天津个人住房商业贷款＆公积金贷款政策

一、天津个人住房商业性贷款

1.商业贷款政策

2019年8月16日，中国人民银行发布

2019年第15号公告《改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制》，即日起在新发放的贷款中主要参考贷款市场报价利率定价。按照上述通知，天津市个人住房商业性贷款的政策如下表：

2.当前商业贷款利率

根据2022年10月20日最新LPR，1年期为3.65%，5年期以上为4.3%，即首套最低利率为3.9%。二套房商业性个人住房贷款利率为“LPR+60个基点”，即最低4.9%。

3.申请个人住房商业性贷款时首套住房、二套住房如何认定?

【房】以家庭为单位，在津私产住房套数，网签在其家庭名下和登记在其家庭名下的住房都认定为其拥有的房屋套数。

【贷】以家庭为单位，当前名下贷款用途为住房的贷款笔数（已还清的不计入），贷款笔数包含征信体现的全国范围内的住房商业贷款和公积金贷款。

二、天津住房公积金贷款

1.申请住房公积金贷款应同时具备哪些条件?

以下6个条件必须同时满足：

（1）目前处于正常缴存状态；

(2)申请人个人名下无未结清的公积金贷款；

(3）申请人家庭名下在津公积金贷款记录小于两条且在津住房套数小于两套；

（4)通过公积金计算公式所得贷款额为正数；

(5)借款申请人的公积金须在天津缴存，且开户1年以上并且近12个月连续缴存(且无异常补缴）；

（6）本人及其配偶征信状况良好。

2.购买哪种类型的房屋才能申请公积金贷款

只有居住类房屋(含50年公寓型住宅）才可申请公积金贷款，商住两用房屋及商业用房不能使用公积金贷款。

3.公积金贷款的基准利率是什么?

公积金贷款的基准利率由住房和城乡建设部根据中国人民银行调整存贷款利率的有关通知进行调整，目前公积金贷款中五年以上利率是首套3.1%，二套3.575%，五年以内（含五年）的首套基准利率是2.6%，二套3.025%。

4.公积金贷款的政策。

5.申请公积金贷款时首套、二套住房如何认定？

【房】认住宅，就是以借款人(购房人)家庭为单位，在津是否有居住性质的住宅，若有一套就会认定为二套，没有则是首套。

【公积金贷款记录】认天津的公积金贷款记录，以借款人家庭为单位，在天津使用过公积金贷款的，不包括按揭贷款记录及外地公积金的贷款记录，如主借款人配偶在公积金贷款中共同使用了公积金贷款额度，那么主借款人配偶也视为使用过公积金贷款。

(1）家庭名下天津无房且没有天津的公积金贷款记录：首套；

(2)家庭名下天津仅有一套住房或在津仅有一次公积金贷款记录：二套；

(3）家庭名下天津仅有一套住房且在津仅有一次公积金贷款记录：二套；

(4）家庭名下天津有两套及以上住房或在津有过两次及以上公积金贷款记录：拒贷。

6.公积金贷款额度如何确定?

公积金贷款额度的确定，要根据还贷能力、首付比例、住房公积金账户余额倍数和贷款最高限额等条件来确定，根据下述条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。其中公积金的贷款基数等于网签价。

(一）由还款能力决定

贷款额度公式计算={(月缴存额/缴存比率的2倍+单位缴存额）*0.4-月负债}*12*贷款年限

(二）由首付比例、最高贷款额、公积金余额决定

1.公积金贷款视为首套：首付款3成，最高贷60万元或80万元，余额20倍(余额不足2万元按2万元计算，夫妻总余额不足2万元按2万元计算）。

2.公积金贷款视为二套：首付款6成，最高贷40万元，余额10倍（余额不足2万元按2万元计算，夫妻总余额不足2万元按2万元计算）。

7.职工在什么条件下，可以提取住房公积金账户内的存储余额?

(一)住房消费类提取

1.购买商品房、私产房、经济适用房、公有现住房产权等自有住房的；

2.在农村集体土地上建造、翻建、大修自有住房的

3.偿还自有住房贷款本息的；

4.职工名下在津无房且无住房贷款记录情况下，租房的；

5.老旧小区加装电梯的。

注意：在使用公积金贷款时不能提取出公积金，公积金只能用于还款或大额冲抵。

(二）非住房消费类提取

1.离休、退休的；

2.完全丧失劳动能力并与所在单位终止劳动关系的；

3.到国外或者港、澳、台地区定居的；

4.职工与单位解除或终止劳动关系且账户封存满半年的；

5.被纳入本市城镇居民最低生活保障范围或低收入家庭救助范围的；

6.家庭成员(含职工、配偶及未成年子女）患重大疾病住院治疗的，重大疾病以中国保险业协会、中国医师协会发布的重大疾病范围为准；

7.职工死亡或者被宣告死亡的。

三、组合贷款

1.组合贷款的政策是什么?

2.组合贷款的首套、二套住房及首付成数如何认定?

组合贷款中按揭贷款的首付成数和利率，根据按揭贷款(住房商业贷款）的首套、二套认定方法去执行；公积金部分的贷款额度和利率，根据纯公积金贷款的首套、二套认定方法去执行。

北漂买房经历—北漂的终点在天津

前几篇写了我在北京的购房经历，这篇写下为了应对孩子上学我是如何做出选择的。

对于北漂来说，如果你没有北京户口，那你的终点多数都会是回老家或者去其他城市，因为子女无法参加高考这是一个无法翻过去的大山（当然有一小部分有钱人，可以送孩子出国）。我为了孩子的上学问题也是各种纠结，我老家是一个高考大省，圈的厉害，另外也不太舍得让他自己在老家跟着老人上学，另外一个途径就是去天津，当时正好天津推出了海河计划，正好满足条件，所以很顺利就落户天津了，之后就开始了长达4年的选房之路！

去一个城市买房，首先要了解这个城市，另外还是要明确我们的目标：就是为了孩子上学，最好能兼具升值！明确了这个目标之后我跟老婆也花力气从网上和其他各种群或者论坛去了解天津，了解每个区的教育资源和房地产市场行情。首先我了解到天津的教育资源就集中在和平、河西和南开三个区，从小学到高中，这三个区集中了天津最好的学校，至于海教园之类的，我认为虽然有些政策支持，但是毕竟都是一些新的学校，所以目标就集中在这三个区，然后考虑到预算有限，就定了个目标，总价别超120万，楼层别超5层，综合房价和学校等因素，就把河西区作为了首选，然后就是漫长的选房之路了，周末没事就跑天津一趟看几个房子，中介带看的房子全是八九十年代的房子，真是老破小，有的感觉根本就没法住，就这样稀稀拉拉3年过去了，这时候手里攒的钱稍微多了点，所以预算稍微提高了一点，这时候觉得目标可以修改一下了：可以考虑看看和平的房子，毕竟和平的教育资源太集中了，几乎没有太弱的学校。

理想总是美好的，现实总是残酷的，去和平看了两次房，感觉比河西更加的老破小，房子好多都是80年代的，动辄一平就将近十万。只能选择普通小学的学区房，最后选择了和平三片的一个房子，当时也是超出了预算20万，因为当时中介说我们的情况可以按照首套房购买，首付比较低（北京首套商住不占用购房资格，第二套公积金贷款，在异地差不多贷款记录，所以在天津算首套），就这样终于花200万买下了一个五层五十多平的两居。

经过这十来年的北漂生活，深深的体会到北漂的艰辛，怀揣梦想来到北京，最终的归宿确实天津！好了今天就分享到这里，希望这些经历能对别人有所帮助，感谢大家阅读，大家可以在评论区留意交流北漂的经历！

开年重磅利好！天津房贷利率，降了

重磅好消息！LPR房贷利率下降了！

刚刚，央行公布2022年1月20日最新贷款市场报价利率（LPR）：

1年期LPR为3.70%，5年期以上LPR为4.60%。

分别比上月下调了10个基点、5个基点。（上月1年期LPR为3.80%，5年期以上LPR为4.65%。）

敲黑板！

①1年期LPR已连续两个月下调。

上个月，1年期LPR突然降息5个基点，降至3.8%。此次又再度下调，且一出手还是10个基点。

如此连降操作，实属历史罕见。

两次叠加，1年期LPR利率已经下调了15个基点。

力度已超2021年、2019年。

②5年期LPR时隔20个月首降。

关注楼市的人都知道，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR，已经太久没有变动了，一直趴在4.65%的水平。

此次竟然也下调了5个基点。

开年首月就送“红包”，着实让人惊喜。

更重要的是，这是自2020年5月以来的首次！

信号意义非同一般。

坦白说，对于此次的降息，市场早有预期。

1月17日公布的MLF已经泄露天机。

LPR=MLF利率+银行综合成本，可以说，MLF就是LPR的锚点。

从上图也不难看出，LPR几乎都是随着MLF波动的，特别是1年期LPR，连幅度都出奇“一致”。

所以说，MLF若下降，那LPR也铁定会降。

那么，最新公布的MLF降了吗？答案是肯定的。

1月17日，央行发布公告，开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元公开市场逆回购操作，中标利率均比之前下调了10个基点。

力度之大已经超出预期。

要知道，上个月，央行刚全面降准0.5个点，释放长期资金1.2亿元，并调降了1年期LPR。

没想到紧接着又开启了时隔20个月来的首次MLF下降。

还是MLF和逆回购的“双降”。

扣除即将到期的，差不多又释放了2900亿元的流动资金。

如此密集操作，足见其紧迫性。

高层已经频频发声，释放信贷宽松信号。

1月18日国新办发布会上，央行副行长更是直接喊话——把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定，避免信贷塌方。

用词之大胆，令人瞠目。

而且还暗示虽空间有限，但仍存在再降息降准的可能。

为什么会降息呢？主要有三大原因：

1）稳楼市。

70城房价中，新房价格环跌城市已经连续3个月在50城以上了。二手房更难，环比上涨城市数量几乎一只手都数得过来。

房企暴雷、房价跳水……种种不确定因素弥漫，让买房人的购房意愿大幅降低。

2021年全国房地产贷款净增量只有2020年的一半，创下近7年新低。

开发商也没钱拿地，土地收入下滑，流拍率提升。

2021三次集中土地出让，天津土地成交金额从499亿——330亿元——63亿元，直线崩塌。

现在都不是大涨的问题，而是需要担心大跌。

急需托举。

2）刺激经济

当下经济下行的压力也极其大。别看2021年全年GDP同比增长8.1%，幅度都是上年3倍多。

但摊开来看，问题就出现了。

一季度同比增长18.3%，二季度7.9%，三季度4.9%，四季度4.0%……

趋势不要太明显，眼瞅着就要掉到3了。

加之疫情反复、需求收缩，“稳经济”已迫在眉睫。

仅降准还不够，还得激发实体经济贷款需求，让资金“活”起来。

所以降息势在必行。

3）对冲美联储加息

美联储加息已经板上钉钉，而且还可能多次加息。

这势必会造成人民币贬值。

为了避免届时下行压力过大，所以央行赶在3月份美联储加息之前，先降一波，以降低影响。

对楼市有什么影响呢？

1）月供压力减少，刺激买房需求入市。

目前天津大多数银行执行的房贷利率是首套LPR+30基点，二套LPR+60基点。

假若以贷款100万、按揭25年、等额本息计算：

原来首套房贷利率为4.95%，现在降为4.90%。

100万贷款的月供额由5816.81元变为5787.79元，每月可以少还29.02元，利息总额少还0.87万元。

二套房的房贷率利率原来是5.25%，现在降为5.20%。

100万贷款的月供额由5992.48元变为5963.02元，每月可以少还29.46元，利息总额少还0.88万元。

虽说不算多，但也是实打实的优惠。

正计划买房，马上就能享受降息的福利。

对于已经买完房、正在还房贷的人来说，幸福会“延时”。

因为大多人的重新定价日都是1月1日，而今年的1月1日已过，现在的利率下调，在明年也就是2023年才会真正体现出来。

但无论怎么说，5年期LPR下降，就意味着购房成本和月供压力减少。

这对买房人和开发商都是好事一桩。

可以提振楼市，刺激更多买房需求入市。

2）房价下行压力减轻，南方和一线城市会先起势。

信贷是房地产的“七寸”。天津下半年此起彼伏的“跳水大赛”，根源在于南方城市的房贷吃紧，放款周期特别长。

而天津还算相对宽松。所以很多集团公司就把任务压到了天津。

如果南方城市房贷市场回归正常，那天津的紧迫感和压力，势必会减轻。

这也就意味着，房价不会再大降了。

很显然，现在信贷宽松大门已经打开。

12月贝壳监测的103个重点城市中，近40%的城市房贷利率环比下降，超过80%的城市放款周期缩短。

深圳房贷利率下调，广州房贷利率跌回“5”字头，苏州也回到了一年前水平……

房贷紧绷的日子已经过去。

更重要的是，市场也在发生变化。

最新发布的70城房价中，北京、上海的二手房价格指数突然回正了。

特别是北京，无论环比涨幅还是同比涨幅，都是全国的NO.1。

成交量也上来了。

北京、上海12月份的二手房成交套数都比11月时涨了20%左右。

围绕在深圳上空的阴霾也在消散。

要知道，一线城市对于政策最为敏感，稍有宽松就会起势。

按照城市轮动的理论，天津也会受益。

3）小阳春出现概率增加。

一方面，北京在回暖，这会刺激部分需求外溢到天津。尤其是学区需求。

另一方面，现在奥密克戎突袭天津，又让楼市陷入停摆状态。但买房需求不会消失，只会延后。

待春暖花开，疫情退去。这些积压的需求会迎来集中释放。

还有，近期高层的频频动作，无疑都指向了一个方向——拐点已现，房地产正在转舵。

这些都是“买房信号弹”。