号称“利率低”“期限长”“放款快”……多家中介机构鼓吹的“经营贷换房贷”靠谱吗？

央广网北京12月9日消息（总台央广记者任梦岩谭瑱）“房子是用来住的，不是用来炒的。”去年3月，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，通知要求，要防止经营用途贷款违规流入房地产领域，挤占支持实体经济特别是小微企业发展的信贷资源。

但房贷动辄5%或6%的利息与经营贷3.7%左右的利差，让不少中介机构顶风违规操作，号称只要注册公司就能贷款，甚至还能提供公司给贷款人。如此操作真的“万无一失”吗？专家建议，如此操作，对普通家庭而言非常危险。

由于目前的经营贷款利率整体低于个人住房贷款利率，特别是低于二套房贷款利率，一些中介嗅到了价差的“商机”。部分中介主动营销，试图为那些想提前还房贷、想节约利息支出的人提供所谓的“转贷”服务。

假设客户有房贷，以房产作为抵押，想要提前还款却没有充足的资金。这时，资金中介先把还房贷的钱借给客户，还清房贷后，房产得以解押，然后，中介又让客户以该房产为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来，再用这笔钱偿还欠中介的债务。一位中介告诉记者，只需要支付一些手续费，连空壳公司都能提供。该中介表示：“经营贷十年二十年三十年都有，它按您的期限，不会短到哪里去。没有公司就可以我们帮你去（解决、办理），只收渠道费用，给您过户一个。我们这边都是给您做好的，也就先把（房贷）还了，还了再转成利息低的经营贷，相当于是给您垫资。”

王女士最近就准备通过这一方法，将房贷变成经营贷。她是公司股东，手续办起来会更快。王女士说：“我是去年刚买的，应该是9月份开始还贷，当时的利率是5.5还是5.6，因为看到经营贷大概3点多，我自己那些风险，也查过，符合条件，所以做了。我是找我的朋友还有亲戚去筹的钱，现在（月供）是10700元左右，换成经营贷，一个月可能9000元。”

王女士透露，与房贷二十年的期限相比，她签约的经营贷合同期只有五年，虽然银行方面同意在五年后无条件再续约五年，但她仍有一丝担心。

从事贷款委托业务的刘松告诉记者，此类中介业务对普通人来说，看似“非常划算”，其实风险很高。“抵押类经营贷款一般是三年期、五年期或十年期，它的期限会比购房按揭贷款年限低，还款方式主要是先利息后本金，大多是每年归一次本金或是三年归一次或者五年归一次本金。虽然国家鼓励无还本续贷，但是每到归本的时候银行会进行审查，如果你的经营不够好，或者是自己的征信会出问题，还是有很大可能性，银行让你把经营贷款给归还掉。”刘松说。

刘松介绍，此前监管部门就查处过多起房贷转经营贷的案例，一旦被发现，客户可能损失的就是房子。刘松表示：“很多转成这种经营贷款查出来，（银行）要求客户归还本金。所以客户有的选择卖房或者是抵押给小贷款公司了，或者是抵押给典当行了，还是有这种风险的。”

招联金融首席研究员董希淼认为，如果虚构材料申报贷款，有可能涉嫌违反刑法，即便没有违法行为，也是不诚信行为。董希淼说：“如果要将房贷消费贷款转换成经营贷款，可能需要编造甚至伪造一些材料，或者注册虚假公司来骗取贷款。说得严重一点，实际上是骗取贷款，不是正常的申请贷款，正常申请肯定用不了贷款，除了房贷，不能用于买房。严重一点就涉及刑事责任，说得轻一点，至少是不诚信行为。银行如果发现，是可以上报征信系统的。”

董希淼告诉记者，此类行为扭曲了支持小微企业的一系列政策，将资金投入房地产市场，导致政策变形，甚至影响实体经济发展，亟待各相关部门加强查处力度。他说：“经营贷为什么现在利率这么低？因为疫情发生以来，金融管理部门采取一系列措施，也推出了普惠小微支持工具等货币政策工具，降低小微企业的成本，所以利率下来。如果这些低成本的贷款被套取，被用于买房子，这显然就是扭曲了国家这些惠企的一系列政策，让这些数据失真，导致政策扭曲变形，达不到相应效果，就影响了实体经济发展，影响了经济的增长和稳定的恢复。”

隐性收费、影响征信……经营贷换房贷暗藏诸多风险

原标题：存在隐性收费续贷不一定成功或影响个人征信经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？记者对此展开了调查。

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。（记者张守坤记者陈磊）

来源：法治日报

最长可延期36个月！多地银行房贷纾困政策现暖意

“目前部分还款困难客户可与我行协商制定疫情纾困方案，我行将采取设置宽限期、调整还款方式、账单计划调整、征信保护等多种方式，减轻客户疫情防控期间还款压力。”农业银行广州分行相关负责人表示。

日前，中国证券报记者在调研中了解到，目前已有广州、深圳、北京、上海、重庆、郑州、青岛等多个地区的多家银行推出房贷延期还款纾困措施。由于各家银行细分政策有所不同，贷款人需根据实际需要协商办理。

多家银行落实房贷延期还款

据了解，纾困人群主要包括因感染新冠肺炎住院治疗或隔离的人员、因疫情防控需要隔离观察人员及其配偶、参加疫情防控工作人员、受疫情影响暂时失去收入来源人员等。

房贷延长期限为3个月至36个月不等，多数银行延期时间集中在一年以内，也有部分银行并未明确最长宽限时间，需要客户根据实际情况与银行协商。

记者了解到，兴业银行深圳分行的延期时间相对较长，该行某网点贷款经理表示：“延长期限要根据实际受疫情影响程度、贷款金额、客户还贷能力等多个因素来看，针对疫情封控严重区域，按揭贷款最长可延期18个月；️受疫情影响较严重区域且涉及停工或延期交房楼盘最长延期36个月，具体期限要以最终审批为准。”

为方便贷款人办理房贷延期业务，多家银行采取线上申请、审批的流程。建设银行重庆地区某信贷经理表示：“由于部分客户不方便到网点办理，我们支持优先使用微信、邮件或其他电子化方式申请办理，待客户可正常出行后补签协议即可。”

房贷延期证明材料方面，多家银行也做了简化处理，并且多数可根据实际情况灵活变通。记者归纳了从多家银行了解到的信息，审批材料主要包括：贷款人身份证；相关申请表；被封控、隔离、居家的相关证明；收入下降相关证明，可提供工资收入流水或单位出具证明等；参加防疫工作的人员需提供疫情防控的工作证明等；部分银行还需签订延期还款补充协议。

此外，针对在疫情期间由于单位居家办公等特殊情况，不能及时拿到相关材料的客户，多数银行采取先说明情况或提供真实性承诺，后补充材料的方式。

为保证纾困措施落地，尽量覆盖到每一位有需求的客户，多家银行实行点对点、一对一的服务方案，由专属员工负责与客户对接。

延期并非“薅羊毛”

记者调研中了解到，各家银行延期还款方式、延长期限、上报征信情况、延长还款次数等方面各不相同，梳理下来，主要分为延后还款时间、延长贷款期限、变更还款方式三种措施。

根据部分银行的要求，选择延后还款的客户，在宽限期内可停止本息还款，但需要在宽限期结束后一次性把剩余本金及利息还清。这种方式的宽限期一般较短，多数在28天至6个月不等。

而选择延长还款时间的客户，相当于将整个贷款期限拉长，相应整体成本也会增加。“延长期间也是要还息的，这样算下来因为还贷时间长了，贷款总利息反而增加不少。”在北京地区某国有行网点内一位咨询房贷延期还款的女士告诉记者。

对此，上述某国有行网点工作人员说：“这并不是一种‘薅羊毛’的方式，是切实提供给短期内资金周转困难的客户，按照规定，贷款延长期间我们不收取罚息、不计复利、不上报不良征信。但是利息是正常收取的，也没有优惠，客户一定要根据个人需要选择是否申请延期。针对有特殊情况的客户，我们可以再协商。”

此外，还有银行贷款人员向记者表示，虽不上报不良征信，但延期还款的征信记录与正常还款的记录也会有所差别。“没有还款的几个月，征信记录上可能会出现‘星号’标志，应该是系统自动生成的，这并不是逾期记录的标志，但和正常还款的标志也不一样；是否会影响到以后贷款，还要看授信银行的审核要求。”广发银行某个贷经理表示。

同时他补充说，“对于部分客户我们并不太建议申请延期还款，但对于一些小企业主、个体工商户等，如果目前还贷压力太大，且疫情好转之后有资金回流，就比较合适申请延期。”

需要注意的是，每家银行在记者采访中都强调，由于细分政策不同，具体纾困方案需要贷款人与银行进行充分沟通和协商。

业内分析人士表示，延期还房贷，本质上是把当前的还贷资金压力转移到未来，并不是“不还款”或“少还款”，借款人需根据自己实际情况决定是否延期还款。

编辑：于红波