化解房企流动性风险！银保监会等三部门明确商业银行可出具保函置换预售监管资金

记者曾仰琳

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监管出台重磅政策化解房企流动性风险。

11月14日，银保监会、住建部和央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称《通知》），旨在为支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，保函制度相当于保证书制度，此次政策对于预售资金使用落实了更加宽松的政策，是第二支箭、金融16条后的第三项重磅政策。

《通知》指出，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。商业银行可按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

对保函的额度和期限，《通知》要求，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

严跃进表示，根据项目竣工和房屋销售款之间的大致关系，此次置换出来的资金约占房屋销售款10%的规模，这也意味着能为房企增加“房屋销售款*10%”的资金额度，其改善流动性的意义是积极和显著的。

对于商业银行开具保函置换预售监管资金应符合的要求，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

在使用保函的方式上，《通知》明确，房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

对于商业银行应如何防范业务风险的问题，《通知》指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

对此，严跃进指出，这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

在房地产企业应履行的责任方面，《通知》规定，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

对于资金使用的要求，严跃进认为，该条款具有突破性和创新性。过去对于银行保函置换预售资金的操作，更多是明确要用于工程建设，而此次增加了新用途即偿还债务。

“此次政策是预售资金监管方面的明显放松政策，对于房企预售资金的盘活和改善流动性问题具有积极作用。”严跃进表示，政策的意义体现在四个方面。

一是此事回应了近期部分房企的“抱怨”。该抱怨是指，预售资金监管过严，进而出现了“资金拿不出”的问题，导致销售正常的企业也开始遇到流动性的问题。所以此次银保监会实际上对于预售资金政策做了调整，防范各地过严管控预售资金的使用。

二是银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可。过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许。此次银保监会的定调，有助于各地工作的开展。通过银行保函的方式来置换预售资金，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。

三是银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的，但若是资金面出问题，也容易产生新的房地产企业风险事件。所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。

四是此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”。而过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来更好地偿还债务，有助于债务风险的更好化解。

银保监会、住房和城乡建设部、人民银行有关部门负责人指出，《通知》的发布和实施，将帮助优质房地产企业缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。下一步，三部门将密切沟通协作，联合做好《通知》贯彻落实工作，指导商业银行依法合规开展保函置换预售监管资金业务。

附《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》

中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》

中国银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行11月14日发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险，促进房地产市场平稳健康发展。有关事项通知如下：

一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

二、保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。房地产企业要按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）规定开设预售资金监管账户，购房人缴纳的定金和首付款、商业银行发放的按揭贷款以及其他形式的购房款等商品房预售资金，应当全部直接存入监管账户。监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

三、监管额度内资金拨付使用时，预售资金监管账户开立行（以下简称监管账户行）应在3个工作日内将相关信息通知出具保函的银行，出函银行要督促房地产企业向监管账户内补足差额资金（拨付资金×保函置换预售监管资金的比例），保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。

四、商业银行要合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。项目竣工交付或商品房项目完成房屋所有权首次登记预售资金协议解除后，保函相应失效。

五、监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

六、商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险、项目销售前景和剩余货值等，与经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。对债权债务关系复杂、涉案涉诉纠纷较多、对外担保额度过大、施工进度明显低于预期的项目，应审慎出具保函。对于项目主体与总承包方存在关联关系的，要充分评估项目风险。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。

七、商业银行要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。

八、房地产企业提供商业银行出具的保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金的，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。

九、在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

十、各地不得强制商业银行出具保函，不得将出具保函与当地预售资金监管资格挂钩。住房和城乡建设部门、金融管理部门应为商业银行开展保函置换预售监管资金业务提供必要支持。

十一、房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

十二、各地要加强房地产企业管理，对房地产企业违规使用资金的行为进行严肃查处。监管账户行、出函银行发现房地产企业违规使用资金，或在预售资金拨付后未及时补足差额资金，应及时报告有关部门。住房和城乡建设部门、金融管理部门可采取联合约谈、行政处罚等措施，督促房地产企业纠正违规行为。

立方对话｜“房贷置换”风险在哪里？

【大河财立方记者徐兵】“房贷置换，500万贷款10年可省百万利息。”

“可以直接转按揭变成4.1%的房贷利率，轻松帮你省下几十万元，还不赶快行动。”

在今年房贷利率接连下调的背景下，有的资金中介在社交平台推介起“转按揭”业务。经过了解，大河财立方记者注意到，对方实则是推荐购房者做转“抵押贷”或转“经营贷”业务，其中存在较大风险。并且，早在2019年8月，央行就曾发文要求银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务。

究竟隐藏着哪些风险？资金中介是如何盈利的？11月29日，记者通过与业内人士对话形式为大家揭秘。

降低房贷利率需求增加

大河财立方：啥叫“转按揭”？

业内人士：所谓的“转按揭”，就是购房者通过重新向另外一家银行申请低利率房贷置换此前银行的高利率房贷，房贷利率按照目前利率计算，能够大幅降低购房者的还贷压力，一般转成“抵押贷”或转“经营贷”的比较多。

大河财立方：为何市场上会出现“转按揭”现象？

业内人士：2022年以来，贷款市场利率一路下调，其中5年期以上LPR下降为4.3%，这对于贷款购房者来说，负担减轻了很多。可是对于原先购房的人来说，就不是很划算了。

如果当时选的是LPR浮动利率，还好一点，虽然加点数无法改变，但毕竟也能跟着向下降一点；但如果高点选择了固定利率，那这部分人就更无奈了，无论利率如何调整，跟这部分人没有任何关系，只有当利率往上调整时，他们心理上才会觉得庆幸一点。

这种背景也给一些资金中介可乘之机。一些资金中介在社交媒体上的视频宣称，银行的内卷越来越严重，房贷利率上已经开始打价格战，并开始相互挖角贷款存量客户，推出了“转按揭”业务，比如，“房产抵押贷款，3.85％的低利息”。想必很多人的手机上经常会收到类似的贷款短信。除了收到短信，很多市民还被贷款推销电话频繁轰炸，已经不胜其烦。

“馅饼”变“陷阱”

大河财立方：“转按揭”里面存在哪些风险？

业内人士：我们朋友圈经常会看到贷款中介发的转贷信息，类似于什么百万转化年利息3.85％，五年省下30多万，看上去的确很诱人，但是建议大家看事情要多几个维度，因为资金中介只说一面，听起来有一定道理，但一般存在下面几项风险：

风险点一：企业如果没有实际经营，是很难做到年利率3.85%以下的，有些三方机构可以协助注册公司，虚构经营背景，但对于开票和纳税是做不了手脚的，很多3.85%的年化就是为了博眼球，先上车，后面再说，这是一些三方机构一贯的作风。

风险点二：与按揭贷款一样，经营性贷款也需要通过抵押向银行借款，除了信用类的贷款，只不过信用贷款利率偏高，往往金额不大，不在讨论范围。但不同的是，经营性贷款也需要将资金用于生产经营，并要求申请人满足相应的条件，即使能够变通成功，贷款资金肯定也是变相挪用，一旦被监管部门查到，面临提前还贷的风险。

风险点三：经营性贷款置换按揭贷款只是省去了一部分利息负担，按揭贷款的最长贷款期限为30年，而其他类型的贷款如经营贷款的最长贷款期限为10年。对于借款人来说，可能导致月供更高，借款人还款压力更大，个人生活质量和抗风险能力下降。

风险点四：经营贷款一般单笔期限为一年还本，最长三年要还一次本金，如此大金额的还本，不找过桥资金，恐怕很难完成，这是一些中介机构恰好可以小赚一笔的好时机。

风险点五：普惠金融降低利率是因为2020年初疫情导致，国家为了扶持小微企业，才会把利率降低，大家查历史就知道以往的经营贷款利息是没有这么低的。一旦经济复苏，经营贷款利率是一定要调整的。贸然转换房贷，不仅面临利率调整的风险，还与国家支持小微企业发展的初衷相违背。

各地严查经营贷违规流入楼市

大河财立方：资金中介是如何盈利的？监管部门又是如何规定的？

业内人士：经营贷款是指以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，贷款资金只能用于其企业或个体户的经营需要，是明令禁止流入楼市的。而资金中介通过不法手段，将房贷客户包装成企业经营贷客户，通过在银行申请利率较低的经营贷，来置换利率较高的存量住房贷款，从而赚取手续费、过桥费、中介费、维护成本等各种不法收入。

其实更大的风险在于，违规办理经营贷可能失败，此时购房者若已经向贷款中介借钱还掉了按揭，意味着变成欠贷款中介巨额债务。以500万元为例，每天千分之一的利息，一天就是5000元。根据法律法规，借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。贷款中介设置的千分之一日息，正好卡在36%的年利率。

此外，即使成功办理了经营贷，也并非放款之后就万事大吉，因为贷后往往还会有银行自查和银监抽查。就比如去年曾有一段时间，银监部门要求各地严查经营贷违规流入楼市，一些违规案例不断浮出水面。这些遭查处的违规贷款客户，都会被银行要求提前还贷。

责编:刘安琪审核:李震总监:万军伟