终于，房贷利率降到3字头！安徽已有城市执行

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这几天，关于房贷利率的消息，有点多！

NO.1丨壹房贷利率降到3字头

据财联社报道，继武汉、贵阳首套房利率降至4%以下后，再有二线城市下调首套房贷款利率下限。

天津、石家庄等城市的多位房产中介及当地银行个贷人员处或许，自10月14日期，首套房贷款利率分别从之前的4.1%降到了3.9%、3.8%。

来源：财联社

这也是落实国庆节前央行的政策导向，部分符合条件的城市，即今年6-8月份，新房销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在2022年底前，阶段性放宽首套房商贷利率下限。

根据德邦研究所统计的数据，共有23个城市符合首套利率下限放宽的条件，其中包括武汉、天津、石家庄等8个二线城市。

另外，笔者也得到消息称，根据央行、银保监发布的对于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，按照“因城施策”原则，自2022年10月14日起，阜阳阶段性下调首套房贷款利率下限，由“LPR-20个基点”下调至“LPR-35个基点”，即阜阳的首套房贷款利率可以低至3.95%。

来源：阜阳市房管局

阜阳不在国统局统计的70个大中城市之内，首套房利率下限却调整了。这也意味着70城之外的其他城市，也可根据因城施策原则，放宽首套利率下限。

NO.2丨贰未来合肥房贷利率如何走？

此次，天津、石家庄首套利率下限放宽之后，后续是否会有其他符合条件的二线城市跟进、其他一二线城市的房贷政策怎么走？

对此，有专家认为，未来不排除会有更多符合条件的城市，密集下调首套房利率下限。

另外，本次首套房贷款利率的下调，也将打开部分城市的利率空间，期待后续一二线城市的房贷利率政策，也将得到实质性调整。

比如合肥，虽然不符合首套房贷款利率下限的条件，但近期，关于房贷调整的大消息，却是一个接着一个。

1、老业主5.88%高利率调整为4.1%？

这其中，最令人关注的即是近期网传的一则消息，之前老业主5.88%的高利率，可调整为4.1%。

说实话，对于这个消息，笔者一开始是不信的，可随着消息的不断发酵，笔者有点动摇了。

笔者和一位置业顾问美女聊天时，也了解到，现在银行真有这方面的迹象。对此，笔者也不禁兴奋起来，要是这个是真实事件，那每个月光月供，就得少还不少钱。

首套房利率5.635%月供

以笔者自身为例，首套房贷款利率虽然没有5.88%那么高，但也达到了5.635%，如果一下子调整到4.1%，那每个月至少得少还800多块钱，一年就是小一万块钱，这可是一笔不小的开销。

首套房利率4.1%月供

对于5.88%高利率调整到4.1%，有人总结了以下原因：

其一，面对最新4.1%利率的诱惑，很多高利率的购房者都蠢蠢欲动，可自身又达不到条件怎么办？没事，转经营贷，虽然说中介存在一定的风险，可架不住经营贷的利率低啊。

其二，还有老业主面对5.88%高利率，选择提前还款，从而降低自身的高额利息。

这两张方式，不管哪一种，对于银行来说，都不是好事。转经营贷，等于说把贷款的本金给搞到其他银行去了，提前还贷则让银行少了很多利息，都是一笔损失。

可房贷对于银行来说，又是一笔非常优质的贷款业务。单从这方面来看，银行是存在下调贷款利率下限的动机的。

可在笔者看来，这仍然是一件很难很难实现的事情。首先，这得有国家政策的发文，毕竟已经贷过款的利率，固定利率是不变的，浮动利率的加点也是不变的，只有国家命令发文可以改变，地方银行才能操作老利率的调整。

说个简单的例子，之前5.88%的高利率，正常是由当时的LPR4.65%+123组成，根据现有政策规定，不管怎么变化，后面的123是固定改变的。即使LPR下限至4.1%，实际执行的也是5.33%的利率。

2、首套房个人公积金贷款利率下限调整

自今年10月1日起，合肥下调首套房公积金贷款利率0.15个百分点。调整后，首套房5年以上利率调整为3.1%。以在合肥公积金贷款的上限65万，贷款30年计算，每个月也能少还个几十块钱。

来源：合肥市住房公积金管理中心

另外，之前也有消息称，合肥已有银行执行二套房首付3成的政策。整体来看，虽然合肥的首套房贷款利率暂时不能下降，但还是相对宽松的。

NO.3丨叁

结语

利率作为楼市调控的重要手段，通常跟房地产市场的热度，呈现出反比例的关系。也是说，当楼市热的时候，利率就要适当紧一紧。当楼市冷的时候，利率就适当紧一紧。

现在的房地产市场怎么样？不用多说，相信大家也知道，并不是太理想。

不然，近期的合肥，也不会出台这么的利好消息了，且大部分都是肥西潭冲河、小庙、新站少荃湖等遇冷的区域。

比如说，肥西官宣下一个重点发展区域：中派片区，即市场通常所说的潭冲河、滨湖西板块；小庙更是接连爆出心湖片区建设启动、合肥八中运河新城校区开工、打造合肥4.0时代等众多利好消息。

因此，在这个节骨眼上，合肥的房贷利率大概率会朝着越来越宽松的趋势走去。

70岁工龄30年养老金5000，四大直辖市2022养老金调整分别涨多少？

2022年四大直辖市养老金调整方案，按照发布的时间顺序，分别是天津市、北京市、上海市、重庆市，天津市养老金调整方案发布时间最早，重庆市最晚。按照调整计划，所有地区的养老金调整补发工作都将在7月31日前结束。

根据人社部的调整通知，各地的养老金调整的涨幅的上限是4%，按照2021年人均月基本养老金计算，各省以全国调整比例为高限，确定本省调整比例和水平。

按照四大直辖市的公布的调整方案，人均涨幅均为4%，均采用定额调整、挂钩调整与适当倾斜相结合的办法。那么，按照四大直辖市今年的养老金调整方案，2021年期间年满70岁、工龄30年、2021年12月份养老金5000元，每月分别能涨多少钱呢？

1、天津市7月7日，天津发布了养老金调整方案。养老金从2022年1月开始调整，7月31日前补发到位。具体调整方法为：定额调整48元；工龄挂钩调整，工龄不满15年，每月增加22.5元，工龄15年以上的部分，每满1年增加1.5元；与本人养老金挂钩比例为1.24%；高龄倾斜享受的最低年龄是70岁，2021年末满70岁不满75岁，每月增加20元，满75岁不满80岁，增加30元，满80岁及以上的，增加40元。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的天津退休人员，定额增加48元；工龄挂钩增加22.5+（30-15）×1.5=45元；养老金挂钩增加5000×1.24%=62元。调整后每月增加养老金155元，涨幅155/5000=3.1%，低于4%。

2、北京市7月14日，北京发布了2022年养老金调整方案，318万退休人员可以享受调整补发。具体调整方法为：定额调整36元；工龄挂钩有3个档次，缴费年限不满10年的增加30元，缴费年限10年及以上的，每满1年增加3元，缴费年限不满15年的征地退休人员增加45元；养老金挂钩独树一帜，提低控高，养老金在6250元以上的，增加20元，养老金在6250元及以下的，增加50元，如果调整前月养老金在6250元以上的，按绝对额增加20元养老金后（不含定额和挂钩调整增加的金额），低于6300（6250+50）元的，补足到6300元；满65岁可享受高龄倾斜，年满65岁不满70岁的增加40元，年满70岁不满75岁的增加50元，年满75岁不满80岁的增加60元；年满80岁及以上的增加70元。另外，缴费年限30年及以上的人员，每人每月增加5元。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的北京退休人员，定额增加36元；工龄挂钩增加30×3=90元；养老金挂钩增加50元；高龄倾斜增加50元；由于缴费年限满30年，再增加5元。调整后每月增加养老金231元，涨幅231/5000=4.62%，高于4%。

3、上海市7月15日，上海市发布了2022年养老金调整方案，工龄挂钩回归，养老金挂钩下降较多。具体调整方法为：定额调整增加60元；工龄挂钩，每满1年增加1元，最低上涨15元；养老金挂钩水平从去年的3%下降到今年的1.9%；年满70岁享受高龄倾斜，满70岁不满75岁的增加25元，满75岁不满80岁的增加35元，满80岁的增加45元。另外，在2021年期间，女性年满60岁、男性年满65岁，每人每月再增加150元。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的上海退休人员，定额增加60元；工龄挂钩增加30×1=30元；养老金挂钩增加5000×1.9%=95元；高龄倾斜增加25元。调整后每月增加养老金210元，涨幅210/5000=4.2%，高于4%。

4、重庆市

7月26日，重庆市发布了2022年养老金调整方案，也是最后发布方案的直辖市。具体调整方法为：定额调整增加40元；工龄挂钩，每满1年增加2元；养老金挂钩水平0.45%；高龄倾斜分为机关事业退休人员和企业退休人员，对2021年底前年满80岁、85岁、90岁及以上机关事业单位退休人员，增加100元，对2022年期间年满以上年龄的，从达龄之月起增加100元；对年满70岁、75岁、80岁、85岁、90岁的企业退休人员，从其达龄之月起，每人每月分别增发50元、100元、100元、100元、100元的基本养老金。

按照以上调整方法，70岁工龄30年养老金5000元的重庆退休人员，定额增加40元；工龄挂钩增加30×2=60元；养老金挂钩增加5000×0.45%=22.5元；高龄倾斜增加50元。调整后每月增加养老金172.5元，涨幅172.5/5000=3.45%，低于4%。

结语在70岁工龄30年养老金5000元的情况下，天津、北京、上海、重庆四个直辖市的2022年养老金调整后，每月增加的金额分别是155元、231元、210元、172.5元，涨幅分别为3.1%、4.62%、4.2%、3.45%，按照涨幅高低顺序进行排列，分别是北京、上海、重庆、天津，北京、上海的涨幅高于4%，天津、重庆的涨幅低于4%。对于四大直辖市的养老金调整方案，你有什么想说的吗？欢迎大家留言评论。

关于贷款LPR高利率是怎么正常降下来的呢？又是什么过程呢？

住房是每个国人比较关系的大事，在购房当中有些人对LPR的理解比较模糊，下面给大家简单的介绍一下。

LPR:基准利率+BP（基点：1个基点=0.01%）

2021年9月吴某男29岁在贝壳找房购买了一套杭州市上城区的房子，合同价格为200万，首套房。当月央行给出的5年期以上的基准利率为4.65%

首付：60万，贷款140万

吴某于同月在工商银行办理了纯商业贷款，该银行发布的首套住房基点为65贷款30年，吴某购买的房子在2021年10月放贷。

也就是说吴某贷款的利率为4.65%+65BP(0.65%)=5.3%

等额本息月供：7774.27元/月

2022年8月吴某关注目前银行利率有所下调，于是向经纪人小李咨询相关问题。

小李说目前利率确实下降了，但是是一年一转，这个所谓的一年分两种：第一种是放贷开始算起到次年还贷（吴某是2021年9月放贷，也就是2022年9月满一年，10就按照最新的利率自动下调）

第二种是按年份.吴某2021年9月放贷，2021年12月央行如果发布的利率为4.3%，那么吴某将在次年2022年1月利率进行调整

以上两种时间计算则按照按揭合同约定。

以上两种变更的方式中BP永远保持不变，变得是基准利率也就是上面提到的4.65%

如果吴某达到上述要求，那么吴某将按照最新的基准利率执行，也就是4.3%+65BP=4.95%

后续的月供变成7472.78元/月

基准利率在每个月的20号由央行在官方发布。

综上：

无论你的利率如何变化，BP永远保持不变知道贷款还清。