下调！首套房5.4%、二套房5.6%
2月21日，《中国银行保险报》从广州地区的银行获悉，工、农、中、建、交、邮储六家大型银行下调广州地区房贷利率。其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6％（LPR+100BP）下调至5.4％（LPR+80BP），二套房优惠审批利率从此前的5.8％（LPR+120BP）下调至5.6％（LPR+100BP）。
据初步测算，根据上述政策，贷款300万元、25年期，等额本息还款，首套房贷购房者每个月可以少还月供约358.31元，累计可少还10.75万元；二套房贷购房者每个月可以少还月供约361.73元，累计可少还10.85万元。
1供需因素驱动
2月21日，人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期LPR。
其中，作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR为4.6％，与上月持平。不过随后，广州地区六家大型银行下调房贷利率20个基点，步调一致，引发市场关注。
对于广州地区房贷利率出现“松绑”，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，LPR改革以后，监管层强调金融政策要坚持“一城一策”的姿态，即在LPR的顶层框架下（首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点），各地商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。
因此，不管是上调还是下调，都是市场自发行为，并非全国层面的“降息行动”。
市场行为的变化，总是受到供需结构调整的驱动。中国银行研究院高级研究员梁婧向《中国银行保险报》介绍，自去年下半年以来，在政策收紧影响下房地产市场快速降温，房地产市场成交下降、价格涨幅回落。其中，广州新建商品住宅环比价格自去年8月开始下降，直到今年1月才开始转正；二手住宅价格环比自去年9月开始持续负增长。
她表示，其实去年广州等地区就出现了下调房贷利率等现象。今年，在房地产市场景气持续偏低、银行房贷额度较为充裕的情况下，房贷利率仍存在下行空间。
“未来这一趋势可能会向更多的城市拓展。”梁婧判断。
2满足“刚需”带动交易
实际上，今年以来，房贷“松绑”迹象已像春天温暖的气候般在全国多地蔓延。
近期，山东菏泽部分银行传出将“首套房首付比例降至20％”的消息（详见本报《首套房“20％首付”回来了？最新回应！》一文）。
对此，《中国银行保险报》从业内人士和相关银行了解到，菏泽市虽没有对首付比例进行统一调整，但个别银行根据自身资金情况和房贷需求情况，结合借款人信用状况、还款能力等做出了经营性差别化调整。
此前，青岛、济南、马鞍山、宁波、南宁、自贡等多个城市调整了公积金细则，内容包括放宽公积金贷款次数、户籍限制、贷款条件以及生育二孩三孩提升贷款额度等。
2022年2月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.47％，二套利率为5.75％，均较上月回落9个基点；本月平均放款周期为38天，较上月缩短12天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐进一步指出，2月按揭贷款利率下降空间加大，利率水平接近去年5月，放款周期加快到2020年三季度的状态，这是住房信贷环境宽松力度加大的表现，对于改善市场预期、加快市场成交将发挥更积极的作用。
其中，北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降，首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。
“下调无房户首付比例、上调公积金贷款额度等措施主要针对的是首次置业者，公积金贷款政策还与生育政策、引进高层次人才等挂钩，这有利于更好满足刚需等合理住房需求，同时也有助于鼓励生育、引进人才。”梁婧指出。
除了利好“刚需族”，业内人士普遍表示，房贷降息、放款加快将有效促进市场交易恢复，促进房地产企业资金回流，为房地产市场平稳运行和经济稳增长提供助力。
贝壳研究院数据显示，春节过后贝壳50城二手房日均成交量较1月日均水平增长约20％，周度房价指数基本止跌。
3放款周期有望再缩短
交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹预计，后续各地将可能出台更多针对首套、二套房按揭贷款的调整措施，包括抓住开年政策红利期加大按揭贷款投放力度、对合理住房贷款需求应投尽投，放款周期有望进一步缩短。
不过在房地产行业“去泡沫”的大趋势中，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”总指挥棒下，对于银行业而言，如何平衡房地产贷款集中度管理与满足合理住房需求之间的关系，仍是必须思考的课题。
对此，梁婧建议，对于银行业而言，一是要匹配自身房地产贷款投放能力，加强房贷管理，将资源更多向满足刚需、首套等合理住房需求倾斜。二是把握好房地产市场“租购并举”发展方向，加大住房租赁金融支持力度。三是通过住房资产证券化等方式盘活存量资产，为银行优化信贷结构释放更多空间。
本文源自中国银行保险报
已有地区银行开始执行4.4%利率！房市政策调整受关注，二套房利率是否能宽松？
“首套住房房贷利率6.45%，能不能也降一下？”“已经买房了，也能享受调降利率吗”“啥时候开始生效啊，最近刚办理了房贷，还能调整吗？”……5月16日，北京商报记者注意到，央行、银保监会调降首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息，持续引发热议。
从用户反馈的信息来看，存量用户贷款利率能否减少、二套房利率是否有宽松可能、所在地是否会同步调降利率下限等问题，仍是集中关注点。而北京商报记者多方采访了解到，5月16日，已有地区银行开始按照调整后的利率下限发放房贷，结合当前房市大环境，存量用户贷款利率、二套房利率等均有下调可能。
存量用户房贷仍有“打折”空间
央行、银保监会调降首套住房商业性个人住房贷款利率下限的消息，在业内“刷屏”了。5月15日，央行在周末祭出“大招”，明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（即“LPR”）减20个基点，同时强调依旧遵循因城施策的原则，由各城市在这一基础上，自主确定最终房贷利率。
由于并非是直接调降5年期LPR利率，因此只有满足条件的新购首套房用户才能享受这一利率调降“福利”。这也让不少存量用户发出了“灵魂考问”：在贷用户的房贷还有可能便宜吗？答案是肯定的。
无法“吃”到这一波政策红利的情况下，存量用户房贷下降的途径究竟在哪里，北京商报记者也向多位分析人士进行了了解。从相关反馈信息来看，调降5年期LPR仍是最主要的渠道，5年期LPR基准利率的变动会同时影响已购房和未购房的居民房贷。
5月16日，央行开展了1000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对5月17日MLF到期的续做）和100亿元公开市场逆回购操作，中标利率2.85%保持不变。基于MLF的锚定作用，市场对将于5月20日披露的LPR走势态度不一。在融360数字科技研究院分析师李万赋看来，考虑到刚刚调降下限，5月调低5年期LPR的概率很小。
贝壳研究院则认为，当前我国经济发展面临的需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力依然存在，内外部扰动下信用扩张十分缓慢。在此背景下，货币政策维持宽松必不可少，但也要考虑内外兼顾和物价平衡，因此现阶段结构性工具比总量工具更加有效。在多工具并用的背景下，金融机构负债成本压降已经初见成效，5月LPR利率有望在MLF利率维持不动的背景下单独调降。
IPG中国首席经济学家柏文喜指出，对于存量用户来说，房贷利率下降的途径不仅仅只在于LPR下降，央行、各家商业银行以及地方政府都可以主动调降房贷利率，甚至给予不同力度的贴息。5月LPR走势依然有下降趋势，未来房地产金融也会进一步加快和加大宽松的频率与力度。
当前各地房贷主要采用的是5年期LPR+点差的形式，5年期LPR报价发生变化后，存量用户房贷发生变化的可能性加大。而自2019年8月，个人住房商贷利率锚定5年期LPR利率以来，5年期LPR报价已经出现了数次调降。
此外，同样需要注意的是，即便5月5年期LPR利率的下调，也并不意味着所有用户都可以立刻享受到房贷“折扣”。根据现有规则，房贷利率调整周期多为一年，具体调整时间、对标参考的5年期LPR报价等，均要看用户与银行约定的重新定价日。
二套房利率宽松值得期待
按照新规，除了存量用户无法享受这一利率外，相关通知中也明确提出二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。现行规定则要求，二套房商业性贷款利率下限为LPR+60个基点。
对于二套房利率同样“松绑”的可能性，多位分析人士向北京商报记者直言仍有较大可能。贝塔研究院预计，在稳增长诉求愈发增强的背景下，未来地产政策有必要进一步放松，二套房相关政策也有望根据各地实际情况有所松绑。目前已经有部分城市推出了放松二套房购房资格、降低二套房首付比例等政策，未来在因城施策的框架下降低二套房贷款利率也未必不可期待。
“从目前的房贷市场趋势来看，二套房利率短期内应该也会继续下调，但下调空间小于首套房。”李万赋分析称。
中国人民大学国际货币所研究员陈佳告诉北京商报记者，二套房利率是否具有政策面的宽松可能性，要取决于本次首套房政策绩效。如果对实体经济、住房投资、拉动消费等方面的作用比较明显，那么时机合适，二套房相关政策有可能进入实质阶段。
易居研究院智库中心研究总监严跃进同样指出，当前已有部分地区放宽了二套房的定位，例如用户还清贷款后，即可按照首套房政策购买房屋。整体来看，二套房房贷利率并非一定要遵照首套房的标准执行，可根据市场需求循序渐进推进，否则容易出现二者之间市场不对称的情况。
已有地区银行开始执行4.4%利率
尽管存量用户以及二套房等均不适用于这一新规，但央行这一调整举措还是让楼市“沸腾”起来，用户也议论不断。按照当前新规要求以及最新5年期LPR报价4.6%，个人住房贷款利率最低可到达4.4%。而在因城施策、自主定价的大背景下，只有各地同步下调，用户才能享受这一福利。
针对这一情况，李万赋告诉北京商报记者，央行下调首套住房利率下限后，各地同步下调房贷利率的可能性比较大，尤其是那些目前已按最低下限水平执行首套房贷利率的城市。
据李万赋介绍，融360数字科技研究院监测到，5月16日，已经有部分城市的银行开始执行4.4%的首套房贷利率。
结合各地区房地产发展的实际情况，贝塔研究院认为调降利率下限大概率集中在二三线城市，一线城市的放松仍然需要谨慎。一方面是二三线城市地产销售压力和库存压力要显著大于一线城市，另一方面一线城市需求相对来说比较旺盛，对房贷利率比较敏感，还是要以“稳”为主，避免引起房价的大幅上行。
柏文喜同样直言，各地方政府对于楼市回暖的迫切性更为强烈，因此各地同步调降利率下限的可能性非常之大，而且幅度也可能更大。
坚持房地产宏观审慎监管
5月16日，国家统计局公布了前4月国民经济运行数据，整体表现弱于市场预期。数据显示，2022年1-4月，房地产开发投资下降2.7%。全国商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；商品房销售额37789亿元，下降29.5%。
在房地产金融的调控中，李万赋认为，近期利率松绑主要还是因为，近期国内疫情多点散发，房贷市场需求比较低迷，通过下调房贷利率，则可以刺激用户需求。
事实上，长期以来，监管方始终强调坚持住房不炒的定位，本次新规中限定的首套、普通自住房等要求，也直指刚性和改善性住房需求。此前，中共中央政治局会议也提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。
陈佳进一步分析表示，央行调降首套房贷利率下限给了各地自主裁量权，但最终各地市场利率表现不仅仅取决于供给侧的利率；更需要各地住房真实需求侧的支持，这就包括一系列房改、医改、教改、落户、就业、保障等配套政策支持；只有解放了套在房贷利率上的各种隐形政策桎梏，才可能真正给住房市场利率松绑。
陈佳强调，房地产与金融的关系一度错综复杂，近年来房地产企业大多积极转型新兴服务型物业，积极尝试不断降低杠杆率、压降行业企业风险和集中度，未来仍需要坚持宏观审慎监管，微观积极创新和系统风险防控。
北京商报记者岳品瑜廖蒙
5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息
21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。
中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。
值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。
按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。
此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。
8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。
从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。
全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。
其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。
而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。
国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。
央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。
8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。
“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。
此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。
央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。
房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。
此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。
存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。
以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。
光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。
今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。
（统筹：马春园）
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