中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川

不良贷款中介这些陷阱和套路，你知道吗？银保监系统连发风险提示

“您好，我们是××银行的中介，现在我们这有月息××的低息贷款，额度是××，您现在需要吗？”今后接到这样的电话，您得多加注意。

10月14日，中国银保监会消费者权益保护局（下称“银保监会消保局”）发布2022年第7期风险提示，提醒有借款需求的广大消费者要选择正规机构办理贷款，警惕非法中介或不法行为侵害权益。而据记者统计，今年以来，中国银保监系统已多次发布关于防范不良或非法“贷款中介”的风险提示，对移花接木的“AB贷”以及让贷款“曲线”流入楼市的“经营贷”“消费贷”等现象进行了曝光。

据银保监会消保局介绍，当前贷款市场上，有一些非法中介假冒银行名义，打着正规机构、无抵押、无担保、低息免费、洗白征信等虚假宣传的旗号诱导消费者办理贷款。但其实这些诱人条件的背后却是高额收费、贷款骗局等套路陷阱。

具体来看，银保监会消保局特别提示，金融消费者需要注意防范以下三大陷阱风险：

陷阱一：假冒银行名义发布办理贷款的广告信息。非法中介会冒充“××银行”“××银行贷款中心”等名义发布贷款广告信息，或是向消费者推送贷款额度，声称“在银行内部有关系”“可走内部流程办贷款”等，诱骗消费者通过其办理贷款。其实，此类中介机构与银行并无关联，是为诱骗借款人进行的虚假宣传。

陷阱二：骗取高额手续费。非法中介常以“低价手续费”“百分百获得贷款”等幌子吸引消费者。在借款人从银行获得贷款后，非法中介又以各种名义要求借款人将贷款资金打入指定账户“走账”，伪造“流水”，借款人一旦进行转账操作，这笔资金大多以“服务费用”等名义被截留，借款人很难要回资金，面临维权困难。

陷阱三：提供名不副实的中介服务。非法中介往往瞄准对贷款业务、流程不熟悉，或征信有问题的消费者群体下手，提供所谓的“优惠贷款”“迅速放款”服务，从中抽取极高的费用。事实上，消费者完全可以通过银行等正规机构官方渠道自行办理贷款业务。有些不法中介甚至会不顾消费者偿还能力，怂恿消费者从各类网络借款平台申请贷款，有的贷款产品本身就有很高利息，不法中介仍要再骗取一笔高额费用，其目的就是快速敛财而不是提供服务。

银保监会消保局认为，这些不法行为侵害了消费者的合法权益，同时也扰乱了市场秩序。针对以上中介不法行为，银保监会消保局提醒有借款需求的金融消费者，要树立合理的消费观念，理性借贷，从正规机构、正规渠道办理贷款业务。

移花接木的“AB贷”，让贷款“曲线”流入楼市的“经营贷”“消费贷”

事实上，自今年以来，针对不良贷款中介新型套路，全国已有福建、广东两地银保监局分别在9月14日、3月15日发过专项风险提示。

9月14日，福建银保监局发布《关于防范不良贷款中介新型套路的风险提示》，对非法或不良贷款中介当前存在的“堂而皇之，伪装银行人员身份，瞄准小微客户群体诱导办理银行线上贷款”“移花接木，采取‘AB贷’伎俩，为缺乏资质客户套取信贷资金”“瞒天过海，诱导客户签署代扣协议，自动扣取高额‘中介费用’”这三类新型套路营销行为进行“起底”。

其中关于“AB贷”伎俩，据福建银保监局介绍，主要表现为，在贷款办理过程中，部分客户条件不符合银行贷款资质，不良中介“想方设法”、不择手段包装客户贷款资料，于是就出现“AB”贷形式。

“即客户A自身资质不符合条件，无法通过银行贷款审批，中介伪造银行贷款审批流程的截图告知客户A因其风险系数高，需增加担保人，极力说服客户A寻找资质较好的客户B为其担保，在实际贷款办理中，不良中介并未为客户A申请贷款，而是使用客户B的身份信息申请贷款，借款人实质为B，但贷款资金却由客户A使用，客户B直至被银行催收才知本人是借款人而非担保人，中介公司会将矛头直指是银行端的审批问题，并煽动客户与银行对质，极易引发矛盾纠纷。”福建银保监局具体解释道。

3月15日，广东银保监局发布的《关于防范“贷款中介”诱导购房者违规套取贷款的风险提示》则主要集中于：非法“贷款中介”冒用银行名义，通过短信、电话等方式，以“利率低”“时限长”“放款快”等诱导购房者，推销通过“经营贷”“消费贷”等方式从银行套取资金，让贷款“曲线”流入楼市，并从中谋取高额中介服务费用的现象揭露。

对金融业务存疑要官方渠道核实，陌生来电推销“低息快捷”贷款得小心

面对非法或不良“贷款中介”的不法行为，金融消费者具体该如何保护自身权益？特别是如何将其与正规贷款渠道进行有效辨别？

福建银保监局对此表示，有信贷服务需求的金融消费者，应通过正规渠道从银行业金融机构申请贷款。在业务办理前，应多咨询正规金融机构专业人员，防范不法分子诈骗侵害，警惕不法中介机构的营销揽客行为。“如对金融业务存在疑问，可通过官方渠道向有关银行业金融机构咨询核实。对于陌生来电推销‘低息快捷’‘贷款额度已批’贷款业务等行为，应保持警惕，不要轻信，防范上当受骗、资金受损。”

此外，在办理业务过程中，福建银保监局也特别提示，广大金融消费者应慎重对待合同、授权书等法律文书的签署，认真阅读相关合同条款、授权范围，不随意签订协议，授权他人办理金融业务，避免给不法分子可乘之机。

新京报贝壳财经记者黄鑫宇

编辑宋钰婷

校对柳宝庆

“1分钟办理、无需审批”，揭秘贷款“黑中介”有多坑

原标题：“黑中介”贷款有多坑？北京银保监局揭秘

“仅凭身份证，当天可放款”“无视黑白户，无条款贷款”“特殊渠道快速、低息贷款”……

贷款“黑中介”打着吸睛幌子诱骗借款人，如果不注意辨别就很容易上当受骗。北京银保监局发布消费提示，提醒广大消费者务必要提高警惕，谨防贷款“黑中介”的五个“定制圈套”：

圈套一：“包装贷款”。“黑中介”谎称通过包装资料可以解决借款人“银行流水不够、收入不达标”等资质方面的困难。但当你拿着造假资料去申请贷款时，便存在很大的风险：一是资料造假被金融机构查出，结果自然是拒贷，还会被金融机构列为黑名单；二是个人信息泄露“被贷款”，相关资料可能被黑中介拿去申请贷款。

圈套二：“无需审批”。“1分钟办理、无需审批”“仅凭身份证，当天可放款”，“黑中介”一般将目标锁定在收入不稳定人群，“1分钟办理、无需审批”“仅凭身份证，当天可放款”是很好吸引该人群的噱头。而被这些虚假信息迷惑双眼的借款人，往往拿到的是一份“天价”合同，最终造成无力偿还的结果。

圈套三：“贷前收费”。“黑中介”承诺低息、快速放款，但前提是借款人先要交一定的保证金、押金，以证明自己的还款能力。一旦借款人交了钱，“黑中介”就会消失无踪。正规的金融机构在正式放款前是不会向借款人收取任何费用的。而“黑中介”一般没有实际业务，图的就是借款人支付的各种费用，因此会在贷款过程照中，以各种名目收取费用。

圈套四：“宣称有关系”。“黑中介”宣称自己在金融机构有熟人或者有关系，可以帮助借款人轻松贷款，而且利息很低，不过需要缴纳一定的服务费。如果借款人信以为真，交了所谓的服务费，贷款无望反倒被骗了服务费。正规的金融机构，都有严格的贷款审核流程，并不是内部人员就能左右的。

圈套五：“洗白征信”。“黑中介”谎称只需几千元就能洗白个人征信，无论多花、多黑都能洗白，以避免贷款被拒。一旦用户信以为真就会被骗。征信报告只有上报的商业银行才可以修改、更正，除此之外，任何机构或个人都是无权更改的。不良征信记录会在还清全部逾期欠款及罚息的5年后自动消除。用户发现征信有不良记录时，要积极处理，并保持良好的信用记录才是正确之道。

北京银保监局提示消费者：正确贷款“三要三不要”，远离贷款五大“圈套”。

一是花钱要理性，不要让个人贷变成“烧钱贷”。

要树立正确的消费观，对自身的经济承受能力做出正确的判断，量入为出、理性借贷；不要忽视自身的实际收入水平，不计后果、盲目借贷，否则一旦资金断流，就容易陷入“黑中介”贷款的“定制圈套”。

二是借钱要正规，不要把“假李鬼”当成“真李逵”。

“三看”辨别正规金融机构：一看联系方式与经营场所。正规的金融机构会有固定的经营场所和联系方式，并非只有一个简单的贷款网站，并非一个QQ号或一串手机号码。

二看前期费用和贷款利率。从贷款利率和前期费用来看，遇到“无门槛、低利息”的贷款产品是不符合市场规律的，正规的金融机构在正式放款前是不会向借款人收取任何费用的。

三看受理区域与营业执照。正规的金融机构一般只办理当地业务，有利于控制信贷风险，而非正规机构一般会声称“可办理全国业务”，这是他们异地行骗的一种手段。正规的金融机构会在当地工商部门注册，借款人可以登录当地工商部门网站看看是否已经注册。

三是救济要理智，不要让中介贷变成“中介害”。如果不幸陷入“黑中介”贷款陷阱后切忌自乱阵脚，要学会用法律武器保护自己，寻求正确的救济渠道。消费者应保留相关证据，及时向公安机关进行报案。不要因为害怕，被“黑中介”恐吓、威胁，在陷阱中越陷越深，遭受财产损失和不法侵害。（记者潘福达）