上海二手房贷款对房龄的要求

在上海买二手房的购房者一定要根据自己的需求选择适合的房源，同时如果要申请贷款购买的话，一定要提前了解房贷要求，以及上海二手房贷款对房龄的要求。

一般情况下，上海二手房贷款的房龄要求不超过20年。目前各大银行对二手房贷款的房龄要求很严格，一般情况下，超过20年的二手房基本不放贷。个别银行甚至要求房龄在15年以内的二手房才可贷款。房产证上的时间并非房龄，而只能反映房屋所有权人实际取得该产权的日期，而非房子建好的时间。如果房屋几经交易，房产证上的时间更不能体现房龄。

上海二手房贷款的办理流程

1、买卖双方根据需求，将要交易的二手房交由房地产交易中心进行上市审批(主要是审批该房产的资质)

2、双方签订房屋购买协议

3、买房向银行提出二手房贷款申请，并根据银行要求提交资料

4、买卖双方根据银行要求到银行指定的评估机构办理房产评估手续，之后可以坐等该机构出具评估报告了

5、银行对购房者以及房产资质进行审核，属于银行内部流程，我们不用管，继续等待就好

6、银行审批过后发放贷款资金，购房者接下来按时还款付息就好。

准备二手房首付要考虑哪些因素?

1、房龄。购买二手房的话一定要将房龄的问题考虑进去，二手房大多数都是有人居住过的，居住的时间久了，那么二手房的房龄就大了。在贷款交易的时候，银行都会衡量该房屋的年限，也就是二手房的房龄，比较新的房屋贷款的额度就会比较高，年代稍微比较长的房屋贷款额度就会低很多，从而购房者就需要准备更多的首付款了。

2、当地政策。不管是属于异地购买还是在当地购房，购买房屋的时候，当地的购房政策还是要了解的，因为当地的政策也会影响二手房首付比例。比如说有些城市会规定最低的贷款首付比例，每个地方的政策是具有差异的，是当地政府根据该地区的实际情况依法设定。

3、房东要求。还有一种情况就是二手房房东会对购买二手房的首付款进行要求，有些房主想要更快的获得流动资金，而购房者申请贷款购买二手房的话，贷款一般要过很长一段时间才能下来。如果原房主要求提高首付款，那就需要双方来协商决定，这样贷款额度也会随之发生变化。

上海买房：买二手房这样买思路不会错

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

1.提问：沪叔，你好，最近在看二手房，请问怎么样看房选房呢？

回答：你好，首先临近高架靠近马路有底商的房子慎选，有噪音影响睡眠。查看房子通风采光漏水情况，最好选择风比较大的天气去看房，这样房子的缺点都会暴露出来，另外要注意卫生间、厨房没有窗户，看不阳光，比较影响居住体验的。

2.提问：沪叔，你好，目前4套房，

1，顾村保利叶语预计860万（夫妻持有）自主

2，临港万科预计450万（夫妻持有）

3，马桥绿地预计550万（爸妈持有）

4，上大拆迁预计400万（爸妈持有）

准备2换1，再用300万杠杆。

一是出手哪2套，其次是置换到哪个板块有潜力。

感谢

回答：你好，建议置换万科鹭语墅，和绿地璀璨天呈，上大的动迁看是哪个小区，如果位置一般也可以一起换，用父母名义打个新，祁连新苑可以留，南大有一定的预期，公园映上市后周边还有预期。供应量多，长期不看好，短期套利后出场，把更好的机会留给更有确定性的地段或版块，除非在市区的在张江的更多企业和人口都愿意往临港入驻导流，不然后续二手溢价过高，新房量大且限价的同时，谁愿意为溢价买单呢？

3.提问：沪叔，你好大学刚毕业，目前在浦东世纪上班，预算400—500万，请给出购房方案，谢谢

回答：你好，浦东世纪大道上班，500w总价预期，目前如果是新落户单身，积分应该是50分，如果选择新房，地段选择为，近郊，浦东远郊，五大新城：非地铁盘或低积分盘。买二手具体要根据你的首付资金来预估能买到哪里，二手目前首贷首付要付到6成，贷4成。

4.提问：沪叔，你好，三百万左右能买到上海哪里的房子？

回答：三百万总价也算是上海安家的一个门槛，每个人可以分析自己的需求，如果是小年轻，觉得事业发展还有很大的空间，那交通可能是最重要的。商业配套和学区是次要的。上海现在两百八十万到三百二十万，这个区间内环可以买到三十平左右的一房，可能还没有客厅，房龄可能在五十年以上。中环可以买到三十五平的一室户，那外环内可以买到五六十平的一个一房甚至两房。这些房子基本上都属于老破小的范畴，停车位紧张，小区环境稍微差一点，那想要买次新房或者电梯房的，都需要看看外环外或者五大新城了。

外环外想要地铁沿线电梯两房的，只能看看动迁房了。那如果你在大虹桥或者二号线沿线上班，徐泾北城这个大型动迁基地就算是不错的选择，电梯两房还是可以买到的。

如果是漕河泾徐家汇的上班族，可以看看泗泾的动迁房，像北区的顾村，浦东的康桥、周浦等等，也可以根据自己的需求去选择。

其实从去年八月开始，上海的房价一路飙升，到现在，很多涨幅已经超过百分之三十了。现在二手观望情绪浓厚，市场都是打新的口号，那低分刚需选手没有必要凑这个热闹。毕竟三百万的新房要么积分很高，外地户口刚需首套五十几分摇不上，要么产品或者地段不行。根据自己的需求，淘一淘相对性价比高的房子也是不错的选择。

上海房贷额度告急？银行：没停贷！房贷正常受理，有银行放款周期变长

经济观察网记者汪青近期，一则“上海多家银行房贷额度告急”的新闻引起社会各界高度关注。此后，关于贷款利率要上涨，甚至银行将停止对二手房放贷的消息相继传出。那么，上海房贷实际情况又是如何呢？

基于此，记者实地走访和多方采访后发现，目前上海地区，不论是国有大行还是主要股份行均在正常受理房贷业务。针对购买新房的购买者而言，贷款利率并没有太大变化，不过部分银行的放款周期稍有延长。针对二手房购买者的贷款利率略有上浮，但整体变化不大，放款周期延长至六个月之后。

对此，有业内人士对记者表示，今年上海房贷放款整体而言确实比较慢，部分银行出现额度紧张的情况也是受到多重因素的影响。结合上海整体供地情况，以及监管宏观调控政策来分析，明年整体购房友好度会上升，资质较好的首套房客户需要耐心等待。

房贷各环众生相

6月25日，刚刚准备下班的小李突然收到房产中介发来的消息：“房贷政策调整！银行审批3个月，放款周期6个月，均需排队放款。因银行政策的调整属于不可抗力、无法做出有效预判，故无法预估和承诺放款时间，具体放款时间以银行通知为准。”

毕业六年的“沪漂”小李，在今年开年后便开启密集看房模式，在一番比较后于近期相中位于上海西南角的新房。然而，看着此刻房产中介发来的这则信息，让她倍感不安。

“最近关于房贷利率会上浮、额度紧张这些消息一直不断，现在再加上中介也给我发信息，心中更加忐忑。尽管这两天和建设银行这块的沟通情况是我购买的新房贷款利率不会变，但是谁也保不齐后面会不会出现新的变化，并且也会担心放款周期被延长。没想到买房和不买房都让人焦虑！”李小姐无奈说道。

在去年年底刚刚购买新房的王先生则对记者感叹道，没想到去年被家人催促买房的自己，也算赶上上海房贷变化的“末班车”。“最近我们业主群里面都炸锅了，大家都在谈论房贷这个事情。我是在中国银行办理的房贷，目前咨询下来银行不论是新房还是二手房暂时都没有停贷，利率也都基本维持不变，不过放款周期延长了。”

王先生对记者表示，在今年1月初办理房贷时，基本上1个月内银行就进行放款。“不过，最近身边购房的朋友和我说，他们办理的房贷最少要两至三个月才能下来，并且银行的人也不能保证。感觉自己很幸运，在银行房贷变化之前上船”。

在购买者和卖房者倍感焦虑的时候，房产中介们也在卖力“吆喝”，出谋划策。

“目前上海地区的银行没有对外宣布停止二手房贷款业务，但是从实际业务操作过程中不难发现，二手房的贷款审批更加严格，审批流程时间也更长。首套房的利率和放款时间方面，整体而言，暂时没有太大变化。不过，现在这种情况下，我们给客户做贷款也不敢保证，即使是银行也不能保证按时放款，只能等着。”浦东一家房屋中介公司的小许对记者表示，放贷的速度变慢并不代表不放贷，后期额度有了还是会再次放贷，目前排队放款周期已经延长至半年以上。

小许对记者介绍道，根据经验看，放款时间银行一般会综合购房者贷款金额和资质情况进行评估。比如说，如果购房者的贷款额度只有一百万以内，这类肯定放款比较慢；如果购房者的贷款额度比较高且自身资质又比较好，那么相对来说放款时间就会比较快。

另一位沪上房屋中介小齐对记者表示，可能是由于今年“打新房”的客户比较多，大行都与开发商进行合作，留给二手房的贷款额度就变少，不过目前一些小行还是有一定的额度，不过放款周期确实有拉长。此外，目前很多银行也加强对首付款来源的审查。“国家政策就是房住不炒是主基调，预估以后银行也不可能有太多增量额度，能贷款就早点贷款，别拖，到时候没了就尴尬了。”

针对二手房放款周期相较于此前延长的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，从贷款的“亲疏”程度看，银行对于一手房支持力度会大一点，因为一般银行都和开发商有比较持续的合作。而二手房方面很多时候借助于中介进行，如果关系不紧密，也会影响贷款。另外从风险角度看，二手房若是房龄太老，或者房子有很多历史遗留问题等，那么贷款也往往比较困难，所以调控针对二手房也比较符合操作惯例。

在严跃进看来，监管的适当管控杠杆，既是为了房地产贷款金融市场的稳定，也是为了有序引导健康的购房行为。尤其是各类不理性的购房加杠杆，很容易造成风险或问题，及时管控非常有必要。

额度紧张或受多重因素影响

6月29日，记者实地走访了上海地区的多家国有大行、股份行和城商行。

“我们银行额度暂时没有收紧，还在正常开展住房贷款按揭的业务，更加没有出现因额度不足不放款的现象。”民生银行上海一支行的工作人员对记者表示。

据记者采访了解，目前整体来看，不论是新房还是二手房，首套房或二套房，贷款业务均未暂停，利率相比此前也并未有太大变化。

据悉，在买卖房屋的实际操作中，全款客户的比例一般不超过30%。这也就意味着，不论是新房还是二手房，贷款对于购房者而言都至关重要。

“目前银行不存在停贷的情况，有部分银行可能在上半年放出去的房贷额度比较多，所以出现房贷额度收紧的情况。”一家城商行相关负责人在接受记者采访时表示，大部分商业银行对于每个季度的房地产信贷发放额度都有一定限制。一旦超过这个额度，这个季度的房地产信贷就不允许再快速增加，所以在这样的情况之下，有可能导致部分银行出现房地产信贷额度不够的现象。加之自去年开始，上海出现部分区域房地产过热且一二手房之间价格倒挂的现象，所以国家有意通过金融调控的手段来稳定房地产市场的交易。

实际上，不论是去年的监管划“红线”，还是今年的“限贷令”，都是监管层希望通过银行信贷方面对于房地产支持的限制达到稳定房价的作用。简单的说，就是减少或者限制银行对于盖房者或者买房者的支持，让流入房地产行业的贷款减少，从而达到抑制房价的作用。

2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起正式实施，给银行业金融机构的房地产贷款集中度划出了红线要求，分5档对银行业金融机构的房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。按照新规要求，不少金融机构的房贷余额占比已经都已经逼近红线，甚至已经“踩线”，不得不做出调整，因此在未来可以释放的房贷余额自然大幅受限。

严跃进在接受记者采访时表示，房贷额度紧张的情况，在今年上半年确实是存在的，去年上海房屋交易还不错，使得申请贷款的人数比较多。而今年又要积极落实房贷集中度政策，以及房地产本身也需要调控，所以客观上会使得上海房贷略紧，但是停贷的情况确实还没有发现。

上述城商行人士对记者表示，对于银行而言，房贷是比较优质的资产，任何一家银行肯定不会放弃这块业务。此外，从监管部门多次发布的针对房地产的政策也可以看出，国家对于房地产的态度一直是调控，而不是打压，最终是要落实到“房住不炒”的目的。国家对于房地产的健康发展还是支持的，很多人对于住房的刚性需求也是真实存在的，因此只要房地产市场一直运行，银行的房贷就不会被停止，而且还会一直发展下去，只是朝着相对稳定和健康的方向发展。

严跃进指出，很多贷款尤其是二手房贷款是经由一些中介去操作的，部分中介可能合作频率少或者资质偏弱，这个时候帮客户办理贷款方面经验不足，也容易导致贷款的申请迟迟不通过。

在今年下半年银行房贷额度紧张的情况是否会缓解呢？对此，中南财经政法大学数字经济研究院执行院长、教授盘和林认为，下半年住房贷款额度会继续紧张，住房信贷会进一步收紧，直到房地产价格走向开始趋于平行或者下行。现阶段周期上行的大背景下，政策对房地产降温的总体做法不会改变，银行等金融机构需要进一步调整信贷结构。

“今年房贷放款整体而言确实比较慢，资质较好的首套房客户仍需要耐心等待。”上述城商行人士对记者分析道，结合上海整体供地情况，以及监管宏观调控政策来分析，明年整体购房友好度会上升。