瞭望｜二手房按揭“高估多贷”，暴露了哪些监管漏洞？

◆高估多贷在审批贷款时会被银行卡住吗？中介机构表示，通过协调关系，加上银行办理业务时主要看评估价，一般不看签约合同上的成交价，买卖双方按照评估价另签两份合同备案即可，这在一些地方已成为业内的一种默契

◆能揽业务，还有好处费，中介、评估公司、银行结成了各取所需的利益链条，应予以警惕

二手房按揭“高估多贷”隐患

文《瞭望》新闻周刊记者任会斌朱文哲

只要多花点钱，办二手房按揭时就能多贷款，甚至能实现“零首付”。

近日，一位房产网络交易平台的业务经理爆料称，有些城市的二手房按揭业务办理中存在高估价、多贷款现象。随后，《瞭望》新闻周刊记者以购房的名义到呼和浩特市一些房产中介机构暗访，验证了这一说法。

业内人士指出，高估多贷，助长炒房行为，助推房价虚高；房产中介、银行、评估公司等多方结成利益链，不但监管手段形同虚设，还加大了地方金融风险隐患，掣肘房地产调控成效。专家建议，银监部门加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，完善市场操作规程，切实履行好金融风险“看门人”职责。

高估多贷“零首付”不是梦

爆料的业务经理告诉记者，去年有家中介机构的熟人提示他说，有套房卖方要价230万元，通过提高评估价，贷款可以做到260万元。“熟人当时建议我买下，说还上几个月按揭，一倒手就能挣钱。”

果真如此吗？记者以购房的名义，对呼和浩特市的一些房产中介机构进行了暗访。

“1个月左右就能办下来。”在呼和浩特市大学东街的一处房产中介店面，当记者问买二手房能否多贷款时，在场的置业经理表示可以，但是要多交点服务费。一位置业经理说，评估和贷款的相关手续由中介协助办理，事后收取评估价的2%，中介服务费和“跑关系费”都包含在内。

在附近的另一家房产中介门店，接待记者的置业经理表示，可以帮着提高评估价多贷款。中介费按贷款额的2%收取，不再另收评估费用。

记者暗访了多家中介机构网点，多位置业经理说，由于地方政府按片区公布了二手房交易的指导价，房子的成交价低，评估价和贷款额的操作空间才大。否则，抬升过高，会引起监管部门关注。

审批贷款时不会被银行卡住吗？面对记者的疑问，几家中介机构的置业经理均表示不必担心，中介公司协调关系，而且银行办理业务时主要看评估价，一般不看签约合同上的成交价。办按揭贷款时，让买卖双方按照评估价另签两份合同备案即可。

多方结成利益链

银行成风险兜底方

按常理，不管二手房的装修档次多高、户型和地段多好，办理按揭贷款的评估价都不能超过成交价。

一位曾在多家房产中介工作过的置业经理说，一些地方银监部门管理严格，有些交易平台也规定二手房的评估价不能高于成交价的95%；地方住建主管部门也要求使用统一版本的合同。

网络交易平台为杜绝违规操作，二手房买卖的三方合同是在网上起草签署的，而且不可更改。房产网络交易平台与所在地不动产管理局、银行机构之间也是可以调阅二手房交易的签约、贷款等信息的。

但在执行过程中，从记者暗访了解到的情况看，部分办理二手房按揭业务的银行自备合同，让客户和买卖双方在面签贷款合同时，按照抬高的评估价另签合同备案，成交的签约合同和成交价被抛在一边。

但是，“只要对比网络平台上签约合同的成交价和获得的贷款额，就能甄别出二手房交易中存在的‘高估多贷’现象。”上述爆料人告诉记者。

为什么这些防范手段都形同虚设？

爆料人告诉记者，部分评估公司与银行有着潜在的利益联系。有些中介机构、银行网点和评估公司为争揽业务，从业人员为谋私利，暗中通过抬高评估价和办贷款时另签合同备案的方式，帮买主实现多贷款的目的。

在部分地区，一些银行与一两家评估公司结成了固定的业务关系。“名义上说使用固定的评估公司有利于管控风险，实则形成了默契的利益链条。”爆料人指出。

内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人认为，二手房交易中存在的高估价、多贷款乱象，不仅扰乱房产中介市场秩序、助长炒房，还会滋生金融风险和金融机构从业人员腐败行为。

一是助长炒房行为，助推二手房价格虚高。爆料人说，近年来，一些地方二手房按揭过程中高估价、多贷款的现象并不少见。一些三线、四线城市尤为突出，甚至成了业内的一种默契。

一位在北京、呼和浩特等多地从事过二手房中介业务的置业经理说，想高估价、多贷款的人多为炒房客，目的是降低炒房成本、以小博大。

二是滋生金融风险。按照规定，一般首套房的首付比例为20%～30%，二套房的首付比例在40%左右。通过高估价、多贷款，这一政策被架空，银行的风控线被突破，使得二手房贷款业务的风险抵御能力下降。

于光军说，过去20多年来，国内住宅价格持续上涨，有些银行工作人员产生了买住宅稳赚不赔的错觉，认为只要贷款人收入稳定、信誉过关就给批贷。一旦房价下跌，炒房客弃房，银行就成了风险兜底方。

三是容易诱发金融机构从业人员腐败行为。多家中介机构的置业经理说，二手房买主有“高评多贷”要求时，中介机构负责协调银行和评估公司，肯定“不白帮忙”，费用一般直接纳入中介公司收取的贷款服务费。

于光军提醒，能揽业务，还有好处费，中介、评估公司、银行由此结成了各取所需的利益链条，应予以警惕。

看门人不能形同虚设

全国二手房市场规模大。仅以呼和浩特市为例，每年二手房交易量就近2万套，成交额过百亿元。加强二手房按揭贷款业务监管，对遏制炒房、规范房地产市场秩序、防范金融风险具有重要意义。

于光军等人建议，主管部门应进一步完善二手房评估规范。

一是提高办理二手房评估公司的资质要求。建立评估公司不良记录黑名单制度，约束评估公司的行为。

二是主管部门制订全国统一规范。明确评估二手房时需考虑哪些因素，明确二手房的评估价不得超过签约合同上的成交价。

三是银监部门需要加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，严格监管银行审批这个贷款合规性的关键环节。“想查的话，调阅一下签约合同即可。”多位中介人员告诉记者。

对此，专家指出，银监部门需要加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，履行好金融风险“看门人”职责。

监管部门应明确，银行在办理二手房按揭贷款业务时，必须调阅买卖双方的签约合同，并将其作为备案材料，不得以另签的简式合同备案。

还应进一步明确，从房地产网络交易平台到中介公司、银行，办理买卖、贷款业务时供买卖双方签署的合同，必须统一采用当地住建部门提供的带文号制式合同，银行不得使用自制合同。LW

刊于《瞭望》2021年第30期

来源：瞭望

二手房交易按揭贷款贷款流程

疫情影响，全国各地都出现了许多烂尾楼盘，特别是地产龙头某大出事以后，越来越多的人害怕买期房，有很大部分人选择购买二手房，但手上现金不足以支付全部房款，只能申请按揭贷款。购买新房只需要按照售楼部要求，交完首付直接去指定银行签字，等待放款即可，资料售楼部有贷款专员对接银行。购买二手房我们自己办理买卖双方又该准备什么手续，怎么办理呢？

1、买卖双方商议好房屋价格后，签定买卖双方合同，约定好交易细节。

2、买方查询好个人征信资料，单身的（必须年满18岁）只查个人，夫妻的必须查询夫妻双方，并打出个人征信单。

3、买卖双方办理一张预申请银行的一类银行卡。

4、买卖双方携带相关材料到银行提出二手房贷款申请；买方携带:身份证、户口本、婚姻证明、征信单、银行卡。卖方携带:房屋产权证、身份证、户口本、婚姻证明、银行卡。

5、买卖双方到预申请银行贷款专员处交资料，填写贷款申请。

6、银行调查材料，然后让工作人员到房屋内拍照。

7、银行进行贷款审批；

8、审批通过后，借款人和银行签订合同；

9、借款人和卖家办理房屋过户手续，然后借款人办理抵押登记。

银行拿到他项权证明后，按排放款到卖方银行卡，以短信方式提示买方贷款己放款，买方需要什么时间还款，毎月还款金额。

以上就是我总结的二手房贷款流程。

二手房如何贷款，贷款时间需要多长时间

购买二手房不仅购房手续、税费比较繁杂，二手房申请贷款也是比较麻烦的，因为二手房申请房贷还需要对房屋自身情况进行评估。今天我们就来讲讲，二手房的贷款流程如何？二手房办理贷款需要多长时间？

1、准备二手房贷款所需材料。

在办理贷款前，购房者应该向银行咨询房贷申请需要哪些资料及证件，并提前准备好。一般情况下，房屋相关的资料有《购房抵押贷款申请表》、《购房意向书》和其它资料。然后购房人要准备自己的盖了公章的收入证明，及其可以联系的人员、电话、地址等，以便银行进行核查，其身份证、户口簿、婚姻状况等方面的证明也要提交给银行。还要求售房人提供身份证、户口簿、共有人同意出售证明等材料，还有该房屋产权证明等证件。

2、银行对申请贷款的房屋进行估价。

不是所有的二手房都可以贷款，还跟二手房房龄有关，老破小的二手房能够获批的贷款额度极小，甚至会被拒贷。提交完房贷申请的相关资料，银行还会让专业的房产评估机构对房屋进行市场价格评估，房屋的评估结果是房贷审核的重要依据。

3、银行审批。

如果资料和证件都提供给银行，房子也符合贷款的条件，那么在房产评估完成后，银行就会对二手房购买者进行相关资质的审核，并以此来确定贷款额度，其审批需要参考贷款人的收入、征信、房屋评估价格等方面。因此提醒购房者或是计划购房的朋友一定要保持良好的征信。

4、过户、做抵押。

在贷款审批通过后，买卖双方就可以进行房屋过户，过户完成，购房者拿到房产证或不动产权证就可以进行抵押贷款。审批后，购房者就可以支付该房屋的首付款给房主，并要求房主开具首付款凭证，首付款凭证是申请按揭贷款的审核依据，因此需要谨慎保管。将房产证或不动产权证交给银行做抵押，银行就会根据合同约定的款项来依次或者一次性划分给购房者的存款账户。

二手房办理贷款需要多长时间？

一般流程是这样的：交易双方准备好所有材料证件，到银行面签借款合同，银行指定评估公司对房产进行评估，银行对借款人的条件审批，审批通过后，双方到房管局办理资金监管，买方交首付款，银行放款。房屋评估有评估报告，审批通过有批贷函，交首付有首付款证明，银行房贷后有全款到账证明一般情况下，评估需要1-3个工作日，审批需要5-7个工作日，房贷10到15个工作日，过户1个工作日，过户后银行放贷至少需要3个工作日，所以申请贷款最快需要30-40天。

上述就是关于购买二手房申请贷款的相关流程，以及二手房办理贷款需要的时间。关注暖暖房屋，每天分享一个房产小知识。