中骏璟宸2.2W任选，南二环的套路有点深

昨晚位于南二环的中骏璟宸全面刷屏楼市，正好之前也加过置业，看到了消息，简单问了几句，聊聊这个新盘。

特价情况内容：南二环新盘，单价18000起，22000楼层任选，低首付，带车位。

分析：看到刷屏的信息，想到南二环2.2W任选，虽然楼市最近很低迷，但是这价格优惠力度也是够大。

不过面对这个情况，询问置业后，本应该他很忙没空理我，而发展却是它好像没那么忙，甚至给我打了电话，约为去售楼部面谈。

这时让我感觉到了一点点的套路，当然相信，我随后一周的电话，会被不少中介置业轮番轰炸。

在此之前，先看看这个项目的套路有哪些，全是个人感受，有误见谅。

套路一先看特价表格，5号楼，2-3层房源，单价全部是18166，看上去跟刷屏的优惠确实接近，不过总价却出现了较大的偏差。

以305单元为例，110平米，单价18166，总价应该是199.8W，但是含车位总价是246W。

按这样算一个车位，46W？

仅仅从这个特技表格就可以看出，这是第一个套路，单价都一样，差价靠车位。

甚至可以直接预测高楼层的表格，单价全部2.2W，但是总价含车位，可以加个40-60W都可以。

所以2.2W确实任选，问题总价可不是常规计算方式，刚需盘卖出了豪宅靠车位加价的套路。

套路二还是这套305单元，含车位之后的单价是2.23W。

实际备案价如何，目前5号楼还没看到备案网有信息，至于是无证暗开，还是备案网延迟，很难说。

毕竟当年中骏世界城璟悦一期就是提前暗开。

这个暂且不算套路，拿已经备案的2号楼做个参考，2号楼的305单元备案单价是2.45W，总价270W。

比特价表里面的305单元，含车位总价246W，贵了24W。

不过介于项目开盘就滞销，加上低楼层本来就难卖，备案价实际就是打折去化，所以一来一去之后，会发现实际的特价可能就跟日常优惠价没有太大差异。

套路三这是项目置业发出的价格信息，10%首付，送车位，车位0首付。

这是什么样的操作了？

很简单理解，就是网签的时候，按备案价网签，然后首付只需要按优惠价首付，这样就能做到降低首付比例。

举个例子，比如房源备案总价300W，实际优惠250W，正常购买，首付30%，首付75W，贷款175W。

开发商此时按300W申报，首付90W，贷款210W，最终购房者只需要首付40W，贷款210W。

这样的操作看上去，首付变成了15%左右，但是实际是转移到了贷款上。

当然如果优惠力度够大，就可以把车位等都全部纳入购房款里面，也就变成了所谓的车位也能贷款30年。

当然这样的操作，能降低购房门槛，但是如今福州的房价，对于不少购房者而言，首付降低之后，贷款的压力并不低，如今的经济环境，让购房者去额外承担过重的房贷，并非是易事。

当然这种操作，从去年的远洋项目就已经开始，比如远洋山水，远洋天赋等。

一般给出这样的操作，很明显都是在滞销盘身上，当然从银行和流程上来说，这可以算是骗贷了。

套路四对于中骏而言，在福州项目之前就是三叉街的中骏世界城璟悦，去年推出了一二期，精装3.3W，还要捆绑车位，不过去化依然非常理想。

当然对于这个TOD项目，是有三期存在，位于南侧还存在公租房配建。

不过房企在南二环拿下中骏璟宸后，面对滞销，直接打出的海报是三期新品，单价2字头。

这就变得非常有意思。

把二环外的中骏璟宸，构造成了世界城的三期，俨然是李逵遇上李鬼。

至于为何这样操作，也很简单，毕竟世界城卖的不错，有一定热度，加上均价3.3W，此时把这个没有关联的项目，包装成所谓的三期，再带上特价的标语，一下子又能引流。

当然最终在售楼部，是否会继续所谓的三期，那也很难说。

套路思考面对这一连串的套路行为，为何要如此，很明显楼市太惨，卖不动。

看看项目首开的2号楼，备案快2个月，只网签了一套201单元。

不知道这位勇士，是不是1.8W上车的。

面对卖不动的市场，只能给出优惠，但是对于项目而言，去年拿地楼面价是1.02W，不过配建了1.7万方的公租房，实际楼面价估计要在1.5W左右。

虽然指导价给到2.7W，但是很明显如今卖不动之后，大降价的底气也不足，毕竟成本摆在那边。

所以该项目放出首付15%之后，在这周末开启了所谓的特价任选的优惠，同时让中介全面刷屏，只能说给的佣金应该也不低。

后续思考面对这一系列套路，会发现实际优惠价并没有想象的低之后，此时突然发现另一番感悟。

当看到2.2W任选的时候，大家的感受就是第二个恒大。

此时，不是在想要不要买，而是开始调侃，中骏是不是烂尾前的骚操作。

当发现实际是套路之后，反而感到了一丝欣慰。

非常规的特价没有出现，最少表明中骏还有一丝气息存在，毕竟目前对于房企的舆论形式并不太好，打开房产平台，查看楼盘信息，留言区是房企在其他城市停工的消息。

对于房企而言，面对已经有很多负面之后，还搞出让人误以为是躺平前的疯狂特价，不知道这样的套路，最终是套路了购房者，还是套路了自己。

当然抛开这些思考，这个项目到底多少均价是合适的？

隔壁的海纳新潮C区，定位分栋安商房，当初开盘优惠均价是2.3-2.4W。

目前还未上市的北园四大国企纯商盘，其中两个毛坯指导价2.95W。

项目肯定会参考海纳B区当初精装3W左右的售价，不过按目前的市场，如果项目不考虑房企自身风险，按配建公租房以及小体量社区，距离配套都有一定距离的情况下，实际均价应该也就在2.4-2.5W左右。

所以最终会发现，能接受的价位，其实跟所谓的特价并没有太大差异，而如今市场冷淡，房企负面，要想去化，也只能靠套路了。

题外话：面对北园四大国企，突然发现在楼市遇冷后，国企虽然不会去刻意炒高房价，但是最少国企也不会做出一些异于常人的特价，毕竟一个板块，要是遇上了暴雷的房企，在躺平前来波特价，除了自残外，也会祸害周边。

暴富后你会怎样？

中国房地产的发展进程中涌现了很多暴发户，或者中彩票或者其他意外大额收入。但是金钱来得太快太猛导致很大一部分人无法适应，更加无法驾驭巨额财富也就导致最后没有多少好的结局。每个人对待暴富后的态度大部人是相同的，报复性的消费。有很少一部分人悄悄的自己理财，该上班上班，顶多在自己的兴趣上面多消费消费，在家人的日常生活中改善改善，平平安安，踏踏实实的过日子。

故事一中彩票

有老乡以收废品为生，偶然中双色球500W，到手400W，现场捐10W。账户余额390W。回到家亲朋好友来贺喜借钱，照例宴请喝酒吃肉打牌。一个月下来，剩下300W后来从乡下搬到县城，买房，离婚给前妻100W。废品回收购站给前妻他相亲，结婚，旅游，购物，继续打彩票，打牌，等再婚妻子怀孕，手上只剩下80W。80W。2004年仍然是巨款。几家银行找他拉存款，有家银行出手阔卓，奖动了他珠港澳三日游；另一家听说后，说经申请，若他存50W在他们银行，可奖励他新马泰°七日游。如此，农工商信用社轮番角逐了一番，他强操作，将50W钱存农X，去香港游；回来后，在农X贷款30W，凌50W存X信用社，去新马泰两次游下来，因再婚妻子怀孕无法同游，他独自一人旅游，发现新大陆：赌场。他在澳门和大马小有新获。觉得”博一博单车变摩托”是科学。后来多次独自秘密前往。再后来，小孩一岁时离婚，房及50W存款归女方。他手握20W现金及背负40W贷款，踏上新征程。2006年年终，贷款将逾期，他想起借他钱的亲戚朋友，四处求援，没有人相信他是借钱，瘦死的骆驼比马大，大家认为他是逼债，纷纷果断与他保持距离。前妻知道后，借了20W给他。他还上货款，泪眼婆姿捏着前妻的手说：老马子，这两年活得真像做梦。前妻说：做梦，最多无非尿床。他点头，转身离开。2008年他从老家去郑州，又从郑州辐转去了广西，后不知所踪。关于他的寻人启事还在老家的电线杆上。

故事二经商

朋友的弟弟，排行老四，人家叫他庞四，小学文化，没有一技之长，又不愿意出苦力，家里一贫如洗。八十年代初，他看别人跑柜台发了大财，他也去跑，跑了半年多，一件业务没跑到，反而拉了一大屁股债。他不甘心，把家里所有的粮食卖了，又叫她媳妇到娘家借了几百块钱。他拿着这点钱来到一个小县城，刚好，城里一家百货公司急需一批柜台货架，他听说之后就去找经理。来到办公室，见有几个人正在和经理谈业务，就找个角落，把蛇皮袋垫在身下坐着等。一直到下班，经理和一群人走出来，向他望了一眼，就走过去，也没有和他打招乎。他一连等了三天，天天人上班他去，人下班他走。经理见他天天去，感到很奇怪，就问他是做什么的。他把从别人那里要来的柜台货架照片拿出来，经理一看，样式还不错，就叫他报价。他说：价格由您定，付款时我签字，只要够我本钱，剩下钱全给您。说着，他把从家里带来的全部家当都给了经理。经理见他实在，就和他订了合同。他从别人家赊来成品送到公司，结账时，他把利润一大半给了经理。自此，他在这个小县城扎了根，通过经理介绍，县城里所有业务被他通吃，连下面乡镇供销社、商店，所有柜台都是他的货。用量大了，他买时压价，卖时提价，除了送礼，他狠狠赚了一大笔。开始时，用的是木质柜台，后来改用铝合金，这些单位头头都得到他好处，又统统把木质柜台淘汰，换成铝合金结构°。仅仅三四年时间，他由一个穷光蛋，自一亦成了阔老板，在这个小且城里，提起庞老板°无人不晓。他揣着大把钞票衣锦还乡，给村里头头每家送了一台大彩电，抽的是大中华，喝的是茅台酒，提的是名牌真皮一包，坐的是小骄车。他找村里批了宅基地，建了一栋欧式小别墅，单单请人设计图纸就花了一两万，别墅内装修金壁辉煌，摆上仿古家俱，外墙贴的是玻璃马赛克。院内有假山喷泉，奇花异草。有一年春节，他哥家来亲戚，喊他去喝酒，两杯酒下肚，他皱着眉头说：哥，?他哥把脸沉下来酒能喝吗?说：小四，你才吃几天饱饭，就找不着北了?前几年你家来人，那次不找我要酒?他说：此一时彼一时，在那

边，别管和谁吃饭，非茅台我不喝，非软中华我不吸。要不，我去家拿茅台来。说着，他去家拿来一箱茅台酒，把桌上的酒统统倒掉，换上茅台。他端起杯子说：哥，你尝尝，这才叫酒!他哥说：小四，你悠着点吧，月满则亏，水满则溢，别有几个臭钱就不知自己姓什么了!他说：哥，我一听你这些文人讲话我就头疼，你当了这么多年孩子王，挣多少钱?这年头，撑死胆大的，饿死胆小的，什么叫臭钱?你喝这酒臭吗?你吸这烟臭吗?你的钱香，比我这臭钱值钱?有了钱，他媳妇也抖起来，脖子上戴上条赤金的大项链，一手一只大金镯衣服只穿一季，洗衣服理发都要到县城，说起话来，牙齿能耕地。庞四回到小县城之后，开了个舞厅，最漂亮的做自己情人。他媳妇听到消息，就去找他闹，他要离婚，他媳妇不同意，在他那也不走，闹了几个月，就在僵持不下时，舞厅失火，不但财产化为灰烬，还烧伤了人，把他几年的家当赔得精光。加上企业改制°，反腐力度加强，他在这小县城呆不下了，只好和妻子回老家。回到老家，除了别墅，他又一无所有，做了几笔生意，由于经营不当全亏了，他又重新喝起了十元一瓶的酒，抽五元一包的烟。由于心情不好，每天都喝得醉醺醺的，一支接一支抽烟。不久，就得了绝症去世了。他哥和我说：小四是被钱害死的。是的，金钱就像一匹烈性马，你能驾驭它，它为你服务，你驾驭不了它，它就会发狂，最终会把你摔得头破血流，甚至把你踏在马蹄下，活活把你踩死!

上海经适房｜财产审核新调整

2022年的上海经适房申请还在审核中，预计公示时间为今年年底。

然后，告诉大家一个不太好的消息。那就是在经适房申请人的财产审核中，房产这一块的财产计算方式，有了新的规定!

之前的计算方式是，只要名下的房产贷款没有还清，就按照房产当时购买的合同价格减去还没有还清的贷款数额来进行计算。也就是说，房子当时买的时候是70w，贷款40w，还剩20w没换。那么这个房产的价值就是50w，算在财产那一项，如果是一个三口之家并目没有存款或者别的财产。那么什们的人均财产大概就是16.7w。就符合申请条件里的财产规定!

但现在，新的核算方式不再看名下的房子没有还清贷款。全部按照房屋现在的市场价，进行计算。也就是说，房子买的时候是70w，哪怕还有很多贷款没还，但现在房子的市场价是80w,那么这个房子的价值就是80w。同样的3口之家，直接就不符合申请条件!

并且伴随着全国房屋联网，经适房的申请只会越来越严格!并且房子的位置也从三林等地区，逐渐更加边缘化。但，二十万不到的首付，总价100万以内，剩下的全部公积金贷款，这样的房子，还是很香的。

23年经适房申请日期还是暂定在4月份。所以，积分不够，个人收入超过，财产超额，等状况，造成的不符合申请条件。尽快联系我，趁现在，一切都还来得及!