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年化3%，先息后本，北京房产抵押贷款利率，还会往下降吗？

近几年，银行学习保险行业，搞贷款的开门红。一般是11月份推出，要求年底前完成批贷，元旦过后统一放款。通过贷款利率的优惠，锁定优质客户，有些银行靠着开门红，1月份就能完成全年放贷任务的90%。

这几天，北京某四大行之一，推出了2023年贷款开门红的抵押政策，十年期先息后本，年化3%。这个利率，可以说是抵押贷款，有史以来的最低利率，第一次房产抵押贷款利率降到3%。对于很多，早几年办的抵押贷款，想进行贷款置换的朋友来说，一方面这个利率非常有吸引力，进行贷款置换转贷，每年可以节省不少利息。另一方面，又担心，会不会利率进一步降低，刺激经济，会不会继续降，有没有可能降到3%以内，那么现在置换不就亏了吗？本文就探讨一下，现在3%的，北京的房产抵押贷款，还会继续往下降吗？

首先：我们回顾一下，过往的抵押贷款利率。在2018年以前，当时还没有LPR，执行的是基准利率。当时5年期以上的基准利率是，4.9%。北京的房产按揭贷款，是首套房基准利率上浮10%，也就是首套房按揭贷款的利率是5.39%。二套房按揭贷款的利率是，基准利率上浮220%，也就是5.88%。房产抵押贷款，又叫抵押经营贷，主要是用于企业经营，对于银行来说，借钱给企业经营风险要远大于，借钱给上班族买房自主。所以，抵押贷款的利率正常是远比按揭贷款利率要高。当时抵押贷款的利率，一般是基准利率上浮30%到40%，也就是6.37%到6.86%。

18年—19年，中美贸易战，很多中小企业经营出现困难，为了降低中小企业的融资成本，加上基准利率改为LPR。北京房产抵押贷款的利率，降至5.2%—6%。之后，2020年，众所周知的口罩，房产抵押利率将至，4.65%—5.5%。也就是在这一年，一方面大家觉着疫情很快就会过去，加上房地产还是比较景气，再当时，房产抵押贷款的利率，降至4.65%—5.5%，第一次出现了，抵押贷款利率比按揭贷款利率低的不正常现象。那一年，房产抵押贷款，井喷。按揭转抵押，之前办的贷款利率高现在低，进行转贷重新办理。买房不做按揭，垫资全款买房，过户后办抵押贷款还垫资。等等一些列操作，导致21年年初，房产抵押贷款收紧，部分银行，上调了贷款利率。

都没想到的是，口罩如此顽固，21年至今，一波未平一波又起。对各个行业都产生了很大影响，抵押贷款利率又一次进入了下降通道，2022年上半年，北京抵押贷款利率第一次破4%。现在，为了冲刺2023年开门红，某四大行，抵押贷款利率降至3%。通过近五年房产抵押利率演变的过程，我们可以看到，对比之前的抵押贷款利率，降了60%，大概是打了4折。虽然，不敢说3%一定是最低点。但是，客观来说，这个利率再往下降，很难了。

其次：对比按揭贷款。现在，北京首套房按揭贷款是LPR+55个基点，也就是4.3%+0.55%=4.85%。二套房按揭贷款利率，LPR+105个基点，也就是4.3%+1.15%=5.45%。疫情以前，抵押贷款利率是要高于按揭贷款利率的。这也符合正常逻辑，房产抵押用于企业经营，对于银行来说，肯定是风险要远高于购房人收入稳定，买房自主的按揭贷款。但是，现在，北京按揭贷款的利率4.85%，5.45%，房产抵押3%。上班族都为了买房，每个月都缴纳公积金，公积金政策性补贴，公积金买房贷款利率低，上限60万，公积金贷款的利率是3.25%。通过和按揭贷款，公积金贷款的利率做对比，3%的抵押贷款利率，进一步下降，似乎也概率不大。

然后：我们看一下LPR

贷款市场报价利率（LPiR,LPR）是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种[1]。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

2020年8月12日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告，于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款，按照相关规则统一调整为LPR（贷款市场报价利率）定价方式。

最新报价：2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。

上面是百度对于LPR的介绍。我们可以关注两点：

第一：LPR是对于最优质客户的贷款利率。相当于是银行贷款利率的低价，而绝大部分满足不了最优质的条件，所以正常的贷款利率是LPR加多少。而现在北京房产抵押贷款，2023年开门红利率3%，远低于LPR。

第二：LPR是以几家大银行为代表，他们出价加权平均得出的。因为，大银行有政策优势，资金优势，他们的贷款成本最低。大部分中小银行的贷款成本，要远高于他们。之前就有相关分析，对于很多中小型银行来说，LPR就是他们的成本价。而现在，3%的抵押贷款利率。对于很多银行来说，这个利率要比他们的资金成本更低。

最后：办理存贷汇业务的金融机构叫银行。银行的主要利润来源就是存贷息差。如果把银行看成一个企业，存款就是他们进货价，贷款就是他们的销售价格。这几年，存款利率是一直在降，但是正常的定期存款的利率也得在3%—3.5%吧。现在，3%的抵押利率，基本上和存款利率是差不多的。我们现在只是受疫情影响，经济出现暂时的困难，和西方的发展停滞有本质的区别，我们现在阶段，不具备也做不到存款0利率，负利率。尤其是，现在美联储加息，过去很多年一直流传的，中国融资贷款的成本最高，欧美很低。现在的情况是，美国房产抵押贷款利率现在破7%了，北京现在最低是3%.在3%的基础上，进一步下降，暂时是看不到什么可能。

一家之言，只是北京贷款的一个从业者，观点未必准确。欢迎留言，指教交流！

7%的抵押贷款利率，房地产泡沫的游戏结束了

投资住房是美国人积累财富的典型方式。您所要做的就是拿出一两个30年的抵押贷款并付款，只要有耐心和运气，您最终就会成为百万富翁。当然，除非你买进像2000年代那样的巨大房地产泡沫。

那么我们是否处于房地产泡沫中，现在是否正在破裂？

证据表明是的。负担能力数学与二战后时代一样残酷，而人口统计图清楚地表明，价格没有如此高的根本原因（稍后会详细介绍）。追踪住宅房地产行业的主要ETFiShHCiETF(BATS:ITB)今年下跌了30%。但是，当您深入研究房地产市场的基本经济学时，ITB很可能会下跌更多。抵押贷款现在超过7%，除非价格下跌，否则大多数买家无法为房屋融资，可能会在2008年房地产崩盘时或附近出现大幅下跌。由于无意义的泡沫价格而易手的房屋利率冲击有效地粉碎了房地产泡沫，价格环比快速下降现已生效。

这不是你父亲7%的抵押贷款利率

10年前，达拉斯-沃思堡的房价中位数约为160,000美元。今年夏天它达到了405,000美元。此外，10年前，30年期固定抵押贷款利率的中位数约为3.4%——现在是两倍多。故事是，住房严重短缺，每个人都应该尽可能多地借钱来购买尽可能大的房子——快点，不要错过！

那时，如果你能支付20%的首付，中位房屋的本金和利息每月将花费你567美元——这让你毫不犹豫地买房。现在，在这些相同的假设下，本金和利息支付为每月2,155美元。收入中位数增长约29%在德克萨斯州的过去10年中，典型的抵押贷款还款额增加了280%。这是一个可怕的交易！尤其是当您考虑到在许多情况下房产税也增加了两倍时。是的，这里有很多人大到可以记得过去支付更高的抵押贷款利率。不同之处在于，他们支付的是低价房屋，而不是仅仅以7%的利息购买基本的入门房。大约75%的买家必须使用融资，因此住房对更高的利率极为敏感。

但是每个人都搬到德克萨斯州，对吧？人是，但没有你想象的那么多。德克萨斯州在历史上相当便宜，因为与加利福尼亚州不同（德克萨斯州总是与之相比），供应没有太多限制。但人均住房单位大致处于2008年的水平，而价格要高得多。这是一个明确的论点，即房地产繁荣不是由“住房短缺”引起的，而是美联储和全球中央银行多年来人为地压低利率作为一种经济科学实验，导致约10%的通货膨胀和经济混乱。

人均住房单位（经济）

我选择了这个例子，因为从2008年到2012年，住房价格便宜，而且很可能在一开始就被低估了。但是我有一些熟人为了将他们和他们重要的其他人的税前收入提高7倍，从而全力以赴地推动房地产市场继续上涨。疯狂！

这意味着，如果你弄错了，你实际上会因为以7%的利息支付虚高的购买价格而损失数年的薪水。这当然不是我愿意下的赌注。2008年，很多人离开了他们价格过高的房子，把钥匙寄回了银行。失业率可能不会像那时那么高，从止赎的角度来看，这限制了损失，但可以说，现在的房屋价格比2007年更加错误。

住房被高估到什么程度？

我主要关注美国和得克萨斯州，因为那是我所熟悉的，但世界上大多数英语国家也存在类似的房地产泡沫，加拿大、澳大利亚和新西兰因巨大的压力而受到很多媒体的关注现在泡沫繁荣和价格暴跌。

自大流行以来，人口增长已经放缓。到2021年，美国人口估计增长了约0.1%。预计未来几年将反弹至每年0.3%左右，但缺乏婴儿出生表明，在某个时候，人口将开始减少。

如果我们使用2021年估计值的高端并假设人口增长0.3%，那就是人口增加了100万人。平均而言，每个家庭有2.5人，这意味着我们需要建造400,000套房屋才能满足需求。房屋也会过时（每年可能300,000套），随着经济产生财富，对度假屋的自然需求（最高可能每年100,000套）。这意味着每年需要大约800,000套住房开工。

嗯，去年我们实际上在美国建造了160万栋房屋。2020年，我们做了大约140万次。到2022年，我们的速度将达到1.5-160万。你可以看到，从人口统计上讲，我们正在建造的房屋数量大约是我们需要的数量的两倍，这是没有意义的。

再次，叙述是人们离开城市涌入郊区，推高了价格。但这如何解释为什么城市的房价也会飙升？如果关于在家工作的主要叙述推动了这一点，那么人们会预计北部城市的价格会下跌，而阳光地带郊区的价格会上涨。

真正发生的事情很简单。

在大流行的幌子下，美联储在近两年内有效地将抵押贷款利率固定在3%。这使得价格飙升，并通过扭曲市场造成“住房短缺”。在此之前，欧洲央行和日本央行等全球央行疯狂实施量化宽松（QE）计划，导致全球资金涌入美国国债，进而导致美国抵押贷款利率低于正常水平.因此，价格飙升，而收入却没有。量化宽松政策在紧急情况下可能还可以，但当它们被滥用时，它们造成的麻烦远比解决的问题多。现在QE正被QT逆转，允许自由市场再次设定价格，而不是政客。结果有点令人震惊，抵押贷款利率飙升至7%。

疯狂的驱逐暂停和止赎暂停让数百万人在不支付租金或抵押贷款的情况下生活，导致通货膨胀和那些有工作但无法找到经济适用房的人的住房短缺——因为他们需要数百万套住房被擅自占地者有效占据。现在，你瞧，随着政客们退出租赁市场，由于高价摧毁了需求，要求租金正在下降。

泡沫心理开始出现，价格开始上涨，人们顺势而为。一旦FOMO开始，人们就不想错过，所以他们开始投入资金，不仅为他们的主要住宅购买房屋，而且还购买第二套住房和出租物业。由于您可以借入房产购买价格的80%或更多，因此FOMO和投机心态更容易占据上风。这与政治无关，自从艾萨克·牛顿爵士在南海泡沫中失去了他的大部分财富——以及在那之前臭名昭著的荷兰郁金香泡沫期间，这种情况就一直在发生。苏格兰记者查尔斯·麦凯（ChMk）后来写了一本书，其中有几章关于资产泡沫、非凡的妄想和人群的疯狂；任何交易股票的人都应该阅读它。

在郁金香泡沫时期有一幅著名的画作，猴子打扮成贵族，在交易所交易郁金香。

底线

我认为我们正处于房地产调整的第二或第三局。现在它接近全速，修正可能会再持续大约18-24个月，并且可能会看到全国累计房价下跌超过30%，从而消除大流行的激增，然后再减少一些。美国和加拿大、澳大利亚和新西兰等其他国家的热门市场可能会看到房价下跌近50%。这对任何想要买卖房屋的人（正确的做法是留在原地）以及房地产股票的投资者都有深远的影响。过山车正在进行中，有史以来最大的泡沫之一以一声巨响结束。