房地产行业2023年度策略：春风已至，花开有期

（报告出品方：长江证券）

引言：基本面供需双弱，行情演绎仍处第二阶段供需双弱，基本面仍处底部震荡阶段。2021年7月后地产基本面迅速恶化，终端需求下滑，房企资金链趋紧引发债务危机，9月底央行提出“两维护”，政策底部拐点正式确立；今年3月金融委与4月政治局会议释放积极信号、疫情阶段性好转、各地托需求政策逐渐落地，商品房销售降幅在5月逐渐收窄，基本面首次迎来边际修复。但7月“断供潮”发酵、个别优质示范性民企出现债务风波、疫情反复，前期销售改善的趋势遭遇波折，目前基本面仍处底部震荡阶段，暂未见到明显改善迹象。

地产股正演绎第二阶段尾部的投资逻辑，第三阶段将至，板块上行空间远未结束。立足基本面，地产股整体经历了先波动上行、后回调震荡的两波走势，当前地产股正演绎第二阶段尾部（周期下/政策上）的投资逻辑，第三阶段未至（周期上/政策上），上行空间远未结束。板块内部标的表现分化加剧，财务稳健、优质高效的房企领涨，“高信用进、低信用退”风格突显。随着行业供给端矛盾不断激化，2022年以来地产股债价格联动的趋势性增强。当前由于销售改善趋势一波三折、优质民企资金危机尚未完全解除，虽11月以来“稳融资”、“保交付”政策逐步加码，央行再启“三支箭”助力民企融资，出台“金融16条”维稳楼市，但需求仍维持底部震荡趋势，市场关注的核心矛盾聚焦于：1）后续还有哪些政策有松动空间？2）需求政策放松有多大效果？本文立足当前市场关注的核心矛盾：展望政策宽松的空间、节奏与边界，对行业景气度、竞争格局进行研判，从而对后续板块行情演绎、优质标的筛选与投资机会进行探讨。

核心矛盾：破局关键在于扭转预期地产销售下行至今已逾16个月，时长已超越历史上2008、2011、2014、2018年四轮周期，且真实的销售可能已经击穿中枢，当前基本面调整幅度不亚于2008年及2014年两轮下行周期。自去年9月底央行提出“两维护”正式确立政策底部拐点至今，需求端降低房贷利率、各地因城施策优化限购及首付比例、交易环节税费减免等宽松政策力度已不算小，但仍未见需求明显改善，且供给端矛盾愈发激烈，让人不禁思考为何政策暂未见效？我们认为核心矛盾不在于购买力，当前我国居民整体购买力已处有效区间，破局关键是亟需自上而下对地产的更趋宽松的定调（包括核心城市松动）、防疫政策优化后经济活动步入正轨、保交楼取得实质性进展等积极信号引导预期扭转。

1）中长期来看，房地产行业仍是10万亿以上的大市场，不用对未来需求过度担忧。我们通过对2030年总人口、城镇化率、人均住宅面积、城镇住宅存量面积、拆迁率、货币化率等指标合理预测，以及全球典型国家开发率的对比，预计未来十年商品住宅销售面积中枢仍有10亿平的量级，销售均价复合增速2%的情况下商品住宅销售额仍达14.2万亿。中长期来看，商品住宅市场仍然是规模体量超10万亿的大生意，短期无需对需求过度悲观，在未来很长时间内，房地产仍是宏观经济的重要支柱产业。

2）与2014-2016年周期相比，当前整体居民购买力水平已处政策有效区间。我们结合当前房价、收入、消费、利率等实际水平，对2022年居民购买力进行模拟。测算结果显示，2022年2成、3成首付下，城镇居民家庭宏观口径的纯商贷月供收入比分别为34%、30%，均处于50%的安全线以内，且均已低于上轮周期起点2014年的平均水平；月供储蓄比分别为87%、76%，均处于100%的临界点之下，且均已低于上轮周期低点2016年平均水平；考虑公积金贷款可进一步降低月供压力，全局购买力显然已经不是主要矛盾。降息背景下，以当前多数城市首套按揭利率下限（4.10%）测算，月供收入比接近2016年低点，而月供储蓄比理论上更是明显击穿2016年历史低点。当前整体居民购买力水平已处政策有效区间，购买力并不是约束销售改善的核心矛盾。

3）亟需自上而下对地产的更趋宽松的定调（包括核心城市松动）去引导房价预期。当前政策频率虽较高，但在全国“房住不炒”及“因城施策”的大框架约束下，单独个体城市为避免舆论及问责，出台的政策力度较为有限，且对市场的影响力也远不及全国层面的统一政策。对比过往2008年及2014年两轮大周期，均出台过全国层面的积极定调引导楼市预期：1）2008年10月央行通知“全国商贷利率下限为基准的0.7倍，最低首付比例降低至20%”，2008年12月中央经济工作会议提及“要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产业支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”；2）2014年3月政府工作报告中提及“针对不同城市情况分类调控”，2014年9月央行、银监会通知“首套房利率下限调为最低七折，二套房实行认贷不认房”、2015年3月央行、银监会、住建部联合通知“二套房最低首付比例调整为不低于40%”，从年初的政府工作报告定调分类调控到9月全国统一下调首套房贷利率下限，放宽二套认定标准，循序渐进的全国层面的政策有效扭转居民购房信心。3）2014年4月政治局会议强调更好地运用开发性金融支持棚户区改造，2015年8月住建部、国开行要求按照原则上不低于50%的比例确定本地区棚改货币化安置目标。

4）破局关键为扭转居民信心与预期，恢复储蓄搬家通道。与2014年相比，当前宏观与其他外部环境更为复杂，受经济降速、疫情反复、失业率提升、收入预期下降、房企信用风险等多维度影响，居民购房信心受到较大拖累，对房价重回上涨通道的预期大幅回落，根据央行在全国50个城市2万户城镇储户问卷调查显示，2021下半年以来，持房价上涨预期的储户占比不断下降，2022Q3已回落至14.8%，为2010年有数据记录以来新低，多方面因素影响下居民对房价上涨缺失信心，储蓄意愿不断提升。目前疫情管控逐步优化，保交付政策也在持续推进与落地，经济活动正有序恢复，但尚未触及扭转居民信心与预期的临界点，仍需政策层面积极信号。

综合而言，与2014-2016年周期相比，当前更加复杂的内外部环境影响居民的购房信心和预期，整体居民购买力水平已处政策有效区间，只是目前仍缺少“关键信号”来逆转悲观预期。哪些事件可能是关键信号？更高层对房地产发展的定调，全国层面托需求政策出台，核心城市政策松动、房价率先止跌企稳，民企信用得以根本缓解等等，在解决问题导向之下，这些政策可能都只是时间问题。

政策框架：供需组合拳持续推进，边际优化仍有一定空间过去一年供需两端政策组合拳陆续推出，其中需求端政策累计强度已不算低，但仍有一定优化空间；供给端政策11月以来推进速度和力度显著提升，关注其后续落地情况。需求端政策以托需求为核心任务，政策工具箱包括房贷利率、限购、限售、限贷、税费、公积金、购房补贴等内容。年初以来全国各地陆续优化需求端政策，累积政策强度已不算低，但客观而言政策工具箱仍未用足，房贷利率下限调整可能并不止步于此，更多非一线城市至少可近似取消限购，且在限贷环节有望回归框架下限。虽然短期而言政策调整存在边界，但中期来看政策边界取决于政策效果，不排除政策空间进一步突破的可能。供给端政策以保交楼、稳信用为核心任务，保交楼政策工具箱包括房地产并购贷款、AMC参与化解风险、政策性银行专项借款、央行免息再贷款等，稳信用政策工具箱包括信贷、债券、股权等融资支持工具。11月以来供给端政策加速推进，保交楼纾困资金陆续落地，优质项目有望迎来先机，稳信用政策推进速度和力度显著提升，信贷、债券、股权等融资支持工具“三箭齐发”，行业融资环境边际改善，关注后续落地情况。

需求端：政策工具箱仍未用足，有望接近2014年级别

政策工具箱仍未用足，有望接近2014年级别。需求端政策以托需求为核心任务，政策工具箱包括房贷利率、限购、限售、限贷、税费、公积金、购房补贴等内容。年初以来全国各地陆续优化需求端政策，累积政策强度已不算低，但客观而言政策工具箱仍未用足，房贷利率下限调整可能并不止步于此，更多非一线城市或将近似取消限购，且在限贷环节有望回归框架下限。虽然短期而言政策调整存在边界，但中期来看政策边界取决于政策效果，不排除政策空间进一步突破的可能，传统政策工具最终可能将接近2014年周期的级别和力度。此外，针对新市民等群体的非传统政策工具也有可能适时推出。

房贷利率：已接近框架下限水平，加点规则仍有调整可能

截至目前，多数城市已降至此前央行房贷利率政策框架下限，预计加点规则仍有一定优化空间，整体折扣幅度可能突破90%。根据贝壳研究院数据，2022年12月重点城市主流首套、二套平均房贷利率分别为4.09%、4.91%；贝壳口径的首套和二套房贷利率相较于基准的折扣分别为95%和114%，而2014年周期的最低折扣分别为91%和111%。9月29日，央行允许符合条件的城市调整首套房贷利率下限，截至目前已有超过20个城市跟进调整，折扣水平在86%-92%区间；参考历史周期经验和已跟进调整情况，预计本轮周期整体折扣幅度可能突破90%（不弱于2014年周期），政策力度有望接近历史上的“中等级别”。但需注意的是，2014年周期基准利率下降幅度很大，在宏观调控约束下本轮周期基准利率下降空间相对有限，房贷利率下降更多依靠折扣下行，要达到近似的政策力度，可能需要更大的折扣，预计当前加点规则仍有一定优化空间；此外，存量房贷利率也存在下调的可能性，以减轻居民房贷压力和减弱提前还贷。

限购限售：此前以结构性调整为主，后续力度有望进一步加大

本轮周期限购限售政策调整呈现结构性、高频次、渐进式特征。限购限售的本质是临时性的需求管理工具，并非长效机制，销售同比下降、库存压力加大、房价环比下跌、土地成交收缩等是放开限购限售的内生驱动因素。截至目前，多地对限购限售政策有所调整，其中，限购政策调整内容主要涉及增加购房套数上限、缩小限购范围、降低购房要求（人才/落户/社保）等，限售政策调整内容主要涉及调整开始节点（取证改为网签）、降低限售年限等。限购政策方面，在房住不炒政策基调下，本轮周期多数重点城市调整力度相对审慎，多数重点城市对非户籍居民购房保留一定门槛，部分直接取消限购的政策也很快被叫停；限售政策方面，多数重点城市限售年限基本保留在取证2年以上（类似网签4-5年以上）。此外，本轮限购限售政策调整呈高频次、渐进式特征，南京、武汉、苏州、佛山等城市多次调整限购限售政策，放松力度逐步加大。

后续限购放开力度可能接近2014年级别，限售年限有望进一步降低。从必要性来看，一线城市和少数核心二线城市供需矛盾仍长期存在且库存压力不大，限购限售难以完全取消，但多数重点城市继续限制的必要性相对较低，核心矛盾已经从“如何控需求”变成“如何托需求”。限购政策方面，2014年周期除四个一线城市外，其他城市都在年底前完全取消限购，参照当前产业和政策环境，预计本轮周期一线城市和个别二线可能仍难以明显松动限购，但其他二线城市有望继续调整，在措施上套数限制大概率保留，但非户籍居民购房资格限制仍有优化空间（参照福州、宁波、南宁、武汉等城市），多数三四线城市有望全面取消（参照佛山、衢州等城市）。限售政策方面，一方面在年限或时点有明显优化空间，另一方面，限购和限售也存在替换的可能性，在放松需求管控的同时也抑制投资，其中，一线城市（一般为网签5年/取证2年）和二线城市（参照济南、郑州、西安等城市，网签2-3年/取证1年）仍有一定优化空间，多数三四线城市有望直接取消（参照衢州、常州等城市）。当然，政策边界是动态的，如果需求恢复不及预期，政策力度也有望进一步打开。

限贷：重点城市首付比例和认定环节仍有优化空间

多数城市限贷政策基本回归框架下限，但重点城市仍有调整空间。2016年02月之后，中央并未统一上调商贷首付比例要求，“限购城市首套和二套首付比例分别不低于30%和40%，非限购城市分别不低于20%和30%，认贷（余额而非记录）不认房”是近年来的政策框架下限；但很多城市在因城施策的调控背景下，执行层面的首付比例和认定标准都有明显提高。今年以来各地快速跟进下调首付比例以及调整认定标准，有正式出文件的，也有偏执行层面的，多数城市基本已经回归框架下限，但一线和部分二线城市依旧较为审慎，首付比例尤其是二套首付比例仍维持较高水平，部分城市依然保留“认贷又认房”的认定标准。2014年周期基本所有城市都执行框架下限，而本轮周期重点城市距框架下限仍有一定空间；其中，首套房首付比例除北京、上海外，其他城市均已达框架下限，后续优化空间不大；但二套房首付比例仍有部分重点城市高于框架下限，在支持改善性需求的政策背景下，后续有望在普宅认定标准、二套房首付比例等方面进行优化；坚持“认房又认贷”标准在当前背景下的必要性有所降低，后续回归“只认贷或只认房”将是普遍选择。此外，限贷政策也会根据限购政策进行动态调整，如银川、宁波取消限购后首套、二套首付比例降至20%、30%，武汉二环外取消限购后对应区域首套、二套房首付比例降至20%、30%，这意味着若限购城市直接取消限购或缩小限购范围，则对应限贷政策可能也将随之调整。

税费：优惠力度已经较大，后续重点在于地方层面

税费优惠力度已经较大，后续调整空间相对有限。住房交易环节涉及金额较大的税种分别为个人所得税、增值税和契税，其中，新房与二手房交易均需缴纳契税，而个人所得税及增值税仅适用于二手房环节。2022年9月30日，财政部时隔12年重启置换购房个税减免政策，和历史周期对比而言，当前个税、增值税和契税的优惠力度已较大，后续进一步调整空间相对有限；可以关注两个方向，增值税免征年限环节个别高能级城市仍有一定空间，契税方面可能通过购房补贴方式予以减免（年初以来多地已推出）。

供给端：保交楼、稳信用加速推进，关注后续落地进展

“保交楼”、“稳信用”加速推进，关注后续落地进展。供给端政策以“保交楼”、“稳信用”为核心任务，“保交楼”政策工具箱包括房地产并购贷款、AMC参与化解风险、政策性银行专项借款、央行免息再贷款等，“稳信用”政策工具箱包括信贷、债券、股权等融资支持工具；需要注意的是，市场化原则导向下，“稳信用”也是为了更好地“保交楼”。11月以来供给端政策加速推进：央行向商业银行提供2000亿免息再贷款支持逾期未交付项目建设，保函置换预售资金政策也迈入规范化轨道，“保交楼”相关优质项目的问题有望率先得到解决；信贷、债券、股权等融资支持工具“三箭齐发”，“稳信用”政策推进速度和力度显著提升，行业融资环境边际明显改善。截至目前供给端政策已逐步完善，关注后续受益房企名单扩容升级情况以及“保交楼”相关项目开发建设进度；供给端问题的解决有利于需求端的恢复，但同时也依赖于需求端的恢复，如果需求恢复不及预期，可能会有更大力度的支持政策出台。

保交楼：纾困资金陆续落地，优质项目有望迎来先机

市场化和政策性纾困资金陆续落地。“保交楼”核心任务为支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付，政策工具箱包括房地产并购贷款、AMC参与化解风险、政策性银行专项借款、央行免息再贷款等。“保交楼”问题的根源是“需求低迷→房企资金链压力加大→项目无法按期交付”的恶性循环，上半年以房地产并购贷款、AMC参与化解风险等市场化纾困措施为主，7月以来保交楼逐步成为核心工作之一，政策性专项资金陆续推出。8月，住建部、财政部、央行等部门出台措施，通过政策性银行专项借款（2000亿元）方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付；11月，央行表示将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持保交楼。

优质项目的问题有望率先化解，其他项目仍有赖于需求恢复和并购整合。市场化政策组合拳的持续推进，有望逐步缓解项目交付压力；截至10月末，中国华融、中国东方、中国信达三大头部AMC机构正在推动中的，以及已落地的房企纾困项目合计或超65个，带动超1500亿元项目复工复产；11月下旬，银保监会表示“保交楼”专项借款资金已基本投放至项目，资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目建设交付。但需要注意的是，当前纾困资金体量与问题项目资金需求仍存在一定缺口，且部分资金在落地层面较为审慎，整体导向仍是市场化原则，优质项目的问题将率先得到解决，而为防范“道德风险”，其他问题项目仍有赖于需求端的恢复，目前来看仍任重道远。

预售资金监管逐步规范化，受益者仍是好房企和好项目。2022年1月，住建部、人民银行、银保监会等三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确全国统一实行预售资金行政监管模式；11月，银保监会、住建部、央行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行在市场化、法治化原则下支持优质房企合理资金需求。预售资金监管政策在全国层面逐步迈入规范化轨道，资金监管责任主体得以明确，同时指导商业银行出具保函支持优质房企合理使用预售监管资金，为“保交楼”提供坚实保障，但市场化原则下，受益者仍是好房企和好项目。

稳信用：支持工具多箭齐发，融资环境迎来边际改善

融资支持工具多箭齐发，行业融资环境边际改善。“稳信用”的首要目的仍是更好地“保交楼”，而非全面的“保主体”，“稳信用”政策工具箱包括信贷、债券、股权等融资支持工具。今年5月推动信用保护工具支持民营房企融资，8月推动中债增担保发债，但整体力度和速度相对较为审慎，对于缓解民营房企现金流压力效果并不显著，个别示范民企在获得增信发债后仍出现境外债违约事件。11月以来，房企融资支持力度和速度明显提升，信贷、债券、股权等融资支持工具多箭齐发：信贷融资方面，11月23日以来多家商业银行密集为房企提供授信额度，在房地产开发贷款等方面提供融资支持，截至目前已有80多家房企或意向性授信约4万亿元，12月“内保外贷”也陆续落地；债券融资方面，11月8日交易商协会表示将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，龙湖集团、美的置业、金辉集团、新城控股已陆续落地，除银行间市场融资支持外，交易所债券融资支持也迅速推进，12月首批“央地合作”增信试点项目落地，新希望、美的置业、碧桂园3家民营房企交易所发债融资34亿元；股权融资方面，11月28日证监会恢复房企股权融资，目前已有近20家房企发布股权融资意向公告或预案。随着信贷、债券、股权等融资支持工具陆续跟进，行业融资环境迎来边际改善，但整体而言优质房企更为受益，关注后续进一步落地进展。

周期阶段：需求有望趋稳，供给仍将承压本年度基本面快速下行是预期、疫情、房企暴雷等共振的结果，真实需求表现甚至已击穿长期中枢。展望明年，尽管压制因素仍在，但积极变化也正在发生，从本年度托需求、稳信用、保交楼政策的持续出台出发，也可以看出政府托底地产与防止系统性风险的决心。预计后续仍将有持续的政策发力，伴随经济大环境的逐步改善、保交楼的边际推进，以及房价预期的合理引导，明年需求端有望逐步趋稳，尤其2季度之后可能有实质性变化，去库存背景下，拿地、开工和投资等供给端仍将承压，但保交楼是民生底线，大方向上将有边际改善，只是改善幅度还需观察后续政策跟进力度。

积极变化陆续落地，需求有望逐步趋稳

多重因素叠加拖累需求表现，政策端予以适度对冲。2021年下半年以来，行业进入快速下行通道，之后多家典型房企暴雷、预售资金监管趋严、期房交付违约、居民断供与疫情反复等负面因素叠加，需求端加速下行，2022M1-10全国商品房销售面积/金额同比分别下降22%/26%（百强与高频数据口径下需求端降幅更大，全年或跌破长期需求中枢）。面对基本面迅速下行的态势，政策端也积极发力予以适度对冲，需求侧已经在利率、限贷、限购等维度有所突破，供给侧在稳信用、保交楼等方面亦有建树，对购房者预期以及行业信用进行一定托底。但考虑政策传导时滞与本轮地产周期的特殊性，短期不排除基本面继续底部徘徊的可能，2022年全国商品房销售面积/金额或分别同比下降23%/26%；随着后续政策强度不断提升，购房者预期或将逐渐企稳。

积极变化陆续落地，明年需求有望逐步企稳，政策强度决定修复斜率。考虑近年疫情、房企暴雷等对需求释放与节奏的扰动，同比维度锚定2019年更具参考性。数据显示，本年度销售面积季度滚动值较2019年同期相比之降幅维持扩大态势，需求端整体依旧承压。政策是影响后续预期的关键变量，政策强度直接决定了后续需求端企稳向上的节奏与斜率。中性情境下，即在维持当前政策基调、坚持房住不炒与因城施策、压力大的城市继续加大宽松力度，后续行业可以基本托住，明年销售较2019年的边际变化幅度或轻微收敛，预计明年商品房销售面积/金额分别为13.4亿平/13.2万亿元，分别同比3%/-2%。乐观情境下，即假设后续政策基调更偏稳增长，大环境明显改善，保交楼顺利推进，房价预期扭转，部分热点城市甚至出现房价合理上涨的情况下，2023年商品房销售面积/金额同比或达+4%/+5%；而在悲观情境下，即在政策力度存较大节制，预期依旧偏谨慎，基本面继续恶化的情况下，明年商品房销售面积/金额同比或达-10%/-9%。

全国商品房销售面积/金额同比下降小个位数意味着什么？我们分别从企业结构和库存去化角度对其进行模拟。本年度基本面迅速恶化，由于数据口径等原因，克而瑞200强房企销售增速与统计局存较大差距；考虑2023年中性情境下基本面将逐渐企稳，二者增速或逐渐趋于相对一致。通过对200强房企分企业性质进行权益销售额模拟，2023年2%左右的综合销售金额下滑或意味着：央企与地方国企销售金额同比+10%，民企同比-13%(其中出险/正常民企分别同比-30%/-6%)，公众企业同比+3%(其中出险/正常企业分别同比-10%/+5%)；考虑不同性质企业历史库存与本年度拿地表现，该假设或具备相对合理性。库存与去化维度，通过“年化住宅销售面积”与“上年已开工未售库存+年化新开工”，可以对“推盘率*去化率”进行一定程度模拟，数据显示2021下半年后，该比值持续下滑，与行业基本面承压的直观感受吻合；参考当前库存水平，只要需求预期企稳或好转，“推盘率*去化率”稍有修复，则2023年销售表现仍有支撑（小个位数下滑或转正）。故部分投资者担心的房企拿地库存不足等供给侧压制因素并非核心矛盾，关键仍在于购房者对于后续房价与需求端政策的预期。

开工和投资依旧承压，竣工将迎来边际改善

微观主体补库存动力仍不足，明年开工大概率小幅下降。开工是库存周期与终端销售的结果，本年度销售持续回落，国央企战略趋于保守，民企更是普遍压缩资本开支，而且正处于降价去库存阶段，预计本年度全国新开工面积同比下降38%。明年尽管终端需求具备逐步企稳的概率，但大量民营微观主体资金链难有根本性改善，降价去库存可能仍是主基调，国央企也仅是中性补库存，预计2023年在中性/乐观/悲观情境下，新开工面积分别同比-5%/+2%/-13%。

前期开竣工缺口终将收敛，保交付背景下竣工将迎来边际改善。近年房企资金端趋紧，大多主动调整施工节奏（部分风险暴露房企或被动停工），叠加疫情持续反复等对竣工节奏有所扰动，导致实际竣工量较理论竣工量存在较大缺口。考虑2019年末疫情开始爆发，我们假设2019年及以前开竣工整体维持正常节奏，测算近三年理论竣工与实际竣工的缺口。我们以2019年真实竣工面积为基构建实际竣工指数，参考三年前新开工面积与近三年期房销售面积加权值，分别构建理论竣工指数，其与实际竣工指数的累计缺口即为近年的竣工延误值。模拟测算显示，近三年开工维度与期房销售维度的理论竣工指数分别较实际竣工指数缺口值达76%/38%，考虑在建未售面积的存在，小口径的期房销售维度或为短期约束，但开工维度的缺口或也预示了后续竣工回归的上限，后续的关注点主要是实际保交付进程中将通过几年来回补缺口。

考虑竣工交付是硬约束（更涉及社会稳定），目前地方政府出于保交付考量对预售资金监管也更趋规范；近期决策层更是通过政策性银行专项借款，以及央行为商业银行保交付配套资金提供无息再贷款等方式支持保交楼，竣工或仍为行业数据中相对最确定的环节，边际改善的方向比较明确，只是改善幅度还需观察政策进展和效果。预计2022年全国房屋竣工面积同比-13%，2023年在中性/乐观/悲观情境假设下，预计全国房屋竣工面积分别同比+8%/+15%/+1%。

拿地、建安和价格因素均面临下行压力，明年地产投资将持续承压。本年度整体偏弱的土地市场将滞后传导到明年的土地购置费（其实参考300城土地出让金数据，本年度统计局土地购置费降幅已经明显偏窄），且预期需求只是边际企稳背景下，房企后续补库动力仍不足，预计明年土地购置费下降压力较大。需求不足和资金偏紧也压制房企施工意愿，尽管保交付的推进或对存量停工项目的复工有所裨益，但开工方面仍有较大压制，预期施工面积与强度也将承压，实际建安投资难言乐观；PPI预期下行，对名义建安的支撑力度将明显下降。整体来看，地产投资的细分项短期或均难见起色，后续仍将持续承压，预计2022年房地产开发投资同比-10%，2023年中性/乐观/悲观情境假设下，预计全国房地产开发投资分别为-6%/+0%/-11%。

整体来看，预计明年基本面下行斜率或将趋缓，需求端有望逐步趋稳，但供给端仍面临压力，政策强度决定修复时点与速度。本年度基本面快速下行是预期、疫情、房企暴雷等共振的结果。尽管房价预期仍有所承压，居民观望情绪较强，但从本年度托需求、稳信用、保交楼政策的持续出台出发，也可以看出政府托底地产与防止系统性风险的决心，并且积极变化正在陆续落地，需求端逐步企稳的概率在提高。预计后续仍将有政策发力，未来基本面下行斜率或将趋缓，政策强度将决定基本面修复的时点与速度。

格局判断：短期“信用为王”，长期“优胜劣汰”短期“信用为王”、长期“优胜劣汰”是格局优化的大概率路径。我们选取36家样本公司，按照销售规模和企业性质对其分类，可分为大央企（7家）、小央企（2家）、大国企（4家）、小国企（8家）、优质民企（6家）、小民企（2家），通过构建相关指标，综合评价其短期竞争力和长期竞争力，尝试勾勒出各个阶段的行业格局优化路径。从结果来看，高效率的国央企竞争力有望持续进阶，少数高信用的优质民企亦可逆势脱颖而出；相对低效率的国央企，以及极少数逆势拿地的小型地方民企，短期市占率有望得以阶段性提升，但可能并不具备持续做大做强的基础，其规模提升存在较大约束。

短期而言，信用为王是格局优化的核心线索，“高信用进、低信用退”是当前阶段的核心特征。经营表现是长期综合竞争力与短期兑现程度的集中体现，也决定着短期格局优化的路径，但在周期低估之际，信用决定企业生存难易程度，效率等竞争优势反而退居次位，我们主要从结算、销售与投资三个方面进行观测。2021年下半年以来，房地产行业基本面持续低迷，格局优化进程显著提速。由于民营房企资金链压力普遍较大，土地市场上难见民营房企身影，而信用端的弱势也导致民营房企在销售市场表现远不及国央企，因此多数民营房企市场规模快速下降，甚至最后将逐步退出市场，而另一方面，国央企逆周期积极补充土储，有望稳步扩大销售规模、快速提升市占率。

长期而言，谁能创造净现金流则是持续发展的根本动力，“优胜劣汰”将成为未来格局优化的核心特征。能够持续稳定地给股东创造越来越多的净现金流，是综合开发实力的集中体现，是房企实现健康可持续发展的根本动力，也影响房企短期在要素市场上的兑现程度，我们主要从信用、效率和成本三方面进行评价。长期来看，人民对美好生活的向往不会改变，我国城镇化进程仍在稳步推进，叠加拆迁和改善性住房需求的支撑，住房需求中枢不会断崖式下降，随着政策拼图渐趋完善，预计需求端将迎来边际修复，房地产行业将回归正常轨道，而届时市场参与者面临的，将是一个更为平稳的新周期，创造超额现金流的难度将明显提升，对于房企综合开发实力的要求将迎来全面提升，融资能力强、周转效率高、成本控制好、区域布局优、产品力突出的房企有望脱颖而出。

“信用为王”是短期主导因素

短期而言，信用为王是格局优化的核心线索，“高信用进、低信用退”是当前阶段的核心特征。短期而言，信用是竞争优势的第一要素；经营表现是长期综合竞争力与短期兑现态度的集中体现，也决定着短期格局优化的路径，我们主要从结算、销售与投资三个方面进行观测，以判断样本公司的显性增长潜力。结算方面，采用业绩保障倍数（合同负债/开发业务结算收入，开发回款/开发业务结算收入）来衡量，以观测样本公司短期业绩确定性；横向对比来看，滨江集团、众安集团、栖霞建设、建发股份、天地源等公司相对靠前。

销售方面，直接观测今年累计销售同比，销售同比可综合反映公司区域布局能力、产品力、信用水平等多方面的差异；横向对比来看，国企明显占优，主要受民营房企信用风险事件影响，具体而言合肥城建、深圳地铁、越秀地产、华发股份、天地源、华润置地、建发股份、武汉城建等公司相对靠前。

投资方面，采用拿地强度（全口径拿地金额/全口径销售金额）来衡量，拿地强度可综合反映公司超额现金流创造能力，尤其短期可集中反映资金实力，具备创造超额现金流能力的公司若没有及时在要素市场兑现，短期竞争力可能转弱；横向对比来看，样本国企具备相对优势，具体而言上海地产、栖霞建设、天健集团、深圳地铁、兴城人居、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、建发股份等公司相对靠前，极少数地方小型民企如众安集团、大华集团亦有逆势拿地，可以预见短期内国企和极少数小型民企可以实现规模的稳步扩张以及市占率的快速提升，但可持续性仍需观察。

综合来看，部分国央企和少数优质民企短期经营表现较好，市占率有望迎来阶段性提升。具体而言，滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、合肥城建、天地源、武汉城建等公司业绩释放有一定保障，且销售同比和投资力度等方面领先于行业水平，短期市占率提升的确定性较强；此外，部分地方国企（栖霞建设、上海地产、天健集团等）和极少数逆势拿地的小型地方民企（众安集团、大华集团），虽短期销售不佳，但随着行业销售逐步修复，市占率也有望迎来阶段性提升，但持续性有待观察。

净现金流创造能力决定中长期“优胜劣汰”

中长期而言，净现金流创造能力是房企持续发展的根本动力，“优胜劣汰”将成为未来格局优化的核心特征。能够持续稳定地给股东创造越来越多的净现金流，是综合开发实力的集中体现，是房企实现可持续发展的根本动力，也影响其短期在要素市场上的兑现程度，我们主要从信用、效率和成本三方面进行评价，以判断样本公司的隐性增长潜力。信用方面，采用加权平均融资成本来衡量，融资成本是房企融资能力的集中体现，房地产行业是资金驱动型行业，融资能力决定着公司的潜在扩张潜力，在特殊周期甚至关联着企业的生死存亡；横向对比来看，国央企相对更有优势，具体而言深圳地铁、中国海外发展、武汉城建、华润置地、上海地产等公司相对靠前。

效率方面，采用运营效率（单位有息负债创造的并表回款）和开发周转率（单位开发类资本投入创造的开发回款）来衡量，运营效率和开发周转率是房企综合运营能力的财务结果，反映公司的经营性举债能力、投资能力和开发运营能力。横向对比来看，优质民企具备明显优势，具体而言新城控股、滨江集团、建发股份、碧桂园等公司相对靠前。

成本方面，采用回款口径的期间费用率来衡量，当行业经营步入正道、公开招牌挂拿地毛利率差异不大时，管理红利是净利率差异的核心来源；横向对比来看，大央企和优质民企相对更具优势，具体而言滨江集团、合肥城建、建发股份、天健集团、招商蛇口、中国海外发展相对靠前。

此外，区域布局、产品力也是中长期竞争力的重要因素。区域布局在城镇化新阶段的重要性愈发突出，当前我国经济集中度和人口集中度仍存在明显错配，产业基础良好、公共服务体系完善的城市，有望持续提升人口集聚能力，而在此类优质城市重点布局的房企，产品去化将更有保障，从今年房企投资布局来看，重点城市投资力度明显有所提升。产品力体现为好产品和好服务，尽管限价导致短期溢价不明显，但限价大概率不会长存，房地产本质上有超长期耐消品的属性，而且总量住房已不稀缺，好产品才是稀缺品，消费者追求更好的居住体验也是大势所趋，好产品和好服务长期看应当有更高的毛利率。

综合来看，高效率的大型央国企和高信用的优质民企相对更具优势，信用水平、运营效率、成本控制等方面均保持领先，区域布局、产品力等方面也相对突出。具体而言，建发股份、滨江集团、龙湖集团、华润置地、美的置业、合肥城建、绿城中国、保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展等公司具备创造超额现金流的能力，中长期综合竞争力有望持续进阶。当然，中长期竞争力不是一蹴而就，但也并非一成不变；站在周期的拐点上，可以预见房地产行业将迎来发展模式的逐步转变，新的周期也伴随着新的机遇，如果可以适时调整经营策略并有效执行，可以期待更多优质公司崭露头角。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。「链接」

一文讲清！民间借贷纠纷利息核算标准及依据（2022版）

根据约定或法定，金钱之债往往附有利息。利息之债系从债，其产生与金额都取决于作为主债的金钱之债。实践中，利息的有无及其金额问题一直是绕不开的“争议焦点”之一。本文系统梳理民间借贷中利息的相关问题，以供参考。

一、民间借贷中的三类利息

1

借期内利息

即在当事人约定的借款期间内计收的利息

2

逾期利息

即在借款期间经过后、截止借款清偿前，就未偿还的本金所计收的利息

3

迟延履行期间的加倍部分债务利息

即未按照生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务而另行计收的利息

根据2021修正的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。可见，迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，所以逾期利息的计算又可以分为两段：一段是生效法律文书确定的履行期限届满前，另一段是生效法律文书确定的履行期限届满后。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。

二、没有约定或约定不明的情形

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）（以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条规定，在当事人之间就借款利息没有约定或约定不明的情况下，法院是否支持出借方对于利息的主张，应当按照以下情形分别处理：

主体

没有约定

约定不明

自然人之间

不支付利息

不支付利息

仅一方为自然人或法人、其他组织之间

不支付利息

结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场利率等因素确定利息

所谓没有约定或约定不明，是就“借期内利息”而言，当事人之间对于逾期还款的利息没有约定或约定不明，不影响权利人对于逾期利息的主张。

三、借期利息

根据《民间借贷司法解释》第二十五条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。需注意，该规定同样适用于逾期利息。

四、逾期利息

根据《民间借贷司法解释》第二十八条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（以下简称《迟延履行利息司法解释》）第一条第二款规定，对于逾期利息的处理应当区分以下不同情形：

1

明确约定逾期利率

从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限

2

明确约定借期内利率，但未约定逾期利率

出借人得主张自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息

3

既未约定借期内利率，也未约定逾期利率

出借人得主张自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任

4

迟延履行期间的一般债务利息

根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算

另外，根据《民间借贷司法解释》第二十九条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。

与下述超过生效法律文书确定的履行期间后产生的利息相比，该利息属于一般债务利息。

五、迟延履行期间

的加倍部分债务利息

《民事诉讼法》第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上述《迟延履行利息司法解释》第一条第三款规定：加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。但是该解释第七条第一款规定：本解释施行时尚未执行完毕部分的金钱债务，本解释施行前的迟延履行期间债务利息按照之前的规定计算；施行后的迟延履行期间债务利息按照本解释计算。而《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（2009年5月11日）对于迟延履行期间债务利息的计算有不同的规定。

据此，迟延履行期间的债务利息应分两部分进行计算：

第一部分：根据上述批复，截止2014年7月31日，迟延履行期间的债务利息=法律文书确定的金钱债务（含利息等）×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间（参照相应期限的人民银行贷款基准利率，按利率变动分段计算）。

第二部分：根据上述司法解释，自2014年8月1日起截止履行完毕之日，加倍部分债务利息=尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。

两部分计算结果相加即为需计收的迟延履行期间的债务利息。

根据《人民法院办理执行案件规范》第一百五十三条规定：2014年8月1日前迟延履行期间的债务利息计算的基数包括债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用，但不包括案件受理费、保全费及其他申请费。

值得注意的是，根据《民事诉讼法》第二百六十条规定，未按照法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，都应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。支付加倍部分债务利息或迟延履行金是一项法定义务而非约定义务，无论当事人双方是否有约定、法律文书是否有记载，只要出现本法律条款规定的情形，就应当予以适用。也即，不论据以执行的生效法律文书中是否引用《民事诉讼法》第二百六十条的规定，在被执行人未按期履行金钱给付义务的情况下，申请执行人均有权要求被执行人支付。

六、其他问题

（一）砍头息

“砍头息”即出借人在向借款人支付本金时从中扣除利息的行为。有的是预先扣除第一个月的利息，有的则是预先扣除借期内全部利息。对此，《民间借贷司法解释》第二十六条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

（二）复利

所谓的“复利”“利滚利”“驴打滚”，即出借人将借款人到期应付而未付的利息计入本金再次计算利息。计算复利是金融机构使用的一种计息方法，民间借贷中也常出现此种约定。

《民间借贷司法解释》第二十七条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。

按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。

（三）新旧法规定的衔接

《民间借贷司法解释》第三十一条规定：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。

本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

民间借贷案件一审受理时间

借贷合同成立时间

计息期间

利率

2020/8/20前

不考虑

自合同成立至

借款返还之日

适用当时的司法解释，即“两线三区”，不超过年利率24%

2020/8/20后

2020/8/20前

自合同成立至

2020/8/19

适用当时的司法解释，即“两线三区”，不超过年利率24%

2020/8/20至

借款返还之日

按照合同约定利率支付，不超过合同成立时一年期LPR四倍

2020/8/20后

自合同成立至

借款返还之日

按照合同约定利率支付，不超过合同成立时一年期LPR四倍

注：“两线三区”：指2015年《民间借贷司法解释》中对借贷利率的划定。“两线”指的是年利率24%的司法保护线和年利率36%的高利贷红线。即约定利率超过年利率24%的，人民法院不予保护。对出借人起诉要求借款人支付利息的，人民法院司法保护的上限是年利率24%；出借人请求借款人支付超过年利率24%的利息的，人民法院不予支持；但对于年利率24%至36%之间的利息，借款人已经支付的，人民法院不予干预。“三区”亦是此意：①司法保护区，即借贷双方约定的利率未超过年利率24%，此时约定的利率合法有效，出借人有权请求借款人按照约定的利率支付利息。②无效区，即借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息应当被认定无效，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。③自然债务区，即借贷双方约定的利率在年利率24%至36%之间，法院对出借人起诉主张该区间部分利息的，不予保护，但是当事人愿意自动履行的，司法不再干预，借款人抗辩要求返还或以之折抵剩余债务的，法院同样不予保护。

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声明：本文转载自“深圳微法务”微信公众号，在此致谢！

编辑：彭力军

排版：王俏

审核：刘畅

看这条就全明白了！银行的房贷利率和你有何关系

“自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。”10月8号此条政策一出，房贷利率正式“换锚”，从原来的“以基准利率为基础进行浮动”变为“以LPR为基础进行加点”。那么此条政策和我们老百姓有何关系呢，新旧房贷利率有何变化，各城市是否呈现出显著的分化特征，市场化利率改革又会对楼市产生怎样的影响呢？在这里财经秘书就为您好好说道说道。

房贷利率的前世今生

房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的。1998年房地产支柱地位确立之后，7月，利率一次性从10.35%到了8%，并继续降低。2008年，金融危机，政府重拾房地产的支柱作用，接连降息。9月至年底，连续四次降息，从7.47%降至5.94%，甚至房价贷款利率普遍打7折。2010年开始稍有提高，但不大，基本稳定，2013年开始，认房又认贷，进入一个小低谷。认房又认贷就是以前有过房贷或买过房，再次买房就算二套。

北京二套房认定标准2010年7月15日出台，将严格按"认房又认贷"原则界定二套房。专家认为将加重市场观望情绪。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。商业银行将执行新利率：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。2014年底，去库存，买房也发展实体经济，自6.5%降至2016年2月的4.165%，7折利率也重现江湖。到2016年，短期内再次翻倍。2017年开始，限购、限售、基准利率提高从4.165%提高至4.9%，且遍上浮10%以上，再次普遍停涨。

2017年3月，北京16银行已取消首套房贷利率9折的优惠，首套房贷利率调至9.5折。2019年8月，全国多城房贷利率上浮20%。

说完了房贷利率的前世，我们来说说今生。中国银行9月20日公布的数据，最新LPR为：1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%。考虑到购房者按揭贷款年限一般为20~30年，故目前大家默认房贷基准利率为4.85%，较此前的4.9%基准利率下降0.05%。虽然基准利率看似是稍微下调了，但新政后的LPR最终的确定是由市场上18家有代表性的银行贷款利率报价组成，再由指定发布人对报价进行计算。而且LPR每个月的20号都会更新一次，所以简单地比较新政前后的房贷利率高低是不科学的，新政后的房贷利率取决于LPR以及各自利率加点的高低。

新旧房贷利率政策对比

1、参照物不同：房贷利率“换锚”了，不在参照基准利率，而是参照LPR。2、利率下限不同：利率下限就是LPR，从此再无打折利率。3、贷款执行利率调整方式、频率不同：以往已经发放的房贷例行根据基准利率，可能几年调整一次，新发放的贷款，利息以后可能每年都要调整一次。各种情况利率变化：说到房贷，其实分很多种，所以利率变化也要分情况说。

住宅类型

贷款利率

公积金贷款

暂不调整，用公积金贷款不会多花利息钱。

商业用房购(40年产权公寓、公建)

贷款利率按不得低于LPR加60个基点执行

商品房首套房

贷款利率不得低于LPR

商品房二套房

贷款利率不得低于LPR+60个基点

值得特别注意的是，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行，不受本次调整影响。

对于我国房贷利率结构会有何影响？

1、房地产信贷依旧趋紧，房贷利率小幅上行8月恰逢央行发布对房贷利率形成机制进行调整，市场曾一度预期利率中枢将逐步下移，不过从近几个月来房贷利率市场变化来看，自6月止跌反弹以来一直保持着小幅上行趋势，根据测算的24个典型城市的房贷利率，首套房为5.53%，二套房为5.84%，与8月相比依然保持着稳步上行的趋势。可见目前国内房地产信贷依旧趋紧。

2、10月房贷利率稳中有增沪首套房下调20个基点与之前95折持平目前已有一些城市率先披露了LPR加点数据，统计了24个典型城市的基本情况，数据显示，10月房贷利率整体保持稳中有增态势，首套房和二套房利率分别小幅上行了1个和3个基点，保持在5.54%和5.87%。多数城市的首套房和二套房利率均保持着小幅微增的态势，涨跌幅在5个基点以内。

一线城市首套房房贷利率均值较9月下行了5.4个基点，主要源于上海突破了“下限”，下调了基点。事实上，上海在市场化利率定价前，一度是全国首套房利率偏低的城市，95折基准利率的购房利好在全国范围内也属少有，此次的LPR“减点”算是一个过渡期，当前利率测算下来也和基准利率的95折差不多，比较贴合目前上海的市场情况。而二套房利率均值来看，保持稳中有增，和9月相比，上行了3.6个基点。上海、深圳均上行了6个基点，可见政府对投资性需求的遏制还是较为严厉的。

二线城市整体维稳，首套和二套的房贷利率均值和9月相比分别小幅上行了2.1和3.3个基点。部分城市的表现较为突出：苏州10月首套房贷利率较9月下调7.5个基点，二套房贷则上行了7.8个基点，基本符合鼓励刚性自住需求，打击投资炒房的政策预期；宁波首套房、二套房利率和9月相比均上行了26个基点，主要源于前期市场过热，政府力图通过提升利率来抑制部分购房需求；此外，天津、武汉的10月二套房利率较9月均上行了6个基点以上，可见地方政府对“房住不炒”贯彻的决心依旧坚决。

三四线城市首套房利率均值环比上行了3.5个基点，二套房利率均值维稳，环比小幅上扬了1.2个基点。其中东莞、佛山首套房利率和9月相比均上浮了6个基点，与二套房利率差距在不断缩小，无锡、东莞10月房贷利率水平与之前大体持平，并无太大变动。3、LPR各地“因城施政”一方面LPR的变动不会过于频繁，对于房贷利率水平的影响会趋于弱化，基于前两期LPR的报价水平，5年期变动基本都小于1年期变动，中央在利率层面仅仅只是发挥“基准”和参考性作用，国内LPR利率中枢大概率会保持一个中期稳定。

另一方面，地方自主权增加，“因地制宜、因城施政”的特点会更为突出。各地政府均可按照本地房地产市场情况来对LPR进行不同加点，总体“房住不炒”的基调不可违背，叠加居民杠杆率和负债率不能继续上升的原则要求，各地房贷利率基本会维持稳中微增态势，考量到政府鼓励刚需自住需求，首套房利率或存在一定的利好空间。

北京和上海的不同情况

北京：房贷利率和之前比差别不大首套商业性个人住房贷款利率最低为LPR加55个基点，二套商业性个人住房贷款利率最低为LPR加105个基点，按照9月20日公布的5年期以上LPR来计算，北京地区首套商业性个人住房贷款利率不低于5.4%，二套商业性个人住房贷款利率不低于5.9%，这跟政策调整前，该行首套和二套房贷利率5.39%和5.88%相比，差别不大。

上海：首套房与二套房贷款利率一降一升

据了解，上海目前执行的最低的首套房贷款利率标准是4.65%，这也是5年期以上LPR降20个基点形成的。而二套房的最低贷款利率标准是为5.45%，这也是5年期以上LPR加60个基点形成的。以往执行的首套房贷利率为5年期基准利率4.9%的95折，也就是4.655%，实施新政后最低为4.65%，相当于更便宜了。而二套房贷款利率以前是基准利率4.9%上浮10%，也就是5.39%，新政后是5.45%，略高于以往。

例如贷30年，贷300万，原来首套房可能每个月的还款金额是在15478元左右，现在每月大概还款是在15469元左右，大概便宜了9元左右；二套房原先的利率每月还款是在16827元左右，目前是在16940元左右。

房贷利率新政对现有房贷的影响

这里涉及到新旧政策过渡的问题。根据官方的说法，“2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”所以，根据央行基准利率在未来是否会持续发布，利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况：1)若央行的基准利率持续发布，则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率，履行还款义务；2)若央行的基准利率停止发布，不排除会用市场报价利率(LPR)来替代现有房贷客户的基准利率。虽然官方目前并未公布具体方案，第一种过渡方案更平滑，新老两种贷款形式并存，但是新发贷款都以市场报价利率(LPR)为基础，随着时间的推移，以基准利率为基础的老贷款逐步到期，基准利率也逐渐退出历史舞台。当然，具体的利率方案有待官方进一步的确定。

未来房贷利率不再有折扣价？

2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。即，为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”，只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。按新的定价方式，以后就不会有房贷利率可打折的现象了。根据新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

调整后最低利率提高还是下降了

根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。“简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”

哪些人买房的利息会增加？

首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。即，首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升，如上海；而利率原有上浮较大的地区，利率很有可能不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市。从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。

公积金贷款买房的利率调整吗？

目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。

在还贷中的房贷利率会调整吗？

央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。

可跟银行商量改房贷利率吗？

以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。

哪些地方房贷利率LPR加点可能更高？

未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来将可以适当在央行标准下，进行基点的上调。此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。

房贷利率新政对房价的影响

因为相对于其他房地产价格影响因素(如限购政策和首付比例等因素)，利率变动对于房价的影响相对有限。我以一个购房案例进行解释：假设总房款为300万元，三成首付90万元，需向银行贷款210万元，根据不同的房贷利率，按20年期限，以等额本息形式，每个月需要还款的金额如下图所示：

可以发现，随着房贷利率的上浮，购房者的月供金额确实有所增加，就如一个中小波动，房贷利率由5.9%上升60个基点，到6.5%，每月的月供增加730元，一个较大的波动，房贷利率从5.9%上升到7.9%(上升200个基点，在当前适度宽松的货币政策的环境下，可能性不大，在此引用更多的是压力测试)，每月的月供增加2500元。下图是首付增加对于购房者的影响：

同样是300万元的房子，按照首付60%计算(接近北京、上海等一线城市的二套房首付比例)，需要180万元首付款，相比原来(三成首付)，多缴纳90万元现金。由以上案例可见，相比利率波动使得每月增加上千元月供，首付比例波动则需要购房者短时间内筹集和缴纳大笔购房首付款，对于购房者的购买力和需求影响更大。实务中，各地确实也是通过提高二套房首付比例来抑制投机炒房，调控房价的。具体看部分一二线城市的二套房首付比例：

城市

二套房首付比例

北京

60%-80%

上海

50%-70%

深圳

50%-70%

南京

50%-80%

成都

40%-60%

杭州

60%

另外，大部分一二线城市，还对购房资格进行了限制，只有具有本地户口、工作居住证或者在本地缴纳多年社保/税收的前提下，才有资格购房，如此进一步限制了购买力和需求。综上所述，相比首付比例和各地的限购政策，此次利率新政对于房价影响有限。