“借名买房”到底靠不靠谱？涉及这些情况时要注意了→
新海南客户端、南海网、南国都市报
记者：王天宇
房产是家庭中的重要财产之一
可是在现实生活中
由于限购政策、逃避债务、
隐藏财产以及获取贷款等因素
“借名买房”的情况时有发生
而且这种事常发生于
熟人、朋友或亲人之间
“借名买房”究竟靠不靠谱呢？
“借名买房”的相关操作
有哪些潜在的法律风险？
“借名买房”
起纠纷诉至法院
借名买房
可能导致亲人反目、
朋友成仇人的情况发生
这不
海南三亚就发生过这样的事
因产生纠纷
刘军将表弟朱鹏、弟媳王倩
告上法庭
//2009年至2014年//
从2009年至2014年，朱鹏陆续给刘军330多万元让刘军帮其做理财投资，2014年1月至3月，刘军在三亚买了3套房，其中一套以朱鹏的名字购买，另两套以王倩的名字购买，3套房总计301万余元。
//2015年9月至10月//
2015年9月至10月，刘军陆续将3套房的有关认购手续、支付凭证等材料交给朱鹏，让朱鹏和王倩到三亚收房，朱鹏和王倩收房后居住使用。
//2019年//
此后，双方因房产归属问题产生纠纷，2019年，刘军起诉朱鹏、王倩，请求法院判令3套房子的实际购买人及产权为刘军。
一审法院审理后认为，该案没有证据证明双方存在“借名买房”的合同关系，故法院对刘军主张涉案三套房产系刘军借名购买不予采信。
不过，该案二审予以改判，二审法院认为，刘军购买三套房屋前朱鹏不知情，事后双方也未有将朱鹏投资款用于购买三套房的合意。朱鹏投资款及相应的投资收益并未转化为购房款。对此，法院判决三套房产的实际购买人、房屋所有权归刘军。
“借名买房”
原因、形式多种多样
事实上
上述案例并不是个例
11月25日
记者在中国裁判文书网上搜索发现
“借名买房”引发的纠纷时有发生
相关纠纷发生的原因、形式多种多样，有规避购房资格限制的、逃避债务的、隐藏财产以及获取贷款等等，这种投机行为游走于法律边缘，在司法实践中，有的因缺乏相关证据，不被法院认可。
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海口的马斌和赵丹是夫妻关系，因2015年及2017年以女儿的名字购买了两套房产，之后双方产生纠纷，夫妻俩将女儿起诉至法院想要回房产，女儿却称，她和父母之间没有签订“借名买房”的协议，两套房产是父母赠予她的财产。
对此，法院经审理认为，原告未对其主张“借名买房”的主张作出合理解释，亦未提供充分证据予以证明。因此，虽然马斌、赵丹出资购买并管理涉案两套房屋，但不能据此认定构成“借名买房”关系。涉案的两套房屋现登记于女儿名下，登记具有公信公示效力，在无其它证据足以对抗登记的公信公示效力的情况下，涉案的两套房屋所有权归属于马斌和赵丹的女儿。（文中当事人均为化名）
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此外，在海口另一起同胞兄妹的“借名买房”纠纷中，哥哥刘强以妹妹刘佳的名义购买了妹妹的单位房，刘强一家在该房内住了10多年后，2020年，刘佳以房子是自己所有为由，将哥哥、嫂子告上法庭，请求法院判令两人立即搬离房屋。
不过，法院经审理后认定，房屋系被告出资购买，无须搬离涉案房产。（文中当事人均为化名）
律师说法
问
哪种情况下可以认定为“借名买房”关系成立？
答
其实，近年来，房产价值的增长，实践中常见“出名人”在完成购房手续并将房屋登记在其名下后，便企图将房屋占为己有，而不承认与借名人有过关于借名买房的约定。那么，在哪种情况下可以认定为“借名买房”关系成立呢？
对此，海南先国律师事务所律师陈虹称，借名买房是指实际购房人（借名人）出于规避国家关于房地产、信贷、税收等法规政策，借用他人（出名人）名义出资购房，房屋登记在产权人（出名人）名下的情形。
“一般情况下，‘借名买房’除了房屋登记在出名人名下以外，出名人不享有房屋买卖合同中约定的权利，也不承担房屋买卖合同中约定的义务。”陈虹称，因此，只要符合“借名买房”特征的都可以认定“借名买房”关系成立，比如非拆迁户借用被拆迁户的名义购买回迁房等情况。
认定“借名买房”关系，主要看购房款来源、哪方装修使用、产权证及发票、契税票据、物业费票据由哪方持有及是否签订借名买房协议等实际情况。
问
规避限购政策借名买房，可以获得房屋产权吗？
答
在日常实践中，“借名买房”关系得到确认并不是借名人权益得以实现的终点。实践中，往往因借名行为存在规避政策等情况导致合同效力存疑，进而引发争议。那么，规避限购政策借名买房，可以获得房屋产权吗？
“这个问题在司法实务中是有争议的，能否获得房屋产权要看‘借名买房协议’是否有效以及借名人事后是否符合购房政策。”陈虹说，有的判决认为，限购政策是房地产市场的行政调控管理手段，并非法律和行政法规的强制性规定，并且“借名买房”实际占用的是出名人的购房指标，属于个体之间的调整，不会导致限购政策的落空，没有损害社会公共利益、公序良俗原则。因此认定“借名买房协议”是有效的，在借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合购房政策时，会判决出名人为借名人办理房屋过户登记手续。
但也有的判决认为，“借名买房”目的在于规避国家和地方的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益，司法不能纵容不合理住房需求和投机性购房，故认定“借名买房协议”因损害社会公共利益和社会秩序无效。
问
借名买房”事实存在，协议具有法律效力吗？
答
陈虹认为，“借名买房协议”的效力问题不能一概而论，需要具体情形具体分析。
根据《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”判断‘借名买房协议’是否有效，一般要考虑借名买房的原因、是否违反效力性强制性规定、是否违背公序良俗原则。陈虹表示，如果“借名买房”的行为违反了效力性强制性规定、违背公序良俗原则，那么“借名买房协议”就是无效的，比如借名购买政策保障性住房，如经济适用房、人才住房等，这些行为不仅扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买资格主体的合法权益，损害了社会公共利益，所以“借名买房协议”是无效的。
问
“借名买房”发生后，具有哪些潜在的法律风险？
答
针对这一问题，陈虹认为潜在的风险有：借名购买经济适用房等政策性房屋的，因违背公序良俗原则导致协议无效，借名人无法取得房屋产权；借名购买普通房屋的，出名人反悔不承认借名事实或者出名人死亡，其继承人不承认借名之事，导致借名人需提起诉讼；房屋被出名人转让或抵押，或者被法院强制执行，导致借名人权益受损等等。
虽然不鼓励利用“借名买房”来抢占房产资源、获取不正当利益，但是如果被迫选择了“借名买房”时，借名人要寻找可靠的出名人，避免因为出名人自身的债务导致房产被法院查封；签订书面借名买房协议或房产代持协议，如果没有书面协议，建议补签；搜集、保留一切与实际购房相关的资料，比如出资记录、购房发票、契税票、物业费票等，并且控制房产的占有、使用和收益权益等；一旦房屋符合过户登记条件，建议立即办理过户手续。发生纠纷时，建议咨询专业人士，必要时提起诉讼。
来源：南国都市报
楼市要返回2014年？房地产新政来了！“首付比例支持”表示什么？
随着楼市的不断降温，今年的“金九银十”可谓是“惨淡”不已，按照各个机构纷纷发布的数据来看，今年这两个月的销售量，还不如往年的淡季好，尤其是目前的楼市已经出现了三种下降趋势，分别是“购房者预期下降”、“房贷增量同比下降”、“房企销售额下降”。
首先说购房者预期下降，今年9月份国民安居指数的公布，9月份用户的信心指数才达到94.0，环比下跌了4.8%，很多人对于楼市进行观望，超过4成的购房者表示，今年的房价其实跟去年没多少差别。而超过5成的购房者表示，目前看来，我国将会继续抑制房价的上涨。
而随着各个房企不断推出的各种购房活动，导致购房者如今都出现了不同的心态，毕竟很多房企都在进行打折销售的情况下，那么很多人就会担心出问题，于是纷纷出现了“买涨不买跌”的心理，导致整个楼市的现状变成，很多人不太看好未来房价会继续上涨，于是购房者纷纷退出市场。
然后是房贷增量同比下降，随着我国第三季度的住户中长期贷款数据出台，虽然高达1.29万亿，但是同比下降了28.3%，近3分之1的房贷下跌，并且随着“限贷令”的生效，能进入楼市的资金越来越少，很多地方都收紧了房贷下放。为什么如此呢？按照逻辑来说，目前房地产过于侵占信贷资源，严重影响实体经济的发展，所以如今老百姓的消费力都下降了，当然不光与房地产有关，还有的则是跟生育有关。
最后是房企销售额下降，说起房企销售额，随着我国楼市的不断缩紧，越来越多的资金无法进入楼市，很多房企为了销售自己的楼盘，纷纷都是打折出售。9月份，百强房企的销售全口金额才只有8443.4亿元，同比下降了36.6%。如今超过一半的房企都出现了下降，超过6成的房企甚至下跌了3成以上。今年的“金九”市场已经变成了“铁九”，就拿恒大来说，同比降幅达到了96.26%，可见很多房企都不好过。
房地产业内分析师表示，今年将是多年来最冷清的“金九银十”，很多房企的压力大，不排除继续降价销售的可能。尤其是对于负债高的开发商来说，随着四季度的到来，接下来的日子最难，那就是降价售房，回笼资金。一方面达到相应负债，一方面降低自己的库存。
而这样的情况下，楼市迎来了“首付比例支持”，那么到底想表达什么呢？
按照银保监会发布的信息表示，对于刚需者的信贷群体，那么贷款首付比例和利率都会给予购房者支持。如今为了维护各地房地产市场，我国开始了推行“救市”，就拿哈尔滨来说，就是首个“救市”的城市，这也说明当地的房地产市场已经发展得不稳健了。推行放宽二手房公积金贷款年限和买房发放补贴等都是如此。
而此次推出的“首付比例支持”，那么是想怎么做呢？要知道如今的楼市跟2014年差不多，分别是是库存上升、楼市遇冷、二手房交易放缓、楼市分化严重。
那么当时为了“去库存”，我国各种刺激消费者买房，尤其是长达3年的楼市牛市，很多城市的房价都大涨，让很多人表示，如今还会再回去2014年的情况吗？
但是，按照目前的情况来看够呛，毕竟此次推行的政策对应的是刚需者的“首套房”，只有需求的人才可以获得，也是为了减少整体需求，减少楼市泡沫，让房价回归正常。
所以，目前的楼市不会出现2014年的楼市大涨，但是也要小心楼市大跌的现象。目前的房价一直都在高点，很多人表示，根本买不起。所以，何时能达到大家能买得起的情况下，那么才是正在的楼市吧？
数百万买房担心被套路？“3·15”律师支招有效“避坑”
央广网北京3月15日消息（记者门庭婷）“3·15”国际消费者权益日已至，维护消费者合法权益成为近期各行各业的关注焦点。而在住房交易中，特别是期房销售过程中，因工程质量、延期交付、虚假宣传等问题引发的维权事件时有发生。动辄数百万甚至上千万的交易，一旦遭遇“陷阱”，将给购房者带来诸多困扰。
针对商品房交易，律师提醒消费者在购房过程中应提高警惕，并及时通过法律手段维护自身合法权益，而保障购房者的合法权益、促进商品房交易市场良性发展，是值得整个行业思考与努力的方向。
货不对板困扰业主各地严打虚假宣传
对购买期房的消费者来说，违规交付、货不对板是最大的担忧。日前颇受关注的某知名开发商开发的楼盘受到业主质疑，据了解，业主发布的维权内容主要包括架空层、儿童游乐区减配，以及未告知业主便对沙盘进行了修改等内容。
近日，杭州某楼盘业主反映，目前小区楼房外立面呈现的样子，和开发商当初销售宣传的差距非常大。原本承诺的铝板外立面变成了涂料，导致业主无法接受。无独有偶，今年1月份，媒体报道了深圳一楼盘铝制板外立面变成瓷砖的案例，且楼盘未交付已出现鼓包、瓷砖脱落等情况。
此外，近两年来，精装修减配、园林减配等新闻频频在网络上被曝出，甚至有项目被质疑货不对板后违规拆除样板间。比上述情况更让购房者难以接受的，是公交站牌凭空消失、说好的学区未兑现等虚假宣传信息。
不久前，有网友爆料西安某楼盘虚假宣传，原来承诺的地铁房成为了铁路房，只有临近铁路线的小路可供业主通行，业主无奈到售楼部维权。
去年佛山某楼盘业主反映，项目销售时宣传70年产权，而签订合同时才被告知产权为40年，该业主要求退回首付款与认购金。
近年来，针对高发的虚假宣传等违反《广告法》的行为，相关部门也在采取措施，多地对商品房买卖行为作出规范，并对相关违法违规行为开展严格的整治与曝光。
例如，北京市住建委去年8月份发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，通知就规范设置交付样板间、规范新建商品住房销售推广、落实交付前房屋质量查验制度、压实开发企业主体责任、其他等五部分内容作出相关规定。
去年11月份，安徽某房企因发布违法广告被罚款96万元；今年1月份，南昌市市场监督管理局发布的行政处罚信息显示，南昌某楼盘因虚假宣传被罚款198万元。
工程质量成投诉重灾区律师支招如何有效维权
作为一家人居住的场所，住房的工程质量直接影响房主居住体验，甚至关乎安全。而在楼盘维权中，工程质量问题也是投诉的“重灾区”。中消协去年发布的《商品房投诉情况专题报告》中也曾指出，在房屋质量方面，消费者投诉主要涉及房屋质量差、精装修房暗藏玄机、隐蔽工程偷工减料、水电管线布设不规范、房屋有质量问题不及时维修或维修质量差等问题。
2020年底，北京一楼盘被指存在诸多施工质量问题，从业主曝光的信息来看，主要包括保温层破损、外墙空鼓、内墙有裂痕、车库装修简陋等，甚至用高跟鞋能将地面踩出洞。
据央视报道，去年11月份，北京某小区业主集体在网上发帖曝光项目质量问题，楼盘尚未交付已经出现外立面鼓包、装修材料降档等多种问题。尽管经过协商开发商给出了优化方案，但部分问题因施工完成已经无法修正。
近日，《中国消费者报》对四川省眉山市某住宅项目引发业主维权的事件进行了报道。事件中，业主在2018年认购该楼盘住宅一套，同时与开发商签订《地下车位认购协议》并交纳4万元定金。而在近期选车位时，业主发现部分车位窄小，水泥地面不平、裂缝多、裂口大。在维权过程中业主发现，预订时开发商并未取得车位预售许可证。
北京市东元律师事务所律师李松表示，针对房屋质量，购房者可以采取三种形式维权：一是采取和解协商的办法，准备好充足的证据和必要的证明材料，与开发商直接交涉，阐明事实经过，提出自己的合理要求。如果房屋在保修期内，房主可要求开发商进行维修；二是向法院起诉，如果房屋质量存在严重问题，消费者可以要求解除合同并要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失；三是如果与开发商协商不成功，业主自己找第三方维修，维修产生的费用最终都由开发商承担，但房主要注意保留房屋质量问题的证据，进行必要的催告，保留维修的正规发票，以便事后向开发商追索相关费用。
延期交付、楼盘烂尾引纠纷“开发商还款”判例提供参考
“保交楼”是当前行业屡屡提到的焦点之一，除住房质量外，能否如期交付也是期房业主心中的一块大石头。
记者了解到，某地一楼盘交付时间屡次延迟，且项目进展缓慢，有业主因担心新房交付时间影响子女入学，无奈选择在其他区域重新购置现房。
据湖南台都市频道报道，长沙一楼盘开发商因资金问题导致项目烂尾。有业主发现小区已有其他住户入住，但自己办理交房手续时却被要求补交购房款。
近两年内，多家知名开发商因项目停工、延期交付等问题遭到投诉维权，而房企因流动性问题导致资金紧张，从而造成项目延期交付甚至烂尾的问题也引起高度重视。不久前有消息称，全国性的商品房预售资金监督管理办法已制定出台，业内认为，加强商品房预售资金监管将有利于缓解房企流动性问题，促进房地产行业良性循环，也将对预防烂尾楼事件起到一定作用。
2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行发布会。住房和城乡建设部副部长倪虹表示，要坚决处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。
对于已经发生的烂尾楼事件，如何保障购房者的合法权益，是后续解决的重点。今年1月底，浙江嘉兴市中级人民法院宣判了一起案例。许先生2014年贷款购买一套住房，因所购买楼盘烂尾、开发商破产而解除商品房买卖合同。此后许先生因无法取得房屋所有权停止支付月供，遭到银行起诉。嘉兴中院二审判决认为，开发商应承担剩余贷款的还款责任。很多购房者表示，该案件的判决结果为类似事件提供了借鉴与参考。
对此，北京市瑞得律师事务所高级合伙人单文豪表示，我国不是判例法国家，判例在国内只能作为相同类型案件的一种参考，各地法院对判例有自己的尺度，因此上述判例整体而言有一定的示范作用，但并不是绝对性的。
霸王条款防不胜防应重点关注免责、违约等内容
去年年初，北京一共有产权房项目被质疑存在“霸王条款”，一度引起广泛关注，业主不满的合同内容主要涉及退房需承担的房屋使用费，面积差异处理，房屋质量、交付、规划变更的处理方式等。经过几个月的协商及有关部门介入，修订后的《预售合同》签约版本和《附加补充协议》签约版本得以公示，但仍有部分购房者对合同条款存有质疑。
更有业主爆料，有楼盘签署购房合同时只给业主签字页，还有购房者在签署合同时被开发商补充霸王条款，涉及“无论房屋是否延期交房，绿化是否达标，购房人不得解除合同”等内容。
为避免签订“霸王条款”导致权益受损，单文豪提醒购房者，在签订合同时应重点关注免责条款和违约条款。而在实际操作中，购房合同多为开发商制定的格式合同，购房者很难进行调整，单文豪表示，购房者不用过度担心，在《民法典》实施之前，《合同法》有过相关规定，对显失公平的格式条款，可以确定为无效，《民法典》中也有相应条款对此予以继承。
“不过，这不代表购房者可以随意签订合同，”单文豪表示，“购房者还是要认真阅读条款，特别是延期交房、合同解除、违约金等相关内容，条件允许的话，可以通过补充协议的形式，与开发商进行补充条款的约定。”
除以上违法违规行为外，房屋交易中还存在着捆绑销售、违规降价等“深坑”，给购房者带来很多困扰。而在当前市场环境下，单文豪认为，房屋交易中的矛盾点多集中在几个方面：一是合同中存在对购房者不利的条款而引发后续矛盾；二是房屋交付后无法办证；三是开发商资金紧张，因债务等问题导致纠纷。
对于以上问题，单文豪提醒购房者，在购买商品住宅时，要提高自身法律意识，仔细阅读合同条款，关注开发商证件是否齐全、债务情况如何、是否存在产权抵押等问题。此外，李松表示，购房者要详细查验欲购买房屋是否与许可证中批准的具体项目幢号、层次一致。购买期房要认真弄清所购房屋的具体位置，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时才与开发商交涉，甚至发生纠纷。
“一定要在购房前做好相关工作，不要等到事后维权，如果确实在购房后发现问题，应及时提起诉讼，用法律手段维护自身合法权益。”单文豪强调。
