首套最低4.4%！房贷利率“打折”，你打算买房吗？

经济观察网记者胡艳明陈月芹5月15日，关于房贷的重磅政策来袭：全国首套商业性个人住房贷款利率的参考标准下调20个基点。

目前全国房贷利率参考标准普遍为5年期以上LPR（贷款市场报价利率）。以最新的4月份的“5年期以上LPR”为参考，下调后，最低房贷利率由4.6%降为4.4%。

该政策指5月15日央行联合银保监会发布的《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发〔2022〕115号）》（以下简称《通知》）。

这也是2019年8月25日，商业性个人住房贷款利率机制调整后，监管部门首次更改相关规定。

“降低住房贷款利率反映了刺激房地产市场需求的意图。”中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅表示，4月29日中央政治局会议提出，“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”，尤其是提出要“促进房地产市场平稳健康发展”，现阶段房地产市场需求相对偏弱，通过降低住房贷款利率，有利于降低住房购置成本，有利于刺激需求边际改善。

下限调整房贷可以“打折”

在此次调整前，关于房贷的政策，要回溯到2019年的房贷利率机制调整。

2019年8月25日，央行发布的〔2019〕第16号公告中，规定“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”

关于什么是相应期限贷款市场报价利率，因为目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。

1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

因为我们的房贷大都是中长期贷款，所以大多参考“5年期以上LPR”。

按照当时的规定和LPR价格：全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按2019年8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按2019年8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

LPR每月公布一次，一般在20号公布（如遇节假日顺延到工作日），受宏观环境和资金面环境影响会出现浮动，有时高有时低。

从2019年至今，LPR一直在下行。截止到今年4月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。

而本次《通知》对上述定价政策进行了调整：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

也就是说，《通知》发布后，现在全国政策是：首套住房的房贷为【不低于5年期LPR-20BP】，按照4月20日5年期以上LPR为4.6%，现行利率下限为4.4%，二套房利率【不低于5年期LPR+60BP】为5.2%。

“原首套全国层面政策下限为4.6%，115号文（注：《通知》）降为4.4%，相当于给利率下限打了个95折。”光大证券首席固收分析师张旭表示。

按贷款金额100万元、期限20年、等额本息还款估算，利率下调20个基点，按照原先最低4.6%的利率，每月还款6380.6元；若改为4.4%，每月还款6272.64元，平均每月可减少月供支出约108元。累计还款额由153万元降为150.5万，20年共减少利息支出2.5万。

如果5月20日公布的“5年期以上LPR”价格下调，那么房贷利率可能还要低于4.4%。

根据《通知》，二套房利率仍维持最低5.2%不变，但包括郑州、苏州等地近期纷纷发文放宽认贷政策，比如直接的首套认定放松或者和二套挂钩认定放松等，变向降低二套房利率。

各地因城施策

不过，《通知》也规定了，在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

张旭表示，我国房地产市场区域特征明显，个人住房贷款利率的确定遵循“因城施策”原则，采用了全国、城市、银行三层的定价机制。

在全国层面，此次《通知》发布后，将全国下限调整。

在城市层面，张旭认为，央行各省分支机构按照“因城施策”原则，指导省级自律机制，在全国政策下限的基础上，确定辖内每个城市的加点下限。这是本城市范围内都要遵守的下限。在实践中，多数城市直接采用了全国下限，没有额外再做加点要求。

在银行层面，张旭分析，银行结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，明确利率的定价规则，在各城市利率政策下限的基础上，合理确定每笔贷款的具体加点数值，这是完全市场化的经营决策。

杨畅也谈到，因城施策有利于精准调控。该政策强调“各城市自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限”，对于部分人口流入数量较大，住房具有刚性需求的城市，可以结合自身情况采取不同的加点方式，有利于对需求释放进行精准调控，防止产生房价快速上行的压力。

全国房贷已开始降价潮

在本次《通知》公布前，今年全国已经有多个城市银行自主下调房贷利率。4月14日，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期，房贷利率下调主要是发生在银行层面。3月份以来，由于市场需求减弱，全国已经有一百多个城市的银行根据市场变化和自身经营情况，自主下调了房贷利率，平均幅度在20个到60个基点不等。

以广州地区为例，5月上旬，广州大部分银行首套房贷利率执行的是5.2%-4.8%左右的利率标准；同时，有银行的优质客户以及部分外资行最低已经降到了4.6%的最低线。二套房方面，大部分银行的按揭利率在5.2%-5.4%之间。

一位建行个贷人士计算，目前广州市场报价利率五年期为LPR+80，如果下调20，购房者100万元的房贷，每月能少还124.2元，利息减少4.47万元；而500万元、30年期的房贷，每月能少还621元，利息相应减少22.36万元。

该建行个贷人士也提醒，《通知》仅针对新购房人群，存量房贷（已经在月供的房贷）没有变。

除了下调房贷利率，多地区也下调了首套房贷比例。例如，4月底河北廊坊地区，有银行首套房贷首付比例由30%降为20%，二套房根据客户资质不同首付比例在30%-50%之间。

据贝壳研究院4月20日发布的重点城市主流房贷利率数据显示，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个基点、15个基点；4月平均放款周期为29天，较上月缩短5天。

但从全国数据来看，房贷增长依旧乏力。5月13日，央行公布的4月份金融数据显示，4月全国住房贷款不增反降，减少605亿元，比2021年4月少增长4022亿元。

这已是3个月来代表居民按揭贷款的中长期贷款第二次减少，且减幅在扩大。2月份这一数值减少459亿元，同比减少4572亿元，是居民中长期贷款自2007年有统计以来首次出现负增长。3月份环比新增3735亿元，扭转了2月净减少的颓势，但同比仍少增2504亿元。

杨畅认为，降低住房贷款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以来，首套房与二套房贷款市场平均利率持续回升，近期尽管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，个人住房贷款利率仍然明显高于一般贷款加权平均利率水平，而个人住房贷款相较于一般企业贷款，资产质量更好、还款风险更低，但承受了较高的风险溢价。因此，现阶段降低住房贷款利率，有利于改变不同质量资产利率的剪刀差。

中原地产首席分析师张大伟认为，从直接的政策影响看，此次政策并非直接降息，因为之前最低4.6%的利率水平，全国也很少城市能执行这个标准，且并非全部执行，只是针对首套房贷。具体仍要看各地细则。

央行、银保监会官宣，房贷利率定向打折，一套房可省30万

大家可能还记得，我们提出的购房好时机中一个明显的标志“房贷利率打折”。

今天它来了，它带着央行、银保监会对刚需买房人支持的春风在这个周末大踏步向我们走来。

就在刚才，央行和银保监会联合发出“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”。通知中非常明确地提出“首套房贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”。以4月20日发布的5年期以上LPR为4.6%为基础计算，房贷利率可以减少20个基点，降至4.4%，相当天打了约96折的水准。

央行、银保监会联合发布的“银发〔2022〕115号”原文如下：

从通知的具体内容来看，主要有四点：

1、房住不炒的定位没有变化。

2、这是支持刚性和改善性住房购买，支持地方一城一策促进房地产市场平稳健康发展，是金融支持实体经济的进一步体现与担当。

3、本次对利率的调整是定向调整，只针对房贷利率，且是首套房贷利率，允许在基准利率的基础上下调20个基点。具体到各个城市的买房人真切地享受到房贷利率优惠，可能在稍后的地方银行通知中体现出来。

4、下调20个基点是底线，各银行按照“因城施策”的原则自主确定。

对于广大的首套房买房人来说，很快就会看到，只要符合首套房资格，不仅不会有基准利率上的加点，还会低于基准20个基点。根据贝壳研究院监测的当前103个重点城市主流首套房贷利率为5.17％来计算，如果平均房贷利率降至4.4%，对于买房人来说，平均会下调77个基点。

这一优惠幅度真的有点大。

按贷款20年，贷款总额300万，以等额本息还款方式计算，买房人会就此节约303255元。就因央行和银保监会今天的通知对房贷利率的调整，买房人就有机会减少约30万购房款，这相当于一个普通家庭两年的收入了。这30万是央行和银保监会为买房人送来的“温䁔”。

在此，为央行和银保监会点赞为先。

从历看房贷利率打折来看，基本上每一次房贷利率打折之时，便是楼市处于低谷之时。每一次房贷利率正式实施打折半年之后，楼市开始回䁔快速进入上升期。

远的不说，就说一说近两轮房贷利率优惠的时间节点。

第一轮房贷利率打折，持续时间约为5年时间。

2006年8月19日后，5年及以上房贷基准利率为6.84%，首次贷款购房最多可以优惠15%，随后两年，有银行在部分城市执行了房贷利率7折优惠。

2011年信贷额度开始紧张，楼市升温明显，多个城市包括南京、北京、深圳和重庆等已有多个银行取消了首套房贷8.5折的优惠。随后，随着楼市火热，房贷利率进入加点区间。

第二轮房贷利率打折，持续时间较短。仅仅在2014年至2015年有过一段时间的房贷利率优惠。但是，到了2016年，房贷利率进入加点时间，房贷利率加点持续到2022年5月初。高峰期是2021年6月，72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%。在基准利率上加点，个别城市的二套房曾达到了100个基点以上。

今天，房贷利率再次进入下行区间。央行和银保监会划出的底线是在基准利率的基础上下调20个基点。

今天的通知正式宣告，第三轮房贷利率优惠开启，部分城市开始迎来购房好时机。

房贷又双叒叕「打折」了｜3分钟看懂

Hi，我是简七编辑部的卫星～

最近，房贷挂钩的5年期LPR下降了15个（0.15%），1年期LPR维持不变。

身上背负了180万房贷的我，看到这条消息，赶紧拿计算器敲了敲：

月供减少164块，一年能省2000块，每个月都能加顿大餐，美滋滋～

今天，想和大家来聊聊：

1）LPR是个啥？

2）房贷能减多少？啥时候开始？

3）下调的背后，意味着什么？

*已经了解LPR的朋友可以跳过第一部分哦～

01

LPR是什么？

不论是我们个人还是企业，想找银行申请贷款的话，银行是会参考一定的利率来发放的。

这个参考标准就是LPR，全称叫「贷款市场报价利率」，每个月20日（节假日顺延）就会更新一次。

它由18家银行共同参与，去掉最高的和最低的报价，平均下来形成的利率，更加市场化。

LPR分为两个期限品种，「1年期」和「5年期以上」的——

贷款期限在5年及5年以内的，以1年期LPR为基准，比如企业找商业银行贷款；

5年以上的长期贷款，以5年期以上LPR为基准，比如我们普通人买房找银行贷款。

新发放的房贷都根据「定价基准LPR」的变化走了：

房贷利率=LPR利率±点

加点有央行的参与，放贷银行也有决定权——

央行这边，首套房目前有-0.2%的下限优惠、二套房仍有0.6%的上行浮动；

银行方面，个人信用低，每次就多还点；信用好，就能低一点。另外，地产政策宽松的话，加点会少一点；调控趋紧，加点就多些。

值得注意的是，LPR只适用于商业贷款，组合贷的话只有商业贷款部分参考LPR，公积金贷款部分不变。

一旦确定房贷利率，还贷期间加点的变化就和你无关，影响利率的主要是LPR的升降。

不少地区去年的房贷利率在6%以上，看着最近「突突」下跌的利率，高位上车的小伙们欲哭无泪。

想要降低成本的话，可以根据自身情况，考虑提前还贷，或者将商业贷款转为公积金贷款。

02

房贷会减少吗？什么时候开始？

周一我们聊了聊首套房利率下调的事，主要影响未来准备买房的朋友。

那么，之前已经贷款买了房的话，月供会下降吗？

这就和「重定价日」有关了。

虽然LPR利率每个月公布，但个人住房贷款利率并不是每个月更新的，央妈规定重定价周期最短为1年。

当然啦，你也可以和银行商量5年、10年的重定价周期。不过按照LPR不断下调的趋势，还是每年调整一次比较划算。

反正每次重新定价时，定价基准会调整为「最近一个月的5年以上LPR」，定好就会延续一整个周期。

所以这个「重定价日」，至少决定了你未来12个月的房贷利率会不会变。

一般银行会默认两种选择：

1）每年1月1日

2）贷款放款日对应的每年对月对日

如果重定价日在1-19日，那么跟着上个月LPR走；其他日子跟着本月最新的LPR走。

举个例子：

「重定价日」是每年1月1日，那么上一年的12月20日的LPR决定了你这一年的贷款利率。今天的LPR下降，和你今年的房贷利率没有关系。

再比如，你的「重定价日」是每年的6月1日，那就马上就可以享受到5月20日的LPR的利率咯～

那具体能减少多少呢？

我们和银行确认合同后，加点是已经固定好的，变的就只是LPR利率部分。比如这次就是下降了0.15%。

给大家简单算了一下：100万的贷款差不多每月能省70-90元，相当于月供打了98-99折。

虽然我们无法预测未来，不过在以「稳」为主的大环境下，别看每个月只省70-90元，放到整个还款期限来看，能省上万元呢～

03

下调的背后，意味着什么？

从LPR推出后，这是第一次出现只降5年期、不降1年期的情况，可以说是针对「房贷」的定向降息了。

另外，相比较此前5年期LPR普遍5一次的小碎步调降，这次15的幅度可以说是「超出预期」。

这背后，还是与房地产市场息息相关——

一方面，卖地仍然是不少地方政府的主要收入方式，现在房企拿地意愿下滑，地卖不动，可防疫、基建的开支没有减少，口袋里的钱不够花了；

另一方面，房产仍是中国家庭最主要的资产配置方式，占比40%，比同期美国、日本家庭高出两、三倍。

如果房产价值过度下跌，对于家庭、个人的现金流和财产都是重大打击。

所以，和每月减负几十元的实际效果相比，这个动作的信号意义强烈：进一步恢复购房和消费的需求。

那未来的LPR还会下降吗？

来看一组数据，从2017年起，伴随房地产调控政策显著升级，贷款利率大幅上行。

2008年房贷实际执行的利率只有3.4%，现在却基本在5.5%左右。

从我国居民的DTI指数来看（人均按揭贷款利息支出/人均收入），趋势是逐年上升的。

「高利率」无疑会挤占平时的支出，起到抑制消费作用。

总得来说，近期的利好政策主要是想刺激需求，让经济复苏，万一效果没想象中来得理想，未来LPR说不定还会有下调的空间，减轻我们的房贷负担。

好了，关于房贷利率就和你聊到这里。最后也照例做了张总结图，欢迎转发、收藏——

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