九说贷款行业之一：贷款的前世今生

一、什么是贷款

“贷款”百度汉语释意：简单理解就是需要利息的借钱。贷款是银行或其他金融机构按一定利率和必须归还等条件出借货币资金的一种信用活动形式。广义的贷款指贷款、贴现、透支等出贷资金的总称。

二、贷款作用

贷款作用：银行通过贷款的方式将所集中的货币和货币资金投放出去，可以满足社会扩大再生产对补充资金的需要，促进经济的发展；同时，银行也可以由此取得贷款利息收入，增加银行自身的积累。

三、贷款类别

1.按贷款主体划分主要分为两大类：个人贷款（房车抵押、装修贷、保单贷、薪资贷、信用卡微粒贷放大贷等）和企业贷款（厂房抵押、质押，税贷、票贷、法人贷等）。

2.按贷款标的物划分为：抵押贷款和信用贷款。

四、国内贷款发展历程（个人贷款）

1.住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展

20世纪80年代中期，随着我国住房制度改革，城市住宅商品化进程加快和金融体系的变革，为适应居民个人住房消费需求，中国建设银行率先在国内开办了个人住房贷款业务。目前，各商业银行的个人住房贷款规模不断扩大，由单一的个人购买房改房贷款，发展到开办消费性的个人住房类贷款，品种齐全，便于选择。

2.国内消费需求的增长推动了个人消费信贷的蓬勃发展

1999年2月，中国人民银行颁布了《关于开展个人消费信贷的指导意见》。

（1）2006年到2013年以银行为核心，担保公司辅助的传统信贷时期。

（2）2013年到2015年以平安集团为主导，小额贷款公司及一些非银机构陆续进入的发展上升期。

（3）2015年至今大量非银机构、P2P、小额贷款公司涌入导致市场较为混乱的饱和期。

3.商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展

2010年2月12日，中国银行业监督管理委员会颁布了《个人贷款管理暂行办法》。这是我国出台的第一部个人贷款管理的法规，强化了贷款调查环节，要求严格执行贷款面谈制度，有助于从源头上防范风险。

以上就是ixizh在今天为大家拼凑的贷款行业的大体认知，当然由于政治经济发展情况的变化、互联网新技术的推广应用以及人和企业融资理念等等的变化，贷款行业未来要走向何方也是一个值得思考和值得期待的～

网贷行业的发展历程

很多时候，知史可以明智，可以晓今。经过两个多月震惊全国的“暴雷潮”，P2P的声名再度跌至历史冰点，那些曾经奋力吹捧过它的媒体和投资人，此刻成了最不留情的批判者。复兴号理财发现在整个社会舆论声中，P2P从未如此知名，也从未如此不堪。

此时此刻，我们最需要的不是单纯的信心和尖锐的批判，毕竟，这两种声音在“暴雷潮”之前的网贷行业就已经大量存在，只不过这一轮强度空前的“雷潮”使得这两种观念的对立也被空前地放大，并上升为全民性的热议话题。

我们更加需要的是清醒的梳理和理智的回顾。大众在为P2P定性和贴上标签之前，有必要对P2P先有一个纵深的了解。其实，当你深入地审视完毕之后也许会发现，原本以为“罪恶”的事物其实并没有所谓的原罪，原本以为“弱势”的对象也并非是全然的受害者，对财富的欲望和热爱涂抹众生，这或许才是酿成如今无数“金融难民”们的苦难根源。

我们不妨把P2P的发展史来个“三段式”的总结，平台和投资人不妨借以自省，围观群众也能够对P2P行业有一个全新的清晰认知。在网贷圈这个名副其实的“修罗场”，不作恶、不伪善当然是迫为需要的正义，但是不偏执、客观心，一样也是。

诞生：P2P行业传入国内早在2007年，那时绝对算是的“新兴事物”，它的“前身”是高利贷等其他民间借贷形式，但是P2P要更加高级一点儿。因为它破天荒地在主流金融体系之外，连接起了两个民间需求皆无比庞大的端口：小微借款人的融资需求和广大普通百姓的投资需求。

由于绝大多数的从业者均没有民间借贷和金融风险防控的经验，P2P便从最基础和传统的信贷业务起家。许多富有冒险精神的创业者开始在这块新天地摸索打拼，点燃了P2P在国内的微微火光。

但由于自身的“先天不足”，又缺乏足够时间的成长和积淀，一旦遇到时代的激流，行业自然容易变味。2013年，两个“猛浪”接连地打在P2P行业身上。借款端，各大银行开始收缩贷款，许多别有用心的人发现了P2P这块“宝”，做起了“挂羊头卖狗肉”的生意——圈钱从未如此容易过。投资端，2013年6月，余额宝横空出世，缔造了中国经济发展的重大风向标，它极大地促进推动了大众的投资意识，P2P行业借此东风，平台呈燎原之势迅速在全国范围扩张。

于是，当大众范围内首次知道P2P的存在时，即是以非常负面的形象示人。而真实的它被那些骗子平台抢了“风头”，也污了名头。这时候的P2P，就像一个野孩子，有人把它带到了中国，却没有人知道它，该如何照顾它。监管也面临空洞，“野蛮生长”、“良莠不齐”、“泥沙俱下”这些词都可以很好地形容当时的状况。

改变：如果一直“野蛮”下去，自然是不会被允许的，监管很快就“照顾”到了P2P领域。好平台一声长叹，坏平台面临清退。2014年被称为P2P行业的监管元年，以P2P为核心代表的互联网金融首次被写入政府工作报告，银监会首次明确P2P十大监管原则，这些都表明监管层十分清醒明确地肯定了P2P平台的创新性和可发展性，同时意识到监管到位、防范风险的重要性。

2015年7月，中国人民银行等十部委发布了经党中央、国务院批准的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，指导意见提出了一系列鼓励创新、支持互联网金融稳步发展的政策和措施。从文件的级别之高可以看出，官方已经基本肯定了P2P这一新业态的存在。由于官方的高调承认，P2P平台也开始拥有了更加广阔的投资用户，而这部分用户往往风险承受能力不强。监管犹如一把双刃剑，本意在于规范行业、提示风险，实际上是让很多人离风险更近了。

2016年8月，银监会公布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，正式肯定网贷业务的合法地位，确立网贷业务的基本规范，《暂行办法》也被视为网贷行业的“基本法”，与后来的《信披指引》、《存管指引》、《备案指引》共同形成了“1+3”的P2P顶层监管框架(2017年8月正式形成)。P2P行业行走至此，已然是一个违规成本极高，规范和边界均十分清晰强硬的行业。

监管精神的重新引导，对于一心向好的P2P平台来说，是迎来了“基因重组”的绝佳契机。回归信息中介本源、告别自融的资金池、砍掉大额的高风险资产……监管方对于P2P的期望非常清晰：做金融体系内的毛细血管，服务好小微企业和普通百姓，推动普惠金融的发展。

但是，在一个怪石嶙峋、深深浅浅的行业里推行“大刀阔斧”的整治和改革，从来不是件容易的事。平台的真实一面如何捕捉，监管的尺度如何界定，监管条例应当细化至什么样的程度……这无比考验人的智慧。表面看来，所有平台都在积极配合“基因重组”的伟大进程，但其中谁是真、谁是假，复兴号理财也不能说迷信一眼识别，也极少有人会去一条条地认真比对。更多的时候，我们过于一些“背书”和加冕，极少人会去看，这家平台到底在多大的程度上完成“基因重组”了?完不成的部分平台又是如何在处置和对待?在什么样的情况下这些未完成的部分会爆发风险?

涅槃：2018年的6、7月，虽然很短，但是它却足够成为P2P行业的一个全新临界点。在短短两个月内，P2P平台暴雷数量超过300家，雷声遍地，举国震惊。这让投资人和从业者无比凌厉地看到了被他们始终忽视的真相。

真相当然也是层层叠叠的，最好的一种是如许多宣称良性清盘的平台所说：流动性空前紧缩，借款端违约率激增，平台选择退出是正常是市场出清，是符合监管方对行业“小额、低风险化”的期待的。

雷潮也频频暴露出了很多平台的暗黑一面，譬如很多平台虽然宣呈是“良性”清盘，但其实平台是因为涉及自融、自担保，甚至发售假标，这些都是为了把投资人的钱挪作他用，在这种境况下出现的资金链断裂，投资人具有较大的风险。

P2P行业此番得以“涅槃”，还是来自监管层的坚定支持。互联网金融风险专项整治工作领导小组提出9大新规，及时抚平行业动荡，人民日报撰写千字长文，中肯而详实地肯定了P2P行业的存在合理性和现如今面临的问题。同时，监管层也更加明确了今后的整治方向：对不合规平台的监管不能松劲，信息披露和风控系统是不变的两大命门，必须坚决捍卫其透明、完善、严格。

危机亦或转机，取决于P2P平台和投资人多大程度上能够量力而行，回归人间正道。因为，只靠监管强硬规范的行业是没有生命力可言的，只有真正敬畏心底的道德律令和头顶的一尺阳光，行业才能从内里真正地好起来。

完整回顾新中国70年住房发展史，中国房地产的未来在哪里？

纵观建国70年中国的住房历史，我们看到四幅宏伟篇章。960万平方公里，14亿人口，以极其快速的城市浪潮下，完美解决居住问题，而不出现系统性风险。

作为国内各行业品类之中，市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，中国的房地产市场，是一个奇迹，一个神话。

本篇您将看到:1.70年住房简史2.中国住房神话3.未来之路

70年住房简史新中国70年住房简史可大致划分为几个阶段：

第1阶段，1949-1978年这30年是国家主导下的公有住房体系的建设与形成时期。

其核心特征是私有住房体系的全面瓦解。

建国初期超过50%的住房自有率下降到1978年改革开放前的不足10%，国家通过接管、联营、没收、改造等多种形式分阶段将私人房产公有化。

同时，几乎全部的增量住房投资都由国家主导、单位分配。

由于私人市场停滞，国家投资不足，城市人口的空前增长，住房短缺的情况反而更加恶化，城市人均住房面积从1949年4.5平米下降到1978年3.9平米。

当时，严重的“房荒”侵袭着几乎所有的城市，一个基本的情况下，城市越大，住房问题越严重。

北京、上海、天津等城市，人均居住面积不足2平米的住房“特困户”比比皆是，三代四代同堂、父母子女上下床而居的现象司空见惯。

严重的短缺必然产生更加严重的分配不公平问题，在价格标准完全失灵的情况下，分配的标准最终变成以行政级别、工龄、家庭成员数作为主要参考，实际操作中多以职务与社会贡献为分配依据，不公平现象、腐败、以及一系列单位与职工之间、职工与职工之间的突破难以避免。

对于有些人而言，住房已经不是基本的生活消费，而是获取国家补贴的手段，分到房就等于拿到补贴，分的越多越大越新，补贴也就相应越多，从而导致极不合理的住房“过剩”，“房荒”与“房剩”并存是这个阶段最突出的表现。

第2阶段，1978-1998年这20年是国家公有住房体系开始松动、市场化、商品化改革试点、试错，并由此为全面市场化和商品化奠定基础的20年。

这个阶段的标志性事件是1980年4月，邓小平发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，指出：

“关于住宅问题，要考虑城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。

城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售以后，房租恐怕要调整。

要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算，因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。

将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法。”

这个讲话指明了住房改革的方向，即调动全社会力量，充分发挥国家、集体、个人三方面的积极性，积极推进住房商品化、市场化。

高居住密度的老公房

全国住房改革的大幕正式拉起的标志性事件是1986年1月6日成立的“国务院住房制度改革领导小组”，随后确定烟台、唐山等城市作为改革试点，率先推动住房租金的市场化，以提高租金、增加工资、鼓励买房为试点方案。

以此为起点，又试点和推动了一系列重大改革，例如把住房投资的权限下降给单位，从而开启了一段长达10年的住房开发“小高潮”；公房出售的试点虽然曲折，问题频生，但是仍然在这个大方向上一步步前行，并最终在1998年前后基本完成。

数据上看，1981-1990年的10年间，全球城镇住房建设累计投资2600亿，是前31年投资总额的近5倍，建成投入使用的住房面积接近13亿平，是前31年总量的近2倍，城市人均居住面积从不足4平米提升到1993年7.5平米。

在1991-1994年间甚至还一度出现房地产泡沫热潮，这几年住房投资以100%的速度增长，当时股市持续冷淡，不同形式的集资纷纷推出，其中大部分流向沿海地区用于炒卖房地产，大量的虚假需求和流通流域的炒买炒卖使房地产发展出现短暂的繁荣，并引发新中国历史上严格的房地产宏观调控。

第3阶段，1998-2008年这10年可以说是住房商品化、市场化全面发展的阶段。

这个阶段中国经历了一系列重大发展，包括土地“招拍挂”、预售制、住房按揭等基本围绕住房的开发、生产、交易等环节的市场化和商品化而展开。

这个期间中国经历了加入世贸、城市化浪潮等重大宏观变化，国民收入快速增长，住房开发量激增、房价基本上跟随收入增长和需求释放而平稳增长，可以说，这个10年是中国房地产发展历史最健康的十年。

第4阶段，2008年至今这10年可以说是住房金融化的10年。

期间围绕房地产的“支柱化”发展，无论是土地财政和土地金融支持下的地方政府债务，还是开发商资产负债率，直到最近一轮房地产繁荣快速上涨的家庭杠杆率都经历了周期性攀升。

据央行统计，我国住房部门的杠杆率已高达50%，低于国家平均水平，但远远高于发展中国家，而且更加严峻的情况下，这个杠杆率增加是最近10年快速完成的，2008年不到18%，2017年已接近50%，10年上升了31百分点，而且，同期发达国家如欧美都在经历去杠杆。

尽管风险不容忽视，甚至未来的几年一定程度上也可以说是前路未知，不确定性剧增。

然而，总体上，过去的这个20年，中国房地产可以说是十分波折的大环境下，创造一个个新神话，开工量、销售量、房价，在一片永不停休的泡沫争议中不断走出新高，刷新着人们的认知能力。

无论存在多少争议，过去20年中国房地产市场所巨大的历史成绩都是有目共睹、不容忽视的，甚至也是几百年工业化历史上，其它国家类似阶段都未曾取得的成绩。

虽然对当前的住房制度还存在非常大的质疑，但是，历史上，不曾有一个国家，或者在某个国家的某个阶段，都不曾经历过中国这样，数以亿计人口的、极其快速的城市浪潮下，能完美解决居住问题，而不出现系统性风险的。

至少到目前为止，可以说，中国的房地产市场作为国内各行业品类之中，市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业，是一个奇迹，是一个神话。

中国住房神话建设神话过去20年，中国经历了史无前例的住房建设浪潮，有效解决了几亿城市人口的住房总量短缺问题。

数据上，1997—2018年，我国住宅投资额从1500多亿提升超过7.5万亿，增长近50倍；住房投资额占GDP的比重从不到2%提到9%，同期成熟经济体的这一水平只有3-4%；新房的万人新开工量从1997年不足14套提升110套。

广州市中心某城中村

持续大规模的住房开发使得中国城市今天已经全面高倍住房短缺，人均居住面积从1998年的9平米左右提升到今天38平米左右，考虑到这个提升是发生在城市人口大规模提升的阶段，其意义就更加显著了。

中国用不到20年的时间基本解决8亿城市人口的住房短缺问题，这是极其令人惊叹的。

住房自有率神话1978年全国城市家庭的住房自有率只有10%左右，而今天，城市家庭的住房自有率已经超过85%，远远高于成熟国家，这也意味着85%的城市家庭住在自己的私有住房里，这也意味着规模庞大的城市中产住房阶级和住房财富的形成，这对中国的经济和社会都是一个巨大的变量。

可以说，当前，中国住房市场最大的问题不是高房价，而是形成了两大住房社会阶层：城市家庭的有房者家庭与流动人口的无房者家庭，两者即相互割裂，又相互联系。也可以说，下一个10年，甚至下一个30年，中国住房发展的最大的问题就是解决这两个阶层的“住房再平衡”问题。

房贷神话1998年之后，随着住房的市场化与商品化，住房按揭市场也快速发展与繁荣，大大降低了中国人买房的难度。1998年底，个人住房贷款余额只有48亿元，2018年已高达25.8万亿元。

类似的神话名单还可以列出很长。

例如规模的神话，2018年中国新房销售量超过1500万套，而美国只有60万套，销售额不到中国的十分之一。

例如存量的神话，2018年底，中国的存量住房面积超过250亿平，是美国的近2倍，是日本的近6倍。

未来之路俱往矣，虽然过去辉煌，但过去已成历史，未来又将如何呢？

我个人认为下一个10年的中国住房发展有三个关键词：民生、租房、流动人口。

流动人口的住房问题是剩余问题，是过往的房地产政策很少考虑，也是未来剩下的最大的住房问题。

在此基础上，我们会发现：

一方面，住房问题从经济问题不断演变了社会问题、民生问题，它涉及不仅仅是GDP，而是事关社会大局的稳定问题。

或者说，住房问题会变得更加重要，过去，它是经济增长的支柱，未来，它是社会稳定的支柱，2亿城市有房者家庭与1亿流动人口无房者家庭之间的冲突与联系是根本问题。

如果你去认真梳理英国与美国的住房问题，你都会发现，危机的爆发表面上是经济与金融问题，背后无一例外都是有房者家庭与无房者家庭之间的社会鸿沟问题，政府试图在两者寻找平衡的答案，而往往又把问题变得更加糟糕。

因此，也可以十分确定地说，真正考验政策智慧的阶段不是发生在住房不足阶段，而是发生在住房不平衡阶段。

令人灰心的是，纵观英国、美国、日本、韩国等市场经济体，还是俄罗斯等从转型经济体，还没有哪一个国家能解决好这些问题，所谓的住房政策往往是因为一个问题而生，却又是另一个新问题的开始，如此往复。

另一方面，中国的住房问题越来越变成一个租房问题，主要是2.5亿流动人口的租房短缺与城市新青年新市民的租房品质问题。

解决这个问题的根本出路是彻底打通有房者与无房者之间的隔阂，解决无房者的租房问题，根本出路在于释放有房者的房产，用于出租，而将这两者联结起来的桥梁就是机构化租赁。

中国未来会出现管理数百万间、甚至千万间级别的租赁运营机构，如同过去20年的市场化、商品化改革，租赁化浪潮也是不可逆的，这也是中国走出下一阶段住房问题的关键所在。

全文完。

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