上海购房贷款政策之公积金贷款

上海市最新住房公积金贷款政策如下：

注:公积金贷款「限贷情况」

1)非在沪缴纳公积金的在职职工(包括退休、离职)，限贷。

2)办理贷款前，连续缴存公积金少于6个月，限贷。

3)办理贷款前，夫妻双方有正在受理中的公积金贷款或还款，限贷。

4家庭名下在沪已有1套住房，且人均面积36.7(再次购房属于非改善型)，限贷。

5)家庭名下在沪已有2套(含)以上住房。限贷。

6)家庭名下在沪有公积金贷款在还，或有2次(含)以上公积金贷款记录，限贷。

公积金贷款「金额利率年限还款方式」

购买首套住房：借款家庭1人参与贷款，公积金可贷50万，有补充公积金可多贷10万，可贷合计60万；

借款家庭2人以上参与贷款，公积金可贷100万，补充公积金可贷20万，可贷合计120万；

首付比例：

1)普通住房且面积≤90㎡首付比例≥20%；

2)普通住房且面积90㎡，首付比例≥30%；

3)非普通住房，首付比例≥30%；

贷款利率：基准利率

购买第二套改善型住房：

借款家庭1人参与贷款：公积金可贷40万，补充公积金可贷10万，可贷合计50万；

借款家庭2人以上参与贷款：公积金可贷80万，补充公积金可贷20万，可贷合计100万；

首付比例：

1)普通住房，首付比例≥50%

2)非普通住房，首付比例≥70%

贷款利率：基准利率上浮10%

注意:参贷人必须夫妻或在同一个户口簿满1年的直系亲属

【附:公积金贷款「首套/二套」认定标准】

首套：家庭名下在沪无住房，且无在沪公积金贷款记录。

注:确定在沪住房套数时，婚前夫妻与父母共有的可各自剔除1套不计算入内。

二套：1)家庭名下在沪无住房，有1次公积金贷款，但已结清。

1)家庭名下在沪有1套住房，且人均面积≤36.7㎡，

无公积金贷款记录:或有1次公积金贷款记录但已结清。

注:确定在沪住房套数时，婚前夫妻与父母共有的可各自剔除1套不计算入内。若有多套，原则上剔除面积大的那套。

【附:公积金「贷款金融」计算标准】

计算标准：

1)按公式计算:月缴额+0.14X4.8X贷款年数

2)按余额计算:余额X30

注:两者的计算结果采取孰低原则。

[计算公式原理]额度不能高于按照家庭还款能力确定的贷款限额:

即:借款人工资基数X还款能力比例(40%)X12个月X贷款年限:[注意]公式计算出的额度，不能超过公积金政策表中的可贷限额。

【附:公积金贷款「基准利率」】

基准利率：5年(含)以下，基准利率2.75%、5年以上，基准利率3.25%

【附:公积金贷款「年限」】

按房龄计算：房龄5年内，可贷30年

房龄5-20年，按35-房龄计算:

房龄20年以上，可贷15年

按主贷人年龄计算：男性，按65-实际年龄女性，按60-实际年龄

注:“房龄”与“年龄”的计算结果，采取孰低原则:

【附:公积金贷款「还款方式」】

等额本息：贷款期限贷款期限内，每月还款金额相同:实际支付总利息比[等额本金]多前期还款压力较小:

等额本金：贷款期限内。每月还款金额递减实际支付总利息比[等额本息]少:前期还款压力较大:

【公积金贷款「冲还贷政策」】

[概今]：个人申请住房贷款后，借款人用公积金账户的资金，冲还本市贷款。

[两种方式]：年冲和月冲；

[年冲]

每年提取一次公积金余额归还贷款，之后重新计算月还款额并继续按月还款。每年只可提取-次住房公积金用于还贷。

若是组合贷款，则优先冲还公积金本金部分。

周期:每年的4月或9月。

[月冲]

每月直接从还贷人公积金账户中，提取资金用于归还当月住房贷款本息。

月冲不仅可以冲公积金的贷款本息，而且还可以冲商贷本息。

时间:第一个月正常扣款后方可申请。

[公积金冲还贷扣款顺序]

1)主贷人住房公积金账户余额；

2)主贷人补充住房公积金账户余额；

3)参贷人住房公积金账户余额；

4)参贷人补充住房公积金账户余额；

5)贷款银行指定的现金还款账户；

注:扣款时，前一个账户余额不足时，会从下一个账户中支取。

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上海二手房买卖指南~干货

二手房买卖本身就存在风险，那如何来规避风险？实战经验分享给大家，希望能帮助到您！

第一：限购政策（非上海户籍）

1，需要上海社保连续满五年，或者税单满五年，同时需满足已婚（外地户籍：单身限购）

备注：这里的5年时间的要求：是从您签定网签买卖合同的时候开始计算，往前面数63个月，有60个月连续的就可以了（允许断3个月），超过3个月以上的就不能买咯。以家庭为单位夫妻之间有一人满足条件即可。

友情提示：如果你的社保或者税单显示的是59个月已缴费，第60个月显示的视同缴费或者正在缴费中，这个时候是不能签网签合同，一定要60个月都显示已缴费，才能签网签合同，要不然过不户的（都看到这里了，你不要笑，虽然都是口水话，但是绝对真理哈，经验之谈，铁粉我才告诉你的）

上海户籍的限购政策：

,单身限购一套

,结婚限购2套

第二：购房所需资料

友情提示：记得把所需的证件上所有的身份证号码和名字仔细核对一下，证件号码和名字一定要一致，如果不一致是需要去户籍所在地开具相关证明。二手房交易所需资料

购买方：（★注：需提供个人征信报告，）

一、沪籍单身：身份证、户口本、(2011年1月28日前与父母共有房产的产权证原件，注：2011年1月28日后与父母共有房屋的单身，限购！)

二、沪籍已婚：夫妻2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本，(父母共有房产的产权证原件)；

三、离异或再婚：身份证、结婚证(原离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本，与父母共有房产的产权证原件（若有）；

外地户籍:

一、单身：限购!

二、已婚：已满60个月的社保单或个人所得税税单,2人身份证、结婚证、户口本、未成年小孩出生证及户口本,已满三年的居住证，或积分满120分的积分通知单。

三、离异或再婚：2人身份证、结婚证(离婚证)、离婚协议(或法院判决书、民事调解书)、户口本、未成年小孩出生证及户口本，满60个月社保单或税单；

四、办理贷款上述证件全部需要，另需准备：

1.纯公积金贷款：上海农村商业银行或建行、公积金账号、单位地址电话、首付款收据、转账凭证，★纯公积金贷款资格：需连续缴纳6个月，征信逾期体现一年内连续累计低于6次，5年内累计低于12次，现持有的住房人均住房建筑面积不高于37.3㎡。

2.纯商业或组合：公积金账号、单位地址电话、收入证明，银行流水1年、学历证书，首付款收据、转账凭证、主贷人银行卡。

★注：如跟父母共有房产，户口本无法体现父母子女关系的，需提供独生子女证。没有独生子女证的，至户籍所在地派出所户籍部开具：亲属关系证明。

★注：户口本婚姻状况栏需更新

问答：外地人在上海购房需要什么条件？

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

4、居住证满三年（免交房产税）

所需证明：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证满三年或120积分

上海购房贷款政策：

第三：贷款客户如果是公积金贷款可以点击下面文章↓↓↓

上海关于“公积金贷款”所有细节都在这了

上海自2021年8月6日起，上海二手房房贷再出新规，执行“三价就低”：购房者申请贷款时，将从买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价中，选择最低的一项，作为贷款申请房价标准。

首先，我们先来弄清楚，什么叫“三价取低”？

买卖双方达成买房意向网签合同后，接下来会进行涉税评估、银行评估，在各价格中，以相对最低的价格审批贷款额度。

好难懂？我们来举个例子说明：

小王是第一套房首套贷款，按照政策可以首付35%，贷款65%。之前，预计网签合同价格是500万元，那么按照贷款65%就是325万元。

如果买的房子网签合同价格是500万元，涉税评估是450万元，银行评估是400万元，那么银行就按照400万元的审批贷款，按照贷款65%就是260万元。

如果买的房子网签合同价格是500万，涉税评估是350万元，银行评估是400万元，那么银行就按照350万元的审批贷款，按照贷款65%就是227.5万元。

总而言之，就是审批下来的贷款变少了。

售价与涉税评估价的差额部分，将需要购房者以首付款弥补，这无疑大幅提高了购房者的首付成本。

注：目前银行的核价大概是总房价8-9成左右，具体要以银行实际核价为准

四：二手房交易流程

1，签订定金买卖合同：

（谈好价格，支付定金，签订定金买卖合同，定金最高额度不超过总价的20%，定金合同的违约责任是双倍返还）

1，签订正式的黄皮网签买卖合同

（需要准备首付和贷款所需资料，违约责任是总房款的20%）

2，买方申请贷款（卖方申请结清贷款还款）

4，买方审批完成（卖方抵押登记注销）

5，产权过户（7天后交税）

6，交税（交税当场出产证，全款客户直接拿证，贷款客户银行领取）

7，银行放款（银行把产证快递给你）

8，交房（尾款结清，结算水电气费用明细要钥匙交接）

9，水电煤过户

上海普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（1）房屋类型：五层以上(含五层)的多高层住房；不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

（3）建筑面积：单套建筑面积≤140平方米。

二手房交易税费

总结：二手房交易风险点分析

买方风险点：

1，限购条件看第一条

2，购房资料看第二条

3，贷款问题看第三条

4，这里重点补充一点征信问题

公积金贷款征信要求：

，一年以内不能连续逾期超过6次

，5年以内不能累积逾期超过12次

商业贷款征信要求：

,不能是银行黑户

,不能是失信人员

,不能是恶意逾期用户（逾期超过90天以上）

,提前告知个人收入情况，

如果你不能判定自己的征信是否有问题，可以拉个征信报告,

卖家风险点

1，核实产权人的身份证和房产证

是否是本人和你面谈的，如不是本人是否有产权人的委托书。

2，核实房屋的具体情况，当场调取产调

这里详细讲解一下房屋产调的内容

，核对房屋的基本信息

，查看房屋是否存在不正常的抵押

，查看房屋是否存在查封

，查看房屋是否设立居住权

希望对您安家上海有很大的帮助！最后感谢大家支持！

那些准备在上海买房的人，这些建议很实用

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教育资源比较优秀，距离家里亲戚也近一些。我们预计会在这套房子里住5-10年，所以期望未来好转手些，方便置换。我们主要是想问问长桥，华东理工版块未来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及附近的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的计划，主要考虑学区升值

沪叔:你好，这两个板块来说，目前属于发展很成熟的板块，位置也核心，长桥这边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，这边的客群相对固话，由于学区的加持，这边价格并不低，很多人为了学校过来的，所以性价比一般。

首先学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，并且教育改革，未来可能有风险，如果暂时不用的话，买学区房是不太划算的。

提问：沪叔您好，上海有1套房，公基金贷款已还清。5年内曾有原房内25%过户记录（积分计算是否算5年内购房记录？）。目前手上现金400W，想买市区或近郊二居室房投资或自住过度。如积分计算5年内无购房记录的话考虑现有房过户给父母参与打新，如算有购房记录打算买二手房，我们夫妻月收入5W，公积金账户内100W左右，请问推荐的板块或楼盘？最好有利于出租及未来5年后置换出售。另外请问目前我这情况首付比例？谢谢！

沪叔：你好，过户记录看是其他人过给你，还是你过给其他人，如果是你过给其他人，这个对新房积分没有影响，目前基础分就是30分，如果是其他人过给你，基础分就是25分。

过户房子给父母后，按照上面两种情况分别对应60分/40分基础分。

二贷首付400w，打新对应总价最高能到570-600w。

因为你们社保月数不是很清楚有多少个月记录，当下这个积分如果较高，可以考虑虹桥或者其他外环近郊的地铁盘打新；如果积分相对偏低，那就只能买一些近郊的非地铁盘或者有一些鸡肋缺点的盘。

首付比例要细聊一下你的情况。

提问：沪叔，你好，650万左右预算投资+自住综合交通、学校、商业最合适的是哪个版块，还有就是在同样的预算下是买中环内的动迁房好还是外环外的次新商品房好呢？

沪叔：你好，650w总价对应产品+综合配套，地段定位在上海的北外环宝山上大，西南近郊闵行，七宝莘庄，西北嘉定南翔，东近郊浦东周康。具体要选定哪个版块，要看你更倾向于哪一方面的配套需求还是更倾向于更高阶的产品。中环内和外环外，一个是自住通勤上的距离远近，一个是产品的品质差异，要看选定的版块是否有消费活力，只要能跑赢通盘的优质版块，不论是前者后者，都是可以考虑的。

提问：沪叔，你好，请问南郊花园，海通花苑那边的别墅，考虑自住，是否值得购买？那边价格如何

沪叔：你好，南郊花园，2005年小区，有别墅和住宅，两者之间有隔断，别墅主要以类独栋为主；周边配套齐全，海通花苑1998-2000年小区，主要以联排和独栋为主，产品更纯粹，更清净，面积和南郊花园比大一点，两种产品的总价差不多，单价差了一点：南郊6.9万，海通6.5万；配套方面，南郊花园更好一点，如果考虑纯别墅，海通更有优势；周浦目前属于张江科学园南拓区域-国际医疗园区，有产业支撑，并且整体资源还是不错的：虽然目前有城乡结合部即视感，但也意味着未来有发展空间，未来随着产业不断完善，能够达到产城融合，资源越完善也更适宜居住。

疫情后市场上对别墅的需求明显增加，特别是独栋别墅需求更是超过联排和叠加。从去年全国楼市看，50万以下的房子，逐年贬值度最高，50-500万房子，年贬值概率降低，500-1000万房子，逐渐升值概率增大，1000万以上，估计涨幅有10%以上。

今年上海豪宅走出独立行情，主要以下几个方面：

1.货币贬值的压力，全球通胀仍在磨顶，俄乌冲突导致恐慌情绪，大宗商品价格仍在高位，宽松放水环境下，接到水顺序顶端富豪→中上层→中产→普通人。

2.别墅供应量少，近几年限墅令，供应量太少，屈指可数，让别墅尤其是独栋这种低密度的产品稀缺的。

3豪宅和刚需是两个不同市场，市场是分化的，zf对刚需产品一直强调房住不炒，普罗大众的产品价格是要稳住，豪宅价格受限制不大。

4.别墅≠豪宅，上海有很多伪别墅，跟农民的房子差不多，最严重在佘山和马桥旗忠