7年前贷款70万郑州买房，断供一年法拍，从赚13万变成倒亏44万元

李明华来自河南农村，他一直在河南的郑州打工，后来有了一些积蓄，就自己做点小本生意。

到了2015年，30岁的李明华也小有成就，他找了一个城里的姑娘准备结婚了。

之前李明华一直租房生活，现在找了女朋友自然是买房结婚。

要不是李明华女朋友找的晚，如果找的早的话，他也早就买房了。

如果早买的话房价那是更便宜。

要说郑州虽然是河南的省会，郑州的房价在河南省算是高的，但是全国来讲，这个房价不算高。

为了让丈母娘满意，李明华买了一个130多方的大房子，这个房子总价105万元，李明华是做生意的，手上有60万的现金，不过做生意需要流动资金。

他拿出35万做首付，向银行贷款70万，按揭30年，房贷利息5.88%，每个月还款4143元，这个还款对他来讲压力是不大的，正常的话他一年赚个15万没有问题。

还有一个房子贷款的话利息比较低的，如果民间借贷的利息会高上不少。

当然了他这个房子首付最少3成，付31.5万也是可以的，他没有凑整数40万，就是首付35万，把贷款70万凑了整数，买了这个房子之后，契税交了1万5千多，是房价的1.5%。

就这样30岁的李明华也算是一步到位，买房，结婚，开启了幸福的生活。

结婚以后，李明华的生意也更加的忙了，她的老婆在第二年就给他生了一对龙凤胎，这真是一件大喜事。

李明华的妈妈一直在农村老家，她到城里住了一段时间帮忙带娃。

不过这个时间不长，主要还是农村和城市人的生活习惯不一样。

婆婆要唠叨，这媳妇也不是省油的灯，还说不得一句，这李明华夹在中间难做人。

还有李明华的媳妇陈静收入也不高，李明华觉得自己赚钱养家就可以了，让陈静做全职太太，专心照顾儿女，就这样陈静在家照顾孩子。

确实这样也挺好的，因为说起来李明华自己做老板的，事情比较忙，家里照顾不到，但是钱还是能赚的。

当然这个会赚钱也不是太会赚钱，就是一家人的日子还能过的去，一年能赚个15万，每年房贷付个5万，其他的钱一家子开销，也还马马虎虎吧。

不过随着孩子的长大，李明华的生意还在原地踏步，这一家人的开销也大了起来。

一家有两个小孩，老婆也不上班，这赚的钱又有限，花的钱越来越多，李明华也是有苦说不出口。

那时候是他自己主动让老婆辞职的，现在总不能自己开口让老婆去上班吧。

还有其实陈静虽然没有上班，她管着两个孩子也不轻松，这孩子上了幼儿园之后，各种的兴趣班也是纷至沓来，这都是要家长赔的，还有兴趣班的费用也不便宜，就说上幼儿园的费用也不便宜。

这里是城市，作为家长的都不希望自己的孩子输在起跑线上，该花的钱不该花的钱都要花。

这些支出其实都很正常，反正李明华也是努力的赚着钱。

应该说这一家人虽然没有大富大贵，日子就是这样简简单单的过着。

然后2020年开始的疫情对李明华来讲打击还是挺大的，他就是一个做生意的，每天都是很忙的，每天早出晚归的忙着自己的生意，但是疫情来了，他的生意自然也是受了影响。

这生意受影响，这赚的钱自然少了。

他的这种生意本来就发不了财，之前的话每年赚的钱，付了房贷，还有一家人的开支，再逢年过节给双方父母一点养老钱，所剩也不多。

现在疫情来了，一开始就是多赚少赚的事情，但是这个疫情持续的没有好转，这后来不是多赚少赚的问题，是多亏少亏的问题。

李明华觉得疫情不会长久的，在疫情期间赚不到钱，只能用原来的存款付房贷，应付生活开支。

还有去弥补生意上的亏损。

2020年对李明华来讲是艰难的一年，不过这一年他扛过来了。

到了2021一年，疫情还是反复，李明华还在坚持，还在努力的还房贷，维持着一家人的开销。

到了2021年的8月份，李明华手上的资金亏完了，李明华陷入绝境。

到了这个时候，他的生意依然亏损，这生意亏损，他还不能不做，如果这个时候放弃了，那么以后这个生意就和你无关了，现在是咬牙坚持的时候，就是看谁坚持到最后。

李明华的现金流枯竭了，这一家子还要吃饭，这亏损的生意还要继续，这个时候怎么办，只能借钱度过难关。

这借钱的利息可不低，比银行的利息可高多了，但这也是没有办法的办法。

李明华也想卖了房子还贷款，但是这个房子是他们一家人唯一的住房，这个房子卖了住到哪里去。

要说这个房子2015年买了以后，又涨价了不少，要是没有这个疫情，这个房子已经涨到了200万，这个房子在不到5年的时间涨了一倍，到了2021年，这个房价是回落了，但是房价也能卖个170万。

毕竟这里是河南省政府所在地的房子。

李明华房子是肯定不会自己主动去卖的，他相信他们的困难也是暂时的，既然现在靠借钱维持生计，那么这个房贷先不还了。

李明华知道这个房子断供是可以的，一般房子断供半年以上银行才会找你麻烦，如果你在断供半年内把断供还上，就是多支付50%的利息，其他都没事。

李明华觉得给自己半年时间缓冲，将来自己能把贷款连本带利还上的。

这民间借贷的利息超过15%，所以对李明华来讲就银行的罚息利息不到8%还是可以接受的。

就这样从2021年8月开始，李明华断供了。

断供以后的李明华自然是接到银行的催款短信，这催款短信发了几个月，李明华也没有当一回事。

实在是李明华断供以后，这疫情还是反复，他借来的钱除了日常开支，还有的来开展他的生意。

这钱借的越多，这生意亏的越大。

李明华最后也就断了生意，这亏损是个无底洞。

李明华原来打算等赚钱了，把银行逾期的房贷给还了，没有想到的是半年过后不但没有多出一分钱，还多了不少的负债。

这个时候他住的房子价格比2021年还要低，他是更加舍不得卖了。

这银行在李明华断供6个月后来了一个电话，让他赶紧还钱，不然他们要起诉他。

李明华这个时候不但欠银行钱，还欠着别人的钱，这个房子是他们一家人的窝，房子卖了住哪里去，所以李明华不去理睬银行，住着再说吧，他想银行可能是吓唬他的。

要说银行确实没有第一时间起诉他，在这个房子断供一年之后，银行招呼也不打一声，直接上法院把李明华告了，李明华法院都没有去，李明华就败诉了。

这败诉之后自然是法院收走房子要拍卖了，到了这个时候李明华已经没有选择了。

这是强制拍卖，进入拍卖程序。

房子拍卖是必然的了，没有和解的可能，李明华和法院商量，说现在的房价下跌的厉害，这房子能不能延迟两年再拍卖，到时候也能卖个好价钱。

李明华的诉求法院一口回绝了。

就这样李明华的房子被强制执行，然后法拍。

这个房子的市场价156万，评估价是市场价的8折125万，法拍价是评估价的7折，这个房子最后以88万元的价格起拍，最后拍卖成交价95万。

这个房子李明华正常还贷6年，到了2021年7月，这个房子还款30万元，其中本金还了6.2万元，还欠银行63.8万元，这断供一年的利息加罚息5.63万元，这个房子的诉讼费，律师费，房子保全费等所有的费用4万多元有李明华承担。

这拍卖所得95万首先扣除这10万的费用，这样这房子拍卖所得有85万元可以可以归还银行。

这样以后拍卖所得还剩下21万元归还李明华本人。

这个案子对李明华来讲，李明华想要跳楼的心都有了。

李明华银行的钱是还完了，但是李明华这一年再次负债了20万，这个钱归还欠款，他还是一无所有。

因为李明华被起诉了，虽然最后他也没有欠银行钱，但是他已经上了征信黑名单，他以后不可以向银行贷款了。

以后有钱了，他只能全款买房，不可以贷款买房了。

这是多么悲催的事情。

李明华真的是聪明反被聪明误，他以为银行不找他麻烦，他逾期以后银行也就是打个电话，后来干脆电话也不打了，直接一步到位把他起诉，他是回旋的余地都没有。

这说到底还是李明华法律意识欠缺。

这个房子如果李明华自己卖会怎么样？

如果说2021年他还舍不得自己卖，到了2022年还不出半年房贷后，他是有机会自己卖的，正常的银行是6个断供就会起诉，他的银行是过了一年才起诉。

这个房子早半年李明华自己卖的话，市场价还要高于156万，他自己卖个145万是肯定没有问题的，如果那样的话，他还掉银行的欠款63.8万，还有房子半年的利息加罚息，那么至少还可以拿到78万元。

如果这样处理的话，这房子被法拍至少多57万元。

有了这57万万，李明华还有东山再起的机会，他的征信也是良好的。

再者说了，这个房子李明华之前首付35万，房贷30万，合计付出65万，现在能拿到78万了，还赚钱了。

这房子他买的不亏。

真的是一步错步步错。

这是李明华的故事，希望李明华的故事带给你一个不一样的人生体验。

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二手房“变现难”，95平降价20万才卖出，我却感到很庆幸

把房子卖掉的那一刻，悬在我心里8个月的石头终于落地了。为了卖掉这一套五线城市的95平两居室，前前后后降价超过20万。

二手房难卖！在这个特殊时期，曾经的硬资产，成了许多人的负担，甚至是烫手的山芋。

我的房子是2013年买的，当时5000一平，总价48万，贷款33万，30年期，月还1700左右。2017年装修花了12万，所以加首付前期投入近30万。

结婚后，由于双方老人都没时间帮忙带孩子，我就成了全职太太，没有收入，老公一心要考公职，就干了一个相对时间充裕的文职辅警，一个月到手也就3500左右，还完房贷，起初基本够日常开销。

2019年、2021年有了两个孩子，单纯靠老公的工资，已经入不敷出，父母还偶尔救济一下，但有两个孩子后，开销实在是太大了，信用卡就成了我们的依靠。

负债就像雪球一样，越滚越大，2020年上半年就考虑过要卖房子，当时行情还是比较好，我们小区同户型的卖了68万，也就是说卖65万是没问题的。

当时还欠银行29万多贷款，也就是到手还有35万，就算把信用卡的负债清了，手里也还有小10万结余，可惜当时觉得还没到那一步，下不了决心。

2021年下半年，感觉这负债越来越大了，拆东墙补西墙日子实在是太难熬，意识到再下去会垮掉。

纠结了一段时间，终于在2022年2月份将房子挂到了网上，综合一下市场行情，挂了65万。

这时候才静下心来好好算了一下负债，已经欠了30多万，就算按65万的价格卖出去，才能清账，突然间心里还有点庆幸。

房子才挂出去，天天就忙着接中介的电话。好在第三天，就有中介带客户过来看房，还看上了，经过一番讨价还价，出到了58万，而我心里想，才挂出去就有人来问，先忍一忍，死咬62万不卖。

客户估计是权衡了一下，刚好有一个新盘开盘，然后就去买了新房，这也成为了最后悔的一次抉择。

首先，这个客户首付能拿出30万其次，他愿意垫资给我赎证最后，客户还是比较喜欢我的房子，只是我刚开始我态度太强硬了，一点不让步。

错过这个客户，整个市场突变，大量新房如雨后春笋，加之几次降息，买房的大多在观望市场，看房的人不少，给价的没几个。

而在这期间，我还被中介套路，他们看出我着急卖房，然后就打着手上有客户询底价，我开始不知套路，把心里的底价报给他们，然后客户没见着，他们把我房子的价格越挂越低。

我房子的价格从开始的65万，到62万、58万、55万、52万，甚至有的中介挂出了50万。

好不容易遇到一个出价的客户，都是5万+砍价的，离我的心理价越来越远，客户给的价也越来越离谱，有的直接给42万，我还完贷款，剩10多万，那何必呢？

眼看所谓的“金九银十”过完了，也不见起色，市场越来越看不到希望。

好不容易遇到一个自己找过来的客户，价格谈成了52万，他要公积金贷款，我也同意了。然而他的一番话，让我觉得他说得很有道理，但在这个特殊时期，他也不可能捡漏。

他这样说：“按正常流程走，他只有15万左右的首付款，垫资赎证的事情他不干”。

我回复说：“意思就是要我把证赎出来，你才买？我有那30万来赎证，我还会在这个特殊时期卖房子。即使我找第三方来赎证，你这公积金贷款，时间太不确定了，到时候我的风险岂不是更大”。

确实，买家垫资为卖家赎证，理论上风险很大，而且他这不找中介，万一房子有纠纷或者证赎出来卖方耍赖，买方要承担很大的损失。

但换句话说，在这个特殊时期卖房，证在手的很少（毕竟证在手，缺钱可以抵押贷款，不至于低价卖房），所以我觉得他这种不愿意承担垫资风险，很难在近期买到二手房。

虽然我理解他的担忧，但我觉得这是个笑话，这也更坚定我一定要走中介，至少能承担一部分风险。

经过这一次，在加之我的债务爆发已经迫在眉睫，再结合现在的市场行情，我的房子最多也就能卖到52万左右，如果全款，50万左右我都能接受了。

预期放低后，在加之跟一个中介谈客户时，透露了全款50万的价格后，网上突然间全变50万了，虽然后面全让他们把价格改成55万（不管挂什么价格，客户都要砍5万+，挂55万刚好能达到我的预期）。

其实我内心还是感谢这一波50万的，那些观望的客户一下涌现出来，中介也在大力推这套房子，突然间就出现了两个意向客户，一个全款，一个首付30万，而且都愿意垫资赎证。

我怕失去这次机会，就在这两个客户之间周旋，最终全款的看了三次房还是没谈成，首付30万的倒是挺干脆，给到49.5万，我也觉得可以了，但后来中介从侧面了解到买房的人可能资质不够，贷款估计会有问题。

好不容易看到希望，又被一盆凉水浇灭了。我心里一直默默祈祷，等周一去签合同前，但愿客户去银行落实能贷下款来。

估计是中介公司觉得这个客户有风险，刚好他同事也有一个客户在看两室的，就介绍过来看房，没想到也相中了，而且还是全款。因为是同一家中介公司过来的，自然价格报的是底价50万，而客户也给到了49万。

最终在搭了一部分家具后，以49万的价格谈成，手续也挺顺利，一个星期就搞定了。

算下来，3月份到11月份，8个月时间，这套房子亏了10多万，而且自己的负债又多了2万，房子卖了还差10万欠款，这就是一个抉择，搞得要多奋斗两年。

写在后面的话：在这个特殊时期，如果是刚需买房，确实是一个不错的机遇，房价估计不会再有太大降幅，贷款利率也降得很低。

成都城乡结合部哪里的房子升值潜力大，只有内行人敢说真话

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的专家，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。以下为“雕叔谈楼市”公众号粉丝问答精选问答，请关注公众号提问

提问：雕叔你好，看你的评论觉得你非常有见解，想咨询一个买二套房如何选择的问题。我现在在生物城上班，第一套房还有贷款35万在二环刃具立交附近，单程通勤时间较长，想买第二套房上班近一些，也需要兼顾娃娃两年后读幼儿园和小学。因为有高新区人才公寓资格，综合考虑如下，天府菁萃里，价格便宜且有配套学校，但是周边没有商业和地铁配套，家里老人帮忙带娃感觉对他们来说可能会有些不方便；另外两个高新区的人才公寓高投新悦府和熙悦府，我对其了解不深，只知道价格更高但位置更好。现在手上现金160万，是将第一套房的贷款还了首付4成上更大杠杆还是直接首付6-7成划算？每月可承担月供1.5万，希望套三以上。除开人才公寓，我还去看了商品房包括交投新月湖畔，鹿溪樾府，天府汇中心，感觉也在能力范围内，但对于通勤、教育、老人帮忙带娃这些因素的取舍难以把握，不知如何选择。

回答：其实你的问题是非常具体的，目前来看刀刃立交的房子不论是自住还是爷爷奶奶在那边带着读书都不太方便，只能拿来当做出租、投资等用途了。先说你们的月供能力，月供1.5万，按照当下的贷款利率行情来说，纯商贷30年的话，你们可以贷款250万左右，这个范围是非常大的，你们的还贷能力弹性很好。反过来看二套房，你们现金160万当做首付，如果直接上6-7成，（新房）总价段位是228-266万，这个价格如果想在南门买套三新房的话，不是买不到，而是相对会局促一些。此时你贷款是68-106万。如果提前把刀刃立交的还贷完，剩余125万，这样再首付4成，杠杆可以加大，总价能上到312万。此时你们贷款是187万，月供大概1.1万。也就是说不论是哪种方案，你们都是可以承受的，因此考虑到你们第二套房偏自住改善的角度，我建议提前还贷刀刃立交，这样把总预算腾出来，给自己更大的可选空间。此时就是选择到底看哪些楼盘了。首先说几个人才公寓，熙悦府在大源南，虽然不在大源腹地，更接近天府新区了，但整体来说地段还是很不错的，而且周边片区发展，尤其是交通、学校，应该是你看的这些楼盘里相对最好的。熙悦府主要问题是一方面产品不纯粹，作为人才公寓，必然会各种高中低配都存在，所以一些差的户型或者刚需的房源，就沦为鸡肋。另一方面虽然是人才公寓，但是单价设置并不低，普通老百姓感觉没啥实惠，所以基本上总价单价都不便宜，性价比一般。最终剩余了好些房源在售，目前符合你预算的，可能就是99/108平的套三单卫了，可以去了解一下，实地打探一下感受一下，是否还有其他的坑。新悦府在新川，整体来看地段差一些，周边的配套不足，比较荒凉，但是整个新川板块的预期是比较好的，未来兑现度也还不错，另外距离生物城远了些。上批次目前是售罄了，等下批次吧，从产品来看基本都是小高层，也在预算范围内，买这里主要是买个未来预期，比较适合预算300内的人才。至于天府菁萃里，整体来说你也在生物城上班，就很了解了，优缺点都很明显，优点是便宜，缺点是荒芜。天府菁萃里主打的是两梯四户，总22-29F的高层产品，由于面积区间设置合理，在96-141平（建筑面积，信息源自开发商，下同）之间，加上单价仅在1.1-1.3万之间，所以总价在100-200万之间，对于预算有限的南门购房者，这个楼盘的门槛极低，性价比比较高。天府菁萃里距离最近的地铁回龙站大概2.5千米，不在地铁的有效辐射范围，今后或需要依靠公共交通来接驳。当下该楼盘周围比较荒凉，商业和教育资源都很一般，综合配套不足。综合来看，你的预算（300万）和需求（满足自住，教育），因此天府菁萃里并不是最优的选择，当下从人才公寓排序应该是熙悦府新悦府菁萃里。从商品房来看，天府汇中心就算了，户型是恶心给恶心他妈开门，然后学区也不太稳定，不能说就绝对是很好的，没划片之前，具有风险性。鹿溪樾府和新悦府类似，整体板块荒芜，未来发展可期，你作为普通是买得到的，这个楼盘当下地铁没有，主打的是投资，而且学区的话，以前是天府一小，现在有新建学校，所以也谈不上就很好了，再说整个天府新区教育也很一般，比双流好不了太多。还有就是当下配套较差，你父母带孩子自住是有难度的。最后交投新月湖畔我认为是可行的，但是普通资格一定能买到吗？稍微有点玄，但值得一试，楼盘本身价格稍高，但开发商也要挣钱，不能做慈善，所以可以理解，整个板块的综合配套兑现度也比较好，距离你上班也很近，相对来说是当下怡心湖板块最符合你情况和预期的一个楼盘，我认为商品房的话，可以重点把握这个。汇总一下，你的普通资格，自住学区和通勤的需求，不允许你有太大的选择，当下打新是比较好的，而周边二手房单价虚高，杠杆利用率也低，不太符合。而新房里，最适合你的就是交投和熙悦府。

提问：雕叔你好，普通投资，华润24城溢价房溢价100，说可以选的楼层比较多，龙光天瀛順销房，交了几万定金。两个总价都300多万？怎么选啊，应该如何才能够利益最大化，才能够赚到更多的钱？谢谢！

回答：倒挂第一，选筹第二。华润24城溢价100万，单价也大概是2.4-2.5万，对比当下华润比较新的几期二手房价格来看，依然是比较香的，值得入手，可见可得的收益。龙光的单价目前也和溢价后的华润类似，甚至更高，当然产品是更好一些。但是地段就半斤八两了，一个享受当下，一个未来可期。从收益的稳定性来看，我还是建议入手华润，龙光更适合没有路子的普通购房者。而且是着手于中长期的。成都买房应该如何才能够利益最大化！现在成都新房限价都需摇号，新房限价后有些就比周边二手房便宜很多。所以，只要能够摇到，立马就可以赚到，只要有价差完全不用去做什么供求分析、区域分析、选筹分析、什么方法论，完全没必要，立马就可以上，买到就是能够所见所得的收益，何乐不为呢。

提问：雕叔你好，孩子马上读小学想买学区房，请问买学区房要注意什么？

回答：你好！学区房一直是家长争议的话题，虽然说以后人们买房会越来越注重品质，但很多家长为了给孩子创造更优质的教育环境，依然是学区重点考虑在前的。在买房的时候，买房者通常听到名校学区就会买账，但背后的差距却是你不了解的。你买房时开发商只会告诉你是什么学区，不会告诉你是什么性质的学区，也不会跟你说有什么区别，很多买房者听了介绍，都觉得房子不错，学区又好，但你真的了解他们口中的“学区”吗？其实学区校分直属、托管、和合作办学这三种性质。1，直属分校直属分校归于同一个行政区，由本部直接办理和差遣教师教学，分校和本部归于一个行政，教学管理等保持一致，一般来讲，直属分校的教师和主要骨干力量是由本部分配的。2，托管办学托管办学，是指分校属于同行政区，通过名校托管办学后，薄弱学校与名校统一管理制度，统一调配老师，统一质量管理，统一考核评价，一般不一定会有本部派去的老师，但是老师会与名校老师在一起统一备课，主要还是原有学校的师资。拖管办学，是指分校属于同行政区，通过名校拖管办学后，薄弱学校与名校一致管理制度，统一分配教师，统一管理，一致查核评价，但一般不一定会有本部派去的教师，但是教师会与本部教师在一起一致备课，师资也大致和本部同样的师资。3，合作办学合作办学，是本校和分校压根都不属于同一个区的教育局，而且这种合作方式也比较新，应该说现在还没到检验教学成果的时候，这类学校不一定会有本部派去的老师，并且老师也不与名校老师在一起统一备课，采用的管理制度和教学制度也与名校不同。买房，学区不能仅听开发商的一面之词，要想了解它的学区性质，最好的办法就是咨询教育部门进行求证，避免房子买了以后产生不必要的纠纷，所以说买学区房的一定要自己去了解清楚，才不会踩雷！

提问：雕叔你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：雕叔你好，双流区普通资格，报名两江映月，售楼部喊明天选房，样板房看不到说在维修，请问这个盘怎么样，是自住加投资，可以买不？望解答，谢谢！

回答：可以选的，两江映月地段很好的，能够上就赶紧上吧，作为普通，能买到热门楼盘的房源，已经不容易了哈。两江映月是二江寺，地铁资源肯定好，然后又临近高新和天府，享受他们的市场外溢，紧接着又有华府板块的教育和商业不断入驻，整体来说这个板块加上怡心湖，尤其是近地铁的区域，应该是当下双流的最强王者了。从产品上，主打的是两梯四户高层，但是户型都偏大偏改善，因此可以定义为刚改的角色，主要是清水单价确实还算OK，不贵，1.7万的样子，总价210-260万的样子，这个总价段，在当下的天府新区、华府板块也确实买不到什么像样子的房子，所以性价比还是有的。主要就是看自己的预算是否能够达到这么多，如果是的话，真的又比较偏向于自住生活的话，我认为这是当下一个还不错的上车盘。

提问：我最近即将把三圈层的一套房卖出（买方已付定金，大概率没有问题），准备置换为成都的一套房。我和老婆现在名下在青羊区已经有一套房，有贷款。老婆天府新区户口，社保在郫都区；我的户口和社保都在青羊区。三圈层的房子卖掉后加上手上的现金目前有200-220W，如果贷款买，新增月供尽量不超过7000。置换房子的目的主要是保值增值，基本无需考虑自住，我们也不是做短线的，更偏向于长期的升值空间。至于买房的时间点，我们不是很着急马上下手，但是准备开始筛选合适的房子，并找机会慢慢开始实地考察一番，有合适的再下手。现在想请你指点一下可以重点关注哪些区域？重点关注新房还是二手房？以及买房的大概时点（比如今年秋天，冬天或者明年春天？如果今年秋天不买，估计每半年手头会多出30-35W现金）？家里有人对于东部新区和TOD这些概念比较关注，不知道雕叔如何看？因为目前还是信息收集阶段，问的问题比较泛。

回答：你们目前资格是普通资格，除了高新南区都可以买。月供7K，如果商贷，按照目前利率行情，大概可以贷款110-120万左右，也就是总价310-340万之间。此时你首付200-220万，比例是6成左右，还是很符合二套房首付标准的。（天府新区的话，要首付7成，如果你们青羊这套房子还在贷款中，那么就有点难，或者只能缩减总预算）。整体我的观点是，新房如有合适的，可以及早买，这个没有时间先后周期，因为整体来说，新房的拿地节奏，尤其是主城区，好地段，并不多，地价高，现在买不起，以后也买不起，地价低，你现在抢不到，以后更抢不到，所以新房我认为是如果遇到有合适的，就可以及早上车。而且新房的信贷比较优质，比二手房好放款一些，也是优点。至于二手房，当下市场处于回调早期，一些核心的优质的板块，还没有破防，但我们可以等待，预计今年底，明年初或将是一个不错的捡漏时机。新房的话，建议关注武侯新城、二八板块、兴隆湖、怡心湖等区域。二手房的话，建议可以关注青羊新城、成华万象城+槐树店、东郊记忆一带，此外锦江东湖+塔子山，我认为都还是比较好的核心区域。至于东部新区，太过于长期了，具有不稳定性，而且你的预算也不低，那边只适合预算低没办法，有确实主打长期投资的人。TOD概念遍地开花，但是普遍来看，除了高新的陆肖TOD,其余的去化还比较堪忧，TOD是好事，但不是说沾到TOD就万事大吉，而周边的方位，其他配套就不看了，对吧？所以TOD小概念还是要置身于板块的大概念中，才比较合适。

提问：成都雕叔，你好！新人首问，最近经常看你对网友的购房建议，觉得很不错。我的情况跟老师咨询一下，我是成华区户口，社保也在成华，在怡心湖有个套三，普通资格，周边学校一般，目前我和家人都在西安工作生活，租房住，孩子明年上小学，计划在西安读，基本已联系好一个较好的学校，未来三四年后计划回成都，第一个目前纠结在成都买套学区房，还是在西安摇号？整体预算四百五十万上下，摇了西安高新和曲江四五次均未摇中，想看成都青羊和锦江的学区房，看了西派金沙，单价2.9万，总价四百四十万，8楼，日照不满足，是公寓，西派金沙学区不错，但是容积率过高，楼间距较大，交通出行也不是很方便，内心不是很满意，又在内金沙看了中海金沙府，金沙府地段，学区，交通，自身品质都很好，135面积的2楼带车位470万，17楼不带车位毛坯470万，单价在3.35到3.5万，感觉高了些。也看了其他金沙鹭岛和中大君悦金沙的几套，感觉最近成都二手房市场降温了，大部分房源近期都在下调价格。第二个纠结的买西派金沙还是慢慢看内金沙的二手房，等着再降点，买个相对性价比不错的二手房？第三个点，三四年后全家回成都，小孩要转学，了解到这种情况，孩子入学会统筹安排，有可能读不了所买小区对应的学校，这种情况综合应该怎么买房置业比较好？有合适的小区推荐吗？

回答：你的情况还是很典型的。1、西派金沙在外金沙板块，周边配套很差，孤零零的，空有西派系的名号，但是没有周边配套的完善和成熟，不算豪宅。旁边的成都市实验小学尚雅校区也是起步阶段，目前并无出口，教学质量还有待时间检验，另外即便今后有小学毕业了，对口的也大多是外金沙的学校，赶不上内金沙内光华的青羊五区。风险性太大，我们不是太推荐的。内金沙的中海金沙府是属于上次被指导价的楼盘，所以基本没有房源挂牌，你问道的房源算是行情价，不过3.5的价格，确实有点高。这种楼盘后续还有一定的回调空间，建议可以观察一下。金沙鹭岛和中大君悦金沙系列产品良莠不齐，但至少是区域内的大盘代表，是可以在里面好好淘笋，加以观察的。建议不急于下手。2、整体你要求学区的话，就选择稳妥一些的二手房，新房当下基本是不带稳定学区的。你的预算足够支撑你入手不错的二手房。3、半路转学统筹的话这个确实就只能以教育局为准了，也就是说入学不了对应学区，这还有啥意义呢？建议你们落实一下这个政策，如果真是这样的话，那就没必要买二手学区房了。4、综合来看的话，如果要学区房，青羊五区是最能兼顾自住和学区的板块了，除了你之前看的内金沙，也推荐内光华的保利贝森公馆、天合凯旋城、优品道和中铁西子香荷等次新楼盘。

提问：雕叔你好，成都现在是上车时机吗？有什么要注意的？

回答：成都今年来看，当下的市场几乎处于冰冻状态，房东惜售，买家观望，特别是二手房指导价出台以后。但这些并不代表成都就已经不能投资了。买成都现在不能看当下，要看5年甚至10年以后，强者恒强，以后价格只会越来越高，适合守长线。成都买房几点建议：1、回归中心。中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，三四圈城以下原则上只抛不买；2、敬畏政策。房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面；3、流动为王。流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好；4、长持为策。拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑5年以上，5年也是经济小周期；5、配置优化。拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对未来房地产税；6、控制杠杆。家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍；7、勤于踩盘。读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值；8、回归中长线价值投资的思维，做好一定持有周期的心理准备和财务准备，短期的政策调整、房价起伏都不会慌乱。9、不管是刚需还是改善，有自住需求的，不要在等待房价下跌的过程中错过好房。

提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。

回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。

提问：雕叔你好，我在成都有一个2005年的安置房套一，一个2006年的住宅套二，一个2001年的住宅套三(三个住宅全款全出租了)。一个商铺临街60平方年租金16W,还有两个铺面在北站建材市场每年各约15W的租金(建材市场铺面有价无市，不好卖)。全部都是全款，我自己住的房子是银行按揭。现在想把资产重新配置下。

回答：你好！买房一般不建议全额付款，没有杠杆作用，资金利用率太低，后期利润无法放大。对于房地产来说，不是数量，而是质量。要把手中的资产经营得越来越好。2001年的住房年龄太老了。老破旧就建议出手，不值得长期持有。另外，安置房的升值潜力比较差，社区内的环境各方面都不好，这就决定了升值能力会很差。住房投资的目的不是为了出租。核心是房子升值。好的购买是成功的一半，坏的购买是进退两难的开始。

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