烟台工行为城市建设提供“融资+融智”支持 注金融服务活水 做城市发展顾问

注金融服务活水做城市发展顾问

——烟台工行为城市建设提供“融资+融智”支持

胶东在线6月21日讯(通讯员衣文政)近日，为深入对接市委“1+233”工作体系，全力服务烟台中心城区“12335”建设格局，工商银行烟台分行积极贯彻《全市金融专题培训工作方案》要求，面向各区市金融部门、平台公司和重点企业，开展重大项目融资规划线上授课，为烟台城市建设提供“融资+融智”服务支持，以实际行动助推区域经济发展。

培训中，该行介绍了在重大项目、普惠民生、乡村振兴、金融创新等方面积累的成功经验，重点对城建领域融资外部环境及项目融资审批要点做了分析讲解，介绍了该行在基础设施建设、城市更新、老旧小区改造、产业园区、人才公寓等城建领域的特色金融产品，分享了该行在全国范围内的成熟融资案例，结合烟台市重点项目实际情况，详细讲解了项目规划、资金平衡等方面方案设计思路。培训内容得到了与会人员的反馈，参训人员围绕重大项目资本金来源、城市更新一级开发贷款发放条件等问题展开了讨论，工行烟台分行就有关问题作了逐一解答，得到参训人员的认可。

今年以来，工商银行烟台分行精准把握主攻方向，不断加大推动力度，为地区经济发展注入更多金融活水。截至5月末，该行各项贷款余额达861亿元，是全市贷款余额突破800亿元大关的第一商业银行。该行持续加大对重点项目的支持力度，成立了由分行行长任组长、主管行长任副组长、专业条线总经理和支行行长组成的信贷服务团队，保持进的态势，干出快的节奏，全力支持重大项目建设落地。目前，凤凰台珠玑片区、八角湾中央创新区、龙口市人居环境提升工程、蓝色药谷等一大批全市重点项目融资正在全速审批。

下一步，工商银行烟台分行将不断强化服务实体经济、保障社会民生的责任感和使命感，坚决扛起大行责任担当，扎实做好金融服务保障，全力以赴助力稳住宏观经济大盘。

银行是怎样审批城市更新贷款的？

作者：刘鹏，来源：信贷白话

一、

授信方案怎么写？

授信主体：**城市更新有限公司（项目的实施主体）

贷款品种：固定资产贷款

授信用途：如：**片区/地块城市更新项目，其中*亿元用于该项目一级开发阶段，*亿元用于该项目二级开发阶段。

担保方式：全部授信由**公司提供连带责任保证担保，在二级开发阶段放款时/项目用地在具备抵押条件时追加项目用地/在建工程抵押。

期限：期限*年（宽限期*年），其中二级开发阶段期限*年（宽限期*年）。一般不超过15年。

还款方案：还款按以下方案同时执行，按时间孰先原则：（1）申请人宽限期不还本。运营期第1年还款*亿元，第2年还款*亿元。（2）进入二级开发销售阶段按照销售回款的*%提取保证金，销售回款进度达到*%时结清银行贷款。

封闭管理措施：

1、借款人须在我行开立唯一销售回款/运营收入监管账户，要求项目销售回款/运营收入全部归集该账户监管，除用于项目合理的成本运营支出外不得挪作他用。

2、纯销售类项目应按比例提取还款保证金（保证金提取比例不低于下述计算结果：贷款金额/（项目销售收入*70%）），原则上销售回款进度达到70%时应结清贷款。

其他要求：

项目退出机制为，若借款人出现无法继续进行二级开发的情形，包括但不限于借款人未能竞得土地使用权、国有土地使用权未能办至借款人名下等，应立即无条件一次性偿还全部融资本息。

二、

行业分类怎么选？

一般情况下，城市更新贷款一级开发阶段行业投向选择“N7990其他土地管理服务”，二级开发阶段行业投向选择“K7090其他房地产业”。

二级开发阶段纳入房地产贷款管理，对于不纳入房地产贷款的项目，建议取得当地监管部门书面同意意见。

N7990其他土地管理服务是指：土地交易服务、土地储备管理及其他未列明的土地管理服务。

包括下列其他土地管理服务活动：土地交易服务；土地储备管理服务；土地批后监管服务；土地市场监测与监管服务；土地利用咨询服务；其他土地管理服务。

三、

项目公司像空壳，能否无视？

项目公司的主要任务是负责**城区范围内拆迁、土地平整和安置房建设等工作，由于涉及安置房建设，因此需具备一定的房地产开发相应资质。

若自身不具备相应的房地产开发资质，一般情况下，项目公司通过与具备相应房地产开发资质的公司会开展股权收购或构建其他控制关系，使其将来拥有能够完成保障房建设相关任务的能力。

如果项目公司仅具备一级开发的能力而无一二级联动的能力，项目公司太弱。

重点关注：项目公司营业执照中的经营范围中是否包含建筑物拆除作业、房地产开发经营等方面。

四、

授信上报材料有哪些？

城市更新贷款授信材料

序号

类型

材料名称

审批机构

主要内容或目的

1

项目所在地城市更新政策或管理办法

关于加快推进城市更新工作的实施意见

人民政府办公室

城市更新贷款以项目销售收入作为还款来源

2

立项手续

项目备案证

发改委

确定项目权利主体资格；地点；总投资；建设内容

3

政策部门审批文件

关于**城市更新项目实施主体及方案有关事项专题会议纪要

人民政府办公室

明确**城市更新项目实施主体及方案等事项

4

规划手续

《关于同意《**地块城市更新项目地块控制性详细规划》的批复》

自然资源和规划局

原则同意《**地块城市更新项目地块控制性详细规划》，规划土地性质为**用地，如商住混合用地等。

5

规划手续

控制性用地规划图

自然资源和规划局

规划土地性质为**用地。如：住宅用地等

6

规划手续

关于**城市更新项目单元规划的批复

自然资源和规划局

同意**城市更新项目的单元规划

7

环评手续

《关于**地块城市更新项目环评的情况说明》

生态环境局

明确项目是否需要报批环评报告（根据环境保护部函（环函[2010]250号）文，拆迁活动不应纳入建设项目环境影响评价管理）；对于拆迁活动完成后实施的建设项目是否取得环评批复

8

政策部门审批文件

《房屋征收决定公告及安置补偿方案》

人民政府办公室

拆迁范围；拆迁面积；拆迁期限；补偿方式和标准

9

无房地产开发资质情况下

股权收购协议等

收购方和被收购方股东

同意在**阶段将**公司（拥有房地产开发资质）的股权进行转让，以使得收购方达到实际控制目的

五、

监管政策中，要避免踩哪些雷？

（一）二级开发阶段：

需关注，项目公司自身预计是否能够完成土地款的缴清、房地产开发资质的取得、项目四证的取得等。

（二）用途合规性需确保：

1、融资仅限用于支付拆除重建类城市更新项目拆迁阶段拆迁费用、货币补偿款、临时安置费用、平整费、回迁安置房建设资金、借款利息支出和公共服务设施建设资金，以及后续项目开发建设等合理资金需求，包括置换用于上述用途合规借款的贷款。

2、融资不得直接或间接用于借款人缴交土地出让金、支付土地购置费用、进行股权投资、进入证券期货市场等，且不得绕道通过信托机构用于土地储备项目。不得用于并购融资。

（三）细节要求：

住建部[2021]63号文件规定的相关要求如下：

1、城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。即：拆除面积/总建筑面积≤20%。

2、城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。即：建筑面积（计容面积）/拆除面积≤2。

3、城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。即查阅会议纪要等政策文件确定。

审稿：薄著，编辑：乔乔

城市更新系列（三）：城市更新项目资金来源与收益平衡分析

文/睿立方研究院

摘要：2021年《政府工作报告》和《“十四五”规划纲要》共同提出要实施城市更新行动，这是党中央做出的重大战略决策部署，也是“十四五”以及今后一段时期我国推动城市高质量发展的重要抓手和路径。本文主要探讨城市更新项目资金来源与收益平衡问题。

一、引言与传统的单个项目开发相比，城市更新项目，特别是改建扩建类和拆除重建类项目，开发体量一般较大，开发内容多，项目涉及征地拆迁、基础设施建设、公共设施开发以及产业开发运营等环节，整个项目周期长，资金需求量较大。“十四五”规划下，城市更新特别强调可持续性，即力求保持低债务率的同时实现城市更新升级与可持续发展。面对高数量与高质量要求，城市更新项目如何有效地获取资金，如何有效保障项目收益与融资平衡，成为了城市更新项目有效推进的关键。

二、城市更新项目主要资金来源分析根据资金获取主体不同，城市更新项目主要的资金来源可以分为四大类：各级财政资金、社会资本投入资金、物业权利人自筹资金及市场化融资资金。

（一）财政资金

各级财政安排的城市更新资金是城市更新项目的重要资金来源。国家鼓励各级地方政府加强对城市更新的财政投入，加大政府专项债券对城市更新的支持；充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

早在2020年，国家发改委就安排中央预算内投资专项资金支持老工业城市更新改造项目，预算总计划拨付61028万元。2021年2月，发改委、住建部发布保障性安居工程2021年第一批中央预算内投资计划，296.93亿元以投资补助方式切块下达，用于支持城镇老旧小区改造和棚户区改造配套基础设施建设。据统计，从2019年以来中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元支持老旧小区改造。

城市更新项目是地方政府专项债重点支持领域。从已发行的城市更新专项债券分析，项目类型涵括范围较为广泛，涉及土地储备、棚户区改造、保障性住房、市政建设、老旧小区等。2018年至2020年，全国共有10个省市发行17个城市更新项目，发行总额为42.9631亿元.其他类中的城市更新专项债券发行总额为25.45亿元，其中2018年发行1.25亿元，2020年发行24.2亿元。发行期限主要集中于15年和20年。城市更新专项债券主要收入来源有商业租赁收入、土地出让收入、广告牌收入、公园收入、停车位收入、物管收入、入廊及维护费等。

（二）社会资本投入资金

在地方政府财力有限的情况下,对于地方政府来说，如何放大财政资金的杠杆效应,吸引社会资本积极投入到城市更新项目建设中，尤为重要。广义的社会资本包括城投类国有企业、房地产开发公司、施工类企业等。这些主体参与城市更新的角色不同，参与城市更新的模式也不同。

在“房住不炒”的大背景下，城市更新作为房企未来发展的第二曲线，吸引了大批房企开拓城市更新业务。据统计，大部分百强房企都已直接或间接涉足城市更新领域，而头部房企基于强大的资源整合能力涉足城市更新的比例更高。房企参与城市更新的途径主要有三种：第一种是以佳兆业、富力为代表的独立运作、自主开发模式，如佳兆业首先用于成立佳兆业城市更新集团，然后通过市场化等融资手段为城市更新项目融资；第二种则以收并购为主，如龙湖上海华泾天街商业项目，通过收并购土地和之后部分天街项目进行改造运作；第三种是通过合作形式参与城市更新。如碧桂园佛肇区域公司与顺控集团共同出资成立顺德城市更新平台公司，并以自有资金及后期融资对顺德村级工业园区的项目进行投资建设。从资金层面来说，房地产企业参与项目前期投入的自有资金属于市场主体投入资金，后期可能通过发行信用债，银行贷款或者非标融资等途径进行二次融资。

PPP模式是城市更新项目投融资模式之一。以重庆市九龙坡区2020年城市有机更新老旧小区改造项目为例，项目总投资37180万元，该项目采取PPP模式运作，项目建设期1年，运营期10年，项目资本金占总额的20%，由政府出资代表渝隆集团和社会资本按20%：80%比例出资成立项目公司剩余资金约3.2亿元由项目公司负责筹集。

近年来，“投资人+EPC模式”逐步进入城市更新领域，该模式形式是：政府授权城投平台或地方国企作为城市更新项目的业主方，通过对外公开招投标确定合作方，由业主方与合作方按照约定股权比例成立项目公司，来管理实施城市更新项目的投融资建设。在此模式中，政府只是牵头建立项目公司，对于实施的项目并不进行投资，所有的资金本都是由中标的合作方承担。目前此种模式在现有案例中的中标方均为央企等实力雄厚的企业集团，也包括一些大型的房地产企业和施工企业。

（三）物业权利人自筹资金

物业权利人主要分为物业主、物业使用人（包括承租人、借用人及其他取得物业使用权的人)和物业管理人。由物业权利人出资进行改造主要出现在综合整治类项目中，尤其是缺乏维护而产生设施老化、建筑破损、环境不佳地区的老旧小区改造。以郑州鑫苑物业为例，其参与城市更新的改造思路被总结为“一体、两治、三化”。其中“一体”思路中“政企一体化”就是联动政府社会居民企业聚力创新老旧社区改造模式，建立区政府指导、街道办事处统筹、居委会、社会单位、居民组成的“五方联动”工作平台，由社会单位和居民共同约定出资比例，政府、街道办与居委会给予部分补贴，再共同选择第三方公司为实施和运营方来具体操作。

（四）市场化融资资金

城市更新项目主要的市场化融资模式包括银行贷款、非标融资、债券资金、城市更新基金、REIT等。

1.银行贷款

（1）政策性银行贷款

开发性、政策性银行，在城市更新领域将继续发挥金融信贷主力军作用，积极探索市场化方式服务国家战略，持续加大重大项目的信贷支持。2021年11月18日，国开行山东省分行对济南古城（明府城片区）发放了55.5亿的城市更新贷款。国开行城市更新贷款服务于城镇化发展，其信贷业务中新型城镇化建设和民生金融是明确服务于城市更新的专题。2021年11月12日，农发行苍南县支行批准了两笔城乡一体化贷款，总计金额15.5亿元。目前顺利实现贷款投放3.4亿元，用于支持龙港市沿江板块城市更新项目一期、二期。进出口银行参与城市更新则以转贷款形式，利用金砖国家新开发银行专项贷款支持雄安新区垃圾综合处理设施一期工程项目更新改造成新区内垃圾综合处理中心。

（2）商业银行贷款

商业银行以“城市更新专项贷款”的形式支持城市更新项目建设。以四大行为例，最早发放城市更新贷款的是建行。2021年1月14日建行常州溧阳支行成功投放当地首笔城市更新类贷款6.6亿元，以支持溧阳经济开发区老城区改造和城市更新项目。农行武汉分行则于2021年9月30日发放归元西B片区城市更新改造27亿元项目贷款，并已拨款3.21亿元。中行也在2010年11月6日落地了首笔城市更新贷款，共计6亿元用于东西湖区域内28个城市更新项目。工行在2021年11月17日首先落地首笔城市更新贷款，用于济南市中区上新街片区城市更新。

2.非标融资

常见的城市更新非标融资渠道主要有信托、私募和一些股权性融资。这里主要探讨信托这种融资形式。

由于“432条件”，信托资金直接融资参与的案例比较少，因为市场上能做更新贷款的信托较少，要求基本与银行一致。以《深圳观澜新石桥城市更新股权投资集合资金信托计划》为例，融资方是深圳观澜新石桥城市更新项目的项目公司。募集资金用于认购项目公司的LP份额，该公司受让恒泰实业90%股权，同时对深圳格局（城市更新项目实施主体）发放7.491亿银行委托贷款。项目还款来源第一来自于项目后期其他金融机构的再融资；第二来源于项目的开发建设销售回款。

3.债券资金

城投债是最典型的债券资金融资形式，其发行主体是地方政府城投平台。据不完全统计，截至2021年8月底，信用债市场共发行5只城市更新债券，募集资金总额80亿元，由3家发行人发行，分别是上海静安、上海地产和珠海华发。债券类型上，有2只企业债、3只中期票据。从资金用途方面来看，上海静安集团将募集资金用于偿还城市更新项目一级开发银团贷款，其余2家发行人将募集资金直接用于城市更新项目。

4.城市更新基金

城市更新基金作为城市更新项目重要的参与主体，其主要通过非公开方式向特定投资者募集资金，从性质上来看属于私募基金，形式包括公司型、合伙型和契约型。从架构上来说，城市更新基金一般采取母子基金的架构。项目前期的筹措资本可以由政府单独出资，也可以与社会资本共同出资。之后，由政府引导母基金与金融、投资机构共同设立子基金进行投资。2021年6月上海落地了目前全国最大的城市更新基金，落地规模800亿，在母基金层面由政府方和社会资本共同出资。在成立仪式上，上海地产集团作为政府代表与招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等社会资本签署战略合作协议。其中中保投资出资额为200亿元，补充了上海黄浦、静安、虹口等十五个项目的资本金，其首期出资额64亿已经划转入库，剩下136亿资金也会在本年度内分批落实。目前上海城市基金提供融资总额674.63亿，融资总额为总投资金额的80%。

5.REIT

REIT作为房地产证券化的重要手段，为城市更新项目投资人提供了有效的退出路径。借助REIT，可以把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。2018年，国内首单城市更新类REIT——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”获上交所无异议函，首次实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REIT退出的完整闭环。2020年4月30日，证监会、发改委联合公布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REIT）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号），拉开公募REIT序幕。在“双碳”、“房住不炒”背景下限制火电、商业、住宅类资产，但将保障性租赁住房纳入公募REIT中。公募REIT打通产业资本与金融良性循环，为推动基础设施建设提供有效支持，有助于盘活市场存量，提供重资产项目退出渠道。

三、城市更新项目收益与融资平衡无论是政府方、物业权利人、社会资本还是金融机构，决定其是否推进或参与城市更新项目的一个关键因素就是是否能够做到项目收益与融资的平衡。

（一）综合整治类和改扩建类项目

以老旧小区改造为例，可以通过大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、区内自求平衡、政府引导的多元化投入改造等模式实现资金平衡，具体如下表1所示。

表1：老旧小区项目自我平衡模式

平衡模式

主要内容

大片区统筹平衡模式

把一个或多个老旧小区与相邻的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村、危旧房改造和既有建筑功能转换等项目捆绑统筹，生成老旧片区改造项目，做到项目内部统筹搭配，实现自我平衡

跨片区组合平衡模式

将拟改造的老旧小区与其不相邻的城市建设或改造项目组合，以项目收益弥补老旧小区改造支出，实现资金平衡

小区内自求平衡模式

在有条件的老旧小区内新建、改扩建用于公共服务的经营性设施，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出

政府引导的多元化投入改造模式

对于地方政府有能力保障的老旧小区改造项目，可由政府引导，通过居民出资、政府补助、各类涉及小区资金整合、专营单位和原产权单位出资等方式。

（二）拆除重建类项目

对于拆除重建类项目，可以根据项目的盈利思路来构建项目收益与融资的平衡，具体如下表2所示。

表2：拆除重建类项目自我平衡模式

项目类型

主要内容

城市功能导向为主

用经营性土地的出让与未来收益来平衡公益性基础设施的投入，并对低效土地进行二次开发，以形成商业收入来平衡公共服务的不断投入；

交通设施导向为主

通过交通规划扩大未来辐射范围，聚集更多的生产资料、资本与人口，短期内提高交通设施收益，均衡片区内资源，通过交通优势发挥周边优势产业，承接一部分物流中转、及对应的产业转移功能，通过产业增值提高长期片区整体经济收益

文旅康养导向为主

计算区域内预期销售收入、服务收入，通过升级对应的文旅品牌、核心景区、配套娱乐，来提高整个旅游片区的未来收益

以产业升级导向为主

同步片区产出和投入，产业升级是一个漫长而滚动的过程，在开发的时候要讲究“分期分片”、“多次滚动”，前期要避免过度建设，既能根据实际情况不断调整投资重点和产出，也能根据循环的资金进行再投资。

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