最新！青岛首套房房贷利率最低可到4.6%！市场观望情绪仍浓，业内称楼市回暖是时间问题

半岛全媒体记者于红靓

5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知提到，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，这意味着首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.4%，这让不少岛城市民看到了房贷利率进一步下调可能性。青岛方面，今年以来，房贷利率持续下调，目前首套房主流房贷利率可做到4.9%，但当前，购房者观望情绪依旧很浓，市场成交不甚理想。业内人士分析，宽松的信贷环境正在推动楼市持续向好，市场回暖只是时间问题。

个人住房贷款利率下限降至不低于4.4%

15日下午，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，通知表示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

通知提到，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。按照4月20日最新的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。这意味着，按照目前5年期以上LPR4.6%，那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.4%。

通知也强调，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

青岛目前最低房贷利率可做到4.6%

那么，青岛目前房贷利率如何？记者调查发现，目前，岛城首套房主流房贷利率调整为4.9%，甚至有银行可以做到4.6%。二套房方面，大部分银行二套房房贷利率可做到5.2%。记者梳理发现，自今年1月份5年期LPR调整为4.6%后，房贷利率不断下行，首套房主流房贷利率由5.45%调整到5.35%、5.3%、5.2%直至当下的4.9%，二套房主流房贷利率由5.75%调整为5.65%、5.6%、5.4%直至目前的5.2%。据业内人士统计，2017年中旬房贷利率开始上浮，目前，首套房主流房贷利率4.9%，这样的利率水平自2017年下半年以来就很难做到了，可以说是近5年新低。

房贷利率下调，放款速度也很快。一家商业银行工作人员告诉记者，目前放款速度挺快，过完户大约一周时间就能放款。

对于房贷利率持续下调，购房者反映积极，但也有购房者认为“还有下调空间”。“房贷利率能做到4.9%，确实挺惊喜的。”对于房贷利率下调，不少购房者表示惊喜，这意味着，贷同样的钱，贷款利息少了不少。也有购房者遗憾，“买早了，没赶上这波下调行情。”同时，也有很多购房者认为“这还不够”、“还有下调的空空间”。

购房者观望情绪浓，新房成交持续跌

近期青岛房贷利率持续下调，令部分购房者看到希望，但另一方面房贷利率的持续波动，也让部分购房者有继续等待利率下调的想法。

反映到市场端，最近两月新房成交数据都不甚理想。据卓易数据，4月岛城新建商品房成交7859套，成交面积约93.85万㎡，成交总金额约144.77亿元，环比分别下降33.54%、34.09%和28.50%。从成交月度分布来看，1月，岛城新房成交8514套，新房成交面积约95.75万㎡；2月岛城新房成交5312套，新房成交面积约61.88万㎡；3月新建商品房成交11825套，成交总面积142.41万㎡，成交总金额202.48亿。3月在各种努力下成交破万套，楼市呈现逐渐回暖趋势，但4月成交明显下滑，单月新房仅成交7859套，成交总面积93.85万㎡，成交总金额144.77亿元。

仅从新建商品住宅方面来看，4月，岛城新建商品住宅成交5893套，成交面积72.17万㎡，成交总价约114.95亿元，成交均价15927元/㎡，环比分别下降33.64%、33.42%和26.56%。从新建商品住宅成交分布区域来看，4月，仅西海岸、即墨新建商品住宅成交过千套。

进入5月，5月第一周，岛城新房成交再下滑，当周新房仅成交1003套。

“最近，带看确实有一定得增加，但是没有那么显著，成交量来看没有什么大的波动。”浮山后一家中介的工作人员孙先生告诉记者，“可能买方卖方对于目前的市场观望和博弈的趋势会明显一些。”孙先生分析，当前，刚需客户不太敢卖，置换客户想看看再买。“现在很多客户和业主可能也想看看最终政策落地会到哪一步，我认为可能还会持续一段时间，等各方面的政策稳定了，没有再进行阶段性的调整，应该会好一些。”

信贷环境持续宽松，市场回暖或只是时间问题

对于此次央行发布的差别化信贷政策，诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，首套住房的房贷利率最低可到4.4%，该房贷利率水平重回了2015年9月后的房贷水平，2016年全国房地产升温的一个重要原因在于信贷环境宽松，可以预测到本次中央信贷政策是房地产市场回稳的助推器。

王小嫱认为，本次央行的大型实质性信贷宽松政策一方面降低了居民的购房门槛，另一方面也提振了市场的信心，让居民看到房地产市场仍在国民经济中发挥着举足轻重的作用。在房地产市场的发展规律中，短期看金融，金融环境的宽松必然有助于市场向好。在中央的加持下，购房者对于市场的信心加强。

多位业内人士分析，当下，对于未来收入的担心及经济运行影响部分购房者出手计划。但政策端已经释放出足够利好，从从严调控到如今的平稳过渡，房贷利率的上浮加点到如今的步步降低，宽松的政策环境正在推动楼市持续向好，市场回暖只是时间问题。

超10城首套房贷利率最低破4 业内：西安4.1%短期内调整可能性不大 有置业需求的是“上车”的窗口期

进入10月，全国多个城市的首套房贷利率陆续“破4”，引起行业广泛关注。

据了解，央行发布“阶段性差别化调整住房信贷政策”后，目前已有超十个城市跟进落实，首套房商贷利率降至4%以下。

西安目前的首套房最低利率仍为4.1%，后期是否有下调的可能呢？

首套房贷利率最低已降至3.7%

国庆节前夕，中国人民银行、中国银保监会发文，阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在纳入统计局调查的70个大中城市中，共有天津、石家庄、大连、哈尔滨、武汉、温州等23个城市符合条件，目前这23个城市中，已有超过10个城市将首套房贷利率下调到4以下，大部分在3.8%-3.95%，包括武汉、天津、石家庄、昆明、贵阳、秦皇岛、宜昌、襄阳、济宁等地。目前首套房贷利率最低的城市是广东清远，为3.7%。

根据贝壳研究院数据，2022年9月全国首套房平均房贷利率为4.15%，全国二套房贷平均利率为4.91%。本次首套房贷利率下调将打开部分城市的利率空间，降低首套房的购房成本。据克而瑞统计，三季度121个省市累计出台148次放松政策，主要涉及放松限购、限贷、限价、限售，以及税费减免、购房补贴等。

而多轮政策的调整，也确实取得了一些成效。根据中指研究院最新数据显示，上周一线城市整体成交面积环比大幅上涨，北京同比上涨较为明显；二线城市总体成交面积环比均大幅上涨，其中苏州、武汉环比涨幅均超5倍，三线城市成交环比面积涨幅超过3倍。

西安首套房贷利率4.1%

二套5%

华商报记者从西安部分银行了解到，目前，大多数银行执行首套房贷利率4.1%，二套房贷利率5%的政策。包含中国建设银行、中国农业银行、中国交通银行、北京银行、西安银行、招商银行等在内的11家银行都在4.3%的基准利率上下调20个BP，执行4.1%的首套房贷利率；二套在基准利率之上加70个BP执行5%的利率。但还有华夏银行、重庆银行等个别银行首套房贷利率在4.15%-4.35%之间。

在走访港务区奥体板块的楼盘时，记者了解到，保利·锦上、龙翔·奥城珑樾府等项目合作的中国银行、中国交通银行、中国工商银行等执行的都是首套4.1%、二套5%的利率。需要注意的是，银行贷款利率会因个人征信、收入等情况进行上下浮动。一般情况下，项目现场执行的都是市场最低水平。

回顾西安近年来的利率情况，在2014年的时候，中国人民银行制定的5年期以上的基准利率为6.15%，2015年下调到4.9%。结合当时的房地产市场情况，西安银行针对首套房贷利率最低执行过85折优惠，2016年的时候也有过95折的优惠。2017年开始，首套房贷利率持续上调，在2022年初达到顶峰5.8%。随即便迎来了央行三次下调基准利率。

简单来算，以100万贷款30年周期等额本息计算，利率5.8%时利息总额为1112310元，而利率4.1%时，利息总额为739514元，利息差额为372796元。这样来看，利率的调整减少了一大笔贷款金额。

短期内西安下调房贷利率可能性不大

今年6-8月新房价格环比、同比双降的城市可以自由调整利率继续下调的政策出台，进入10月份，预计还将有更多的城市首套房贷利率破4。

从中指发布的数据来看，今年前8个月，宁波、西安、成都、嘉兴、广州新房价格累计涨幅居百城前五位。不过，各地房价涨幅均较小，仅宁波和西安今年以来房价上涨超过2%。从这个数据来看，西安目前并不具备新房价格环比、同比连续下降的要求。另外，从以往的历史周期来看，信贷宽松就是房地产市场复苏的“回春药”，就目前基准利率4.3%的情况来看已经是历史最低点。

沈视楼市主理人沈玮分析，目前，首套房贷利率，武汉3.95%、阳江3.9%、清远3.7%等，已经跌破4，后面还会有更多的城市跟进房贷利率3字头甚至首套房贷利率降至3.5%都有可能，只有大幅度让利，市场才有可能复苏。目前西安不符合“同环比下降”这个标准，所以调整会慢一些，如果后续市场不理想，利率还有下降的空间。

西安房地产行业资深分析师朱郁认为，短期内西安房贷利率调整的可能性不大。根据监测统计数据来看，不排除四季度及明年一季度，继续扩大利率调整政策幅度的可能。目前金融政策支持房地产力度较大，信贷总体量化宽松，已经释放多重利好惠及首置、二套购房者。所以当下有置业需求的，不失为“上车”的较好机会点和窗口期。华商报记者党兰杜蒙

房贷利率下降到4.4%-4.9%，对之前5.6%-6.3%买房的人有什么影响？

金融、土地、人口，是房地产发展绕不开的3大元素，其中金融是不可或缺的重要一环。对开发商来说，其盖房拿地的关键在于金融，正所谓巧妇难为无米之炊，如果没有钱，说什么也是白搭，只有向银行借钱才能加快速度抢占市场。购房者也是同理，因为房价越来越高，要买房只能选择贷款，而按揭利率任何的波动，都可能会影响到购房者的月供额。有时候遇上比较高的利率水平，贷款30年的利息都够买一套房了。

基于此，很多人在售楼处看房时，一般都会衡量自己的还款能力，选择合适的房子，在房价基本不怎么降的背景下，大部分人情愿买小一些的户型，让月供控制在个人收入的一半左右。然而疫情发生后，许多人的收入下降，但房贷还要每月坚持还，无疑给自己后续的生活带来了很大压力。所以任何房价下跌、利率下降的现象，都可能让业主们无法淡定，毕竟一套房花费不菲，谁也不想看到自己的房子买贵了。

01房贷现状如何？

房贷是调控房价的工具之一，在过往的经验里，为防止楼市一路走高产生过热风险，市场须进一步上调首付比例和贷款利率，同样的道理，要刺激房地产，最便捷的方式就是房贷打折。所以这些年，因为房市的扩张和收缩，房贷的调整经历了周期性变动，几乎都对房价走势产生了直接影响。

从2017年开始，国内的房价基本趋于稳定，但仍然很多人称，自己所处的城市房地产价格越来越高，再加上大部分银行高企的利率水平，几乎印证了房价上涨趋势的观点，所以很多消费者拿出了自己和家庭成员的所有积蓄，购买了一套房屋。

有人暗自庆幸，2015年买房的利率是4.75%；有人黯然神伤，2019-2021年买房，利率普遍在5.6%以上，部分银行甚至达到了6.3%，哪怕是市场出现下行趋势的2021年，房贷利率都在6%左右。同样是100万贷款，相比起4.75%的利率，每个月起码要多出近800元的月供额。

谁曾想，目前的房地产发展已经呈现下行趋势，大量地产开发公司被爆出债务问题，银行为了促进消费更是将利率下调，如今利率普遍在4.4%-4.9%，最高的仅仅只有4.9%。当然，银行下调利率也是在央行通知的基础上进行的。按照规定，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，也就是4.6%可以再往下调整到4.4%。

从实际情况来看，6月20日贷款报价利率LPR为：1年期3.7%，5年期4.45%。此外，全国重点城市利率继续下调。数据显示，6月上半月监测的103城主流首套利率为4.42%，二套5.09%。其中，有56%的城市首套、二套房贷利率已降至下限，这意味着，刚需终于熬出头，差不多有58城首套利率低到4.25%，二套5.05%。

02过去用5.6%-6.3%利率买房的人怎么办？

先说答案：影响不明显。因为利率新规，更多的获益者是新购房业主。对于上个月买房、去年买房、前年买房的利率，如果选择固定利率，都按照贷款合同上的规定执行，并不会受到新规影响；如果选择浮动利率LPR，目前大部分银行的重定价周期都为1年，有次年1月1日和次年对月对日2种方式供选择，但需要注意的是，“加点”是不变的，即每年定价日后，房贷利率会按照LPR定价的基础上，再加对应的点数。

算笔账比较清楚，已知2019年12月LPR利率5年期为4.8%，假设买房签订的利率为5.68%，那么加点幅度为5.65%-4.65%=0.88%（即88个基点），那么2020年全年执行的利率是5.68%（4.65%+0.88%），到了2021年1月1日重新定价日，利率则调整为2020年12月LPR+0.88%，即4.65%+0.88%=5.53%。

换言之，100万贷款，等额本息还款，通过LPR调整后，每个月少还66元左右。如果今后执行4.4的利率，那么加上加点数，每月还款3878元，比高峰期少还176元，30年少还6万3的利息，减少的支出并不明显。

03有什么补救方法？

央行数据显示，2021年末个人住房贷款余额38.32万亿元，按照每个人200万的房贷估算，即有1916万人背负着房贷，负重前行。这也让很多刚买完房的人心生波澜，毕竟才过一两个月，多花的房贷都够买一辆二三十万的中档小车了，太不划算，那有什么补救方法？

实际上，这次利率新规的初衷是维护房市健康发展，让合理需求得到实质的优惠，但利率的变化也要遵循市场供需规律。因此，高层这时候让新买房人享受利率优惠，后期也有可能发布老业主的相关福利，比如降到LPR上，毕竟之前的房价比现在低，老业主们也可以得到一些宽慰。

不过，如果你在高利率买了房，又想享受现在的优惠，也不是没有可能。目前多城已知新规定是认贷不认房，只要你把房子卖掉，或是提前还清贷款缩减年限，依然可以按照首套的利率。只不过房说君要提醒一点，买房的契约精神是买定离手，既然选择了那个时间段买房，自然是时间、金钱都合适的情况下进行的，自然后期的房价变化，还是利率变化，都要愿赌服输。

房说君有话说，其实，除了多地银行下调房贷利率外，为了缓解过剩住房供给，楼市整体的售价也在降低，虽然因为措施、社会影响等，楼盘价格并没有降低很多，但购买时通常会给予各种优惠和打折降低房款，然而市场成交情绪并不高，反而让很多已经买房的业主深感悔恨。不仅如此，当前开发商资金链紧张，楼盘停止建设现象严峻，业主不仅要偿还着5.6%的房贷，还要催促楼盘尽快建设，买房几家欢喜几家愁，毕竟房子是自己家重要的支出之一，还是要满足实力为前提。

本文所用图片均来自网络，如有侵权请联系删除。文章为“每日房说”原创，严禁转载抄袭，发现必深究。（撰文：房说君）