房贷利率下调 年轻人要珍惜“首贷”

对于近期想要买房的年轻人，房贷利率降了肯定是好事，但相比此次降息的5个基点，首套房贷的机会更重要。

房贷利率下调

25年百万商贷每月可省近1200元利息

日前，央行公布了本月的贷款市场报价利率（LPR）：1年期3.7%，5年期以上4.6%，较上期分别下调10个基点（1个基点等于0.01%）和5个基点。由于房贷利率大都与5年期LPR挂钩，各家银行已于上周开始执行最新利率。

目前，北京地区个人住房贷款定价基准为：首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

此前，北京首套房贷利率下限为5.20%，二套房贷利率下限为5.70%；从1月21日开始，二者均跟随LPR下调5个基点，分别降至5.15%和5.65%。

不要小瞧这5个基点，对贷款月供的影响非常大。

以25年期100万商业房贷为例，首套房贷月供为5933.63元，二套房贷月供为6230.78元，比首套房贷高出297.15元。

如果贷款额度为400万的话，首套房贷月供为23724.52元，二套房贷月供24923.12元，每月相差1188.6元，25年累计下来，首套房贷比二套房贷要少付利息35.66万元。

珍惜首次购房机会

买500万房产首套首付较二套少125万

年轻人首次买房时手里积蓄都不会太多，相较应付每月的月供，一次性凑齐数百万的房贷首付对大部分人来说更不容易。

目前，北京地区首套房首付款比例不低于35%，如果买的是非普通自住房，首付款比例不低于40%；二套房贷首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%，分别比首套房贷高出25%和40%。

以北京一套500万的普通住宅来算，申请首套房贷首付需要175万元；如果是二套房贷就需要首付300万元，二者相差125万元，首套房贷的首付压力要小很多。

当然，二套房贷的贷款金额也比首套房贷少了125万元，每月月供也会相应减少。不过对于处于上升期的年轻人来说，收入一般都会逐年增加，月供的压力只会越来越小；而首付款可是要在签合同后不久一次付清的，凑不齐的话别说贷款办不了，可能房子也“飞”了。

首套房如何认定呢？北京执行的是“认房又认贷”的政策，即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录，才能享受首套房贷待遇。如果名下无房，但是有过贷款记录，也只能按二套房计算。

等额本息等额本金怎么选？

例如首次购房买一套售价500万元的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5.15%，等额本息与等额本金还款方式有何差别？

等额本息

●首月还款额19284.29元

●第2个月开始每月均还19284.29元

●本息合计5785285.64元

●支付利息款2535285.64元

等额本金

●首月还款额24781.25元

●第2个月开始逐月递减46.49元

●本息合计5349161.46元

●支付利息款2099161.46元

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年轻人更适合哪种还款方式？

很多购房人在准备买房时，不清楚等额本息与等额本金的区别，虽然两者只有一字之差，其实却大有不同。

购房人每月的月供其实都包含本金与利息两部分。等额本息最重要的一个特点是每月的还款额相同，但其中本金和利息所占的比例却每月都不同，本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减。在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。

等额本息还款法的好处是每月偿还的贷款额度相同，还贷稳定，便于贷款人合理安排自己的收支计划；这种还款法最大缺点是支付的利息较多，所以比较适合未来收入会逐渐增加的年轻人。

等额本金法最大的特点是每月所还的本金都一样，但利息不同，月供呈逐月递减的状态，所以等额本金法第一个月的还款额最多，然后逐月减少，越还越少。这种还款法的优点是利息支出相对较少，缺点是前期还贷压力较大，适合目前收入较高，但是未来收入可能降低、准备提前还款或者几年后有置换打算的人群。

举例来说，如果一个年轻人首次购房要买一套售价500万元的房子，首付175万，贷款325万，期限25年，利率5.15%，按等额本息还款，每月还款19284.29元，25年总利息为2535285.64元；如果是按等额本金还款法，第一个月要还款24781.25元，比等额本息法的月供高了近5500元，以后每月递减46.49元，25年总利息支出为2099161.46元，比等额本息法少支出利息43.6万元。不过大部分购房者都会选择提前还款，一般还款年限不会超过10年，所以两种方法的实际利息相差不多。但月供增加5000元，会大大影响当前的生活质量。所以，等额本息还款法更适合年轻人。（程婕）

来源：北京青年报

南京房贷利率再下调

5月20日，中国人民银行授权公布贷款市场报价利率（LPR）5年期以上LPR为4.45%，这就意味着个人首套房贷利率最低可以到4.25%。记者走访发现，目前，南京已经有银行开始执行最低利率。

目前，南京十多家主流银行中，首套房的利率最高的是在5.0%，大部分在4.65%左右。也有银行首套房房贷利率可以在基准利率基础上，最低再降20个基点。也就是说，首套房贷款利率仅4.25%。除了有指定合作楼盘外，如果可以在本银行购买一些产品等，首套房的利率也有可能做到4.25%。

记者了解到，目前，南京首套房利率能做到4.25%的银行，都对客户有一定的附加条件。利率的一再下调，对正准备购房的市民来说是个利好。以一套总价400万的房子为例，首付3成、贷款280万、按揭30年，按照等额本息还款方式来计算，利率从年初的6.25%降到4.25%，每个月月供少还约3466元，30年利息总额少还约125万元。

那么，已经贷款买房的，利率会有变化吗？记者咨询了银行信贷部的相关人士，如果目前贷款已经审批通过，利率就按照合同上执行。如果后期LPR下降，利率会跟着下调，月均还款也会减少；如果正在审批过程中，可以抓紧时间咨询下贷款经理，看看还能不能调整。

（杨芹韦少华报道）

（本条新闻版权归江苏省广播电视总台所有，转载请注明出处）

抵押贷款，怎么做才能贷到更多的钱呢？

实务中，有客户市场价500万的房子，只拿到300万的贷款，利率还高达6.5%；也有客户，市场价400万的房子，贷到了600万，利率还只有4.35%。同样的都是抵押贷款，不同的操作，结果完全不同，大家知道是为什么吗？

抵押贷款，是中小企业银行贷款最常见的方式，也是相对最容易成功的贷款方式。正因为相对容易、简单，大家往往对它不够重视，希望大家能够看完这篇文章，了解下抵押贷款有哪些你必须知道的知识，再问问自己抵押贷款是不是真的很简单？你做的抵押贷款方案，有没有实现利益最大化？

一、抵押物评估

房产抵押贷款，抵押的房产值多少钱，不是企业说了算，也不是市场说了算，而是银行说了算！那银行怎么认定抵押房产值多少钱呢？通行做法是银行委托指定的有资格的第三方资产评估公司来评估，以资产评估公司的评估价格为准。

这里需要注意的是，不同的银行，不同的评估公司，给出的价格都会有所差异，最高价和最低价之间相差10-20%是很常见的情形。评估价格的高低，直接影响到贷款金额的大小，10-20%可不是一个小数字哦，一千万的房产，就相差了一两百万。

二、评估总值和评估净值

房产评估，评估公司一般会给出三个评估值，评估总值、评估净值1（也叫契税净值）和评估净值2（也叫全税净值）。

1、评估总值就是评估公司评估给出的市场价。

2、评估净值1是评估总值减去房屋契税后的评估值。房屋契税一般在评估总值的1-3%之间，根据房屋面积大小而定，小于90平米的契税1%，90-144平米的契税1.5%，144平米以上的契税3%。

3、评估净值2是评估净值1的基础上再扣除增值税、个税、印花税等税种之后的评估值，由于不同房产原始购入价差异不同，增值税、个税等有所差异，但一般在房产评估总值的10%比较常见。

刚有套银行评估的房产，评估总值是527万，评估净值1是519万，评估净值2是468万，分别是评估总值的98.5%和88.8%。

评估值是银行贷款的参考依据，常规的住宅类房产抵押贷款，银行一般是打七折来计算贷款金额。但有些行是评估总值打七折，有些行是净值1打七折，也有行是净值2打七折。按评估总值还是按净值1，或者是净值2打折就相差很大了，至少10%以上。

大家看到这里，是不是就开始有点慌了？房产评估差了10-20%，评估总值还是净值这里又差了10%，20-30%不见了哦！

三、抵押率

上面提到，银行一般是按照评估值的七折来计算贷款金额（住宅类），有一般就有不一般，有常规就有例外。目前看到，对于普通住宅抵押率，大部分行是七折，也有银行是八折或者八五折；还有银行对于经营情况良好的企业，可以给到九成或者1:1足值贷。（晕，这里又差了10-30%！）

不管七成，还是八成九成，或者是不打折，都是针对银行的标准化抵押贷款产品。如果不考虑标准化产品，走传统公司授信通道的话，对于优质客户，还可以做抵押物放大，即抵押物评估值全额基础上，再配以一部分信用贷款。这个具体就要看企业资质，以及授信方案设计，如何帮助银行考虑各种风险及控制手段，做到让银行放心，这是个复杂的专业话题，这里就不展开讨论了。通过这种方式，可以做到抵押物放大30-200%不等。个别优质客户，结合银行的一些贷款产品，比如一些贸易融资产品或者其他辅助风控，比如应收账款质押等，还可以进一步放大，给予更多的信用贷款。（换一个角度去看就很清楚了，银行其实也会发放一些纯信用贷款，如果一个企业，在银行本来就可以申请几百上千万的信用贷款，我们追加抵押物，是不是可以贷的更多呢？）

四、抵押物性质

上面讲的抵押物和抵押率，都是按普通住宅来举例子作分析的。实务中，抵押物，除了普通住宅，还有公寓、别墅、写字楼、商铺、厂房、土地使用权等各种类型的房产抵押物。（非房产抵押是货押或者设备抵押，不属于常规的抵押贷款范畴）

1、不同性质的抵押物，首先是银行规定的标准抵押率不同。

住宅类的一般是七折，公寓和写字楼一般是六折，别墅、商铺、厂房和土地使用权，一般是五折。

2、不同性质的抵押物，评估总值和市场价的差异不同。

住宅类的评估总值和市场价，相差不大，一般不会超过10%；其他类房产的评估总值和市场价就没这么接近了。有个客户，刚花了3100万买了观澜的一栋厂房自用，单价10000元/平米，结果银行给出的评估价只有不到6000块，评估总值只有市场价的六折。

如果企业购置物业来做抵押贷款的话，住宅是最划算的，其次是公寓和写字楼，商铺、厂房、土地最差。

五、抵押物评估费

房产抵押贷款，银行要求做资产评估，银行指定资产评估公司，但不好意思，抵押物评估费得客户自己出。

评估费就是市场价了，一般是房屋评估值的万五到千一之间，1000万的房子，评估费一般在伍仟到一万块钱左右。金额大的费率低些，金额小的费率就会适当高些，这个都是企业在贷款发放之前需要一次性支付给评估公司的。（目前1000万以下的普惠金融贷款，有些银行是帮客户支付评估费的，比如中国银行，这个值得点赞！）

需要注意的是，客户应该尽量和银行/评估公司争取，贷款成功批复之后再出正式的评估报告，再交评估费，避免白花冤枉钱。当然，大部分银行都是贷款批复之后再交钱出评估报告，但也有个别银行或者个别客户经理为了“支持”评估公司业务，要求贷款报批过程中就先交钱出评估报告的。遇到这种情况，如果评估费又比较贵的话，需要注意一下，避免贷款没批，白花冤枉钱。

六、房产所在地

房产所在地关系到是否异地抵押的问题，房产所在地和借款企业与贷款银行（这二者一般都在一个城市）不在同一个城市，一般界定为异地房产。异地抵押不少银行是不接受的，尤其是在中小企业授信领域，大部分深圳的银行都不接受除深圳以外的房产抵押，个别银行接受东莞惠州的房产，还有个别银行可能会接受北上广的房产抵押。但实务中，由于中小企业授信金额小，异地房产抵押手续麻烦，一旦出现问题处理也麻烦，大部分银行都不接受。

七、房产产权人和借款企业的关系

原则上，银行不太接受抵押房产产权人和借款企业没有任何关系的抵押。这种业务，要么是借壳贷款，要么是借房子贷款，风险相对都大一些。

1、一般情况下，以下类型的房产抵押都不会有问题，各个银行都会接受：

1）借款企业名下的房产；

2）借款企业股东、法人及其配偶、直系亲属（如父母、成年子女、兄弟姐妹）的房产。

2、下列情形，有些银行会接受，有些银行会审核严格一些，或者不接受，或者压低贷款金额：

1）企业高管、员工的房产；

2）企业法人、股东的其他亲戚的房产。

除上述1、2类以外的其他第三方的房产，如果借款企业不能很好的解释产权人和借款企业之间的关系，一般银行就不太会接受。

八、借款主体的性质

上面讲的都是抵押物的问题，抵押贷款，还会区分是以公司名义借款，还是个人名义借款。

公司名义的抵押贷款，一般都是公司贷款条线发起和审批。个人名义的抵押贷款，一般是个贷条线发起和审批。需要的资料、发起和审批的路径、贷款的利率都会有所不同。

一般来讲，公司名义贷款相对复杂，流程长而且慢。但好处也很明显，可以结合公司信用放大抵押率，甚至配信用贷款，还可以积累公司信用，为后续企业授信打下很好的基础。另外，公司贷款利息支出是公司成本，可以作财务费用，节约所得税支出。对于部分企业，还可以享受政府的一些利息补贴政策。个人名义贷款就相对简单，流程短时效快，但公司贷款的这些好处就享受不到了。