年底，天津房贷利率，或再下降

临近年底，都在期待房贷利率能再降低。

还有最后一个月的时间，天津房贷利率，究竟还会不会降？

天津目前首套房贷利率3.9%，LPR-40基点。

经咨询农行、建行等大型银行，得到的答复是：

年底之前，基点不会调整，首套继续保持在-40基点。

二套房贷的基点，有没有下降可能呢？

银行表示，最近没有要调整的意向，仍然+60基点。

那年底，天津房贷利率还有可能再低吗？

取决于12月20日的LPR。

目前预测，将有10-15基点的降幅。

两方面原因：

第一，11月25日降准了。

央行将于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25%。

此次降准共释放长期资金约5000亿。

每次降准，信号意义都非常强。

这是今年的第二次降准，4月25日央行也降了0.25%。

时隔7个月后再次启动降准，降息的预期非常大。

而且，11月的LPR按兵不动，预计12月将会下降。

从眼下的大环境来说，“降准降息”是必要操作。

虽然政策密集“浇水”，但楼市“这棵大树”还没长出叶来。

按逻辑，是一定要继续给宽松的利率环境。

每一轮“抢救周期”均如此。

2008年8月至2009年1月，3次降息、4次降准。

2014年4月至2014年9月，2次降息，4次降准。

2014年11月至2015年10月，5次降息，5次降准。

今年，仅有3次降息（LPR累计下调35基点）、2次降准（总共仅下降1%）。

力度还远不够。

年底的房贷利率，还有下降空间。

至于明年房贷利率会不会涨？

银行方面也给出答复：暂时没收到涨回基点的通知。

这意味着，明年年初，要么会延续LPR-40基点，要么调至LPR-20基点。

但即便回调，也是暂时的。

目前的趋势，楼市复苏，必须伴随更低的房贷利率。

客观说，现在首套-40基点，很难得。

基点一旦确定，将跟随整个还款周期。

抢到-40基点，以后无论LPR怎么变，基点也不会变。

如果打算买房，不必为了更低的房贷而拖到明年。

明年即便房贷低，也是由于LPR下降造成的。

LPR每年1月1日会自动调整为最新的，不必担心。

比如，只要转换为LPR的贷款，明年1月1日都将自动下调（以今年12月20日的LPR为标准，至少下降35个基点）。

关键还是办贷款时的基点，现在是不错的“优惠时机”。

第二，社融数据还是不好看。

10月，居民中长期贷款（主要是房贷）仅新增332亿。

比去年同期减少3889亿，创14年来同期新低。

同时，居民贷款也是年内第三次收缩。

说明此前出台的政策，以及房贷利率下调，刺激效果有限。

基于此，更加大了年底信贷政策进一步发力的可能性。

最近，密集出台的政策，都在救房企。

在供应端，玩命给利好。

从“三条红线”到“三支箭”，之前有多怕它疯，现在就有多怕它挂。

短短一个月时间，三支箭全部就位。

就连禁用多年的上市房企股权融资，都再度开闸。

资产重组、借壳上市、定向发行新股……统统恢复。

房企都要喜极而泣了，真是实力再强，不如命长。

但对于楼市来说，这只是“剃头挑子一头热”。

需求端的刺激，也刻不容缓。

降息、降准、降首付、税费减免、放松限贷……这些都是甜头。

有点甜，但还不够甜，还需要更甜的。

现在呼声比较高的一个救市大招：

降低存量房贷利率。

说到底，现在买房欲望低，主要还是对于未来收入预期的降低。

很多人的心态都是：拿着现金比什么都安全。

降低存量贷款利率，有两种方式：

商转公、存量房改利率。

20多个城市，已开始执行“商转公”。

也就是商业贷款与公积金贷款之间的转换，对存量贷款利率曲线降息。

全国来看，“商转公”风向很明显，一大批城市大概率要跟进。

据银行方面反馈，天津暂时没有“商转公”的政策。

但并不代表以后不会有，取决于整体的趋势。

“老房贷”高利率，也有希望下调。

其实，降低存量利率，并非没有先例。

2008年“萧条期”时，金融部门曾出台过政策。

多家银行宣布，8.5折、9折或更高利率的买房人，都可到银行改为7折利率。

这属于央行出政策，银行执行，配合房贷合同的修改。

当时的条件是：近两年内没有拖欠两期以上还贷、不存在违约、两笔以上未结清房贷。

最近，有消息称：“存量房贷利率即将统一下调，郑州成为试点城市”。

针对前期是5.88%，甚至更高的首套房房贷利率，一律执行最新贷款利率。

银行表示暂未受到通知，但也有内部人士透露，调整的可能性很大。

降低存量房贷利率，是“必需品”，有助于拉抬楼市信心。

包括“带押过户”的执行，天津也在筹备中。

已选定试点银行，APP等程序均开发完，近期将落地执行。

为了改变买房人的预期和情绪，明年年初，还将有针对需求端的楼市大招。

民间借贷利率上限简史

表1民间借贷利率上限变化情况

一、1991年8月13日之前：缺少明确法律规定

新中国成立后至1991年8月13日之前，我国并没有专门的法律法规对民间借贷利率上限作出规定，民间借贷长期处于法律监管之外。

1952年11月27日，最高人民法院在《关于城市借贷超过几分为高利贷的解答》中提出：“……私人借贷利率一般不应超过3分，……即使超过三分，只要是双方自愿，无其他非法情况，似亦不宜干涉”。该解答坚持尊重合同双方意思自治的原则，对民间借贷利率不予干预。

但到了20世纪60年代，民间借贷利率完全自由的做法催生了暴力催债现象，并且出借人通过借贷行为获得高额利息的情况频有发生，产生了诸多不良社会后果，由此引发了国家立场的转变。

1964年，中共中央转发了邓子恢《关于城乡高利贷活动情况和取缔办法的报告》，将月利率一分五厘作为判定高利贷的上限。该报告还特别指出，要“对高利贷活动进行一次坚决的打击和取缔”。

1984年9月28日，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》规定：“有息借贷,其利率可以适当高于国家银行贷款利率。但对于乘人之危、牟取暴利的借贷关系,不予保护”。

1986年，《中华人民共和国民法通则》草案规定“合法的借贷受法律保护，禁止高利贷”，但“禁止高利贷”的表述在草案讨论时被删除了。理由在于，当时有人问多少算高利贷，银行回答说超过银行利率四倍算高利贷，该意见遭到很多人反对，当时福州、温州一带民间借贷利率普遍高于银行利率四倍。

《民法通则》在起草过程中已经出现了把民间借贷利率与银行利率挂钩的思路，但由于“超出银行利率四倍算高利贷”的标准当时在部分地区缺乏可操作性，《民法通则》未采纳该标准，仅作出了非常原则性的“合法的借贷受法律保护”的规定。

二、1991年8月13日至2015年8月31日：四倍银行贷款利率

20世纪90年代初，我国民间借贷规模总量进一步增长，但由于缺少具体、完善的法律对利率问题加以规制，由民间借贷引发的纠纷数量也大幅增加，法院受理的民间借贷案件不断增加。

1991年8月13日，最高人民法院发布《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》（以下简称“1991年民间借贷司法解释”），1991年民间借贷司法解释第六条规定：

“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。”

根据中国人民银行货币政策司公布的历史数据，1991年8月13日至2015年8月31日期间，金融机构人民币贷款基准利率变化较为频繁且不定期，笔者据此整理了同期民间借贷年利率上限具体数值，详见下表。

三、2015年9月1日至2020年8月19日：两线三区（24%、36%）

2015年8月6日，最高人民法院发布《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“2015年民间借贷司法解释”），就民间借贷利率设定了明确的“两线三区”标准，2015年民间借贷司法解释自2015年9月1日起施行。

“两线”是指24％的司法保护线和36％的高利贷红线，“三区”是依据“两线”而划分的司法保护区（年利率低于24%)、自然债务区(年利率介于24%与36%之间)、无效区(年利率高于36%)。

2015年民间借贷司法解释第二十六条规定：

“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。

“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”

“两线三区”标准克服了地区差异以及法官主观因素导致的裁判标准不一问题，统一了裁判尺度，但同时也存在一刀切的弊端，缺乏弹性，威慑力不足，且易于被规避。此外，“两线三区”标准确定的24%的利率水平实际上也高于我国当时实体经济的平均利润率，设定的利率上限过高。

四、2020年8月20日至今：四倍一年期贷款市场报价利率

随着经济社会的发展变化，民间借贷领域出现了套路贷、校园贷、职业放贷等社会问题，民间借贷纠纷案件呈现爆炸式增长。2018年8月，最高人民法院发布法〔2018〕215号《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》，要求依法严守法定利率红线。

与此同时，我国利率市场化改革进一步深入。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率标准随之取缔。

2020年5月28日，“禁止高利放贷”明确写入民法典。《民法典》第680条规定“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。”这一规定明确表达了国家对民间借贷利率的基本立场。

2020年7月22日，最高人民法院、国家发展和改革委员会发布《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》，要求“抓紧修改完善关于审理民间借贷案件适用法律问题的司法解释，大幅度降低民间借贷利率的司法保护上限，坚决否定高利转贷行为、违法放贷行为的效力”。

2020年8月19日，最高人民法院发布《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（以下简称“2020年民间借贷司法解释”），确立了新的民间借贷利率上限，即不得超过一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍。2020年民间借贷司法解释自2020年8月20日起施行。

2020年民间借贷司法解释第二十六条规定：

“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。

“前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”

自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，据此，自2020年8月20日起，各时期民间借贷利率上限具体如下：

表22020年8月20日至今各时期民间借贷利率上限

国家干预民间借贷利率，尤其是确定利率司法保护上限，有利于识别高利贷行为，为借贷双方提供行为准则。但是目前依赖正规金融的逻辑来规制民间借贷的四倍利率规则并非完美无缺，事实上，该规则扭曲了民间借贷的实践。有学者认为，一年期贷款市场报价利率（LPR）4倍利率上限缺乏包容度，可能会加剧小微企业的融资难度。过分限制利率还可能引起借贷市场中资金供给不足，从而加大对社会稳定产生负面影响的风险。此外，LPR密集的修正和调整，造成了类案因受理时间、起诉时间的不同而产生了不同的判决结果，有违平等保护原则。

降了！银行集体下调存款利率，现在存50万，一年有多少利息？

自从疫情发生以来，全球经济充满挑战，这就导致股市、基金行业动荡不已，投资亏损更加严重。因此，对于手里有闲钱的人来说，保本保息，零风险的理财才是最佳选择，而这样的方式只有银行最靠谱。

因此，尽管疫情让不少人收入锐减，甚至是失业，但这2年来，我国银行存款反而增加了。到2021年12月底，住户存款已经突破了100万亿元，人均存款超过7万元。央行的最新数据显示，到今年3月末人民币存款余额243.1万亿元，同比增长10%。一季度住户存款也增加7.82万亿元。

那这么多存款，到底要怎么存，才能实现利息最大化？银行内部人士透露，只要存够这个数，每个月不工作，也有4000元的利息来花。

降了！银行集体下调存款利率早在2015年，我国就开始实行利率市场化，也就是说各大银行可以自主决定存款和贷款利息，只要不太过分。因此，不同银行，不同网点，不同渠道的利率各不相同。

自从利率市场化后，几乎每年都发生揽储大战，中小银行为了抢夺用户，都会推出一些高利率的存款产品。因此，那几年对于用户来说，把钱存银行还是很幸福的。但这两年，利率却在逐渐下降，利率5%以上的产品已经不见踪影。

为什么利率会下降呢？难道不需要存款了吗？原因是为了降低企业的融资成本。存款利率高了，贷款利率就不可能降下来，毕竟银行是靠贷款利率和存款利率之差来赚钱。

然而，不好的消息传来，进入2022年4月，银行再次集体下调存款利率。建行、工行、中行2年期、3年期普通定期存款利率普遍下调10个基点。以工行为例，3年期和5年期定期存款利率都从3.25%下降到3.15%，2年期从2.6%下降到2.5%，1年期维持2%不变。

如果存入50万元，1年期、2年期、3年期每年的利息分别为1万元、1.25万元、1.575万元。

从银行的存款产品来看，大额存单是利率最高的。此前，还有5年期的大额存单，不过国有大行已经下架了，只保留了3年期，而且利率也下调了。早在2020年12月，一些大行的三年期大额存单利率能达到4%，而小银行至少有4.75%。到了2021年11月，3年期大额存单平均利率仅为3.517%。

就在近日，银行再次下调大额存单利率，3年期利率最低只有2.9%，普遍在3.25%-3.35%之间，只比定期利率高一点点。如果存入50万，一年利息也才1.625万-1.675万。

存够这个数，每月有4000元利息如今银行利息这么低，存钱还有意义吗？实际上，这也是要看银行的。国有大行，股份制银行规模大，网点多，所以基本不用为存款发愁。但中小银行就不一样了，特别是小银行，利率下调后，竞争力就更差了，生存艰难。

比如，近日内蒙古林西农村商业银行招聘5名员工，要求在10日内拉到1000万存款，才能进入下一轮。由此可见，小银行对于存款多么迫切。于是，有些小银行的5年期大额存单利率依旧可以达到4%以上。

如果按4%的5年期大额存单利率来算，要存够多少钱，才能保证每月有4000元利息呢？答案是120万。如果你生活在三四五线城市，每个月不工作，存够这么多钱，每个月都有4000元利息来花。

不过，小银行的风险也大。近期，河南禹州新民生村镇银行、上蔡惠民村镇银行和柘城黄淮村镇银行出现了不能提现的问题，引发大众关注。据了解，这3家银行都是通过高息揽储，有一家银行存够150万，一年利率高达6%，也就是9万元利息。另外一家是4.75%的利率，存款几乎没门槛。在如今普通利率低于3.5%的大环境下，如此高的利率，确实有很大的风险。

未来利率可能会更低不过话说回来，大多数家庭很难拿出120万。按照前面所说，人均存款7万，那一个三口之家就有21万。但实际上，全国城镇私营企业月均工资不到5000元。但开销却很大，房贷车贷，养老人养子女等等，各项开销，根本剩不下多少钱。

对于很多90后和00后，不但没什么存款，而且还处于负债状态。因此，对于普通人来说，还是要做好合理的规划，不要盲目消费，更不要透支。有多大的赚钱能力，就过什么阶段的日子。每个月应该拿出一部分钱来储蓄，以备不时之需。

随着银行存款利率的下降，存款收益确实大幅下降，但相比其它风险大，不稳定的理财产品，还是银行靠谱一些。未来的利率可能还会继续下降，早在2019年，央行前行长周小川就说过：10年后想要买款年化收益3%的理财产品，都可能要像汽车牌照摇号那样，完全靠运气了。

最后，如今这样的存款环境，你愿意把钱放银行吗？