首套房房贷利率最低降至4.4% 央行重磅调控释放哪些信号？

5月15日，央行联合银保监会提出对于贷款购买普通自住房的居民家庭，降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。

这无疑拓宽了商业银行的贷款空间，同时进一步降低首套房的购房成本。随后各地也将快速执行这一政策，但每个城市的市场影响还需要看各自落地细则情况。对此，有业内人士预计，未来更多城市会下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放。综合来看，政策的意义在于释放了更加积极的信号，提振市场信心。

500万元30年贷款，月供或少还600元

首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整，无疑使得商业银行的贷款空间变大。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这有助于促进房贷利率的下调，进一步降低购房者的成本。尤其是一些交易行情疲软的城市，将基于差别化的信贷政策工具，积极开展更宽松的房贷政策。另外，从下降20个基点来看，下调的力度比较大。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次调整前首套房贷款利率最低要求是5年期以上LPR（4.6%），二套房贷款利率最低为5年期以上LPR+60个基点，那么本次下调首套房贷款利率20个基点，即最低可为4.4%，是加大了对刚性和改善性住房需求的支持。如果考虑到今年以来部分城市已经调整认房认贷标准，部分改善性住房需求亦将受益。

对于调整后的“最低可为4.4%”，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷利率水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

“从央行发布差别化房贷政策发布专门文件来看，体现了当前房贷持续发力、扭转近期房地产交易行情颓废态势的决心。而央行选择在周末发布政策，也说明政策非常紧迫和必要。”严跃进如此称。

央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，在全国个人按揭贷款利率方面，利率为5.42%。严跃进据此测算，按照减20个基点计算，那么实际的利率可以做到5.22%。从500万贷款金额、等额本息、30年月供偿还的方式计算：在利率从5.42%降到5.22%的情况下，每个月可以少还约600元，30年加起来可以少还约22万元。

不过，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从之前首套房贷款利率最低4.6%降低到4.4%的确是利好，但是并不是直接降息，只是给地方贷款执行的空间，预计各地将快速开始执行，政策影响需要看各地落地细则的情况。

坚持“房住不炒”，拉大首套房与二套房贷款利差

值得关注的是，央行此次仅调整了首套房商贷利率下限，而二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

对于这样的差别化住房信贷政策的调整，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅认为，由于“二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行”，这是拉大了首套房与二套房贷款利差，在刺激首套房需求释放的同时，有利于避免加大投资投机性需求。这也意味着在刺激需求的同时，坚持“房住不炒”。

在此次政策表述中提到，人民银行、银保监会将各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

“对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，这有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。”杨畅这样表示。

此次政策对于未来市场的影响如何？对此，严跃进认为，在持续的LPR利率降低、银行本身的利率下调、央行明确的差别化住房信贷政策等多方面发力下，将为5月中下旬以及后续市场交易的活跃创造更好的条件。

在陈文静看来，本次全国统一下调首套房贷款利率下限，对当前的市场预期将起到积极作用，亦将对市场产生实质性利好。本次全国统一下限调整后，各地下调房贷利率的空间进一步打开，预计各地将结合地方实际情况调整房贷利率，降低购房者置业成本，提高购房者置业意愿。

“此前，苏州、广州等城市部分银行已经下调优质客户的房贷利率至最低基准线4.6%，对市场情绪产生了一定积极带动，未来预计更多城市下调房贷利率至最低要求，促进住房需求释放，热点城市市场有望逐渐企稳回温。”陈文静说。

此外，很多业内人士认为，调整首套房房贷利率下限，释放了更加积极的信号。对此，王小嫱认为，除了降低了居民的购房门槛，也提振了市场的信心。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对卢茜

520降息大礼包下发！5年期以上LPR现史上最大降幅，百万房贷利息可省三万多元

央广网北京5月20日消息（记者冯方）5月20日，市场迎来重磅利好。5月份5年期以上LPR报价为4.45%，下降15个基点。接受央广网记者采访的多位专家指出，此次降息释放了明确的稳楼市信号，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极作用。同时，此次降息能更好地降低实体经济融资成本，促进中长期投融资活动，有助于提振资本市场投资者信心，并间接为提振消费提供了空间。

5年期以上LPR现史上最大降幅，百万房贷利息可省三万多元

5月20日上午，5月份贷款市场报价利率（LPR）公布：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。其中，1年期LPR连续4个月维持不变，5年期以上LPR较上月下降15个基点。

（截图自中国外汇交易中心网站）

据人民银行公告，自2019年8月20日起，LPR按新的形成机制报价并计算得出。中国外汇交易中心网站信息显示，包括此次在内，2019年8月以来，5年期以上LPR共有过5次下降，本次降幅最大。

由于5年期以上LPR与房贷利率挂钩，此次5年期以上LPR下调后，房贷利率也有望随之下调。按贷款金额100万、期限30年、等额本息还款计算，5年期以上LPR从此前的4.6%降低15个基点，购房者平均每月可减少月供约89元，需偿还的利息总额减少三万多元。

上周日（5月15日），人民银行、银保监会联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布个人首套住房商贷利率下限调降20个基点，二套住房政策下限不变，为个人首套房贷利率下行进一步打开执行空间。

按4月份5年期以上LPR为4.6%计算，上述政策调整生效后，个人首套住房商贷利率最低为4.4%。如今，5月份5年期以上LPR下调，一方面，需对应LPR的住房贷款利率全面下降15个基点，另一方面，首套住房商贷利率下限也进一步降至4.25%。

据易居研究院智库中心5月19日发布的报告，此前已有包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明等20个城市首套房贷最低利率降至4.4%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此前人民银行已经明确了‘LPR-20个基点’的个人首套房贷定价思路，此次5年期以上LPR下调，意味着当前全国20多个城市4.4%的利率可能并非最底部的利率，后续还有进一步下调的可能。”

严跃进表示：“需要说明的是，在实际过程中，存量房贷用户的利息调整，要等到明年元旦后才可以进行。近期新购房的购房者利率最低可以做到4.25%，实际如何操作要看银行的行动。但就近期银行的动作看，因为已经普遍在落实周末的新政，所以一般都会把4.4%的利率作为近期下调的目标值。”

对房地产市场有积极影响，但不会导致过热

中长期以上贷款利率下调，不仅减轻了购房者的还贷负担，也降低了房企的融资成本和经营成本。

“此次降息对于房企积极申请低成本的开发贷款等也有积极作用，有助于房企中长期融资成本和经营成本的降低。”严跃进表示，“货币金融大环境的宽松，对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。此次降息充分体现当前降低资金成本的紧迫性和支持导向，不论对于宏观经济还是房地产行业，都有重大的积极影响。”

民生银行研究院宏观研究中心主任王静文指出：“此次5年期以上LPR下调后，个人首付住房商贷利率下限将进一步下降至4.25%，进一步接近2016年房贷利率85折期间4.165%的水平。这将有助于降低居民购房成本，进而激活居民信贷需求，引导居民合理加杠杆，从而对房地产市场构成实质性利好。”

中原地产首席分析师张大伟认为：“此次降息意味着，房地产市场在政策底部后很快将出现市场底部。”不过，张大伟同时指出：“目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至产品竞争等方面都存在压力。整体看，本次降息不会导致房地产市场过热。”

政策信号明显，宏观经济有望进一步企稳

5月18日，稳增长稳市场主体保就业座谈会在云南召开，会议要求，“各地各部门要增强紧迫感，看得准的新举措能用尽用，5月份能出尽出，确保上半年和全年经济运行在合理区间，努力使经济较快回归正常轨道。”东方金诚首席宏观分析师王青判断，此次5年期以上LPR下调，也是对上述会议要求的具体落实。

王青指出：“5月政策利率保持不变，也没有实施全面降准，而5年期以上LPR报价单独下调，表明出在‘以我为主、兼顾内外’考虑下，货币政策正在加大逆周期调控力度，特别是对房地产的定向支持正在持续加码，释放了明确的稳楼市信号，意在缓解房地产市场下行对宏观经济的拖累，同时也有助于管控头部房企违约等重点领域风险。”

中信证券联席首席经济学家明明表示：“此次降息政策是非常积极的，主要有三个特点：第一个特点，首次只降5年期以上LPR不降1年期LPR，过去有时候只降1年期LPR不降5年期以上LPR，或者1年期LPR降得多5年期以上LPR降得少；第二个特点，下降幅度大，5年期以上LPR一次性下降15个基点，是2019年LPR改革以来的最大降幅；第三个特点，此次降息对应的政策利率（月中的MLF利率）保持不变，直接下调LPR，达到释放前期存款改革政策红利的效果。”

明明认为，此次降低中长期贷款利率，有助于缓解居民和企业的利息压力，降低实体经济融资成本。对于主要的资本市场，特别是股票市场来说，也有助于提振投资者信心。他认为，随着LPR下调和一系列稳增长政策落地，5月份的金融数据、信贷数据将会出现反弹，5月份、6月份的宏观经济也将出现企稳的迹象。

上海金融与发展实验室主任、国家金融与发展实验室副主任曾刚指出：“适度下调中长期以上贷款利率，能更好地降低实体经济融资成本，促进中长期投融资活动。此外，居民节省的成本也可以用于消费，此次5年期以上LPR下降，间接为提振消费提供了空间。”

首套房贷“降息”，各地最新情况如何？我们问了北京等六地银行

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上周末一条“首套房贷降息”的消息在网络间刷屏，其内容来自5月15日央行和银保监会的联合通知：对新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限由“不低于相应期限的LPR（贷款市场报价利率）”调整为“不低于LPR减20个基点”。以4月最新的5年期以上LPR报价为参考，即最低房贷利率由4.6%降为4.4%。地方遵循“因城施策”原则确定调整方向。

在本次政策出台前，年内全国已有百余城市自主下调过房贷利率，其中部分地区部分银行已执行首套房贷利率4.6%的标准。最新情况如何？5月16日，新京报贝壳财经记者咨询了北京、广州、深圳、福州、郑州、济南等六地多家银行，普遍未接到最新调整通知，“可能过段时间会下发。”有银行信贷经理称。

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR将迎来最新一次报价，其参考的MLF（中期借贷便利）利率在5月16日最新一次续作中保持不变，不过业内不少人士认为，LPR利率还有单独下调的可能。

北京、广州等六地银行尚未接到最新调整通知，部分银行年内首套房贷利率已降40个基点

5月16日，记者咨询了北京、广州、深圳、福州、郑州、济南等六地的多家银行，包括工行、建行、中行、农行、中信、光大、广发、中原银行，普遍还没有接到最新调整通知。

北京地区一家工行的信贷经理告诉记者，还没有接到调整通知，目前首套房贷利率仍执行LPR+55个基点的政策，二套房贷利率为LPR+105个基点。参考截至目前最新一次（4月）5年期以上LPR报价，首套房贷利率为5.15%，二套房贷利率为5.65%。一位中行的信贷经理也称现行利率政策不变，“昨天刚出的政策，可能没那么快（调整）。”

广州、深圳两地银行首套房贷利率也还没调整。广州地区一位中信银行信贷经理称，首套房贷仍执行5.05%的利率，即在最新一次LPR报价基础上加45个点；深圳地区一位广发银行信贷经理称，首套房贷执行4.9%的利率，“近期没有调整过，深圳二手房成交量仍然低迷，月均成交量还没突破2000套。”

记者注意到，近期济南、福州、郑州都有银行大幅下调了首套房贷利率，甚至低至LPR水平，这些地区是否更快速地做出了调整？

济南地区一位农行信贷经理称，五一前后刚刚将首套商贷利率下调到4.6%，“听说了周末的最新政策，但还没接到通知，需要系统统一调整。”

中原银行在郑州市降低房贷利率的消息此前也引发关注。该行一位信贷经理5月16日告诉记者，目前面向一般购房者（无优惠情况下）的首套房贷利率为4.9%，在4月刚调整过，调整前为5.3%，一次下调了40个基点。本次政策后还没有新的调整通知。

福州地区近日也传出“最低有银行首套房贷利率可以做到4.6%”的消息，记者5月16日咨询该地一家建行支行，信贷经理称如果新楼盘在该行准入了，首套房贷利率是4.9%，即在最新一次LPR报价基础上加30个基点；没准入的话是5.15%，即在最新一次LPR报价基础上加50个基点。该行也尚未收到最新文件，“可能还要过段时间，如果5月LPR下调会跟着调低。”该信贷经理称。

当前居民购房意愿偏低，新政将加持地方松绑政策的效果

其实今年全国范围内已掀起一轮房贷“降息潮”。央行金融市场司司长邹澜曾透露，3月以来全国已有100多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等，另有部分省级市场利率定价自律机制配合地方政府调控要求，因城施策下调了本城市首付比例下限和利率下限。

为何中央层面要进一步放松政策？诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析称，今年起，中央频频喊话支持刚性和改善性合理的住房需求，各地不断出台松绑楼市政策，但从市场实际恢复情况看，市场回稳的速度不及预期。本次中央差别化的信贷政策会加大各地松绑政策的效果，也是中央明确传达“救市”，如果后续市场回稳不及预期，预计各地政策松绑力度会进一步加强。

数据亦显示，4月百强房企销售数据再次腰斩，央行上周公布的4月金融数据中，住户住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，是今年2月数据历史性首降后，第二次出现负增长。

“今年是抗疫的第三年，不少家庭、企业的储蓄和积累也被不断消耗，抗冲击的能力在减弱，疫情之下失业率会上升。”野村证券首席经济学家陆挺上周末在清华五道口首席经济学家论坛上指出，居民消费能力和消费意愿的下降是当下居民购房意愿较低的主要原因之一。

王小嫱表示，房贷利率下调会降低购房成本，刺激购房者入市，本次首套住房商业性个人住房贷款利率下限下调20个基点，根据4月公布的5年期LPR报价4.6%，也就是说首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

据业内专家计算，按贷款金额50万元、期限30年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，平均每月可减少月供支出约60元，未来30年内共减少利息支出约2万元。

不过从地方层面看，中信证券明明团队认为，在“房住不炒”总基调下，地方“因城施策”将重点集中在三、四线城市及部分二线城市，一线城市房价反映敏感且对稳地产作用有限，大幅放开的可能性较小。

MLF连续4个月“按兵不动”，本周LPR报价“降息”概率大吗？

值得一提的是，本周四（5月20日）LPR将迎来最新一次报价，其参考的政策工具MLF（中期借贷便利）的利率，在5月16日最新一次续作中保持不变，已是自今年1月下调后连续4个月“按兵不动”。LPR利率会单独下调吗？

业内不少人士认为还有可能，原因是在LPR报价的组成部分中，虽然MLF未变，但银行报价可能下降。东方金诚首席宏观分析师王青提到，近期除货币市场利率大幅走低外，监管层正在加大力度引导存款利率下行。

4月下旬，国有大行和多家股份制银行“组团”下调了一波存款利率，下调幅度为10个基点。对于下调原因，5月9日央行发布的一季度货币政策执行报告给出答案：央行在4月指导利率自律机制建立了存款利率市场化调整机制，自律机制成员银行就此合理调整了存款利率水平。央行称，在当前市场利率总体有所下行的背景下，该机制的建立有利于银行稳定负债成本，促进实际贷款利率进一步下行。

“同时，4月-5月隔夜和7天利率持续脱离利率走廊中枢运行，NCD（大额可转让存单）利率较3月份峰值大幅下行超过30个基点，这些利好因素均有助于从一般存款和同业负债两端改善银行综合负债成本，按照边际成本法，可以直接驱动5月份LPR报价下行。”光大证券首席金融业分析师王一峰表示。

新京报贝壳财经记者程维妙编辑陈莉校对李铭