房子有抵押贷款，中介让用钱先给房主还贷再过户，这样靠谱吗？

无论你是全款买房，还是贷款买房，我的答案都是不靠谱的。在回答这个问题之前，我先整理一个二手房正常的交易流程给大家做参考：

签合同（交定金）→买家申请银行按揭（按揭付款）→卖方结清房贷（卖方有贷款）→卖方办理解押登记→交易过户（交首付）→买家出房产证（交齐房款或办理抵押后银行放款）→办理水电煤过户→收楼（物业过户）

房东有房贷尚未还清就想把房子卖掉，在现实中这是很常见的，就上述的交易流程，买家正常支付首付的时间是交易过户当天，而交易过户的前提必需是卖方已经结清房贷并解除抵押登记，如果买家用购房款先帮房东还清房贷，那么就会增加二手房的交易风险，具体的风险有如下3点：

1、买家把钱转到还款账户以后，卖方私自挪用资金作其他用途了，怎么办？还贷款的钱是打在卖方私人的还款账户之内，这时候如果卖方急用钱，把钱转了出来并且花光，那么房子的贷款还是没有还清，过不了户，最后只能再次协商如何结清房贷的问题，或者直接上法院解决。

2、卖方的债务情况，买家是无法查得很清楚的，如果把房贷结清了以后，卖方还有其他的债务，房子再次被抵押甚至被查封，怎么办？哎！有的人说先查一查卖方的征信不就行了吗？其实也没用，私人借款的那种贷款是不会显示在征信里面的。

3、买家帮忙结清房贷以后，如果房子因为各种原因过不了户，怎么办？比如：房东突然反悔，不想卖了！比如：出现一些天灾人祸，房东突然没了！再比如：有楼市政策变动，交易要取消了。

因此，购房者用钱先给房东还贷，实际上是方便了房东，增加了自己的风险。

那么正确的处理方法应该如何做呢？

首先最好的处理方式当然是房东可以自己结清房贷了，如果房东没有能力结清，那么可以要求房东找第三方垫资公司帮忙结清，但是在结清房贷到过户这期间可能会产生一些利息，买卖双方可以协商如何承担这些费用，如果买家是按揭付款的，有部分银行还可以申请转按揭手续。

二手房过户贷款详细流程

1.签三方买卖合同（甲：业主，乙方：客户，丙方：中介。客户交定金，业主押房本，定金有一部分作为物业保障金，后面会解释什么是物业保障金）

2.银行评估（二手房买卖贷款，是以银行贷款批复为准，具体首付多少，就看银行批复多少，总房款-实际银行贷款额，也可以直接首付房款的30％）

3.银行面签（业主去贷款银行办理收款卡，客户去贷款银行办理贷款业务，同时也需要办理一张还款卡）银行贷款额）或首付房价30％，交付业主，立契过户，新房本出来后，银行直接带走办理抵押，随后放款到业主办理的收款卡里）

4.银行审批（这里有两个方案可供选择，①.资金监管：银行贷款审批通过后直接放款到房管局资金监管账户。客户将首付款也放到房管局资金监管账户，房管局资金监管账户收到全部房款后，再预约过户。②.非资金监管：银行审批贷款通过后，客户和业主预约过户，过户当天客户将首付款（总房款-实际银行贷款额）交付业主。剩余房款由银行直接打到业主办理的收款卡中，所有手续银行和房管局都会有相关证明。）

5.过户（过户当日缴纳契税.差额税.个税.等相关税费）

6.下房本-抵押-放款

7.交房（业主收到全部房款后三个工作日内向客户交房，交房当日业主把水电物业等费用结清，客户验收房子，还有原房本上的户口业需要迁出，确认无误后，由中介方将物业保障金退还业主。如业主没有结清，则由中介从物业保障金中扣除相关费用。）

8.水电改名（现在支付宝可以直接操作，非常方便。）

9.如果您现在正在看房准备买房，希望此篇文章对您有所帮助，另外我写的这个是郑州的过户流程，大家可以去当地的房产中介了解当地的过户流程。谢谢阅读！！！

不用先还完房贷就能过户！济南启动二手房“带押过户”登记新模式

记者夏侯凤超于悦

无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户”在济南正式落地。

为让群众享受更便利的登记服务，针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

01

创新思路部门联手落实“双预告登记”为贷方市场注入活水

济南市自然资源和规划局联合市住房公积金中心出台了《关于推行存量房交易公积金贷款“双预告登记“的通知》，推行存量房转移及抵押“双预告及预转本登记”模式，调整公积金贷款放款流程，将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款，为实现“用新贷还旧贷”、“带押过户”新流程的实施提供了政策保障。

为了进一步给交易双方和金融机构提供便利，市自然资源和规划局不动产登记中心拓展线上申请系统，银行贷款审批完成即可线上申请抵押预告登记，买卖双方在手机端确认“双预告登记”即可。同时，积极向房地产开发企业、房屋经纪机构延伸预告登记端口，进一步简化办理流程，缩短办理时间，便民利企，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，为买卖双方财产安全保驾护航。

02流程再造搭建快速交易登记平台金融机构主动配合“带押过户”

在传统模式下的二手房交易，没有一家银行愿意在无法保障资金安全的情况下承担“带押过户”后卖方不及时还款的风险。然而，卖方抵押解除、二手房过户，买方抵押设立三个登记环节，在二手房交易过程中缺一不可，且先后顺序分明，买卖双方要过户就必须要先行解除原贷款银行的抵押，这几乎成为银行保障自身安全的救命绳，但这也成为二手房在市场流通的绊脚石。

为改变这一局面，济南市不动产登记中心主动搭台，精简申请资料、压缩办理时限，对于同一房产上的抵押设立登记、转移登记、抵押注销登记等业务，根据申请实现合并办理与金融机构、资金提存机构及时开展网络互联，搭建业务平台，及时反馈信息，确保转移和抵押过程中能够准确获得信息，即使遇到无法过户的情况，也能同步实现关联业务的同步停止，同时退回，保障交易安全。

有了平台的便利条件和安全保障，工行、建行、北京银行等多家银行率先落实《民法典》的规定，通过各种方式为带押房产的过户提供支持，迄今已顺利办理几十笔业务，其中涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型。

03

流通自由官方护航资金安全激发二手房市场活力

“预告登记”后的提前放款，为交易双方带来了“活水”，但这“活水”能否顺利流入卖方贷款银行的帐户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行，这样才能确保双方资金安全。

在济南推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要的一个环节。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。通过“提存账户”模式下的带押过户，可以实现“零风险”。更重要的是，有了公证提存这一官方护航手段，让买卖双方都能安心，不必担忧社会上其他各类“资金监管”模式带来的资金风险。

实施二手房“带押过户”后，不用先归还原来的房贷就可以完成交易、发放新的贷款，新贷款发放的同时也完成了原贷款的结清和房产的交易过户。减轻了“过桥资金”烦恼，降低了房屋“入市门槛”，增加了买卖双方更多的可选择性，降低二手房在市场上的流通成本，扫清了交易障碍，进一步充实二手房市场活力。

04效率提高时限缩短到3天为市场活跃注入动力

以前市民办理二手房交易过户，买卖双方签约后须由买方先向银行提出贷款申请，贷款审批通过后，卖方必须先结清原银行贷款，办理抵押注销登记，然后才可申请办理二手房过户的转移登记和买方贷款的抵押登记，抵押登记完成后买方银行放款，向卖方账户支付购房款。

买卖双方不仅要在登记机构和银行之间来往多次，所需的时间周期也会很长，少则十天半个月，多则一个月以上。且在全部交易和登记手续完成之前，卖方结清原银行贷款的费用，很多需要借助过桥资金，房屋过户的成本高。

“带押过户”实施后，“进一个窗口，提交一套材料，办理一次业务”，买卖双方无需跑腿，转移和抵押“双预告登记”通过银行就可以完成线上申请，转移登记和抵押登记可同步办理，抵押预告登记自动转为本登记，卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款，结清原银行贷款。一方面减少了群众跑腿次数，另一方面，办理时限由原先的十几天压缩至1-3个工作日办结，将进一步激发二手房市场的交易活力，为市场注入新的动力。

“带押过户”这一创新模式之所以能够顺利展开，是政企联动，多方发力，为解决群众难题共同下的“一盘棋”，在这盘棋里，有市自然资源规划局和市住房公积金中心联手的政策支持，有金融机构和公证部门的积极配合衔接，有中介机构和社会力量的全力推广……正是有了所有部门的联合、配合，才能下好这盘便民利企之棋，从根本上解决二手房市场交易难题，为市场活跃注入源源动力。