《不动产登记法》（征求意见稿）对金融机构抵押贷款产生的影响

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2022年10月30日，自然资源部发布《不动产登记法》（征求意见稿），面向社会公开征求意见。青海树人律师事务所积极参与，经研讨提交修改意见。详见树人研究青海树人律师事务所关于《不动产登记法（征求意见稿）》的建议。笔者选择部分条款，简析，如《不动产登记法》（征求意见稿）通过，可能对金融机构抵押贷款业务产生的影响，以便金融机构工作人员及早准备，提前防范风险。

一、抵押权首次登记时需增加登记“担保的范围”，如利息、罚息、复利、实现债权的费用等

——《不动产登记法》（征求意见稿）第七十四条、第七十五条

关于“担保范围”的问题，《最高人民法院关于印发全国法院民商事审判工作会议纪要的通知》第五十八条规定：“以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。”

上述规定详细解读了，合同约定的担保范围与登记薄的担保范围不一致时，人民法院应以何者为准的问题。而之所以会出现合同约定的担保范围与登记簿记载的担保范围不一致的情形，是因为除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，使登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。可见，问题出在不动产登记的栏目设置上，而不在当事人本身。

此次《不动产登记法》（征求意见稿）第七十四条明确，办理抵押权首次登记时，应当在不动产登记簿上记载”担保的范围”，填补了不动产登记栏目设置上存在的空白，也便于人民法院统一裁判尺度。

此项规定出台后，金融机构在办理抵押登记时，一定要将担保的范围按照合同约定详细记载于不动产登记簿上。防止发生合同约定的担保范围与记载的担保范围不一致的情形，给金融机构全额实现抵押物的优先受偿权产生影响。

二、抵押权首次登记时需增加登记“是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定”

——《不动产登记法》（征求意见稿）第七十四条、第七十五条

依据《民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”之规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，并不受限制，而且转让抵押物时，无需经抵押权人同意，只需通知即可。除非在抵押合同中约定了，抵押期间，抵押物禁止转让的合同内容。

而上述规定对金融机构可能产生如下影响：

1、金融机构无法顺利拍卖、变卖抵押物；

2、加大金融机构对抵押物的监管难度。

举个例子：贷款人以其名下的房屋进行抵押贷款，未在抵押合同中约定“抵押期间，抵押物禁止转让”。贷款人将该房屋再次出卖，如购买该套房屋的买受人名下无其他住房，该抵押房屋是其唯一住房。按照强制执行的相关规定，对唯一住房进行执行有限制性条件。因此，如上述情况发生，对于金融机构而言，虽然抵押权不受影响，但是，实现抵押权的难度显然增大了。

而且，金融机构在债权不能实现时，往往是希望通过对抵押物的处置变现来实现债权。由于抵押物的自由转让，抵押物虽然是不动产，但是，抵押物的使用状态有可能不断发生变化，这对金融机构而言，是难以具体监管的。

此次《不动产登记法》（征求意见稿），明确要在不动产登记簿上记载“是否存在禁止或者限制转让抵押财产的约定”无疑是对抵押人权利的保护。如办理抵押时，明确不可转让抵押财产，可为抵押权人避免不必要的麻烦。

读者建议，金融机构可以及时修订相关管理制度，制定管理预案，同时对合同文本修订完善，在合同中明确相关事项，约定未经抵押权人同意，贷款存续期内不得转让抵押物。并将该约定明确记载于不动产登记簿，可最大限度确保金融机构实现抵押物的优先受偿权。

三、预购商品房办理抵押预告登记后，不动产首次登记办理完成的，抵押权自办理抵押预告登记之日起设立

——《不动产登记法》（征求意见稿）第九十四条

以下为《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记法》（征求意见稿）关于预告登记的修改对比：

《不动产登记法》（征求意见稿）关于预告登记有三处修改：1、将预告登记后，办理正式登记的期间从三个月内变更为九十日内；2、增加了办理正式登记时，不动产登记机构应当依据预告登记顺位办理相应登记的规定；3、明确了以预购商品房办理抵押预告登记的，在不动产首次登记办理完成后，自动转化为抵押权。

1、关于期间的变化

关于预告登记后转正式登记的时间，此次《不动产登记法》（征求意见稿）依据《民法典》第二百二十一条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，进行了调整，金融机构需关注该日期的变化，在满足办理正式登记的条件后，在限制时间内尽快申请办理正式登记，以免造成损失。

2、关于预告登记转正式登记时的顺位问题

此次《不动产登记法》（征求意见稿）明确了，依据办理预告登记的顺位办理正式登记的事项。因此，金融机构在办理抵押贷款时，也需对抵押物进行背景调查，了解抵押物上是否还存在已有的其他预告登记，综合评定抵押物的担保价值。

3、关于预售商品房预告登记自动转为正式登记的问题

《不动产登记法》（征求意见稿）第九十四条，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”之规定，明确了，当事人以预购商品房办理抵押预告登记的，办理不动产首次登记后，抵押权自办理抵押预告登记之日起设立。

就预售商品房而言，购房者经常会和金融机构签订借款合同及抵押合同，将预售房屋作为偿还个人住房商业性贷款的担保。金融机构经常要求购房者配合办理抵押登记手续，以及要求开发商承担阶段性保证的连带担保责任。在此情况下，在抵押登记手续办理完毕、登记部门出具不动产登记证明后，预售房产的抵押登记应认定为什么性质就显得尤为重要。

在本所律师办理的某公司与某自然人、某银行金融借款合同纠纷一案中，约定某公司提供阶段性连带保证责任，其保证责任自某银行取得预购商品房抵押权之日解除。在预购商品房已完成首次登记后，因借款人逾期还款，某银行起诉要求某公司为债务承担连带清偿责任。本所律师作为某公司的代理人，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，主张某公司办理建筑物所有权首次登记之后，即便债务人怠于办理房屋产权登记及正式的抵押登记，某银行对案涉房屋的抵押权可推定已设立。某银行对案涉房屋拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。某公司的阶段性连带保证责任已满足解除的实质条件。最终人民法院支持本所律师的主张，认定某银行对案涉房屋已享有抵押权，某公司的阶段性连带保证责任已免除。

根据以上实务经验，笔者建议金融机构在办理预购商品房抵押贷款时，在合同条款中，对办理抵押登记各方义务予以明确。重点关注开发商办理大产证的情况，督促买受人及时办理小产证以转为抵押权登记。已经办理预告登记但尚未转为本登记的案件发生纠纷时，金融机构起诉业主与开发商应一并主张优先受偿权。避免出现法院免除开发商的担保责任后还需要另行起诉主张优先受偿权，增加诉讼成本的情况。

结语

《不动产登记法》目前正在征求社会各界的修改意见，正式出台后，可能会在更多方面对金融机构信贷业务产生影响，届时，笔者再与各位读者分享更多内容。

作者介绍

李广清律师，2019年7月，毕业于华东政法大学，取得法学学士学位，2020年7月取得律师执业证。自执业以来，主要从事金融担保类民商事诉讼业务及执行业务。为银行等其他金融机构提供了优质的法律服务，赢得了客户的一致认可。处理了多起执行异议诉讼案件，在执行过程中，帮助客户执行回款超四亿元。

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2022年贷款必备：十大房屋抵押贷款常识

小时候，我们的梦想全凭天马行空的想象......长大后却发现，无论梦想多么远大，想成就梦想、实现梦想，其过程根本离不开资金的支持。

做过生意，经营过企业的朋友都应该了解这几年的生活是多么不易。现金流对于企业来讲如同血液，一旦供应不上，就有可能导致企业的崩盘。而房抵贷作为诸多经营者获取现金流的必备选择之一，掌握基本的房屋抵押知识十分关键。对此，小编收集整理关于房产抵押贷款相关的十条常识，供大家参考，做生意的朋友不容错过！

1.你知道吗，在所有贷款业务中，房产抵押贷款能贷到的资金是最多的，能够最大限度满足借款人对于资金的需求。

2.在所有贷款业务中，房产抵押贷款不仅能贷的资金最多，而且能贷的周期也是最长。新房能贷到30年，二手房最高可以贷到20年。因此，能够更好地释缓借款人的还款压力。

3.相比较按揭贷，房产抵押贷款能办理的贷款利率也是相对较低的，且都以年利率为普遍说法和计算方式，从而也就使得贷款利息更少，可以最大限度的降低借款人的贷款成本。

4.关于征信，房产抵押贷款对借款人的征信情况、个人工作等个人资质问题审查的相对于其他贷款业务来说是较为宽松的，重点在于房屋的相关问题，房子本身问题不大，通过率还是很高的。不过，若想拿到银行的低息产品，对借款人的征信与资质要求还是很严格的。

5.房产抵押贷款的放款周期还是很快的，一般情况下在半个月到两个月之间，找金融中介帮忙的话能够更快放款。

6.想办理房屋抵押贷款的朋友，平时一定要多关注楼市政策和LPR，房抵贷会根据这两项因素的变化而做出调整，不想多花冤枉钱，一定要多关注金融类的政策。

7.注意了！房产抵押贷款的贷款额度可不是根据房屋的购买价格决定的，而是根据房屋现在的评估值或快出价决定的。一般情况下，可以贷出房屋本身七成及以上的资金，也有十成的贷款，不过利率不会很低了。

8.房子抵押给银行并不是不能住了，这一点不要担心。办理房产抵押的房子，只是需要做个抵押登记，房子本身的居住权还在自己手里，自住或出租都是没有问题的。

9.办理房产抵押贷款业务主要看的是房屋评估值，而不是房产证，因此，房产证抵押贷款一般是做不了的，房子下来后，即使暂时没有房产证一般情况下，也是能办理房屋抵押贷款业务的。

10.建议大家办理房产抵押贷款业务选择正规的大银行，通常大银行更为合规，安全性也好，涉及到不动产资产，在正规银行办理更安全，更放心。

申请房屋抵押贷款有哪些途径和条件

一，办理房屋抵押贷款的途径：

1，银行

国有银行、股份制银行、城市银行、农村商业银行，年利息3.5%~7.5%，经营性抵押贷款和消费类抵押贷款，一年期、三年期、五年期、十年期，先息后本、等额本息还款方式，征信要求连3累6，征信要求比较严格，但利息低。

2，非银银行机构

典当行、信托公司、小额贷款公司等，年利息9%~15%，三月期、六月期，一年期、三年期、五年期，先息后本、等额本息还款方式，征信要求连4累20不等，审核较为宽松，下款较快，但利息比较高。

3，民间个人配资方

民间个人出资方，年利息12%~LPR四倍，一般为一年期内随借随还，先息后本还款方式，征信无具体要求，审核宽松，下款快，但利息高，主要处理疑难杂症，客户类型可见此链接：

小譚小谈：民间抵押的客户类型：1，大部分是有逾期，银行、机构做不了...-今日头条

对于房屋抵押，优先选择银行，虽然审核严格，但安全性高，利息低。

二，办理房屋抵押条件：

1，贷款申请人条件：

（1）贷款申请人（主贷人）年龄18~65周岁，抵押人年龄0~75周岁，最多不能超过80岁左右；

（2）借款人为工薪族、企业主或个体工商户；

（3）稳定的收入来源和良好的还款意识；

（4）申请人需有明确的贷款用途，消费类用于装修、家庭、学习等，经营性需为经营所用；

2，房产要求：

（1）银行贷款，房龄不超30年，部分银行接受房龄+贷款期限在40年以内；

非银机构贷款，房龄不超过35年；

民间个人贷款，房龄不超过40年；

（2）房产类型，住宅、别墅、公寓、办公楼、厂房、商铺、土地、自建房；

（3）房产无违建，无产权纠纷；

3，房屋抵押贷款所需材料：

（1）银行经营性抵押：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、营业执照、公章、法人章、财务章、公司最近一年的流水、个人近一年流水、租赁合同、贷款用途合同、上下游经营合同、企业经营的收付发票、近三年纳税申报表、近三年年度财务报表、近一个月财务报表、多套房或其他资产证明；

（2）银行消费类抵押：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、收入证明、近一年的工资流水、消费用途相应合同、多套房或其他资产证明；

（3）非银机构及民间：身份证、户口本、征信报告、结婚证、离婚证、房产证、近一年流水，经营性如需大额也需提供银行经营性贷款所需材料

4，贷款额度

（1）银行与非银机构都有自己的评估系统，一般评估价70%以内，少数80%，极少数90%~100%；

（2）民间个人一般按实际成交价进行打折，一般实际成交价70%以内，极少数70%~85%

对于贷款额度可看下面链接：

小譚小谈：房产抵押贷款可以贷多少额度？房产类型不同可贷额度也不尽相...-今日头条

做贷款业务的小谭[奋斗]