5月这次降息对已经买房贷款的人有影响吗？

每个月还房贷的多少则是取决于房子的贷款利息是什么样子的，如果利息下降了，那么每个月所还的房贷自然也会下降，那么降息对己买房的有什么影响？贷款买房适合哪种还款方式？

贷款买房在如今生活中已经成为比较常见的方式，但是通过贷款的方式来获得房子，需要每个月按时的还房贷，而每个月还房贷的多少则是取决于房子的贷款利息是什么样子的，如果利息下降了，那么每个月所还的房贷自然也会下降，那么降息对己买房的有什么影响？贷款买房适合哪种还款方式？

降息对己买房的有什么影响降息后对于房贷影响还是比较大的，主要是我们贷款的利率发生了变化，降息后贷款的利率也会降低，这样我们每月还款的数量就会减少，以2015年5月11日央行降息为例，此次商业贷款基准利率（以五年期为例）由原来的5．9％降至5．65％。

1、最直接的影响那就是降低了买房成本，对未购房的人来说，比如央行五年期以上的贷款利率是4．9％，小白如果想在银行办理房贷，但利率上浮20％，即5．88％的话，以100万，30年期，等额本息为例，每个月月供就是5918．57元。如果此时央行降息0．25％，基准利率变为4．65％，房贷上浮比例不会改变，但是参考基准利率的房贷实际利率会下调。

2、对于已购房的人来说，如果基准利率走低，按照现有政策“合同期限在1年以上的，从调整利率的下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率标准”，即基准利率上调后下一年1月1日，你才能享受贷款利率下调带来的红利。

贷款买房适合哪种还款方式还贷方式也很有讲究。同样100万元房款，同样还20年，有人要支付79万元利息，有人则要支付65万元利息。相差这么多，则在于前者采用等额本息还贷，后者采用等额本金还贷。等额本息每月归还的本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，还贷压力均衡。等额本金还款方式每月归还的本金相同，利息逐月递减，月还款数呈先高后低，逐月递减。对收入较高、预计将来收入大幅增长或准备提前还款的房贷者，应选择等额本金的还款方式。

为了能够更好地帮助每一个想要买房子的人们，国家也开放了有关贷款买房子的相关政策，但是通过贷款的方式买房，一定要做到按时的还款才行，另外有关还款方式不同，所以每个月还款的金额也不一样，上面为你解答了降息对己买房的有什么影响？贷款买房适合哪种还款方式？看过之后应该已经有所了解了吧。

「光大固收」房地产行业的拐点及投资机会

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报告发布日期：2022年9月2日

分析师：张旭执业证书编号：S0930516010001

联系人：董乃睿、秦方好

摘要

1、房地产行业信用风险回溯及现状分析

2021年上半年，由于个别大型房企发生了信用瑕疵事件，信心和情绪的传导效应产生了“由点到面”的影响，使得投资者对房地产行业整体信用资质的信心有所下降。融资端供给侧也对房地产企业融资采取了较为谨慎的态度，资金供给收紧加剧了房地产企业的流动性困难，多家房地产企业陷入困局。在这段时间内，房地产企业的信用瑕疵事件开始集中发酵，大批项目处于停工状态。为保证房屋的交付，地方政府对商品房预售资金的监管要求再次紧缩，进一步限制了房地产企业自由现金流的规模。房地产企业在面临较大流动性压力的情况下，开始选择打折促销的方式加快回款速度。然而，在地产企业信用瑕疵事件频发、资金压力较大的背景下，房地产企业打折促销的方式导致购房者对房地产企业“保交房”的预期进一步降低，形成了“越降价购买意愿越低”的情形，最终呈现“量价齐跌”的局面。同时，部分城市的贷款风波遏制了房地产行业信心的恢复、延缓了房地产行业销售复苏的进程，潜在购房群体的购房意愿再次受到冲击，销售端从而无法获得持续的资金流入。因此，房地产销售端的低迷导致房地产企业的流动性进一步承压，由此，房地产行业进入“负循环”。

2、房地产行业的拐点及投资机会

根据过往的经验来看，信用利差的修复通常伴随着行业景气度的回升，以煤炭行业为例：2016年，煤炭需求的下降和供给的过剩导致煤炭市场库存高居不下，煤炭价格处于较低位置，引发了较多企业盈利能力不足、经营困难等问题，投资者对煤炭行业信心的缺失导致其债信用利差持续走阔。在供给侧改革等行业优化政策的持续推动下，煤炭行业景气度回升，伴随着煤炭价格的上涨，债券信用利差随之下行。我们认为地产行业亦不例外，虽然其信用利差的修复难度较此前或有加大，但地产行业景气度的拐点仍为信用利差修复至关重要的起始信号。

为了更直观地观测地产行业的景气度以及判断行业的拐点，我们结合目前的市场环境构建出了地产行业景气度指数并观察其斜率，通过斜率之间的比对来找寻此前下行周期中与近期最为相似的趋势，进而推断地产行业未来走向。自2021年10月份以来，地产行业景气度指数的斜率开始转负，此后持续为负且愈加陡峭，截至2022年7月底，指数的斜率已经降至-3.76。通过比对可以发现目前地产行业景气度的斜率与2014年7月份的斜率最为相近，两个指标仅相差0.12，因此我们认为建立在“平滑后的景气度指数斜率存在一定趋势性”的前提假设下，可以结合当时情况对目前地产行业走势予以研判。从数据上来看，2014年7月地产行业景气度指数斜率跌至最低值之后，指数斜率便开始回升，由此可以推断，目前地产行业已处于“寻底”阶段。

3、风险提示

超预期信用瑕疵事件的发生进一步遏制房地产市场的恢复速度；房地产行业需求改善不及预期。

1、房地产行业信用风险回溯及现状分析

1.1、回溯：房地产信用风波传导链2021年上半年，由于个别大型房企发生了信用瑕疵事件，信心和情绪的传导效应产生了“由点到面”的影响，使得投资者对房地产行业整体信用资质的信心有所下降。融资端供给侧也对房地产企业融资采取了较为谨慎的态度，资金供给侧的收紧加剧了房地产企业的流动性困难，多家房地产企业陷入困局。在这段时间内，房地产企业的信用瑕疵事件开始集中发酵，大批项目处于停工状态。为保证房屋的交付，地方政府对商品房预售资金的监管要求再次紧缩，进一步限制了房地产企业自由现金流的规模。房地产企业在面临较大流动性压力的情况下，开始选择打折促销的方式加快回款速度。然而，在地产企业信用瑕疵事件频发、资金压力较大的背景下，房地产企业打折促销的方式导致购房者对房地产企业“保交房”的预期进一步降低，形成了“越降价购买意愿越低”的情形，最终呈现“量价齐跌”的局面。同时，部分城市的贷款风波遏制了房地产行业信心的恢复、延缓了房地产行业销售复苏的进程，潜在购房群体的购房意愿再次受到冲击，销售端从而无法获得持续的资金流入。因此，房地产销售端的低迷导致房地产企业的流动性进一步承压，由此，房地产行业进入“负循环”。

1.2、现状：房地产行业处于下行阶段1.2.1、需求端：销售暂未回暖，房地产市场仍处于低温状态2021年7月至2022年7月，我国商品房销售额及销售面积整体呈现持续下行趋势。2022年1—7月，我国商品房销售额约为7.58亿元，同比下降28.8%，其中住宅商品房销售额同比下滑31.4%；商品房销售面积约为7.82亿平方米，同比下降23.1%，其中住宅商品房销售额同比下滑27.1%。此外，2022年7月的30大中城市的商品房成交面积同比下滑33.73%，其中一线城市同比下降5.73%，二线城市同比下降36.85%，三线城市下降43.92%，一线城市商品房成交面积的同比下滑趋势较3月—5月有所好转，而二线城市和三线城市商品房成交面积的同比下滑幅度依旧处于较高的水平。销售数据暂未回暖，房地产市场依然处于低温状态，7月的贷款风波导致购房者对房地产企业的信心不足，房地产市场依然面临着下行压力，但各地区出台的保交楼政策向市场释放了一定积极的信号。

2022年3月以来，疫情的反复导致部分地区停工停产，居民的就业和收入因此受到了一定负面影响，从而引发居民消费倾向、结构和预期的变化，我国消费者信心指数自2022年3月开始出现明显下滑。消费者对于消费支出的收紧叠加对房地产行业信心的下滑导致购房意愿降低，房地产需求端恢复较为缓慢。

1.2.2、供给端：新开工和竣工面积延续负增长自从个别房企于2021年6月发生信用瑕疵事件以来，我国房地产投资完成额增速、房屋新开工面积和竣工面积的同比增速不断下滑且呈现负增长态势，其负增长幅度也在不断走阔。2022年1月至2022年7月，我国房屋新开工面积为7.61亿平方米，同比下滑36.1%；我国房地产开发投资完成额为7.95万亿，同比下滑6.4%。同一时间段，我国房屋竣工面积为3.2亿平方米，同比下降23.3%，其中住宅竣工面积为2.33亿平方米，同比下降22.7%。我们认为，房地产企业开发投资和新开工意愿整体下行的原因在于两个方面：1）市场信心暂未恢复，房地产销售未回暖，在资金紧张的情况下，房地产企业的新开工意愿不强；2）由于自身流动性较不充裕，房地产企业的拿地规模有所缩减。此外，在房地产企业流动性承压、疫情反复的背景下，工程项目的停工导致房地产竣工时间被动延迟，竣工面积呈现负增长。伴随着7月贷款风波后各地“保交楼”举措的不断出台和部分房地产企业复工情况的改善，房地产竣工情况有望得到小幅边际修复，但销售恢复的缓慢将继续遏制竣工面积的增长。

1.2.3、资金端：房地产行业融资环境依旧偏冷2021年6月以来，我国房地产开发资金同比持续呈现下滑趋势。2022年1月至2022年7月，我国房地产开发企业到位资金为8.88万亿元，同比增速为-25.4%，同比负增长幅度较2022年6月有所小幅走阔。其中，国内贷款和其他资金的同比降幅依旧较大，分别为-28.4%和-32.06%，自筹资金的同比增速为-11.4%。在房地产开发资金中，其他资金和自筹资金的占比最高，且两者主要来源均为销售收入，但由于房地产销售情况暂未回暖，房地产开发资金中其他资金和自筹资金的恢复依然会较为缓慢。此外，自2021年下半年以来，部分房企信用事件频发，致使银行及非银金融机构出现一致性收缩行为，在目前房地产行业依旧处于低温运行的背景下，金融机构对房地产企业的信心和支持力度仍然偏低，部分房地产企业的流动性还处于承压状态，行业融资环境的修复尚需时间。

1.2.4、政策端：中央与地方层面持续提供支持2022年以来，中央层面，央行、银保监会、住建部多次发文进行宏观调控，完善LPR形成机制引导LPR下调、降准释放流动性保障市场环境平稳、优化商品房预售资金监管政策等。地方的调控政策各有不同，但均依照牢牢坚持“房住不炒”的定位，着力稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展，紧盯市场变化及时提出各类调控措施。2022年以来，地方因城施策调控房地产市场愈发明显，出台的地产松绑政策主要包括放松限购/限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放松公积金贷款政策、发放购房补贴、放松落户政策、重启房票安置、为房企提供资金支持等。

2、房地产行业的拐点及投资机会

根据过往的经验来看，信用利差的修复通常伴随着行业景气度的回升，以煤炭行业为例：2016年，煤炭需求的下降和供给的过剩导致煤炭市场库存高居不下，煤炭价格处于较低位置，引发了较多企业盈利能力不足、经营困难等问题，投资者对煤炭行业信心的缺失导致该行业债券信用利差持续走阔。在供给侧改革等行业优化政策的持续推动下，煤炭行业景气度回升，在煤炭价格上涨近5个月后，债券信用利差随之下行。我们认为地产行业亦不例外，虽然其信用利差的修复难度较此前或有加大，但地产行业景气度的拐点仍为信用利差修复至关重要的起始信号。

2.1、地产行业景气度指数的构建为了更直观地观测地产行业的景气度以及判断行业的拐点，我们结合目前的市场环境构建出了地产行业景气度指数并观察其斜率，通过斜率之间的比对来找寻此前下行周期中与近期最为相似的趋势，进而推断地产行业未来走向。我们采用层次分析法（以下简称“AHP”）来构建地产行业景气度指数。AHP是美国运筹学家S于20世纪70年代初提出的一种主观赋值的评价方法，其将定量与定性分析相结合，用使用者的经验判断各因素之间的相对重要程度，并综合地给出每个因子的标准权数。

在构建模型的过程中首先需要确定总目标及影响目标的各项因素，在此次模型的搭建中，总目标为地产行业景气度，而其影响因素分别为销售情况、骏工情况、融资情况以及新开工情况。其次，需判断各元素对总目标的影响程度，此处将通过判断矩阵来计算具体权重。矩阵的构建需要比对各因素之间的相对重要性，过程中采用了T.L.S引用的1-9标度方法。

各因子重要程度排序方面，我们认为销售情况仍为目前影响地产行业最为重要的因素；竣工及融资情况的重要性均弱于销售情况；相比之下，新开工情况重要性最弱。进而，我们利用和法求出矩阵的特征向量，然后进行归一化，可得到各指标的权重。

需要注意的是，我们还需要在此基础上进行一致性检验。所谓一致性指的是判断思维逻辑的一致性，如A比C强烈重要，B比C稍微重要，则A一定比B重要。而对元素进行两两比较是一个主观过程，很容易产生逻辑一致性的矛盾，因此需要一致性检验。这里我们通过引入两个指标来检验判断矩阵一致性程度，分别是一致性指标CI和一致性比率CR：

这里的平均随机一致性RI（RIx）是多次重复随机判断矩阵特征值的计算后取算术平均数所得到的。在一致性检验中，CI越大矩阵Q的不一致程度越严重，CI=0矩阵A则完全一致。CR是用来检验可靠性的一致性检验指标，当CR0.1，判断矩阵一致性可以接受；否则需要调整判断矩阵中的值直到通过一致性检验为止。经测算，CR值小于0.1，因子的一致性检验通过。

最后，我们将各因子对应的权重与其实际指标相乘，并加总，进而得到地产行业的景气度指数。同时，为了削弱短期随机波动对序列的影响，使序列平滑化，从而显示出长期趋势变化的规律，我们采用了移动平均的方法对地产行业景气度指数进行了平滑。

为了可以更为清晰的观察地产行业景气度的变化趋势，我们对地产行业景气度指数中任意相邻两点间斜率进行计算，斜率的计算公式为：

K=α=[Y2-Y1]/[X2-X1]

应用到我们的场景中，Y轴所对应的数据为地产行业景气度指数，而X轴所对应的数据则为时间序列，由于相邻指标的时间间隔均为一个月，因此公式中的X2-X1=1，由此可推导出两个连续指标间的斜率为Y2-Y1，通过以上方法我们计算出了相邻两指点之间的斜率。不过，由于斜率的平滑程度一般，因此我们对斜率进一步进行了滤波处理，这样做的意义在于在斜率平滑性加强之后，趋势的连贯性增强，两点之间的关系不会在较短的时间内发生过大偏离。在这样的前提下，找到的历史上与目前最相近的斜率才能更具有指示意义。

2.2、历史上房地产行业下行周期的回溯以及趋势相似点的寻找2006年以来，地产行业经历了典型的三轮下行周期，分别是2008年、2011年和2014年。我们通过参考过去几次地产行业进入下行周期时景气度指数的斜率，并结合目前市场环境，对此次行业趋势进行定量及定性相结合的研判。

2.2.1、2008年地产行业进入下行周期的驱动因素本轮房地产下行周期的驱动因素主要包括经济因素、货币政策因素和房地产行业政策因素。从经济情况来看，2007年美国次贷危机发生，受其影响，我国经济承压，2007年第三季度至2009年第一季度，我国GDP增速呈现逐季下降的趋势，由2007年第三季度的14.3%下降至2009年第一季度的6.4%，经济发展有所放缓。地产行业随之承压，房地产投资及需求端数据亦有下行。

从货币政策来看，2006年第二季度至2008年第三季度，大型机构及中小型机构存款准备金率分别上调18次，存贷款基准利率上调7次，我国货币政策的基调由“宽松”转变为“紧缩”，进一步导致了房地产市场的下行。

从地产行业调控政策来看，以2007年9月底央行及银监会发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》为例，90平方米以下首套房贷款首付比率不得低于20%，90平方米以上不得低于30%，第二套房不得低于40%，此外，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，在一定程度上抑制了购房需求。

应对下行趋势的调控政策2008年下半年为应对地产行业的下行趋势，地产调控政策有所放松，助力地产行业走出行业底部。具体来看，2008年9月后，我国货币政策由“紧缩”转为“宽松”，大型机构及中小型机构存款准备金率与存贷款基准利率均有所下调，随后，我国“四万亿”政策于2008年11月出台，助力房地产市场企稳回暖。此外，2008年10月的国常会提出降低住房交易税费、支持居民购房”，人民银行和财政部陆续出台放松政策，明确首套房的贷款利率的最低值为基准利率的0.7倍，最低首付比例调降至20%；首次购买90平方米及以下住房的居民契税税率暂下调至1%；公积金贷款利率“五年期以上由现行的4.86％调整为4.59％；对个人销售住房暂免征收土地增值税、对个人购买住房暂免征收印花税。国务院又于2008年12月出台“国十三条”，进一步鼓励普通商品住房消费，房地产市场热度得到回升。

地产行业景气度指数斜率回溯自2018年4月份以来，景气度指数斜率由正转负，2008年9月平滑后的斜率降至此轮周期的最低点，为-2.89，此后斜率陡峭程度开始下降，直到2009年5月由负转正。

2.2.2、2011年地产行业进入下行周期的驱动因素本轮房地产下行周期的驱动因素主要包括经济因素、货币政策因素和房地产行业政策因素。在此期间内，从经济情况来看，我国2011年的季度GDP增速呈现逐渐下降的趋势：从第一季度的10.2%下降至第四季度的8.8%，同时，我国固定资产投资完成额季度增速也整体处于下行通道。伴随着经济增长的放缓，我国通货膨胀水平却持续处于较高位置，2011年全年CPI当月同比增速平均值达5.41%。

从货币政策来看，2010年我国货币政策整体较为宽松，但由于2011年我国通货膨胀风险上升，宽松的货币政策已不能持续，央行适时适度对货币政策进行了预调微调，由宽松转变为稳健。2010年10月至2011年年中，我国存贷款基准利率上调5次，大型机构及中小型机构存款准备金率分别上调9次。

从地产行业政策来看，2011年为我国房地产政策收紧的一年。为稳定房地产市场发展，国务院、银监会等政策层以稳健调控为主旋律，相继出台“新国八条”、《关于调整住房公积金存贷款利率的通知》等多项调控房地产市场的政策。此外，前总理温家宝也于2011年在讲话中强调“要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。房地产行业因而被戴上“紧箍咒”，于2011年年初步入下行周期。

应对下行趋势的调控政策房地产行业步入下行周期后，为刺激房地产需求端，地方调控政策开始有所放松。多地以不同的形式对地方政策进行了微调，包括：放松公积金贷款、补助、税费优惠等。此外，央行也于2011年12月、2012年2月和2012年5月对存款准备率进行了下调，于2012年6月和2012年7月对存贷款基准利率进行了调降。在多方政策的共同助推下，房地产行业逐渐企稳回暖。

地产行业景气度指数斜率回溯自2010年四季度以来，景气度指数斜率开始转负，并呈现绝对值持续扩大态势。截至2012年7月，地产行业景气度指数的平滑后斜率降至此轮周期最低值，为-2.30，此后逐渐变的相对平缓，直至2013年2月由负转正。

2.2.3、2014年地产行业进入下行周期的驱动因素本轮房地产下行周期的驱动因素主要包括经济因素和房地产行业政策因素。从经济情况来看，在此下行周期内，我国GDP增速与固定资产投资完成额增速均整体处于下行通道。此外，2014年年初至2015年5月，我国社会融资规模增速整体呈现下降的趋势，流向房地产行业的资金规模也有所减少，房地产开发资金合计值大幅下滑。

从地产行业政策来看，国务院常务会议于2013年明确了五项房地产市场调控具体政策措施（即“国五条”），再次强调了“坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松”的基调，在严格执行既有限购政策的基础上，要求未实行限购政策但房价上涨过快的城市及时采取限购等措施。限购措施的持续加码导致了需求端收紧而供给端加大供应的供需不平衡局面，商品房库存高企，商品房销售量价齐跌。

应对下行趋势的调控政策为应对本轮房地产下行周期，需求端相关刺激政策不断出台。2014年4月，南宁市首先放松了限购措施，2014年7月11日的住建部座谈会又明确提出“千方百计去库存”，随后，除北上广深等少数几个城市外，我国一二线城市的限购政策开始转向宽松。2014年9月30日，中国人民银行和银保监会共同发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即“930新政”），将首套房认定标准由“认房又认贷”放宽为“认贷不认房”，并提出“积极支持居民家庭合理的住房贷款需求”，以金融支持房屋交易等住房需求，标志着本轮房地产行业政策导向由“调控”转变为“刺激”。此外，央行于2014年10月、2015年3月和2015年5月对存贷款基准利率进行了调降，进一步推动房地产市场全面回暖。

除了需求端得到政策刺激外，房地产行业资金端也得到了进一步的放松。《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（即“930新政”）提出“继续支持房地产开发企业的合理融资需求，扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具”，房地产债券发行规模得到快速增长，房地产企业流动性问题得到较大改善。

地产行业景气度指数斜率回溯自2013年年底以来，景气度指数斜率由正转负，截至2014年7月，地产行业景气度指数的平滑后斜率跌至此轮周期最低值，为-3.64。

2.3、目前地产行业趋势及未来判断自2021年10月份以来，地产行业景气度指数的平滑后斜率开始转负，此后持续为负且愈加陡峭，截至2022年7月底，指数的平滑后斜率已经降至-3.76。通过比对可以发现目前地产行业景气度的斜率与2014年7月份的斜率最为相近，两个指标仅相差0.12，因此我们认为建立在“平滑后的景气度指数斜率存在一定趋势性”的前提假设下，可以结合历史情况对目前地产行业走势予以研判。从数据上来看，2014年7月地产行业景气度指数斜率跌至最低值之后便开始回升，由此可以推断，目前地产行业已处于“寻底”阶段。

不过，相比前几轮的下行周期，此轮地产行业的下行及未来恢复情况又与此前存在诸多不同。第一，通过前文中对历次地产行业进入下行周期的回溯可以发现，在此前的三轮下行周期中，并未发生大面积的房企风险事件，因此在相对宽松的政策下，居民购房需求可被随之带动。结合目前情况来看，由于较多民营地产公司出现流动性危机，居民的购买意愿受到冲击，因此即便政策端有所放松，对购房需求的刺激力度仍然较为有限。第二，疫情的反复对居民的收入造成一定的冲击，进而降低其消费能力，购房需求随之减弱。因此，即便通过定量的方式测算出目前房地产行业已在“寻底过程中”，但从定性的视角来看，仍需在一定程度上拉长对行业底部到来时间的判断。

投资策略方面，我们认为可遵循两个思路：第一个思路，持有至到期实际信用风险被高估了的债券。由于前期地产行业信用风险事件频发，部分投资人的“应激反应”致使部分风险相对可控的民营房企及个别国企地产公司的收益率出现了上行，但上行幅度仍相对可控，通常在6%—10%之间，伴随着行业底到来，此类房企的收益率将会随之下行，同时这类债券的违约风险相对可控，因此我们认为对此类债券持有至到期是较为不错的选择。

第二个思路，挖掘估值弹性较大且活跃度相对较高债券的区间收益。部分受负面舆情扰动但又并未违约的民企地产及混合制企业的收益率在前段时间出现了较大幅度的上行，收益率通常处于10%—25%之间，此类债券的价格保护垫较厚，且弹性空间较大，随着地产行业景气度拐点的到来，其收益率的下行空间更大，因此我们认为对于此类债券可挖掘区间收益。

3、风险提示

超预期信用瑕疵事件的发生进一步遏制房地产市场的恢复速度；房地产行业需求改善不及预期。

►利率债（张旭/李枢川）

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福州首套房最低利率只要4.25%，刚需可以上车了吗？

作为观察过2008和2015年楼市的过来人，想说几句真心话，篇幅不长，希望能耐心看完！

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

福州有多家银行首套房利率下降，因为在此之前，有多家银行出现利率最低至4.4，在此前的LPR基础上下调20个基点，如果按现在央行4.45的利率计算，最低可能达到4.25%；

房地产是有周期性的，信号也很明显，每次进入周期的高点和低点的时候，可以看一下贷款金融政策，这是一个很明显的信号！

再往前看，两次重大的降息发生在什么节点呢？

在2008年底的时候，利率打七折，在2015年底的时候，利率打85折，好像折扣有点差距吧？其实这两个的实际利率差不多；

在2008年的时候，基准利率是5.94，7折后的价格是4.158，而2015年的时候，基准利率是4.9,打个85折为4.165；

大家可以查一下房价在2008和2015年的实际价格，就会发现这个年头是房价周期里的最低点，至于在08年和15年之后的几年，与该时间点对比，就有明显的提升了；

对于80.90后的人来说，可能不会有这种印象，但是作为一个经历过那个年代楼市的人来说，记忆犹新，记得我之前发文的时候，说一个同事在2015年在火车南站板块七千多的新房觉得贵吗？

那么我们从购房者的角度来看，如果买一套三百万的房子，有两百万是贷款，利率变动后会有多大的差距呢？

如果是贷款三十年的话，两百万一个月的差距就是600块，对于两百万来说，600块好像是九牛一毛，其实这主要代表的是一次重要的信号；

未来市场会逐步地回暖，但买房的人都有一种思维惯性，就是看到信号不会立马入场，这个时候，新房不会暴力上涨，这种信号也会传导至二手房市场；

今年对5.5的目标还是不变，现在的内需和外贸都不太尽如人意，房地产基建还是要出来顶大梁了；

对于楼市来说，很多刚性需求在房地产被打压的时候没有进场，现在叠加一堆利好政策，会不会出现干柴烈火呢？

这么说或许有点夸张吧，但是楼市的回暖已经在路上了，现在可以算是一个周期的底部。

我们简单地思考一个问题，在福州三百万一套的房子，租金在四千左右，如果房价一直不变的话，五年的租金收入为24万，而三百万的持有成本，即使按3.8的利率，五年下来有57万；

按照这个逻辑，那么未来谁还会买房呢？都听大傻春的，把房子卖了，租房子住！

你们看到现在房价不高，其实只是市场不尽如人意，在备案价的基础上做了折扣；

如果认真观察每个楼盘的备案价，你会发现大多数楼盘的备案价都给得很高，只是市场下行的时候，商家只能采取以价换量的手段！

对于刚需购房者来说，现在可以进场了，福州部分银行最低（比如工商银行，平安银行）4.25这个利率几乎无限接近08年和15年的4.16这样的点了。

但是在选房的时候，还是希望保持慎重，因为现在有不少房企都躺在ICU了，那已经买了风险房企又未交房的准业主怎么办呢？

（这些业主也没必要过于担心，曾经在市场上传出一份文件，有关部门对12家房企进行救助，那这份文件的可信度如何呢？这12家房企里，有三家闽系房企，另外有四家在福州有项目，涉及多个楼盘；其实，判断一份文件的真假，就看发文件的部门有没有进行辟谣，如果没有进行辟谣的话，可信度就非常高了。）

现在对于房地产市场的政策，就是刚需和改善必须支持，对于风险房企给予扶持，让房地产健康发展，而不是把房价打压到如葱一样的价格！