷款基准利率表
3，为什么会有指导基准贷款利率指导，又有增加浮动呢？
你可以理解为利率市场化更有利于商业银行结合金融市场需求，也可以理解双轨制在金融市场中的应用，一方面每家银行资本充足率不一样，另一方面一种银行贷款产品面向市场，客户群体的条件状况也不一样。所以，在基准指导的同时，增设浮动空间。
4，影响利率高低浮动的主要因素：
（1）前提：征信评估
（2）重点：财务状况
财务考核主要是包括企业或个人贷款短期偿债能力，长期偿债能力
短期偿债能力指标：流动比率，速动比率，存货周转率，应收账款周转率等
长期偿债能力指标：资产负债率，权益乘数，产权比率，固定资产比率，
注意：固定资产比率指收入／固定资产，体现出企业资产周转变现能力，不是我们普通认为的固定资产占比。
产权比率指负债／股东权益，就是指合伙人或股份制企业，负债的风险由多少股东权益承受，所以，比值越小，长期偿债能力越强。
（3）关键：担保措施
一般指抵押，质押和第三方企业增信。
（4）其他因素也会对银行贷款及利率对影响：企业行业背景，行业地位，发展前景等。
所以，同一家银行贷款产品，不同贷款主体的状况不一样，批复的贷款利率不一样。对于优质企业，银行信贷员追着低息给他们钱，他们也不要。
中小企业融资策略
5，获得较低利率贷款最实际方式是：
对比。
记住只是对比，不是提交贷款申请，因为短时间内征信查询过多，银行会判定有重复授信风险，即使条件优质也可能会遭到拒贷。这一点很重要
备注：银行产品对比，会存在信息不对称问题，很多银行客户经理只对自家产品熟悉，即使外部银行有更适合你的产品，他们也不会把客户往外推荐（人人都有业绩指标，可以理解。这也是为什么存在着“中介”的原因）
